PK BH 1990/215
PK BH 1990/215
1990.06.01.
Az építőközösségi szerződésre vonatkozó szabályok alkalmazásával összefüggő kérdések [Ptk. 575. §, 276. § (5) bek. a) pont; 1977. évi 11. tvr.; Ptk. 139–149. §-ai].
A Budapesti II. kerületi 1429. sz. tulajdoni lapon 1165/17. hrsz. alatt felvett ingatlan 14 424/200 000 részben a felperesek, míg 17 580/200 000 részben az I. r. alperes tulajdona volt.
Az ingatlanon az 1978. február 28-án megkötött társasági szerződés alapján a társaság tagjai egy 8 lakásos épületet létesítettek, amelynek elkészült lakásait az építtetők a társasági szerződésnek megfelelő elosztás szerint birtokba vették. Az ingatlan társasházzá alakítása elmaradt.
Az I. r. alperes 1987. január 8-án ingatlan adásvételi szerződést kötött a II.–III. r. alperesekkel. Eszerint az ingatlanra bejegyzett eszmei hányadát 950 000 forint készpénzfizetés és 220 000 forint OTP-tartozás átvállalása mellett az általa lakott lakás biztosításával a II.–III. r. alperesekre ruházta át. A vevők a kikötött vételár kiegyenlítése után a szerződés alapján birtokba léptek, és a lakásban különböző átalakítási munkákat végeztek.
Az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdonostársakkal az eladási szándékát először a fenti szerződés megkötése előtt, majd 1987. február 17-én az elővásárlási jogról való lemondási nyilatkozat aláírásra történő eljuttatásával közölte. Ezt a nyilatkozatot a tulajdonostársak többsége aláírta, a felperesek azonban ettől az eladási ár ismeretének hiányában elzárkóztak.
A felperesek 1987. április 15-én kapták kézhez az I. r. alperesnek azt az 1987. február 16-i keltezéssel ellátott felhívását az elővásárlási joguk gyakorlására, amely a vevők személyén túl a szerződésben rögzített vételárat is tartalmazta. A felperesek az 1987. április 16-án kelt válaszukkal a vételi ajánlatot magukévá tették, egyidejűleg a 950 000 forintot letétbe helyezték és lépéseket tettek az OTP-tartozás átvállalása érdekében.
Az alperesek az elővásárlási jog gyakorlását nem fogadták el.
A felperesek keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az I.–III. r. alperesek között létrejött ingatlan adásvételi szerződés hatálytalan, a felperesektől származó vételi ajánlat elfogadásával az I. r. alperes mint eladó és a felperesek mint vevők között jött létre a közölt tartalommal ingatlan adásvételi szerződés; erre figyelemmel kérték a II.–III. r. alperesek kiürítésre kötelezését, rosszhiszemű jogcím nélküli lakáshasználói minőségük megállapítását és perköltségben marasztalásukat, az OTP IV. r. alperesnek pedig tűrésre kötelezését.
Az I.–III. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, a IV. r. alperes a teljesítést nem ellenezte.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperesi keresetet elutasította. Kifejtett jogi álláspontja szerint mind a közös tulajdon megszüntetésének a Ptk.-ban szabályozott rendelkezései, mind a tulajdonostárs eszmei hányadának kívül álló részére történő értékesítése esetén az elővásárlási jog intézményének biztosítása azt a – jog társadalmi rendeltetésével összhangban álló, jogpolitikailag is indokolt – célt szolgálja, hogy egy adott ingatlanegységen belül a tulajdonostársak száma csökkenjen. A jelen esetben a felperesi törekvés ellentétben áll a jognak ezzel a társadalmi rendeltetésével, hiszen az I. r. alperesi lakás megszerzése a saját lakásuk értékesítési kötelezettségével jár együtt a tulajdonszerzési korlátozás alól kapott felmentés szerint. Az elővásárlási jognak az ilyen gyakorlása a Ptk 5. §-a (2) bekezdésének tilalmába ütközik és mint ilyen nem teljesíthető. Álláspontja szerint a felek jogviszonyára – társasházzá alapítás hiányában – az 1977. évi 11. tvr. rendelkezései nem, hanem a közös tulajdon szabályai alkalmazandók.
Az első fokú ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő fellebbezést. A fellebbezés az elővásárlási jog jogszerű gyakorlásának és ezzel a szerződés köztük és az I. r. alperes közötti létrejöttének közbenső ítélettel történő megállapítására és a II.–III. r. alperesek kiürítésre kötelezésére irányult.
Az elsőfokú bíróság a tényállást a bizonyítékok okszerű mérlegelésével helyesen állapította meg, így azt ítélkezése alapjául a másodfokú bíróság is elfogadta.
Helyesen utalt az elsőfokú bíróság arra is, hogy a perbeli jogvita rendezésénél – társasházzá alakítás hiányában – nem lehetett az 1977. évi 11. tvr.-nek az elővásárlási jog szabályozásával kapcsolatos rendelkezéseiből kiindulni.
Tévedett azonban akkor, amikor az elővásárlási jog fennállásának – gyakorolhatóságának – kérdését az ingatlan-nyilvántartási közös tulajdon oldaláról közelítette meg, jóllehet ez a közös tulajdon az építési telekre jött létre azzal az egyértelmű szándékkal, hogy a tulajdonostársak az ingatlanon később társasházzá alakítandó 8 lakásos épületet emelnek.
Az építtetők a lakásépítéssel kapcsolatos jogviszonyuk teljes tartalmát a kitűzött gazdasági cél megjelölését feltüntető, a cél elérését szolgáló jogokat és kötelezettségeket pontosan meghatározó ún. „Társasági szerződéssel” 1978. február 20-án szabályozták.
Ez a szerződésük a Ptk. 575. §-a szerinti építőközösségi szerződésnek felel meg, amely a Ptk. 576. §-ának (5) bekezdésében szabályozott feltételek valamelyikének megvalósulása esetén, így az a) pont alapján akkor szűnik meg, ha az építkezés befejeződött és a tagok tulajdonosi viszonyaikat adott esetben társasháztulajdon létesítésével rendezték. Nem kétséges, hogy a jelen esetben az építkezés befejeződött ugyan, de a tulajdonosi viszonyok rendezésére nem került sor, így az építőközösség nem szűnt meg.
Ehhez képest pedig a felek belső jogviszonyára nem a közös tulajdon általános szabályai, hanem a szerződésben meghatározott, az építőközösségi tagok jogait és kötelezettségeit meghatározó rendelkezések az irányadók.
Az építtetők által kötött szerződés 12. pontja az adott esetben kifejezett rendelkezést tartalmaz arra, ha a társaság valamely tagja bármilyen okból a társaságból ki kíván válni. Eszerint a tagok által kötelezően elfogadott rendelkezés szerint a kiválás feltétele megfelelő jogutód állítása és az, hogy a jogutódként megjelölt (állított) személyt a taggyűlés többsége a társaságba befogadja. A jogutód személyének a megválasztásánál a szerződés a társaság tagjainak megkülönböztetett jogokat nem biztosít, a jogutódlásnak a szükséges és egyben elegendő feltétele a kiválasztott személy megfelelő anyagi helyzete és az elfogadó többségi határozat. Az építőközösség megszűnése hiányában erre az élő szerződési kikötésre figyelemmel az I. r. alperest a jogutód állításában kizárólag a szerződés vonatkozó rendelkezései kötötték és nem a közös tulajdonnak az eltérő szerződési megállapodás hiányában alkalmazandó, az elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezései.
Az a jelen esetben nem volt vitás, hogy a II.–III. r. alperesek személyében a jogutódlásnak a szerződésben kikötött, az anyagi teljesítőképességre vonatkozó feltételei megvalósultak. Ehhez képest pedig tévedett az elsőfokú bíróság akkor, amikor a társasági tagok többsége által kinyilvánított 1987. február 17-i keltezésű – tartalma szerint – elfogadó nyilatkozatot nem tekintette a II.–III. r. alperesi jogutódlás szerződés szerinti elfogadásának, és a felperesi igényt nem erre tekintettel minősítette alaptalannak.
A kereset elutasítása tehát (a szerződési kikötés és a társasági többség elfogadó nyilatkozata kiemelésével) az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállás alapján a fenti eltérő jogi indokolással volt helyes.
(Legf. Bír. Pf. I. 20 675/1989. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás