PK BH 1990/340
PK BH 1990/340
1990.09.01.
A bérlők közötti – bérbeadótól származtatott bérleti joguk terjedelmét is érintő – jogvita csak a bérbeadó perbenállása mellett bírálható el, rá is kiható hatállyal [Pp. 146. § (3) bek.].
A perbeli ingatlanban a felperesek és az alperesek is bérlőként laknak. Szándékukban áll az általuk birtokolt, illetőleg bérelt lakás és a közös használatú ingatlanrészek magvásárlása. Az ingatlan kezelője – az eredetileg V. r. alperesként perbevont – Gy-i Ingatlankezelő Vállalat.
Az I–IV. r. alperesek kérelmére indult birtokháborítás megszüntetése iránti államigazgatási eljárásban a Gy-i Városi Tanács VB igazgatási osztálya határozatával megállapította, hogy a felperesek birtokháborítást követtek el a közös használatú udvar kapuval történő lezárásával, megakadályozva ezzel az alpereseket az udvarrész használatában és az onnan vezető kerti úton való közlekedésben. Elrendelte a kapu eltávolításával az eredeti birtokállapot helyreállítását.
A felperesek keresetükben az említett államigazgatási határozat megváltoztatását kérték. Állították, hogy a kapu felállításával nem követtek el birtokháborítást. Egyben sérelmezték, hogy az általuk és az I–IV. r. alperesek által lakott ingatlanrész eladása érdekében készített társasházi alapító okiratban foglaltak, illetve az annak mellékletét képező területhasználati vázrajzon feltüntetett adatok sértik a jogos érdekeiket, miután azok eltérnek a tényleges birtoklási viszonyoktól. Így a felperesi gazdasági udvarhoz vezető járdát közös használatú útként tünteti fel. Ez utóbbi kérelmük kapcsán igényelték az alapító okirat megfelelő módosítását is.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Egyidejűleg – az eredeti kérelmükben foglaltakon túlmenően – viszontkereset előterjesztésével kérték a felperesek kötelezését arra is, hogy a tüzelőtároló gépkocsival történő megközelítését akadályozó épületrészeket, kerítéseket és kaput bontsák le.
Az elsőfokú bíróság a Gy-i Ingatlankezelő Vállalatot – kérelmére – a perből „elbocsátotta”.
Az elsőfokú bíróság az ügy érdemében hozott határozatával a felperesek keresetét elutasította. Kötelezte ugyanakkor őket arra, hogy az általuk kialakított gazdasági udvart – ólak, kapuk, kerítések lebontásával – 30 nap alatt szüntessék meg. Rendelkezett az így felszabaduló terület használatáról. Egyben az annak részbeni használatára feljogosított I. r. alperest kötelezte: biztosítsa a tüzelőtároló megközelítését a felperesek és a II–IV. r. alperesek részére. Egyebekben az alperesek viszontkeresetét is elutasította. Megállapította azt is, hogy a 4 méter szélességű utat a peres felek a felperesek garázsáig gyalog és gépkocsival történő közlekedésre közösen jogosultak használni.
Az elsőfokú bíróság az ítélet indokolásában – egyebek mellett – azzal érvelt, hogy a perbeli ingatlanban bérlőként lakó peres felek használati jogosultságát a lakással rendelkező szerv kijelölő határozata határozza meg. A bérlőt a lakáshoz tartozó helyiségek kizárólagos használata akkor is megilleti, ha a lakással rendelkező szerv erről nem rendelkezik. A peres felek által használt ingatlan több lakásból áll, így a bérlők és a velük együtt lakó személyek a lakást, a lakáshoz tartozó területeket, a közös használatra szolgáló helyiségeket és terület rendelkezésének megfelelő célra használhatják. A felperesek a közös használatú területből nem használhatnak olyan részeket, amelyek használatával az alperesek jogait és törvényes érdekeit sértik.
A felperesek a kizárólagos használatban levő kerttel, gazdasági udvarral, kocsibejárásra kialakított területtel jóval nagyobb részt használnak, mint az alperesek. Ugyanakkor a kapuk felállításával olyan helyzetet teremtettek, amely miatt a tüzelőtárolók tüzelőszállítás esetén nem közelíthetők meg. Ezért az államigazgatási határozat helytálló.
Utalt még az elsőfokú bíróság ítéletében arra is az alperesek viszontkeresete kapcsán, hogy az általa meghatározott használati mód alkalmas a peres felek zavartalan birtokolásának biztosítására.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét – annak helyes indokaira utalással – helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.
Az eddig rendelkezésre álló peradatok szerint azt megalapozottan állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a peres felek a jogvita keletkezésekor és annak elbírálásakor is közös bérlői voltak a perbeli ingatlannak. Ebből következően a Ptk. 189. §-ának (2) bekezdése értelmében – az egymás közötti jogviszonyuk alapján – egymással szemben is jogosultak birtokvédelemre. Erre alapítottan igényelhettek birtokvédelmet az I–IV. r. alperesek az illetékes szakigazgatási szervtől; kérhették az általuk jogszerűnek vélt birtokállapot helyreállítását, a zavarás megszüntetését.
A birtokháborítás tárgyában hozott államigazgatási határozat megváltoztatása iránti keresetet és az I–IV. r. alperesek viszontkeresetét a bíróságnak a birtokláshoz való jogosultság alapján kellett elbírálnia [Ptk. 192. § (3) bekezdés]. Ezért sem az első-, sem a másodfokú bíróság nem hagyhatta volna figyelmen kívül a peres feleknek azokat a nyilatkozatait, amelyekből egyértelműen megállapítható az, hogy a felek vitássá tették az egyes bérlők, elsődlegesen a felperesek bérleti jogának terjedelmét is.
A felperesek kereseti előadásából az a következtetés is levonható, hogy a bérbeadó jogait gyakorló V. r. alperes sem ismeri el az általuk igényelt kizárólagos használati jogot, mindenekelőtt a gazdasági udvarhoz vezető járda tekintetében. Ellenkező esetben ugyanis nyilvánvalóan nem közös használatra szolgáló útként tünteti fel azt a társasházi alapító okirat részét képező vázrajzon.
Tekintettel kellett volna lenni arra az alperesi állításra is, amely szerint a perbeli ingatlanban levő lakások kiutalásakor az ingatlan belső udvarának használatát nem szabályozták. Jelentősége lehet annak is, hogy a felperesek a gépkocsijukat az úgynevezett gépkocsi helyfoglalási megállapodás alapján tárolják a perbeli ingatlanon, amely megállapodás – a csatolt iratok tanúsága szerint – a bérbeadó által felmondható, az abban írt feltételekkel, 15 napos határidővel.
A fentiekben kiemelt tények önmagukban is szükségessé tették volna a felperesek megfelelő tájékoztatását [Pp. 146. § (3) bek.] arra vonatkozóan, hogy a perbeli jogaik helyes gyakorlása végett ne tegyenek olyan nyilatkozatot, miszerint az V. r. alperest „a perből kiengedik”, illetőleg – helyesen – vele szemben a keresettől elállnak. A bérbeadótól származott joguk terjedelmének megállapítása, miután az vitássá vált, a bérbeadó – adott esetben a Gy-i Ingatlankezelő Vállalat – perbenállása nélkül rá is kiható hatállyal érdemben nem bírálható el.
Az elsőfokú bíróság említett mulasztása olyan lényeges eljárási szabálysértésnek minősül, amelyre tekintettel a másodfokú bíróságnak – a Pp. 252. §-ának (2) bekezdésére alapítottan – hatályon kívül helyező határozatot kellett volna hoznia és egyben utasítania az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára.
Mivel a másodfokú bíróság ettől eltérően az elsőfokú ítéletet érdemben felülbírálta és azt helybenhagyta, határozata törvénysértő. Ezért azt a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján – az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően – hatályon kívül helyezte. Egyben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára.
(P. törv. I. 21 136/1989. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás