GK BH 1991/158
GK BH 1991/158
1991.04.01.
Előszerződésben a felek megállapodhatnak abban, hogy a végleges szerződés megkötésének elmaradását felróható módon előidéző fél a másik félnek átalány–térítést köteles fizetni [Ptk. 205. § (2) bek., 207. § (1) bek., 208. § (1)–(6) bek., 448. § (1)–(3) bek., 451. §1].
A felperes és az alperes – egy ingatlanforgalmazási cég közreműködésével – 1989. július 19-én előszerződést kötött a Budapesti, III., Sz. út 19. szám alatti, lakásszövetkezet tulajdonában álló, 180 m2 alapterületű, nem lakás célú helyiségcsoport albérletbe adásáról. Az előszerződés szerint a felek 1989. augusztus 30-ig albérleti szerződést fognak kötni, addig egymás között rendezik az albérletbe adás időtartalmát, a fizetési és egyéb feltételeket. A felperes már a szerződés megkötése előtt – 1989. augusztus 1-jén – használatba akarta venni a helyiséget. A felek abban is megállapodtak, hogy „az a fél, amelyik az előszerződésben vállalt kötelezettséget felróható okból nem teljesíti köteles az 1989. augusztus 1-től számított időarányos albérleti díjjal azonos mértékű kártérítést fizetni” (4. pont).
Az alperes 1989. július 31-én közölte a felperessel, hogy időközben egyik alapítója bejelentette a perbeli helyiségre vonatkozó igényét, ezért nem köti meg az albérleti szerződést.
A felperes a fentiek miatt 1989. szeptember 6-án előterjesztett keresetében 252 000 Ft átalány–kártérítést vagy bánatpénz és kamata megfizetését – a szerződés 4. pontjában foglaltakra alapítottan – követelte. Álláspontja szerint igénye alapossága az előszerződés azon kikötéséből következik, amely szerint a bérleti díj 126 000 Ft/hó, a végleges szerződést 1989. augusztus 30-án kellett volna megkötni, a birtokbaadás napja pedig 1989. augusztus 1-je lett volna. A birtokbaadás tervezett időpontjától a szerződéskötésig terjedő idő egy hónapi használatot jelentett. Ehhez további egy hónapot kell hozzászámítani, ugyanis a felek a bérleti díjat havi összegben állapították meg, és nyilvánvalóan nem kívánták a szerződést a megkötés napján felmondani. A felperes hivatkozott a keresethez 3/F/2 alatt csatolt, 1989. augusztus 4-i keltű alperesi levelére, amelyben az alperes elismerte az előszerződés megszüntetésének felróhatóságát.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Szerinte annak folytán, hogy már az előszerződésben kikötött 1989. augusztus 1-i birtokbaadás kezdő időpontja előtt bejelentette az elállást, nem tartozik kártérítéssel.
A Fővárosi Bíróság a fenti adatok alapján hozott ítéletében a keresetnek helyt adott, és az alperest arra kötelezte, hogy fizessen a felperesnek 252 000 Ft-ot és ennek 1989. augusztus 1-jétől kamatát, valamint 15 120 Ft perköltséget. Az ítélet indokolása szerint a Ptk. 208. §-a értelmében az alperes felelőssége fennáll. Nem bizonyította ugyanis, hogy az előszerződés megkötése után beállott körülmények folytán nem volt képes a szerződés teljesítésére, a szerződés megkötése népgazdasági érdeket sértene, vagy hogy az előbbi körülményre tekintettel a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye. Az alperes által felhozott körülményt – amely szerint a helyiségre egyik alapítója tartott igényt – a bíróság nem találta olyannak, ami mentesíti az alperest a felróhatóság alól. A kártérítés mértékének megállapításánál a bíróság az előszerződés 4. pontjából indult ki. Indokoltnak találta a felperes két hónapra érvényesített igényét.
Az ítélet ellen az alperes fellebbezett annak megváltoztatása, a kereset elutasítása érdekében. Megismételte az elsőfokú eljárásban előadott védekezését. Állította, hogy a július 19-i előszerződés–kötés és a július 31-i elállás közötti idő olyan rövid tartalmú volt, amely alatt a felperesnek kára nem keletkezhetett, figyelemmel arra is, hogy az ügyben érdemi nyilatkozatra jogosult felperesi ügyintéző ebben az időben külföldön tartózkodott. Rámutatott, hogy az előszerződés nem tartalmaz megállapodást sem az albérletbe adás időtartamáról, sem az egyéb feltételekről, azokkal a felperes sem számolhatott.
Az alperes szerint téves következtetést vont le a bíróság, amikor két hónapi bérleti díjfizetési kötelezettséget állapított meg. A körülményeknek az előszerződés megkötése után bekövetkezett változása miatt ugyanis a felperessel az albérleti szerződést 30 napnál hosszabb időtartamra nem kötötte volna meg. Ezért arra az esetre, ha a teljes elutasítás iránti kérelme nem bizonyulna alaposnak, akként kérte az ítélet megváltoztatását, hogy legfeljebb egy havi bérleti díj fizetésére legyen köteles.
Az alperes fellebbezése részben, az egy hónapi bérleti díjjal azonos mértékű kártérítést meghaladó marasztalásával kapcsolatban alapos, a további marasztalással szemben alaptalan.
A szerződés már hivatkozott 4. pontja nem szabályozza azt a – kártérítési igénynél lényeges – kérdést, mit kell érteni azon, hogy az előszerződést felróhatóan nem teljesítő fél az „időarányos” albérleti díjjal azonos mértékű kártérítést köteles fizetni. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a felperes kártérítési igénye megítélésénél a Ptk. előszerződésre vonatkozó 208. §-ának és a szerződési nyilatkozatok értelmezésére vonatkozó 207. §-a (1) bekezdésének figyelembevételével az alábbiakból indult ki.
A Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése értelmében a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. Arra az esetre, ha valamelyik fél megszegi az előszerződést – nem köti meg a végleges megállapodást – a 208. § (3) bekezdése lehetőséget ad bármelyik fél részére, hogy bírósághoz forduljon a szerződés létrehozása érdekében. A perbeli esetben erre nem került sor. Ezért a bíróságnak azt kellett vizsgálni, hogy az előszerződés 4. pontját is figyelembe véve a felperes követelhet-e kártérítést, és ha igen milyen összeg megfizetését igényelheti az alperestől amiatt, hogy nem kötötte meg vele az albérleti szerződést.
Az előszerződés 4. pontjának a Ptk. 207. §-a (1) bekezdése szerinti értelmezésével megállapítható, hogy a felek kártérítés fizetésével kívánták szankcionálni az előszerződés felróható okból történő megszegését, tehát azt az esetet is, ha valamelyik fél a végleges szerződés megkötésére nem hajlandó. Jogszabály nem zárja ki azt, hogy a felek – külön kikötéssel – az előszerződésben kárátalány jellegű kikötéssel is biztosítsák a végleges szerződést [Ptk. 205. § (2) bek., 208. § (1) – (6) bek.]. Ugyanakkor a felek nem határozták meg egyértelműen a fizetendő kártérítés mértékét, és az elállás jogát – bánatpénz fizetése ellenében – sem kötötték ki. A szerződés 4. pontjában található kikötés az átalány–kártérítéshez áll legközelebb, és ilyennek minősíthető a felperes kereseti igénye is, miután tényleges kár bekövetkezését nem bizonyította.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a kártérítés megállapításánál – a perbeli körülmények mérlegelésével – abból indult ki, hogy az alperes a nála az előszerződés megkötése után bekövetkezett változásokra tekintettel a szerződés megkötése esetén azonnal fel is mondhatta volna az albérletet [Ptk. 448. § (1)–(3) bek., 451. §., 19/1984. (IV. 15.) MT r. 26. § (2)–(3) bek.]. Az előszerződésben meghatározott szerződési időpont (1989. augusztus 30.) betartása esetén tehát a felperes legfeljebb 30 napig használhatta volna albérlőként az ingatlant. Erre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint legfeljebb a 30 napra eső bérleti díjjal azonos összegű kártérítés az, amire – mint időarányos összegre – a felperes a szerződés 4. pontja figyelembevételével igényt tarthat. A két hónapra eső bérleti díj érvényesítését semmi nem támasztja alá, a felek szerződéséből ez nem vezethető le. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az albérleti szerződés megkötésének elmaradása miatt a felperesnél jelentkezett anyagi hátrányt megfelelően kárpótolja az előbbiek figyelembevételével megállapított összeg [Ptk. 359. § (1) bek.].
A Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bírósággal azonosan, felróhatónak minősítette az alperesnek azt a magatartását, hogy nem kötötte meg a felperessel az albérleti szerződést.
A fent kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján részben – a perköltségviselésre vonatkozó rendelkezésekre is kiterjedően – megváltoztatta. Az alperes által a felperesnek fizetendő kártérítés összegét az egy hónapi bérleti díjnak megfelelő összegre leszállította.
(Legf. Bír. Gf. IV. 30 262/1990. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás