PK BH 1991/431
PK BH 1991/431
1991.11.01.
Közös tulajdonban álló ingatlan használata tárgyában létrejött megállapodás nem akadálya annak, hogy a megállapodásnál figyelembe vett körülmények lényeges megváltozása esetén az érdekelt fél a bíróságtól újabb elrendezést és többlethasználat esetén díjat igényeljen. – A többlethasználati díj összegének megállapításánál irányadó szempontok [Ptk. 140–141. §, 143. § (1) bek.; PK. 8. sz.].
A perbeli házasingatlan a felperes és az I. r. alperes egyenlő arányú közös tulajdona. A II. r. alperes az I. r. alperes ingatlanrészének haszonélvezője volt. A II. r. alperes a peres eljárás ideje alatt meghalt.
A főépület helyiségei közül a felperes használatában állt a közös használatú előszobából nyíló konyha, két utcai szoba és mellékhelyiségek. Ezek a helyiségek a szakértői vélemény mellékletét képező vázrajzon 14., 15., 16., 17. és 18. számmal jelöltek. A mellékhelyiségek közül a 2. sorszámú lomkamrát, a 3. sorszámú garázst és a 20. sorszámú tüzelőtárolót is a felperes használta.
Az épület pincéje a felek közös használatában volt. Közösen hasznosították az 1. sorszámmal jelzett csirkeólat 1985-ig. Ezt követően az alperesek kizárólagos használatába került, és az ő használatukban voltak a lakóépület 5–12. sorszám alatti helyiségei is. Ezek közül a 10. sorszámú szoba a 13. sorszámú közös előszobán át közelíthető meg, természetesen megvilágítása nincs.
A felperes a lakrészéhez tartozó 14. számú lakószoba használatát 1957. után az alpereseknek engedte át. Az alperesek a szoba használatáért díjat fizettek. Ennek 1989. márciusában fennálló összege havi 500 forint volt.
A felperes a korábbi években combnyaktörést szenvedett, s azóta mozgásában súlyosan korlátozott. E betegsége miatt, valamint előrehaladott korára tekintettel gondozót kívánt fogadni. Ezért a korábban átengedett 14. számú szoba használatára most már igényt tart. Keresetében ennek a szobának a birtokba adását és a pincének az alperesek részére történő birtokba adását kérte; többlethasználati díjat is igényelt.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság kötelezte az alpereseket, hogy ingóságaiktól kiürítve bocsássák a 14. számú szobát a felperes birtokába: a felperes kizárólagos használatába adta a 2., 3. és 20. számmal jelzett melléképületeket, ugyanakkor a pincét az alperesek kizárólagos használatába adta. Kötelezte az alpereseket összesen 30 000 forint lejárt használati díj megfizetésére. A bíróság álláspontja szerint a felek között a 14. számú szoba használatát érintő megállapodás óta a körülményekben olyan lényeges változások következtek be, amelyek a korábbi megállapodástól eltérő szabályozást indokolnak a Ptk. 241. §-a alapján. A körülményváltozás a felperes betegségében és életkorában jelentkezik, amely miatt gondozó igénybevétele és részére különbejáratú szoba biztosítása szükséges. Ez indokolja, hogy a 14. számú szoba a felperes használatába kerüljön.
Az elsőfokú bíróság megítélése szerint az alperesek birtokában levő helyiségek közül az egyik konyha szobaként is használható, ezért lakhatásuk a 14. számú szoba nélkül is megfelelő. A pince használatára ezért jogosította fel az alpereseket, mivel azt a felperes nem képes használni, ugyanakkor az alperesek a nagyüzemi jellegű baromfitartásuk során azt megfelelően hasznosíthatják. Az 1. számú helyiségnek a tulajdoni arányt meghaladó területe után, a pincénél a terület fele része után állapított meg használati díjat a felperes részére. A használati díj mértékét 1985. június 30-ig terjedő időre a 32/1979. (IX. 29.) MT rendelettel módosított 8/1971. (II. 10.) Korm. rendelet, az ezt követő időre pedig a 35/1985. (VII. 1.) MT rendelet, illetve az ennek végrehajtása tárgyában kiadott 12/1985. (VII. 1.) ÉVM rendelet szabályai szerint határozta meg.
A felek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatva a pincét közös használatba adta, a használati díj fizetésére az I. r. alperest 1989. április 13. napjától kötelezte azzal, hogy ennek összege a jogerős ítélet meghozataláig havi 2361 forint, a jövőre nézve pedig havi 1861 forint. A lejárt használati díj mértékét 35 415 forintban határozta meg, amelynek 30 nap alatti megfizetésére kötelezte az I. r. alperest.
A másodfokú bíróság kiegészítette a tényállást azzal, hogy a II. r. alperes a fellebbezési eljárás során meghalt, ezért megszűnt az I. r. alperes részilletőségén addig gyakorolt haszonélvezeti joga. A határozat indokolása szerint a felek közötti jogvita a közös tulajdon használatának újrarendezése és ehhez kapcsolódóan a többlethasználati díj összegének módosítása [Ptk. 140–141. §, 143. § (1) bek., PK. 8. sz.]. A peres felek között 1957-ben a 14. számmal jelzett szoba átengedésekor megállapodás jött létre az ingatlan használatában, de a többlethasználati díj vonatkozásában is. Az I. r. alperes ugyanis azóta fizet emelkedő összegű használati díjat a felperesnek, amelynek összege az utóbbi években 500 forint volt.
A fenti megállapodáshoz képest a körülményekben lényeges változás következett be. A felek kapcsolata megromlott, a felperesnek pedig idős korára tekintettel gondozóra van szüksége. Ezért a másodfokú bíróság is helyesnek tartotta azt az elsőfokú döntést, amely a 14. számú szoba kizárólagos használatára a felperest jogosította fel. A pince közös használatba adását azzal indokolta, hogy azt a felperes – ha használni nem is, de – hasznosítani tudja.
A többlethasználati díj kezdő időpontját azért határozta meg 1989. április 13-ában, mivel az e napon tartott tárgyaláson terjesztett elő a felperes használati díj iránt igényt. A másodfokú bíróság határozatában hangsúlyozta, hogy a többlethasználati díj meghatározásánál a közös tulajdon használatára irányuló polgári jogi szabályok alapján kell dönteni, szemben az elsőfokú bíróság által alkalmazott – a lakások és az egyéb helyiségek bérére vonatkozó – külön jogszabályokkal. Így a használati díj meghatározásánál az ingatlan fekvésére, műszaki állapotára, a helyiségek számára, felszereltségére, beosztására, használati és haszonszedési módjára, valamint a használat szempontjából jelentős körülményekre kell figyelemmel lenni. A használati díj tekintetében a másodfokú bíróság elfogadta a szakértő kiegészítő szakértői véleményét.
A jogerős ítéletnek a használati díjjal kapcsolatos rendelkezése ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A másodfokú bíróság helyesen sorolta fel azokat a szempontokat, amelyeknek együttes értékelése alapján a közös tulajdonban levő ingatlan tekintetében a többlethasználati díj meghatározható. A többlethasználatot azonban nem a tulajdonostárs által használt alapterület után kell meghatározni. Az alapterületben való többlethasználat egy szempont lehet annak meghatározásánál, hogy a tulajdonostárs a tulajdoni arányhoz képest nagyobb hányadot használ-e. A másik és jelentős szempont, hogy a felperes használatába kerülő lakás, illetve az alperes használatában maradt lakás beosztásánál, alaprajzi elrendezésénél, fekvésénél, természetes megvilágításánál, elkülönülési lehetőségénél fogva mennyiben egyezik, illetve mennyiben különbözik egymástól. Az egyik fél által használt – a fentiekben felsorolt – kedvezőbb adottságok ugyanis azt is eredményezhetik, hogy a másik fél használatában nagyobb alapterületű, de kedvezőtlenebb adottságú lakás marad.
A másodfokú bíróság ezeket a körülményeket nem tette vizsgálat tárgyává.
Azt sem vizsgálta a bíróság, hogy a padlástér melyik tulajdonostárs használatában van. Az alperes tényállítása szerint a felperes az 1. számú helyiséget a közös hasznosítás után azért engedte át részére, mivel a padlásteret a felperes használja kizárólagosan.
Ezeknek a körülményeknek a tisztázása érdekében további szakértői bizonyítás szükséges, és ezekre nézve a bíróságnak a tényállítást ki kell egészítenie. Az említetteken kívül arra is figyelemmel kell lenni, hogy a 25. számmal jelzett lomtárolóból az alperes(ek) alakított(ak) ki garázst, ezért azt az eredeti funkciója szerint szükséges értékelni.
A kifejtettek szerinti eljárás és a megalapozott döntés érdekében a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte a másodfokú bíróság ítéletének a használati díjjal kapcsolatos rendelkezését, és a másodfokú bíróságot ebben a körben új eljárásra és új határozat meghozatalára utasította.
(P. törv. I. 21 088/1990. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás