PK BH 1991/393
PK BH 1991/393
1991.10.01.
I. Közös tulajdonban álló ingatlan használatának újra rendezésénél az egyik tulajdonostárs által eszközölt jelentős értékű beruházás megtérítésének szempontjai.
II. A többlethasználati díj mértékének megállapításánál az eredeti használati rend kialakításánál fennállott felszereltségű és állagú ingatlanrész használati értékét kell figyelembe venni [Ptk. . 140. § (1) bek., 141. §; PK. 8. sz.].
A 2436 m2 nagyságú lakóház, udvar, gazdasági épület és kert megnevezésű ingatlan 114/288 részben a felperes, 114/288 részben az I. r. alperes és 60/288 részben a IV. alperes közös tulajdona.
Az ingatlanon levő főépületben, illetve lakóházban két helyiséget a felperes használ. A lakóépület többi helyiségei az I–III. r. alperesek használatában vannak. Két helyiség üresen áll, ahol korábban a I. r. alperes fia és családja lakott. A lakóépület alatti négyrészes pincét a felperes és az I–III. r. alperesek megosztva használják. A IV. r. alperes egy különálló épület kizárólagos használója.
Az udvarról nyíló boltíves borospincét az I. r. alperes használja. Az ingatlanon több melléképület is van amelyek közül van amit az I. r. alperes birtokol, viszont van olyan építmény, amelynek a IV. r. alperes a használója, és üresen álló építmények is vannak.
Az említett lakóépületből – egy folyosói falrész beépítésével – külön bejárattal megközelíthető önálló lakást kívánt a felperes kialakíttat. Ennek érdekében a tervezett műszaki megosztást is tükröző vázrajzot készíttetett, és azt – a szükséges műszaki leírással együtt – benyújtotta az illetékes államigazgatási hatósághoz jóváhagyás végett. Az elsőfokú építési hatóság a műszaki megosztást engedélyezte, de az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú hatóság a kérelmet elutasította.
A felperes a módosított keresetében a csatolt műszaki leírásban felsorolt és a mellékelt vázrajzon I. számmal jelzett lakás birtokbaadását, illetőleg kizárólagos használatának a biztosítását igényelte. Kérte az alatta levő pincének és a melléképület felének használatba adását is. A melléképületek között az istálló és a műhely kizárólagos használatba adását igényelte azzal, hogy az említett helyiségeket az I–III. r. alperesek az ingóságaiktól kiürítve bocsássák rendelkezésre. Kérte továbbá az I–III. r. alperesek kötelezését arra is, hogy 1983-tól kezdődően fizessenek lakáshasználati díjat, miután az I. r. alperes tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrészt tartottak birtokukban a felperes terhére. Állította a felperes, hogy az alpereseket már 1987-ben felhívta használati díj fizetésére.
Az I–III. r. alperesek a használat rendezésétől nem zárkóztak el, kérték azonban, hogy a bíróság a lakóépület két üresen álló helyiségét adja a felperes birtokába. Ellenezték a melléképületek használatával kapcsolatos felperesi kereset teljesítését. Ugyanakkor viszontkeresetet terjesztettek elő, amelyben a felperestől az ingatlanra fordított beruházásaik arányos részének a megtérítését igényelték. Beruházásaik összegét – a szakértői vélemény alapján – 175 806 Ft-ban jelölték meg, és ennek a felét követelték.
A IV. r. alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő. A felperes és az I–III. r. alperesek is úgy nyilatkoztak, hogy a IV. r. alperes a tulajdoni hányadának megfelelő ingatlanrész birtokolja és használja.
A perben kirendelt K. T. igazságügyi szakértő az alperesi beruházások műszaki értékét 175 806 Ft-ban állapította meg. K. B. szakértő a beruházások forgalmi értékét 150 000 Ft-ra tette. A II–III. r. alperesek által használt lakrész használati díja mértékét 1984-re havi 800 Ft, 1985-re havi 900 Ft-ban, 1986-ra havi 1000 Ft-ban, 1987-re havi 1100 Ft-ban 1988-ra havi 1300 Ft-ban, 1989-re havi 1500 Ft-ban állapította meg.
Az elsőfokú bíróság az ítéletével a perbeli házasingatlan használatát a következők szerint osztotta meg. A keresetlevélhez csatolt műszaki megosztási terv I. pontja szerint három szoba, előszoba, fürdő, konyha, közlekedő és lépcsőtér, továbbá az alatta levő pincehelyiségeket a felperes kizárólagos használatába adta azzal, hogy az ingatlanrészből a II–III. r. alperesek 1990. április 30. napjáig kötelesek kiköltözni. A műszaki rajz II. pontja szerint három szoba, konyha, fürdő, közlekedő, előszoba, lépcsőtér helyiségekből álló lakrészt az I–III. r. alperesek kizárólagos használatába adta, az épület alatti borospince kizárólagos használatával együtt. Az épülethez tartozó melléképület használatát a felperes és az I. r. alperes között akként osztotta meg, hogy az eddig is elkülönített faház a fele közös használatában marad, a kisméretű istállót és műhelyt a felperes kizárólagos, míg a pajta felét és a nagyméretű istállót az I. r. alperes kizárólagos használatába adta.
Kötelezte az I–III. r. alpereseket, hogy 30 nap alatt egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 45 108 Ft lakáshasználati díjat. Az ezt meghaladó keresetet és viszontkeresetet elutasította. Kimondta, hogy a perben felmerült költségét mindegyik peres fél maga köteles viselni.
A városi bíróság az ítélete indoklása szerint a Ptk. 140. §-ának (1) bekezdésére és 141. §-ára, valamint a Legfelsőbb Bíróság PK. 8. számú állásfoglalására alapította a használat rendezésének módját. Az I. r. alperes és családja által elvégzett beruházások értékét 153 166 Ft-ban határozta meg. Megállapíthatónak találta ugyanis azt, hogy a tetőfelújítás – 47 278 Ft-os értékben – oly időben történt, amikor a költségek feléhez M. K-né – a felperes és az I. r. alperes édesanyja – is hozzájárult, így az említett költségnek csak a fele része számolható el a felek között.
A beruházásokból tehát a felperes terhére a bíróság a tulajdoni arányához igazodó részt számolta el, amelyet 60 192 Ft-ban határozott meg. Az I–III. r. alpereseket terhelő használati díjat 105 350 Ft-ban állapította meg, amelyből a beruházások említett összegének beszámítása után – 45 800 Ft marad megtérítetlenül, amit az alperesek lakáshasználati díj címén kötelesek megfizetni. A pincéknél, valamint a melléképületeknél az értékazonosság miatt mellőzte a használati díj megállapítását.
Az ítélet ellen az I–III. r. alperesek fellebbeztek.
A másodfokú bíróság helybenhagyó ítéletet hozott, utalva az elsőfokú bíróság indoklásában kifejtettekre.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 140. §-ának (1) bekezdése értelmében a közös tulajdonban álló dolog birtoklására és használatára a tulajdonostársak mindegyike jogosult, e jogot azonban egyikük sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
Az I–III. r. alperesek sem vitatták azt a tényt, hogy az I. r. alperes mint tulajdonostárs a felperes terhére – az ingatlanában lakó családtagjaival együtt – a tulajdoni hányadát jelentős mértékben meghaladó ingatlanrészt tartott kizárólagos birtokában és használatában. A lakóházban megüresedett két helyiség jövőbeni használatának rendezetlensége az érdekeltek egyetértése hiányában – önmagában is indokolttá tette azt, hogy a felperes az előzőekben idézett rendelkezésre alapítottan igényt tartson olyan használati rend kialakítására, amely a tulajdoni hányadának, illetőleg az ingatlanhoz fűződő egyéb jogos érdekeinek leginkább megfelel.
A jogvitában közvetlenül érdekelt I–III. r. alperesek nem ellenezték, hogy a felperes a lakóházban további helyiségeket kizárólagos birtokába vegyen. A per kezdeti szakaszában is felajánlották a megürült lakrész átadását. Nem érdektelen ugyanakkor az sem, hogy az elsőfokú ítélet ellen előterjesztett fellebbezésükben már nem kifogásolták a lakóépületre vonatozó használati módot, s így nem támadták a II. és a III. r. alperes által birtokolt lakrész átadására kötelező ítéleti rendelkezést sem.
Mindkét fokú bíróság elmulasztotta a használati mód ítélet szerinti rendelkezése mellett annak felderítését, hogy az I–III. r. alpereseknek és a felpereseknek jutott lakrészek használati értéke azonosnak tekinthető-e vagy sem. Ez utóbbi körülményt is mérlegelési körbe kellett volna vonni annak megítélésénél, hogy a tulajdoni hányadok alapulvételével a tulajdonostársak egyike se jusson a másik hátrányára indokolatlan, illetőleg egyéb módon el nem hárítható előnyhöz.
A II–III. r. alperesek által birtokolt lakrész átadása esetén a felperes nyilvánvalóan értékesebb lakrész jut, mint ami őt az alperesi beruházás nélkül megillette volna. Az ilyen módon birtokába jutó, a lakás használati értékét növelő vagyoni előnyt köteles a beruházó alpereseknek megtéríteni.
Ugyanakkor a megürült lakrész tekintetében – feltéve, hogy az a jövőben is az I–III. r. alperesek használatában marad – nem hárítható a felperesre a beruházások ellenértéke még részben sem mindaddig, amíg az abból származó előnyből kizárólag az azt birtokló alperesek részesednek.
A Ptk. 141. §-a értelmében a közös tulajdonban levő dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg. Erre a törvényi rendelkezésre, valamint a Legfelsőbb Bíróság ehhez kapcsolódó PK. 8. számú állásfoglalásában adott iránymutatására hivatkozással az eljáró bíróságok helyesen állapították meg azt, hogy az I. r. alperesnek a tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész birtoklása folytán a felperes – a haszonban való részesedése elmaradása arányában – megfelelő pénzbeli értékkiegyenlítésre tarthat igényt. Ugyanakkor azonban a már hivatkozott törvényi rendelkezés szerint a tulajdoni hányada arányában őt is terhelik az ingatlan fenntartásával járó egyéb kiadások, így az I–III. r. alperesek által végzett tetőfelújítási költségek arányos része, ami a felperes és az I. r. alperes vonatkozásában egyenlő arányú teherviselést jelent.
Megalapozatlan a használati díj mértékére vonatkozó rendelkezés is. A felperes csak olyan felszereltségű és állagú ingatlanrész többlethasználatáért igényelhet használati díjat, amely az ingatlanrész akkori állapotának felelt meg, amikor azt az I. r. alperes, illetőleg az ő jogán a családtagjai, így a II–III. r. alperes igénybe vették, és ténylegesen birtokolták. Erre vonatkozóan nem állnak rendelkezésre olyan bizonyítékok, amelyekre alapítottan megalapozott döntés lenne hozható. Ezért nem mellőzhető a szakértői vélemény erre vonatkozó kiegészítése, továbbá annak szakértői vizsgálata, hogy a keresetben megjelölt időszakban mennyi volt a helyben szokásos használati díj, hasonló rendeltetésű és adottságú ingatlanrészek használata esetén.
Mindezek vizsgálata után állapíthatók meg azok a tények, amelyekre alapítottan a peres felek jogvitájában az érdekegyensúlyt biztosító megalapozott döntés hozható. A Legfelsőbb Bíróság ezért a törvényességi óvással támadott jogerős ítéletet teljes terjedelmében hatályon kívül helyezte a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján, egyben az elsőfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat meghozatalára
(P. törv. I. 21062/1990. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás