PK BH 1992/526
PK BH 92/08/526
1992.08.01.
Az eladó a kártérítés szabályai szerint felel, ha az adásvételi szerződésben a vevőnek saját szomszédos ingatlanáról határidő nélkül, mennyiségileg korlátlan vízvételt, valamint erre telki szolgalmi jogot biztosít, és a teljesítést meghiúsítja [Ptk. 158. § (1) bek., 168. § (1) bek., 277. § (2) bek., 318. § (1) bek., 340. § (1) bek., 359. §].
A felperesek az 1984. december 3-án kelt adásvételi szerződéssel szereztek 1/2-1/2 arányban tulajdonjogot a 499/10. hrsz-ú 2434 m2 területű, lakóház és udvar megjelölésű ingatlanra a mezőgazdasági termelőszövetkezet I. r. alperestől.
A felek a szerződés 3. pontjának (3) bekezdésében úgy rendelkeztek, hogy a vevőket határidő nélküli, mennyiségileg korlátlan vízvételi lehetőség és hidrofor-használat, az odavezető úton pedig útszolgalom illeti meg a házingatlan szomszédságában levő telken. A szerződés 7. pontja szerint a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről a vevők gondoskodnak a szerződés aláírását követő 30 napon belül.
A földhivatalhoz az I. r. alperes küldte meg a szerződést jóváhagyás és egyben a tulajdoni változás átvezetése és a szolgalom bejegyzése végett 1984. december 4-én. A vevők tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése 1985. szeptember 25-én megtörtént, a szolgalom bejegyzése azonban elmaradt.
Az I. r. alperes a szerződésben szomszédos ingatlanként megjelölt földterületből megosztás után a 499/4. hrsz-ú ingatlant 1989. február 7-én eladta a II.-III. r. alpereseknek. A szerződésben szavatosságot vállalt az ingatlan per- és tehermentességéért. A vevők tulajdonjogának bejegyzéséről a földhivatal az 1989. március 10-én kelt határozatával rendelkezett.
Az I. r. alperes 1989. március 10-én újabb kérelmet nyújtott be a földhivatalhoz, hogy a felperesekkel kötött szerződésben alapított szolgalom bejegyzésre kerüljön. Jelezte ugyanakkor, hogy a szerződés 3. pontja szerinti víznyeréssel kapcsolatos szolgalom tévesen a 499/5. hrsz-ú ingatlant tünteti fel; a kút a 499/4. hrsz-ú ingatlanon található, kéri, hogy a szolgalmat ez utóbbi ingatlanra jegyezzék be.
A földhivatal 1989. július 24-én tájékoztatta az I. r. alperest, hogy a szolgalom bejegyzéséhez vázrajzra is szükség van, de mivel az ingatlanra időközben jóhiszemű harmadik személy tulajdonjogot szerzett, a kért bejegyzéshez az ő hozzájárulása is szükséges.
A II.-III. r. alperesek nem járultak hozzá, hogy a felperesek továbbra is gyakorolják a vízvételt. A felperesek ezért birtokvédelemért fordultak a helyi hatósághoz. Itt 1989. október 3-án egyezségi tárgyalás keretében a II.-III. r. alperesek ideiglenesen engedélyezték a vízvételt addig az ideig, amíg a felperesek ingatlanára be nem vezetik a vizet. A további vita eldöntését pedig a szolgalmi jogi perre bízták.
Az I. r. alperes a per megelőzése érdekében 1989. október 27-én a felpereseknek egyezségi ajánlatot tett arra, hogy a család célját szolgáló, rendes háztartási szükségletet meg nem haladó vízbekötés költségeit vállalja. A felperesek az 1989. november 6-án előterjesztett keresetükben az I. r. alperest arra kérték kötelezni, hogy az adásvételi szerződésben alapított szolgalmi jogot biztosítsa. A II. és III. r. alperest pedig ennek tűrésére kérték kötelezni. Másodlagos kereseti kérelmet is előterjesztettek, amelyben a Ptk. 348. §-a alapján kérték az I. r. alperest arra kötelezni, hogy amennyiben a szolgalmi jog biztosításának műszaki akadálya van, fúrott és ásott kút létesítésével gondoskodjék korlátlan vízvételi lehetőségről. Előadták, hogy az ingatlanon levő és műemléki védelem alatt álló növényzet öntözését és az épületben üzemelő nyomda vízellátását a hálózati vezetékről nem tudják biztosítani.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy tűrjék a 499/4. hrsz-ú ingatlan terhére és a 499/10. hrsz.-on szereplő ingatlan javára az 1984. december 3-án kötött adásvételi szerződés alapján a szolgalmi jog bejegyzését. A II.-III. r. alpereseket kötelezte, hogy 60 napon belül állítsák helyre a vízvételhez a hidrofor-vízvezetéket. Az ezt meghaladó kereseti kérelmet elutasította. A kerületi bíróság az elsődleges kereseti kérelem alapján úgy foglalt állást, hogy a felperesek és az I. r. alperes által kötött szerződésben alapított vízvételi szolgalmi jogra a jövőben is szükség van, mert bevezetésre került ugyan a hálózati víz, de azt nem szabad öntözésre használni. A felpereseknek pedig az ingatlanon levő növényzetet az Országos Műemléki Felügyelőség előírásai szerint gondozniuk kell, amelyhez a vezetékes víz kapacitását meghaladó mennyiségű vízre van szükségük. Az alperesek ezért tűrni kötelesek a szolgalmi jognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését és a szolgalom gyakorlását.
Az ítélet ellen a II.-III. r. alperesek fellebbeztek. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperesek keresetét elutasította. Nem fogadta el a felpereseknek azt az álláspontját, hogy az első fokú ítélet a fellebbezéssel nem élő I. r. alperessel szemben jogerőre emelkedett. Kifejtette, hogy az alperesek a Pp. 51. §-ának a) pontja szerinti egységes pertársaságot alkotnak, a per tárgya csak egységesen dönthető el az alperesekkel szemben.
A másodfokú bíróság elfogadta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást, de az arra alapított döntést tévesnek tartotta. Kiemelte, hogy az 1984. december 3-án kötött szerződés szerint a földhivatalnál való eljárás a vevők kötelezettsége volt. Az I. r. alperes eljárása ugyan arra utal, hogy magára vállalta az ügyintézést, de ez nem minősíthető érvényes kötelezettségvállalásnak, mert ahhoz az adásvételi szerződés írásban történő módosítására lett volna szükség. Alaki feltételek hiányában érvényes megbízási szerződés sem jött létre a felperesek és az I. r. alperes között. Ennek folytán a szolgalommal kapcsolatos ügyintézés továbbra is a felperesek kötelezettsége volt. A szolgalom bejegyzésének elmaradása az ő késlekedésüknek a következménye. A II. és III. r. alperesek ellen kereseti követelésnek nincs jogalapja.
Az I. r. alperes elleni kereset csak szerződés teljesítésére irányuló keresetnek minősíthető. A szolgalom bejegyzésével kapcsolatban azonban az I. r. alperest nem terhelte kötelezettség. Terhére szerződésszegés vagy más jogellenes magatartás nem állapítható meg, ezért a másodlagos kereseti kérelem is alaptalan.
A másodlagos kereseti kérelemmel kapcsolatos döntés ellen emelt törvényességi óvás alapos.
Az I. r. alperes az 1984 december 3-án kötött adásvételi szerződésben arra is kötelezettséget vállalt, hogy a felpereseknek határidő nélküli mennyiségileg korlátlan vízvételt biztosít. Annak érdekében a szomszédos ingatlanon szolgalmat alapítottak a szövetkezet tulajdonában álló ingatlanon. A telki szolgalom a Ptk. 168. §-ának (1) bekezdése szerint irányadó Ptk. 158. §-ának (1) bekezdése értelmében dologi hatállyal az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik. A bejegyzés akadályát az I. r. alperes teremtette meg azzal, hogy a szerződéskötéskor nem biztosította a bejegyzéshez szükséges és a földhivatal által megkívánt vázrajzot. 1989-ben pedig úgy adta el a vízvétel biztosítására szolgáló területet, hogy azon a II. és a III. r. alperesekkel szemben szavatosságot vállalt az ingatlan teher- és permentességéért. Ennek folytán a vevők nem kötelezhetők a szolgalom bejegyzésének tűrésére, az I. r. alperes pedig így nem képes szerződésszerűen teljesíteni. Ennek jogkövetkezményeit az elsőfokú bíróság az elfoglalt jogi álláspontja miatt nem vizsgálta. A másodfokú bíróság pedig abból a téves jogi álláspontból indult ki, hogy az I. r. alperes nem volt köteles eljárni a földhivatalnál az adásvételi szerződés módosítása vagy külön megbízási szerződés hiányában, így a szolgalom bejegyzésének elmaradása kizárólag a felperesek magatartásának a következménye.
Figyelmen kívül hagyta a másodfokú bíróság a Ptk. 277. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat, amelyek alapján a felek a szerződés teljesítésében együttműködni kötelesek. Az együttműködés keretében az I. r. alperes külön szerződésmódosítás vagy írásbeli megbízás nélkül is benyújthatja a kérelmet a szolgalom bejegyzése iránt. A szerződés szerinti teljesítéshez az I. r. alperesnek egyébként is olyan vázrajzot kellett biztosítania, amely alkalmas a szolgalmi jognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Annak elmaradása vezetett arra, hogy a későbbi értékesítésig nem került bejegyzésre a szolgalmi jog. A II.-III. r. alperesekkel kötött szerződés pedig a hiánypótlási lehetőséget is kizárta. Az I. r. alperes tehát olyan szerződésszegő magatartást tanúsított, amelyért a Ptk. 318. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel.
Nem vitásan a felperesektől is elvárható volt, hogy a maguk érdekében fokozott gondossággal járjanak el. Indokolt lett volna, hogy a bejegyzéssel kapcsolatos körülményekről a felek egymást kölcsönösen tájékoztassák. A kártérítésre vonatkozó szabályok szerint a felperesek magatartásának is szerepe van a kártérítés mértékének megállapításánál. Mulasztásuk a Ptk. 340. §-ának (1) bekezdésében foglaltak alapján kármegosztásra adhat okot. A kártérítés iránti kérelem elbírálásához szükséges adatok azonban nem állnak rendelkezésre. A bíróságok ebben a körben a tényállást nem derítették fel. A bizonyítás kiegészítésre szorul a kártérítési felelősség és a kár rendezése kérdésében egyaránt. Ez utóbbi kérdésben jelentősége van az I. r. alperes által a vízvétel biztosítása érdekében tett egyezségi ajánlatnak is, amely a rendelkezés egyik formájára nyújthat alapot. Rendezési mód lehet a Ptk. 359. §-a szerinti általános kártérítés is. Az I. r. alperes védekezésében tett egyéb előadások is vizsgálandók, amelyek a kártérítési felelősség mértékére, a felelősség fennállása esetén pedig annak módjára lehetnek kihatással.
Mindezek megítéléséhez további, részletes bizonyításra van szükség. Ezért a Legfelsőbb Bíróság mindkét fokú bíróság ítéletének a törvényességi óvással nem támadott rendelkezését nem érintve, azt meghaladó rendelkezéseit a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján, hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 144/1992. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás