PK BH 1990/336
PK BH 1990/336
1990.09.01.
Ingatlan közös tulajdonának árverési értékesítés útján való megszüntetése esetén, az egyik tulajdonostárs bentlakása folytán előállt értékcsökkenés viselésének szempontjai [Ptk. 147. §, 148. § (2) és (3) bek.; PK 10. sz.].
A k-i 7873. számú tulajdoni lapon felvett 8289. hrsz. alatt nyilvántartott 597 m2 térmértékű, lakóházzal beépített ingatlan a peres felek – egyenlő arányú – közös tulajdonában van. Tulajdoni illetőségüket öröklés jogcímén szerezték meg. Az alperes a felperes testvére.
A jelen per felperese által indított perben – 1987. szeptember 17. napján – meghozott jogerős ítélet szerint az alperes havi 400 Ft használati díjat köteles fizetni a felperes részére, minthogy az ingatlant teljes egészében ő és a házastársa használja.
A felperes a módosított keresetében a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy kötelezze a bíróság az alperest a felperes tulajdoni illetősége megváltására. Utóbb – tekintettel az alperes fizetőképességének a hiányára is – árverési értékesítés elrendelését kérte.
Az alperes a közös tulajdon megszüntetését nem ellenezte. Kérte az ingatlanban végzett értéknövelő beruházása ellenértékének a javára történő elszámolását. Hivatkozott arra is, hogy miután együtt lakott a perbeli ingatlanban a szülőkkel, akiknek a gondozását a házastársával közösen biztosították, a bennlakásuk folytán előálló értékcsökkenést nem kötelesek viselni. Ezt az utóbbi körülményt is figyelembe véve, hajlandó lett volna a felperes illetősége megváltására, de bankkölcsön hiányában csak havi 1000 Ft-os részletekben fizette volna meg a megváltási árat.
A bíróság által kirendelt dr. R. R. eseti szakértő az ingatlan beköltözhető forgalmi értékét 510 000 Ft-ra tette, a lakottan számított értékét pedig 180 000 Ft-ra. Az alperes által a főépületen végzett értéknövelő beruházást 21 000 Ft-ban, a melléképület értékét 25 000 Ft-ban véleményezte.
A városi bíróság az ítéletével a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont árverési értékesítés útján szüntette meg. A legkisebb árverési vételárat beköltözhető állapotban 510 000 Ft-ban, lakottan pedig 278 000 Ft-ban határozta meg.
Kimondta, hogy az árverési értékesítés során az alperes igényt tarthat egy lakószobából, főzőhelyiségből és fürdőhelyiségből álló villanyellátással rendelkező, legalább 40 m2 alapterületű komfort nélküli cserelakásra, külső W. C.-vel, tüzelőtárolóval és állattartásra alkalmas melléképülettel. Ezeknek a követelményeknek megfelelő cserelakás felajánlása, illetve tulajdonba adása esetén az alperes köteles családjával az ingatlanból kiköltözni. Az árverési vételárból 46 000 Ft-ot az alperesnek kell kifizetni értékemelő beruházásainak fejében. A fennmaradó vételárrész üres és beköltözhető állapot esetében a feleket egyenlő arányban illeti meg. Az alperes által lakott állapot esetén a vételárból a felperesnek legalább 232 000 Ft vételár jár. Az előírt legkisebb vételárat meghaladó vételárrész a feleket egyenlő arányban illeti meg.
Az ítélet indokolása szerint a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdon csak árverés útján szüntethető meg. A természetben való megosztásra ugyanis nincs lehetőség, az alperes a felperes illetőségének megváltására nem képes, a felperes nem kívánja az alperes ingatlanhányadát magához váltani.
Az ingatlan beköltözhető forgalmi értékét a beszerzett szakvéleményben foglaltakkal egyezően 510 000 Ft-ban határozta meg, a lakottan számított értéket azonban – a szakvéleménytől eltérően – 278 000 Ft-ban határozta meg azzal az indokkal, hogy a beköltözhetően számított forgalmi értékből az alperes által végzett – az ingatlan forgalmi értékét növelő – beruházások értékének levonása után, így juthat a felperes az ingatlan fele értékéhez.
Az alperes fellebbezését elbíráló másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben és annyiban változtatta meg, hogy a cserelakás felajánlásával kapcsolatban mellőzte a tulajdonba adással kapcsolatos rendelkezést. Egyébként indokai alapján helyesnek fogadta el az elsőfokú bíróságnak a közös tulajdon megszüntetésére s annak módjára vonatkozó megállapításait.
A jogerős ítélet ellen megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 147. §-a szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Erre alapítottan a felperes is jogosult követelésére, hogy a bíróság szüntesse meg a perbeli ingatlanon fennálló közös tulajdont.
A perben eddig rendelkezésre álló adatok alapján azt helyesen ítélte meg mindkét fokú bíróság, hogy a közös tulajdon csak árverési értékesítéssel szüntethető meg [Ptk. 148. § (3) bek.]. Az ingatlan természetbeni megosztására ugyanis nincs lehetőség, az alperes pedig nem fizetőképes. Ez okból a Ptk. 148. §-a (2) bekezdésének alkalmazására nem kerülhet sor, minthogy az alperes által felajánlott havi 1000 Ft-os részletekben való teljesítés nyilvánvalóan sérti a felperes érdekét.
Megalapozatlan azonban mindkét fokú bíróság döntése azért, mert valójában nem tulajdonítottak jelentőséget az alperes ellenkérelmében és a fellebbezési érvelésében is előadott azoknak a tényeknek, amelyek arra vonatkoztak, hogy a saját és házastársa bentlakása folytán előálló értékcsökkenés következményét ne kelljen kizárólag neki viselnie.
A Legfelsőbb Bíróság PK 10. számú állásfoglalása szerint, ha olyan közös ingatlanról van szó – miként a perbeli esetben is – amelyben az egyik tulajdonostárs bent lakik, s kiköltözni a közösség megszüntetése esetén sem hajlandó, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. Ha méltánylandó körülmények mást nem indokolnak, a saját bentlakása folytán előálló értékcsökkenés következményeit a bentlakónak kell viselnie, mind a megváltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának meghatározásakor.
Az előzőekben hivatkozott méltánylandó körülménynek tekinthető a perbeli esetben az – amennyiben bizonyítható –, hogy a felek közös jogelődei, a szüleik elhatározásából került az alperes és a házastársa a perbeli ingatlanba, és ekként hárult rájuk a szülök gondozása. Ezért is bíztak abban, hogy a szülők halála után is a perbeli ingatlanba maradhatnak. Ennek reményében végeztek jelentős mértékű értéknövelő beruházást. Nem érdektelen az a felperes által sem vitatott tény, hogy ugyanakkor ő – már a szülők életében – megkapta azt az ingatlant, amely hozzásegítette ahhoz, hogy megfelelő lakása legyen.
Amennyiben az eljáró bíróságok mindezeket vizsgálat tárgyává teszik, akkor lettek volna abban a helyzetben, hogy megítéljék: az alperes bennlakása folytán előállt értékcsökkenés terhét kizárólag maga köteles-e viselni vagy sem; az mennyiben hárítható át a felperesre.
Ennek felderítése után ismételten lehetőséget kellett volna adni az alperesnek arra, hogy a korábbiaknál kedvezőbb, a felperes számára is elfogadható ajánlatot tegyen, fizetőkészsége, illetve képessége tekintetében. Amennyiben viszont – önhibáján kívül – a körülményei még inkább elnehezültek, indokolt lett volna annak felderítése is, hogy a közös tulajdon megszüntetésének egyedül szóba jöhető módja: az árverési értékesítés nem sértené-e olyan súlyosan az alperes méltányos érdekét, ami miatt a felperes kereseti kérelme ez idő szerint nem lenne teljesíthető.
A fentiekben kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a törvényességi óvással támadott jogerős határozatot hatályon kívül helyezte, egyben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára.
(P. törv. I. 20 046/1990. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás