PK BH 1990/177
PK BH 1990/177
1990.05.01.
A forgalmi érték vizsgálatának szempontjai a kisajátítási kártalanítás összegének megállapításánál [Ptk. 177. § (2) bek.;, 1976. évi 24. tvr. 2. §, 8. § (1) bek., 9–11. §].
Az M-i Városi Tanács VB Hatósági Osztálya az alperes kérelmére kisajátította az m-i 1521 számú tulajdoni lapon nyilvántartott 1020 hrsz-ú, belterületi ingatlant.
Az 1282 m2 területű ingatlan a város belterületén, annak egyik alközpontjában fekszik. A telken egy három szobából és mellékhelyiségekből álló lakóház állott, emellett gazdasági épületek is voltak.
A kisajátítási eljárásban az ingatlan tulajdonosai a felperesek javára 950 000 Ft kártalanítást állapítottak meg.
A felperesek módosított keresetükben 585 425 Ft-tal kérték felemelni a kártalanítás összegét. Kereseti kérelmüket azzal indokolták, hogy az ingatlant a kisajátítás előtt már el kívánták adni, a kialkudott vételár 1 290 000 Ft volt. A kisajátításig eltelt időben az ingatlanárak tovább emelkedtek.
Utóbb a felperesek pénzbeli kártalanítás helyett csereingatlant kértek, majd a pénzbeli kártalanítás összegét kérték 1 552 000 Ft-ra felemelni. Nincsen egyértelmű peradat arra, hogy az ingatlant a felperesek kiürített állapotban birtokba adják-e, vagy elhelyezésükről a kisajátítást kérőnek kell gondoskodnia.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felpereseknek személyenként 45 000, összesen 90 000 Ft kártalanítást, az összeg után 1986. január 1-jétől járó évi 8%-os kamatot. A felpereseket arra kötelezte, hogy az ingatlant 90 nap alatt ürítsék ki, és adják az alperes birtokába. A többletkártalanítási összeget letétbe helyezni rendelte, és annak kifizetési feltételeit is meghatározta.
A városi bíróság a döntését a peres eljárás alatt beszerzett szakértői véleményre alapította, amely szerint amennyiben az ingatlan beköltözhető, értéke 1 040 000 Ft, lakott állapotban pedig 600 000 Ft. A városi bíróság az ítélet indoklásában utalt arra, hogy a kártalanítás összegét a kisajátítást megelőző öt évben eladott ingatlanok forgalmi árai alapján kell megállapítani. Nem fogadta el ezért a felperesek által a magasabb kártalanítási összeg iránti igényük alátámasztására becsatolt ingatlanforgalmi becslést, sem dr. M. Z. ingatlanforgalmi és mezőgazdasági szakértő által az ő megbízásuk alapján készített véleményt.
Az ítélet ellen a felperesek fellebbeztek.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének a per főtárgyára vonatkozó rendelkezését azzal hagyta helyben, hogy mellőzte a felpereseknek az ingatlan birtokba adására kötelező rendelkezést.
A másodfokú bíróság ítéletének indokai is arra utalnak, hogy a perben kirendelt P. L. ingatlanforgalmi szakértő véleménye kellően megalapozott, a szakértő hosszabb időre visszamenőleg felderítette a forgalmi értékeket, és ennek figyelembevételével jelölte meg a kártalanítási összeget, amely reális. A megyei bíróság sem tartotta elfogadhatónak dr. M. Z. szakértő véleményét és a M-i Ingatlankezelő Vállalat által adott értékbecslést.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 177. §-ának (2) bekezdése értelmében a kisajátított dologért megfelelő kártalanítás jár. A kisajátítás részletes szabályait és a kártalanítás meghatározásának módját a kisajátításról szóló 1976. évi 24. tvr. határozza meg. Ennek 2. §-a szerint, a törvényerejű rendelet rendelkezéseit úgy kell értelmezni és alkalmazni, hogy az biztosítsa a társadalmi és az egyéni érdek összhangját a tulajdonos ingatlanáért kapjon megfelelő kártalanítást.
A kártalanítás részletes szabályai között a tvr. 8. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a kisajátított ingatlanért járó kártalanítást a 9–11. §-ban meghatározott tényezők együttes mérlegelésével kell megállapítani. E tényezők között a 10. § (1) bekezdése a hosszabb idő – legfeljebb öt év – alatt szélesebb körben kialakult forgalmi érték figyelembevételét írja elő. E rendelkezések értelmében a forgalmi adatok a kisajátítási kártalanítás összegének megállapításánál egyik szempontot képeznek. Ez azt jelenti, hogy a tvr. 10. §-ának (1) bekezdésében meghatározott forgalmi érték alapulvétele a kártalanítás megállapításának csupán egy tényezője, amit a tvr. 9–10. §, egyéb rendelkezésével és a 11. §-ában meghatározott tényezőkkel együtt kell úgy értékelni, hogy az megfeleljen a 2. §-ban meghatározott kártalanítási alapelvnek.
A hosszabb idő alatt szélesebb körben kialakult forgalmi adatoknak a feltárása és értékelése azt a célt szolgálta, hogy a bíróságnak a kártalanítás összegének megállapításánál minél több olyan adat álljon rendelkezésére, amelyből következtetni tudjon a kisajátított ingatlan tényleges értékére. Ebből az is következik, hogy az értékelés során a bíróságnak arra is figyelemmel kell lennie, nem történik-e a hosszabb idő alatt az ingatlanforgalomban ugrásszerű, lényeges változás, nincs-e az értékviszonyokban vagy értékarányokban olyan jellegű eltolódás, amely miatt a reális érték megállapításához a szélsőséges adatokat figyelmen kívül kell hagyni.
Amennyiben tehát az ingatlanárakban akár felfele, akár lefele az évek során lényeges változás következik be, a megfelelő kártalanítás megállapításánál elsősorban azokat a forgalmi adatokat kell figyelembe venni, amelyek legközelebb esnek a kisajátítás időpontjához.
Az értékviszonyoknak és értékarányoknak az ingatlanok forgalmi árában felgyorsult változás miatt az 1985-ben történt kisajátítás esetében is a tájékoztató forgalmi adatok közül azokat kellett volna csak alapul venni, amelyek alkalmasak a megfelelő kártalanítás összegének meghatározásához. Tévedtek ezért a bíróságok, amikor azt a szakértői véleményt vették alapul, amely ötéves forgalmi adatok átlagán alapszik.
Megalapozatlanná is teszi a szakértői véleménynek az elfogadását az a körülmény, hogy a felperesek a magasabb kártalanítási összeg iránti igényük alátámasztásául olyan értékbecslést és szakértői véleményt csatoltak, amelyek a környéken magasabb forgalmi árak kialakulását mutatják. Önmagukban ezek a bizonyítékok sem alkalmasak a reális kártalanítás megállapítására, mert sem az értékbecslésből, sem dr. M. Z. szakértői véleményéből nem lehet megállapítani, hogy a becslés illetve a kártalanítás összegére tett javaslat 1985-ös évre vagy a véleményadás időpontjára vonatkozik-e.
Mindettől függetlenül ezek az értékelések aggályossá teszik a perben kirendelt szakértő véleményét, ezért a bíróságnak a Pp. 182. §-ának (3) bekezdésében foglaltak szerint kellet volna eljárni és az értékelésre vonatkozó adatok közötti eltérést tisztázni. Mindezek hiányában a kártérítés összegét megfelelő adatok hiányában megnyugtatóan megállapítani nem lehet.
A forgalmi adatokra vonatkozó hiányzó adatok pótlására a másodfokú eljárásban is kisebb terjedelmű bizonyítással pótolható.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezve, a másodfokú bíróságot utasította új eljárásra és a fentiek szerint új határozat hozatalára.
(P. törv. I. 20 765/1989. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás