PK BH 1990/57
PK BH 1990/57
1990.12.31.
Csak kirívó értékkülönbség esetén van helye a feltűnő értékaránytalanság megállapításának, ha az eladó a forgalmi érték ismeretében az áralku során tudatosan engedve fogadta el a vevő vételi ajánlatát [Ptk. 201. § (2) bek.]
1. A felperesek a megyei bírósághoz 1987. augusztus 3-án benyújtott keresetlevelükben előadták, hogy a tulajdonukban volt 585 m2 területű, általuk 1979. és 1981. között felépített házzal beépített ingatlant- a keresetlevélhez mellékelt adásvételi szerződéssel 1 500 000 Ft készpénzért és legfeljebb 210 000 Ft kölcsönátvállalás fejében – eladták az alpereseknek. A felperesek a keresetlevél szerint „azt hitték, hogy a vételár a reális viszonyokat tükrözi”. Az illetékhivatal az ingatlan forgalmi értékét 1 950 000 Ft-ra becsülte. A felperesek ezt nem kifogásolták, de ekkor kerültek „annak tudatában, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan (ára) kirívóan alacsony”. Előadták: „Ennek tudatában az alpereseket 1987. IV. 10-én levélben felhívtuk, melyben közöltük azt, hogy a vételár álláspontunk szerint feltűnően alacsony, ezért kértük ennek a kiküszöbölési lehetőségét, természetesen hajlandók voltunk minden további nélkül, hogy az alpereseknek a vételárat visszaadjuk, ennek kamatait is és az esetlegesen felmerült kárukat, felmerült netán az, hogy a vételárban a feltűnő aránytalanságot kiküszöböljük, az alperesek azonban ettől elzárkóztak.
A magunk részéről, hogy megnyugodjunk és az ingatlanunk értéke nem túlzottan alacsony, igazságügyi szakértőnek adtunk megbízást, aki arra a következtetésre jutott, hogy a minimálisan reális vételár 2 380 000 Ft. Így a reális forgalmi érték és a vételár között közel 700 000 Ft-os különbség van. A szerződést eme feltűnő aránytalanság felismerésében nyomban írásban megtámadtuk”.
A felperesek kereseti kérelme az volt: „a bíróság állapítsa meg, hogy a közöttünk létrejött adásvételi szerződés feltűnően aránytalan, ehhez képest jogosítson fel minket arra, az ingatlan-nyilvántartásban az ítélet alapján tulajdonunkat vissza kijegyeztethessük. Kötelezzen minket a bíróság az alperesektől felvett 1 500 000 Ft és a felvételektől számított évi 8%-os visszafizetésére, melyet vállalunk. „
2. A megyei bíróság az 1988. május 11-én meghozott ítéletével a keresetet elutasította, és a felpereseket az állam javára 90 000 Ft kereseti eljárási illeték egyetemleges megfizetésére kötelezte.
Az ítéletben megállapított – a másodfokú bíróság által helyesnek talált és ítéletében összefoglalt – tényállás lényege a következő.
A felperesek az 1986. október 2-án kelt adásvételi szerződéssel eladták az alpereseknek az osztatlan közös tulajdonukban levő „lakóház, udvar” megjelölésű, az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 585 m2 területű ingatlant 1 500 000 Ft vételár és az ingatlanon fennálló 210 000 Ft (helyesen: „az ingatlant terhelő, de legfeljebb 210 000 Ft”) összegű OTP kölcsöntartozás átvállalása ellenében.
A szerződéskötést megelőző tárgyalások során a felperesek a vételárat először 2 000 000 Ft-ban jelölték meg. Az alperesek azonban a felperesek tudomására hozták, hogy csupán 1 500 000 Ft vételárral rendelkeznek készpénzben, és ezen felül arra képesek, hogy átvállalják az ingatlanon fennálló 210 000 Ft OTP kölcsöntartozást. Mivel a felperesek az ingatlant már hosszabb ideje árulták, a községben azonban arra komoly vevő az alpereseken kívül nem jelentkezett, a felperesek pedig a sportpálya zavaró közelsége miatt mindenképpen el szerették volna költözni a környékről, elfogadták az alperesek által felkínált vételárat és OTP tartozás átvállalását.
Az adásvételi szerződés szerint a vevők a szerződés aláírásával egyidőben az eladó kezeihez 700 000 Ft vételárrészletet fizetnek ki, a fennmaradó 800 000 Ft vételhátralékot pedig úgy egyenlítik ki, hogy 700 000 Ft-ot saját erőből, 100 000 Ft-ot pedig bankkölcsönből teljesítenek. Ezeket az összegeket ügyvédi letétbe helyezik, melyet az eladók kezéhez 1986. december hó 15. napjával fizethetnek ki, azzal egyidőben, hogy az eladók a vétel tárgyát képező lakásból kijelentkeznek, és azt a vevők birtokába adják.
A szerződés keltével egyidőben egy másik megállapodás is létrejött a peres felek között, amelyben abban állapodtak meg, hogy a felperesek az alagsorban levő szoba kivételével az egész felépítményt 1987. augusztus 15. napjáig jogosultak használni. Ezen idő lejártával használati jogosultságuk mindenféle elhelyezési igény nélkül megszűnik, és az épületet kiürítve kötelesek az alperesek rendelkezésére bocsátani. Az ottlakás ellenértékeként a felek abban állapodtak meg, hogy ezen ideig a felperesek kötelesek fizetni az ingatlant terhelő építési kölcsön törlesztőrészleteit.
Az alperesek a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségüknek a szerződésben megjelölt határidőben maradéktalanul eleget tettek. A felperesek a megállapodásban rögzített határidőt követően sem voltak azonban hajlandók kiköltözni az eladott ingatlanból, és az alpereseket még abban is megakadályozták, hogy az alagsori szobát használatba vegyék. Emiatt az alperesek birtokháborítási eljárást indítottak a felperesek ellen. Jogerős államigazgatási határozat meg is állapította a felperesek birtokháborító magatartását, és kötelezte a felpereseket, hogy a lakóház alagsorában levő egy szoba használatát biztosítsák az alperesek részére. Az államigazgatási határozat megtámadása iránt a felperesek által indított keresetet a bíróság jogerősen elutasította.
Ezt követően a jelen per alperesei indítottak lakás kiürítése iránt pert a felperesek ellen. Ez az eljárás a felek közös kérelmére szünetel.
Az adásvételi szerződés megkötését követően 1987. február 13-án az illetékhivatal az illeték kiszabása végett helyszíni szemlét és forgalmi értékbecslést végzett, melynek során az ingatlan illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értékét 1 956 500 Ft-ban határozta meg. Bár a tényleges vételár ennél kevesebb volt, az érintettek, az illetékkiszabást nem kifogásolták.
A felperesek azonban az értékbecslést követően úgy ítélték meg, hogy az ingatlanukat áron alul értékesítették. Emiatt peren kívül igazságügyi szakértőt kértek fel, aki a kérésükre adott magánszakértői véleményben az ingatlan 1986. őszi reális forgalmi értéket 2 380 000 Ft-ban jelölte meg.
A becslést követően a felperesek levélben felhívták az alpereseket az eredeti állapot helyreállítására, az alperesek azonban ettől elzárkóztak. Ezt követően a felperesek a szerződést az eladási ár és a valós forgalmi érték közötti jelentős értékkülönbség címén írásban megtámadták, majd megindították a jelen peres eljárást.
Az elsőfokú ítélet szerint az alperesek a kereset elutasítását, felpereseknek a per költségeiben való marasztalását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperesek azon kereseti tényállítása, mely szerint az ingatlanuk értékével annak értékesítésekor nem lettek volna tisztában, nem valós. Az igazság az, hogy a felperesek ingatlanára más megfelelő vevő abban az időben nem jelentkezett. A felperesek maguk is más ingatlant akartak rövid határidőn belül vásárolni. Ők maguk is rövid határidő mellett vidéki ingatlanaik értékesítésére kényszerültek, emiatt az elérhető vételárnál őket is károsodás érte. Tagadták, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződéskötéskor feltűnő értékaránytalanság állott volna fenn. Hivatkoztak arra is, hogy a felperesek további egy éven keresztül voltak jogosultak az ingatlant csaknem teljes egészében a köztük létrejött megállapodás alapján használni, sőt arra is kényszerítették őket, hogy különböző hatóságoknál eljárva érjék el az ingatlan kiürítését, minthogy a vállalt kötelezettségüknek a felperesek nem tettek eleget.
A megyei bíróság az ingatlan adásvételkori forgalmi értékének megállapítására M. D. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendelte ki, akinek feladatává tette az ingatlan felmérése, megtekintése, összehasonlító ingatlanforgalmi adatok beszerzése és a felperesek által becsatolt szerződés adatainak elemzése és értékelése alapján az ingatlan forgalmi értékének megállapítását az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában.
A megyei bíróság M. D. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőnek aggálytalan és megfelelő adatokkal alátámasztott szakértői véleményét ítélkezése alapjául elfogadta. E szerint a perbeli ingatlannak a forgalmi értéke az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában, azaz 1986. augusztus, illetve október hónapokban az azonnal beköltözhetés lehetőségével 1 800 000 Ft-ot tett ki, amely összegben az OTP tartozás is benne foglalt. Miután pedig az eladók háborítatlanul az ingatlanban még a szerződés szerint is 1987. augusztus 15-ig bennmaradhattak, a kialkudott vételár a forgalmi értéknek felel meg.
A szakértői vélemény alapján a megyei bíróság megállapította, hogy a felpereseknek a Ptk. 236. §-a (1) bekezdésének c) pontjára alapított megtámadása megalapozatlan. A felek szolgáltatásainak feltűnő értékaránytalansága a szerződéskötés időpontjában nem volt megállapítható. Valójában a teljes beköltözhetőség biztosítása mellett a szerződés megkötésének időpontjában is csekély eltérés volt az alperesek által a felperesek részére készpénzben kifizetett vételár és az átvállalt OTP tartozás, valamint a szakértő által meghatározott forgalmi érték között. Arra is tekintettel, hogy jelentős értékkel bírt a felperesek számára az a körülmény, hogy mintegy egy éven át az ingatlanban csupán a törlesztőrészletek fizetése mellett még bentmaradhattak, és ezzel lehetőségük volt arra, hogy az újabb ingatlan átépítését zavartalanul végezhessék, és a kiköltözés a már teljesen kész új ingatlanba történjék, olyan előny, amelynek feltétlen vagyoni értéke van. Ilyen körülmények között, ezt is mérlegelve nemhogy feltűnő értékaránytalanság, de semmilyen értékaránytalanság, nincs a felek szolgáltatása, illetőleg ellenszolgáltatása között a szerződés megkötésének időpontjában.
Nem hagyható figyelmen kívül az a körülmény, hogy az adásvételi szerződés megkötésére a felpereseket eleve az ingatlannak az a számukra rendkívül hátrányos helyzete indította, hogy az közvetlenül a sportpálya közelében fekszik. Az áthallatszó zajok, valamint a sportrendezvényeket követően az onnan távozó embereknek az egyébként zavaró magatartása okozta hátrányok kiküszöbölését kívánták elérni az eladással maguk és gyermekeik érdekében, miután kérelmükre megfelelő intézkedés még a sportpálya körülkerítésére sem történt. A felperesek elhatározását és a szerződés megtámadását alapvetően motiválta az ingatlannak az illetékhivatal általi becslésen túl az a körülmény, hogy időközben tudomást szereztek a sportpálya tervezett megszűnéséről és arról, hogy ott egyéb, kevesebb zavaró hatással járó építmények lesznek elhelyezve.
A bevezetett ingatlanforgalmi szakértő véleményéből azonban kitűnik, hogy a sportpálya továbbra is üzemel és üzemelni is fog, tehát az ingatlan értékére való ezen hatás továbbra is fennmaradt, amely az ingatlan forgalmi értékét jelentősen befolyásolja, a szakértői véleményében kimunkált egyéb forgalmi értékre kiható csökkentő tényezőkkel együtt.
Mindezekre figyelemmel a megyei bíróság a felpereseknek megalapozatlan keresetét elutasította.
A per során kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye kellőképpen megalapozott, aggálytalan, megfelelő összehasonlító adatokat tartalmaz, az ingatlan értéke meghatározása szempontjából jelentős körülményeket megfelelően figyelembe vette, a felperesek által becsatolt szakvéleménytől eltérő szakmai megállapításait meggyőzően megindokolta, ezért – mint szükségtelent – a megyei bíróság elutasította felpereseknek M. P. szakértő meghallgatására és az illetékhivatal becslést végző dolgozója tanúkénti kihallgatására vonatkozó bizonyítási indítványát.
3. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperesek éltek fellebbezéssel. Fellebbezésükben az elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezését, a per újra tárgyalását, a feltűnő értékaránytalanság megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását kérték. A másodfokú eljárásban fellebbezési kérelmüket akként módosították, hogy a feltűnő értékaránytalanság kiküszöböléseként a vételárat 2 380 000 Ft-ban kérték megállapítani, és ennek megfelelően kérték az alpereseket teljesítésre kötelezni.
Az alperesek fellebbezési ellenkérelmükben az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérték.
4. A Legfelsőbb Bíróság az 1988. szeptember 22-én meghozott Pf. III. 20 695/1988/3. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A Legfelsőbb Bíróság a fellebbezést többek között a következő indokolással találta alaptalannak.
A Legfelsőbb Bíróság PK 267. számú állásfoglalása szerint a szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása esetén annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi (érték-) viszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját.
A forgalom biztonsága azt követeli meg, hogy a szerződő felek körültekintően járjanak el a szerződések megkötésénél, megfontoltan tegyék meg szerződési nyilatkozataikat, hogy kölcsönösen bízhassanak a szerződések fennmaradásában. A forgalom biztonsága érdekében meg kell akadályozni, hogy a megtámadási jogot bárki is az utólag valamilyen okból megbánt szerződéstől való szabadulás vagy pedig kedvezőbb szerződési feltételek kikényszerítésének eszközéül használja fel.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a jelen jogvita megítélésénél is az idézett iránymutatás az irányadó.
Megállapítható, hogy a felperesek ingatlanuk forgalmi értékével tisztában voltak, és azt azért adták el saját maguk által is tudottan áron alul, mert a sportpálya zavaró közelsége miatt fokozottan érdekelve voltak a szerződés létrejöttében. Az ingatlanból ugyanis mindenképpen el akartak költözni, és máshol kívántak ingatlant vásárolni. Ilyen körülmények között a jelen perben a felperesek részéről érvényesített megtámadás a megbánt szerződéstől való szabadulás eszközéül szolgálna, erre azonban a már kifejtettek szerint nincs mód.
A felek szolgáltatásai között egyébként sem állapítható meg a szerződéskötés időpontjában a feltűnő értékaránytalanság, mivel mind az igazságügyi szakértői vélemény, mind ennek alapján az elsőfokú bíróság helyesen értékelte értékcsökkentő tényezőként a sportpálya zavaró hatását, illetve vette figyelembe azt a jelentős vagyoni értékkel bíró körülményt, hogy a felperesek még csaknem egy évig – csupán a törlesztőrészletek fizetése ellenében – az ingatlan birtokában maradhattak.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság megállapítása szerint az elsőfokú bíróság a felperesek keresetét helyesen utasította el.
5. A jogerős ítélet ellen – megalapozatlanság miatt – törvényességi óvást nyújtottak be.
A törvényességi óvás a perben kirendelt igazságügyi szakértőnek a döntése alapjául vett szakvéleménye hiányosságaival, valamint azzal érvel, hogy e vélemény és a felperesek által beszerzett – ugyancsak igazságügyi szakértőtől származó – szakvélemény között jelentős és fel nem oldott eltérés van.
Mivel az előzetesen eljáró szakértő nem kapott részletes feladatokat a felperesektől, ezért önmagában az a körülmény, hogy a kirendelt szakértő által feltárt értékcsökkentő tényezőkről nem tett említést, még nem zárja ki azok figyelembevételét. Ezért és a bíróság által meghatározott feladatok hiányos teljesítésére tekintettel személyes meghallgatásuk a bíróság törvényi kötelessége lett volna.
6. A törvényességi óvás nem alapos.
A Ptk. 200. §-ának a szerződési szabadság (a szerződéskötési szabadságon túlmenő) elvét kifejezésre juttató (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg.
A perbeli jogvita tárgyát képező adásvételi magánszemélyek között, személyi tulajdonban levő ingatlanra vonatkozott. Erre az esetre a vételár tekintetében a szabad megállapítást korlátozó árszabályozás nincs: a felek szabadon állapodhattak meg a vételár összegében.
Az érvényesen létrejött (nem semmis) szerződést a sérelmet szenvedő fél megtámadhatja, ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között – anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné – a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség. Az egyenértékűség elvét megfogalmazó e szabály [Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése] azt juttatja kifejezésre, hogy jogunk általában nem tiltja a szerződésben kikötött (szabad) ár – egyébként is rendszerinti – eltérését a dolog (szolgáltatás) közgazdasági értékétől, s szankcióval (de ekkor sem hivatalból) csak a feltűnően nagy értékaránytalanság eseteit sújtja.
A feltűnően nagy értékkülönbség megállapításának feltételeit a bírósági gyakorlat az elmúlt évek során – a forgalmi viszonyok alakulásának megfelelő – fokozódó szigorral határozta meg, s ezt foglalja össze a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 267. számú állásfoglalása.
7. A Legfelsőbb Bíróság törvényességi óvással támadott ítélete helytállóan utal arra, hogy a jelen esetben is irányadó a jogvita megítélésénél a PK 267. számú állásfoglalás.
A felperesek állítása szerint az ingatlan forgalmi értéke az eladáskor 2 380 000 Ft volt.
A szerződéskötés körülményei közül lényeges kiemelni, hogy – amint arra a Legfelsőbb Bíróság ítélete helyesen utal – a felperesek a forgalmi értékkel (az általuk vélt forgalmi értékkel) már az ügylet meg kötése előtt tisztában voltak, a sportpálya közelsége miatt azonban „mindenképpen” el akartak jönni az ingatlanról.
Az ügyben eljárt bíróságoknak elsősorban azt kellett volna vizsgálniuk, hogy az érvényesíteni kívánt jog alapjául szolgáló tények alkalmasak-e a kereseti kérelem teljesítésére.
A hivatkozott állásfoglalásban kifejtett jogértelmezés szerint a szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása a felperesek által felhozott (számukra legkedvezőbb) forgalmi érték mellett sem jogszerű az ügy ismert körülményei között. A felperesek ugyanis ezt a forgalmi értéket vették alapul az ügylet megkötéséhez vezető tárgyalások során és ebből – a már jelzett okból – tudatosan engedve fogadták el az alperesek vételárajánlatát. Ilyen esetben csak kirívó értékkülönbség felel meg a jogszabály [Ptk. 201. § (2) bekezdés] helyes értelmezés melletti alkalmazásának.
A szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti értékkülönbség minősítése szempontjából a forgalmi érték és a vételár egymáshoz való %-os viszonya (aránya) nem ügydöntő jelentőségű. Egyébként az adott esetben helyes számítás mellett a legmagasabbnak vélt forgalmi érték és a tényleges vételár között a különbség 28,15% (az alacsonyabb összegű kölcsönátvállalást feltételezve: 28,53%).
A felpereseknek (mivel mindenképpen el akartak kerülni az ingatlanról) a szerződés létrejöttében fokozott érdekeltségük volt, ez az oka annak, hogy a szerződésben végül is kikötött vételárat elfogadták, holott annak az általuk ismert (feltételezett) forgalmi értéktől való eltérése valóban jelentős volt. Ilyen körülmények között a szerződésnek a Ptk. 201. §-a (2) bekezdésére alapított megtámadása nem vezethetett sikerre. Az Elnökségi Tanács hangsúlyozza az áruviszonyok a vállalkozási, üzleti viszonyok (a szerződések jelentősége további fokozódását is magában foglaló) számbeli és tartalmi súlynövekedésének szempontjait, amelyek a forgalombiztonság szempontjából meghatározó jelentőségűek.
8. A kifejtettekből következik, hogy a perben (újabb) szakvélemény beszerzésére szükség nem volt, mivel a felpereseknek a forgalmi értékre vonatkozó előadását valónak elfogadva is alaptalan a szerződés megtámadása. Még kevésbé szükséges a felperesekre nézve ennél is kedvezőtlenebb szakértői vélemény esetleges ellentmondásainak tisztázása.
Ilyen indokból alaptalan a bizonyítás kiegészítésére irányuló indítvány, s ezért nem ért egyet az Elnökségi Tanács a törvényességi óvásnak a további bizonyítás hiányát sérelmező érvelésével.
9. A Legfelsőbb Bíróság Elnökségi Tanácsa a törvényességi óvást az előzőekben részletezett okokból alaptalannal találta, és ezért azt a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján elutasította.
(Eln. Tan. P. törv. 20 544/1989. sz.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás