PK BH 1992/758
PK BH 1992/758
1992.12.01.
Színlelt bérleti és opciós szerződéssel leplezett érvénytelen adásvételi szerződés folytán használt ingatlan elbirtoklásának vizsgálatánál irányadó szempontok [Ptk. 121. § (1) bek., 375. § (1) bek.].
A perbeli 56 m2 területű szövetkezeti lakást N. K. és felesége 1974. december 6-án vásárolta, tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése azonban csak 1984. november 8-án történt meg.
A tulajdonosok a fenti lakást 1977-ben el kívánták cserélni. Ennek érdekében újsághirdetést adtak fel. A cserére nem került sor, de a felperes ennek kapcsán jelezte vételi szándékát. Az adásvételi szerződésnek akadálya volt, mivel a 11/1974. (VI. 10.) PM-ÉVM számú együttes rendelet 5. §-a értelmében öt éven belüli értékesítés esetén az elidegenítési szándékot a lakásügyi hatóságnak kellett volna bejelenteni. Ezt elkerülendő a felperes N. K.-val és feleségével ügyvéd közreműködése mellett 1977. szeptember 12-én „bérleti szerződést” kötött. A szerződés 3. pontjában foglaltak szerint a bérbevevő 10 évre előre 240 000 forintot átad a bérbeadók részére. 1987. október 1. napjától pedig havi 2000 forint bérleti díjat fizet a bérbeadóknak. A szerződő felek megállapodtak abban, hogy a bérbevevő az ingatlan használatával kapcsolatban felmerülő összes rezsiköltséget - kivéve az OTP-törlesztést - megfizeti. Ezt követően vételi jogot biztosító szerződést kötöttek, amelyben a vételárat 290 000 forintban állapították meg, annak rögzítése mellett, hogy az ingatlant kb. 127 000 forint OTP-hátralék terheli. A tulajdonosok a vételi jogot 1979. december 31-ig biztosították a felperesnek. Megállapodtak abban is, hogy amennyiben a felperes vételi jogával él, a bérleti díjként kifizetett összeg az ingatlan vételárába beszámít. Az állami támogatás visszafizetése 1979. december 31-ig a felperest, ezt követően pedig a tulajdonos N. K.-t és feleségét terhelte. A felperes a szerződést követően az ingatlant birtokba vette, és fizette az OTP részére a törlesztő részleteket.
N. K. és felesége 1981-ben külföldre ment. Az ingatlan 1989-ben átszállás címén az alperesek tulajdonába került 1/4-1/4, illetve 2/4 arányban. Az alperesek felszólították a felperest bérleti díj megfizetésére. Ennek elmulasztása miatt felmondták a felperes lakásbérleti szerződését, majd a felmondás érvényességének megállapítása és hátralékos bérleti díj megfizetése iránt pert indítottak.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a bérleti és vételi jogot biztosító szerződések színlelt szerződések voltak; a valóságos szerződési akarat adásvételre irányult. Utóbb arra hivatkozott, hogy a szerződések adásvételi szerződést lepleztek. Másodlagosan elbirtoklással szerzett tulajdonjogának a megállapítását kérte. Az I-III. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, a IV. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította. Határozatának indokolásában azt állapította meg, hogy N. K. és felesége, valamint a felperes között érvényes bérleti szerződés jött létre, s ez kizárja az elbirtoklás útján való felperesi tulajdonszerzést.
A felperes a másodlagos kereseti kérelmet elutasító döntés ellen fellebbezett.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Álláspontja szerint a felperes nem bérleti szerződés alapján, hanem színlelt szerződéssel leplezett érvénytelen adásvételi szerződés folytán használta az ingatlant. Mivel ez a megállapodás jogszabályba ütközött, illetve azt jogszabály elkerülésével kötötték, szerződésük semmis. A határozat indokolása szerint ez a tény nem zárja ki a felperes elbirtoklás útján való tulajdonszerzését. A felperes azonban nem tekintette sajátjának az ingatlant, ezt csak a vételi jogot biztosító szerződés lejártáig - 1979. december 31. napjáig - tételezhette fel okkal. E határidő eltelte után a felperes sem véglegesnek, sem sajátjának nem tekinthette birtoklását. Nem tekinthette sajátjának azért sem, mivel saját személyes előadása szerint az alperesnek jogelődei 1981-ben arra kérték, várjanak a végleges szerződés megkötésével 1989 őszéig. A másodfokú bíróság álláspontja szerint ezzel az alperesi jogelődök rendelkeztek a tulajdonjogról, azt még fenntartva, a felperes pedig nem tekinthette birtoklását véglegesnek, hanem az elhalasztott szerződésre tekintettel legfeljebb bérlőnek tekinthette magát. Sajátjakénti és végleges birtoklásról tehát nem lehetett szó.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos.
A Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése szerint elbirtoklás útján szerzi meg a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként tíz éven át, szakadatlanul birtokolja.
A felperes és az alperesek jogelődei nem vitásan adásvételi szerződést kívántak kötni: valóságos akaratuk ilyen szerződés megkötésére irányult. A másodfokú bíróság ezért helyesen állapította meg azt, hogy a felperes nem bérleti szerződés alapján, hanem színlelt szerződéssel leplezett érvénytelen adásvételi szerződés folytán használta az ingatlant.
Az adott esetben annak tényként történő rögzítését, hogy a szerződő felek között színlelt szerződéssel leplezett, érvénytelen adásvételi szerződés jött létre, az eladásra és vételre irányuló szándék egyértelmű megállapításán túl az úgynevezett „bérleti szerződés” és az „opciós szerződés” egymáshoz kapcsolódó és egymástól elválaszthatatlanul értékelendő részmegegyezéseinek együttes és olyan szerves egységet alkotó tartalma tette megállapíthatóvá, amely nemcsak a bérleti, hanem az opciós szerződés színlelt voltát is eredményezi. Az opciós szerződés ugyanis a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerint arra enged másnak jogot, hogy a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Ez tehát egy, a jövőben megkötendő adásvételi szerződésre biztosított jog, amelynél a hangsúly olyan függő jogi helyzet megteremtésén van, ami azt teszi lehetővé, hogy a vételi jog jogosultja ezt a jogát az adásvételi szerződés egyoldalú nyilatkozattal történő létrehozásával gyakorolhatja mindaddig, amíg a függő jogi helyzet a szerződésben kikötött, ennek hiányában a törvény szerinti jogvesztő határidő lejártáig fennáll. A jelen esetben azonban az adásvételi szerződés az egymással szerves egységet alkotó bérleti és az úgynevezett opciós szerződés aláírásával létrejött, így függő jogi helyzet a felek között valójában nem keletkezett. A vételi jog engedélyezése a már létrejött, de a jogszabályba ütköző és ezért semmis adásvételi szerződés későbbi törvényes formába öntését volt hivatott a felperes számára biztosítani a semmisséget eredményező tilalom kijátszásával. Önmagában tehát az, hogy a felperes ezzel a lehetőséggel nem élt, még nem teszi azt megállapíthatóvá, hogy a megkötéskor jogszabályba ütköző adásvétel alapján megkezdett birtoklását az érvénytelen ügylet részének minősülő, ugyancsak színlelt opciós szerződés szerinti határidő lejárta után nem tekintette sajátjának.
A másodfokú bíróság azonban azzal, hogy az opciós szerződésben feltüntetett határidőt tekintette olyannak, ameddig a felperes a birtokát sajátjának és véglegesnek tekinthette, nem fejtette ki álláspontját az elbirtokláshoz vezető, feltárt adatok, körülmények értékelése tekintetében. Így abban a kérdésben sem, hogy elegendő adat áll-e rendelkezésre a Ptk. 121. §-ának (1) bekezdésében írt törvényi feltételek együttes meglétének a megállapítására. Ezért a vételi szerződés szerint 1979. december 31-i időpont lejártával önmagában megszakítottnak nem minősíthető sajátjakénti birtoklás további vizsgálata nélkül a döntés megalapozatlan.
A kifejtettekre tekintettel az elbirtoklás megállapíthatósága körében a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján, hatályon kívül helyezte, és ugyanezt a bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 20 431/1992. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás