PK BH 1991/104
PK BH 1991/104
1991.03.01.
Tulajdonközösség bírósági megszüntetése után a lakásban maradt volt tulajdonostárs használati jogának visszaélésszerű felmondása bér nem–fizetés címén [Ptk. 4. § (3) bek1., 99. §, 441., 442. §; 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 49., 71., 72. §].
A felek volt házastársak, és közös tulajdonukban állt a perbeli szövetkezeti lakás.
A házassági bontóperben az 1986. május 8-án kötött és a bíróság által jóváhagyott egyezségben a felek a közös lakás használatát megosztották. Az egyezség alapján egy–egy szoba kizárólagos használatára jogosultak, az egyéb helyiségek közösek.
A perben a másodfokon eljárt megyei bíróság 1987. május 14-én hozott ítéletével – többek között – úgy rendelkezett, hogy az alperesnek (a bontóperben felperes) a szövetkezeti lakáson fennálló 1/2 tulajdoni hányadát a felperes (a bontóperben alperes) tulajdonába adta 146 890 forint megváltási ár ellenében. Az ítéletben meghatározott megváltási ár összegét a felperes bírósági letétbe helyezte, az alperes azonban ezt az összeget még nem vette fel.
A felperes 1988. július 14-én felszólította az alperest a bér fizetésére, de a fizetendő bér összegét nem közölte vele. Az alperes erre a levélre – jogi képviselője útján – válaszolt 1988. július 27-én kelt levelében, és felhívta a felperes figyelmét arra, hogy a fizetendő bér összegét nem közölte.
A felperes azonban továbbra sem jelölte meg a bér összegét. Az alperes használati díj címén 1988. augusztus 3-án két hónapra 666 forintot, szeptember 2-án 330 forintot és ugyanezen a napon még 19 170 forintot adott postára. Ez utóbbi összeggel több havi használati díjon felül teljesíteni kívánta az 1986. márciusból 1987. május 14-ig őt terhelő 10 295 forint OTP–törlesztő részleteket is. A felperes ezeket az összegeket nem fogadta el, a pénzküldeményeket visszaküldte az alperesnek. Az alperes – jogi képviselője útján – 1988. október 11-én kelt levelében közölte a felperessel, hogy a perbeli 53 m2 alapterületű kétszobás, komfortos lakás havi bére 648 forint, s mivel a lakást a felperessel megosztva használják, a fizetendő bért havi 330 forintban ismerte el. A felperes az ezt követő hónapokban sem közölte az alperessel a bér vagy a használati díj összegét. Az alperes sem helyezte azonban bírósági letétbe a felperes által el nem fogadott és a folyamatosan esedékessé váló összegeket.
A felperes végül 1989. január 18-án kelt levelében a havonta fizetendő bér összegét 628 forintban jelölte meg. Egyúttal felhívta az alperest, hogy 1987. május 14-től, 1988. december 31-ig járó havi 628 forint, összesen 12 246 forint összeget 8 nap alatt fizesse meg.
Figyelmeztette a felperest a fizetés elmulasztásának jogkövetkezményére (felmondásra). A levélben egyéb pénzkövetelésének – így a 10 295 forint OTP résztörlesztésnek – a megfizetésére is felhívta az alperest.
Az alperes a felhívásban megjelölt összegű bért nem fizette meg a megadott határidő alatt. A felperes ezután az alperessel közölt, 1989. február 6-án kelt levelében az alperes bérleti jogviszonyát 1989. március 31. napjára felmondotta. A felmondást követően az alperes 1989. március 20-án kelt levelében – jogi képviselője útján – egyezséget ajánlott a felperesnek; közölte, hogy megegyezés esetén hajlandó lenne az őt megillető lakáshasználati jogáról lemondani.
A felperes keresetében a felmondás érvényességének a megállapítását, az alperesnek a lakás kiürítésére való kötelezését kérte. Az alperes a kereset elutasítását kérte azzal az indokkal, hogy az általa felajánlott bérleti díjat a felperes nem fogadta el. Amennyiben a törvényes mértékű bért közli vele, azt hajlandó megfizetni.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Ítéletének indokolása szerint a felperes a felmondási jogát a Ptk. 4. és 5. §-ába ütköző módon, rendeltetésellenesen gyakorolta.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, megállapította a felmondás érvényességét. Kötelezte az alperest, hogy lakrészét 15 nap alatt kiürítve adja a felperes birtokába. Megállapította, hogy az alperes az elhelyezéséről maga köteles gondoskodni.
Ítéletének indokolásában megállapította, hogy a jogerős ítélet folytán az alperes tulajdoni hányada is a felperes tulajdonába került, és ennek folytán az alperes bérlővé vált. A felperes az 1989. január 10-én küldött írásbeli felszólításában közölte az alperessel a fizetendő bért. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes nem védekezhet azzal, hogy a felperes a törvényes mértékű bérnél magasabb összegű bért közölt vele. Ezt az álláspontját azzal indokolta, hogy a Ptk 437. §-a [helyesen: 436. § (1) és (2) bekezdése, valamint az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.) 49. §-ának (3) bekezdése] értelmében a bérbeadó által közölt bért lett volna köteles az alperes fizetni, mert a bérközléstől számított 60 napon belül nem indított pert a bér megállapítása iránt, és nem fizette az általa elismert bérleti díjat sem.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A lakásra fennállott közös tulajdon ítélettel történt megszüntetése előtt a felek lakáshasználati jogcíme a Ptk. 140. §-án, illetőleg megállapodásukon alapult. A közös tulajdon megszüntetése e megállapodásnak a hatályát annyiban nem érintette, hogy a felek továbbra is a megállapodásukban foglaltaknak megfelelő mértékben használhatták a lakást. A használat jogcíme azonban megváltozott, mert a felperest mint egyedüli tulajdonost a használat joga ettől kezdve a Ptk. 99. §-a alapján illeti meg. Nem rendelkezik azonban jogszabály arról, hogy miként alakul a felek viszonya akkor, ha a tulajdonosok egyike a másik volt tulajdonostárs által lakottan szerzi meg annak a tulajdoni illetőségét, és a volt tulajdonostárs nem köteles a lakást átadni. A kialakult ítélkezési gyakorlat szerint ha a közös tulajdon megszűnik, de a volt tulajdonostársat a lakáshasználati jog továbbra is megilleti, akkor a felek jogviszonyára – bár a volt házastársak között nem jött létre lakásbérleti jogviszony – a lakásbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni olyan keretek között, amelyek nem haladják meg az így kialakult, új, sajátos jogviszony természetét. Ebből következően a felek jogviszonyára a perbeli esetben is a lakásbérlet szabályai, valamint a Ptk. vonatkozó rendelkezései megfelelően alkalmazhatók.
A bérbeadó felmondhatja a bérleti jogviszonyt, ha a fizetésre megállapított időpontig a bérlő az esedékes bért nem fizette meg, és a fizetésre történő írásbeli felszólításnak sem tett eleget (Ptk. 441. és 442. §-a, R. 71–72. §). A polgári jogi viszonyokban kölcsönösen együttműködve kell eljárni, ezt – egyebek mellett – elsősorban a jogok rendeltetésszerű gyakorlásával kell megvalósítani [Ptk. 4. § (3) bek.].
A perbeli esetben az alperesnek a lakáshasználatra vonatkozó jogcíme az 1986. május 8-án kötött egyezséggel, majd a megyei bíróságnak az 1987. május 14-én hozott, a közös tulajdont megszüntető jogerős ítéletével két ízben is megváltozott. Az alperes ez időpontokat megelőzően nem tartozott bért fizetni a felperesnek. A felek bérleti szerződést nem kötöttek. A felperes a jogszabályban megszabott 8 napon belül nem közölte a díj fizetésére vonatkozó igényét az alperessel (R. 49. §), az alperes által fizetni kívánt összeget pedig nem fogadta el. Csak másfél év után küldött levelében jelölte meg az általa igényelt havi bér összegét, és ugyanebben a levélben hívta fel az alperest a huzamos időn át felgyűlt hátralék rövid, nyolc napos határidővel való megfizetésére. A bérhátralék keletkezésében tehát a felperes mulasztása is közrehatott.
Az előzőekből kitűnően a felperes felmondási jogát nem rendeltetésszerűen, a kölcsönös együttműködési kötelezettség mellőzésével gyakorolta, ezért tévedett a másodfokú bíróság, amikor a felmondás érvényességét megállapította annak ellenére, hogy az alperes terhére is megállapítható a mulasztás ténye.
A körülmények együttes mérlegelése alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta és a felperest másodfokú eljárási költség fizetésére kötelezte.
[Pp. 253. § (2) bek., 239. §, 78. § (1) bek.]. (P. törv. III. 20 411/1990. sz.)
1
A Ptk. 4. §-ának (3) bekezdését az 1991: XIV. törvény a 441. és 442. §-át valamint az 1993: LXXVIII. törvény az 1/1971. (II. 8.) Korm. rendeletet hatályon kívül helyezte.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás