PK BH 1993/161
PK BH 1993/161
1993.03.01.
A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező - az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó - kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett [Ptk. 100. §].
A H. községben Z. utca 19., 35., 41., 43. és 45. szám alatt levő ingatlanok tulajdonosai a felperesek, akik a lakóépületeiket 1988-ban létesítették. A felperesek ingatlanaihoz képest magasabb fekvésű területre esnek az 53., 54., valamint a 11. és 12. hrsz.-ú ingatlanok. Ezek a magyar állam tulajdonában és tanácsi kezelésben állottak. Az ingatlanok kezelői jogát - ellenérték fejében - lakásépítés céljára 1988 júniusában az I. rendű alperes OTP szerezte meg, a létrejött megállapodásban azt rögzítve, hogy az építési területen a tanács beépítési tervvel rendelkezik, és az építendő lakások kivitelezését az OTP a mindenkori rendezési tervek szerint köteles teljesíteni. Az építési engedély kiadása a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak bevonása nélkül történt meg. A felperesek későbbi jogorvoslati kérelmei alapján tervmódosításra került sor, majd ezt követően a kivitelezés megkezdett módja szerint építést engedélyező jogerős határozat született, végül fennmaradási és továbbépítési engedélyt hozott az illetékes hatóság. A perbeli területen történt építkezések idején a rendezési tervnek nem minősülő 1983-as beépítési terv és az OÉSZ rendelkezései voltak irányadók. Az I. r. alperes részére adott jogerős engedélyek alapján megvalósított kivitelezés az OÉSZ általános rendelkezéseit nem sérti, de eltér az ajánlat jellegű 1983-as beépítési tervben rögzített kivitelezési módtól.
A felperesek eredetileg az I. rendű alperessel szemben terjesztettek elő keresetet, amelyet arra alapítottak, hogy az építésügyi hatóság előtt eredménytelenül támadott építési engedélyek alapján befejezett alperesi építkezés a családi házas beépítésű ingatlanaik zavartalan használatát nagy mértékben sérti, az épületeik eredeti panorámára kilátását szinte teljesen megszünteti. Ez az ingatlanaik használati és ezzel forgalmi értékét olyan mértékben csökkenti, amelyért az építtető helytállni tartozik. Később kiterjesztették a keresetüket a helyi önkormányzat II. rendű alperesre is, akit az I. rendű alperessel egyetemlegesen kértek az ingatlanaik értékcsökkenésének megfizetésére kötelezni.
Az alperesek tagadták mind a jogalapot, mind az összegszerűséget.
Az elsőfokú bíróság által aggálytalannak elfogadott szakvélemények, és a per egyéb adatai alapján a bíróság tényként a következőket állapította meg.
Az érintett területre vonatkozó kötelező érvényű rendezési terv hiányában az adott területen folytatott építkezéseknél az OÉSZ általános előírása érvényesült, amely szerint a rálátás és a kilátás védelméről való gondoskodás a 4. § (1) bekezdése értelmében kötelező, azzal azonban, hogy a 4. § (4) bekezdése szerint a kilátás védelme a kilátás irányába eső építési telkek megengedett beépítését nem akadályozza. Az ennek az előírásnak megfelelő, az adott területen folytatandó építkezésekre optimális iránymutatást adó 1983-as beépítési terv nem kötelező, de ajánlott beépítési módjától az I. rendű alperes az engedélyezett tervek alapján folytatott építkezéssel több vonatkozásban eltért. Úgy valósította meg a lakások sorházas jellegű kialakítását, hogy a 11. hrsz.-ú ingatlanra az 1983-as beépítési tervben tűzfalával a közös farmezsgyére felhúzottnak tervezett és így a felperesi ingatlanokra merőleges (kelet-nyugati tájolású) homlokzatvonal helyett 90%-os elforgatással észak-déli tájolású, ugyancsak sorházi csatlakoztatást alakított ki. Ennek eredményeként az épületek közötti, tervezett szabad sávokat megszüntette. A földszint+tetőtér kialakítású épületeknek szabályos homlokzati magassága a felperesek ingatlanai felöli oldalon, a terepszint kiegyenlítése miatt olyan lábazat kialakítását tette szükségessé, amely a sík terepviszonyokat feltételezetten az eredetileg engedélyezettnél lényegesen magasabb beépítési szint létrejöttét eredményezte.
Az 1983-as beépítési terv szerint külön építési területen, tömbösített formában létrehozandó garázsok helyett a garázsok kivitelezése a lakóépületek utcafronti oldalán az épület alapterületét megnövelve úgy történt, hogy az előkert elhagyása mellett ez az alapterület-növelés a belső telkek előirányzott 14-16 m-es mélységét 6,18-6,85 m-re csökkentette.
Mindez összhatásában azt eredményezte, hogy a lakóépületek közötti szabad sáv megszüntetésével a felperesi ingatlanokról a kilátás horizontálisan ugyan nem, de vertikálisan nagymértékben csökkent. A telkek belső mélységének átlagos 10 (ezen belül felperesi oldalon 2-3, alperesi oldalon 7-8) méterrel történő leszűkítése a felperesi ingatlanok igen jelentős intimitásvesztésével járt. Mindez a családi házas jellegű felperesi ingatlanok forgalmi értékében az adott ingatlannak az alperesi sorház tömbjéhez viszonyított elhelyezkedése szerint eltérő százalékos mértékű, de egyértelműen kimutatható csökkenést hozott létre.
Az így megállapított tényállás alapján az elsőfokú bíróság jogi álláspontja az volt, hogy az építési (fennmaradási) engedélyt kiadó II. rendű alperes felelőssége a felperesnek kimutatható és az engedélyezett építkezéssel okozati összefüggésben keletkezett károsodása ellenére azért nem állapítható meg, mert az adott területre kötelező érvényű rendelkezési terv hiányában az OÉSZ előírásainak egyébként megfelelő engedélyek meghozatalával a II. rendű alperes törvénysértést nem követett el. Ezért vele szemben a keresetet teljes egészében elutasította.
Megállapította azonban, hogy az I. rendű alperes a Ptk. 100. §-ára is figyelemmel a Ptk. 339. §-a alapján köteles a felpereseknek az ingatlanaik értékcsökkenésében jelentkező károkat megtéríteni, mert ezt a beépítési tervtől eltérő és emiatt a felperesi ingatlanok részleges kilátás-korlátozását és intimitásvesztését eredményező építkezése engedélyeztetésével és az ennek alapján folytatott kivitelezéssel az I. rendű alperes okozta.
A kárként jelentkező értékcsökkenés összegét az elfogadott ingatlanforgalmi szakvélemény alapján határozta meg, és az I. r. alperest a felperesek javára az így elfogadott összegnek, valamint 1990. január 1. napjától számított késedelmi kamatainak megfizetésére kötelezte. Vele szemben csupán az ezt meghaladó keresetet utasította el.
Az ítélet ellen az I. rendű alperes terjesztett elő fellebbezést annak megváltoztatása és a felperesi kereset teljes elutasítása iránt. Másodlagosan az ítéletet oly módon kérte megváltoztatni, hogy a kártérítésért a másodfokú bíróság 50%-os mértékben a II. rendű alperes helytállási kötelezettségét rendelje el.
A felperesek és a II. rendű alperes ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A fellebbezés nem alapos.
Az I. rendű alperes másodlagos fellebbezési kérelmével kapcsolatban a másodfokú bíróság arra mutat rá, hogy a követelés jogosultja a II. rendű alperes helytállási kötelezettségének hiányát megállapító és ezért vele szemben a keresetet elutasító elsőfokú ítéletet fellebbezéssel ebben a részben sem támadta meg. Ehhez képest alperesi pozícióban perben állók egyikének, a pertársa felelősségét is állító fellebbezése alapján, a felperes által elfogadott elutasító rendelkezést a felperes vonatkozásában az alperesi pertárs terhére nem lehet megváltoztatni. Az alperesek belső viszonyára tartozó és a közöttük esetleg megindítandó perre tartozó kérdés az, hogy a marasztalt I. rendű alperes az általa fizetendő kártérítés összegét átháríthatja-e, és ha igen, milyen mértékben a II. rendű alperesre. A fellebbezés és az ellenkérelem keretei között tehát csupán az volt vizsgálható, hogy az I. rendű alperes marasztalásának jogalapja valóban megállapítható-e, és a marasztalás összegszerű meghatározása megalapozottnak fogadható-e el.
Ebben a keretben az elsőfokú bíróság a tényállást a bizonyítási anyag okszerű és helyes mérlegelésével helytállóan állapította meg, így azt ítélkezése alapjául a másodfokú bíróság is elfogadta. A jogi következmények helyes levonásával kapcsolatban a másodfokú bíróság arra mutat rá, hogy a perbeli jogvita elbírálásának jogszabályi alapja a Ptk.-nak a szomszédjogokkal kapcsolatos, a 100. §-ban megfogalmazott az a rendelkezés, amely szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A Ptk. e szakaszához fűzött jogszabály-magyarázat és a Legfelsőbb Bíróságnak az ezzel kapcsolatos, következtetésen folytatott iránymutató gyakorlata szerint a tulajdonjogot a társadalmi rendeltetésének megfelelően kell és lehet gyakorolni, amely az érdekek összhangba hozatalának kötelezettségét, az együttélés körülményei szerint kölcsönös együttműködést és az elvárhatóság mértékéig való gondosságot teszi az érintettek által tanúsított magatartás megítélésének mércéjévé. Ez a megközelítés a szomszéd magatartása miatt kárt szenvedő fél jogi helyzetét ezeknek a speciális követelményeknek a tükrében teszi rendezhetővé.
Ha tehát az építési engedély birtokosa az építkezés során harmadik személynek kárt okoz, akkor az építkező és a harmadik személy között polgári jogviszony keletkezik, amelyre a szerződésen kívül károkozás szabályait kell alkalmazni. Önmagában ugyanis az a körülmény, hogy az épület elhelyezése és építési szabályoknak, illetve a kiadott építési engedélynek megfelelően történt, nem zárja ki az építtető kártérítési felelősségét. Az építtetőnek az építkezés során, olyan módon kell eljárnia, hogy a saját építkezésével a már fennálló szomszédos épületben, adott esetben az ingatlan egészének forgalmi értékét csökkentő károsodást szükségtelenül - ha az kellő gondosság és körültekintés mellett elkerülhető - ne okozzon.
Ehhez képest nincs értékelhető jogi jelentősége annak az alperesi fellebbezésben is hangoztatott érvelésnek, hogy az építési előírások betartásával építkezett, a 11. hrsz.-ú ingatlan felépítményeinek az ajánlotthoz képest 90 fokos elforgatása (a villamosvezeték védőtávolságának betartásán túl) a kedvezőbb tájolás kialakítása és a szennyvízelvezetés költségkímélő kivitelezése érdekében történt, illetve, hogy a felperesek a belső udvar mélységét az ajánlott 15 méterhez képest maguk is átlagosan 3 méterrel csökkentették. A már hivatkozottak szerint ugyanis a később építtetnek a már meglevő épület adottságaihoz kell igazodnia, és ehhez képest keresnie a feltétlenül szükséges károsítást meghaladó kárt kiküszöbölő kivitelezési módot.
A kereset jogalapját az I. rendű alperessel szemben megállapító elsőfokú ítélet tehát a fenti kiegészítéssel helyes volt. Az építkezésnek a kilátás elvonásában és a családi házas építkezési mód célzott előnyeit nagymértékben megszüntető „intimitásvesztésben” megnyilvánuló károsító hatása a másodfokú bíróság által is kellően indokoltnak és aggálytalannak tekintett szakvélemények alapján egyértelműen megállapítható. Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság a szakvéleményre alapítottan a felperesek ingatlanai értékcsökkenésének mértékét is, az egyes ingatlanokra károsítóként ható tényezők külön-külön történő értékelése mellett a forgalmi érték 4-9%-a közötti összegben. Ennek meghatározásánál különös figyelemmel volt a kilátásvédelemnek a hegyvidék lejtős részein folytatott építkezés speciális megítélésű szempontjaira és ebben a körben a fokozott szigorúságot igénylő, a különleges kilátást nyújtó kiemelt területek (pl. budai hegyek, a Mecsek lejtője stb.) beépítésére.
A kifejtettekre tekintettel a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett rendelkezéseit pedig helybenhagyta [Pp. 253. § (2) bekezdés]. (Legf. Bír. Pf. I. 20 875/1992. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás