PK BH 1993/169
PK BH 1993/169
1993.03.01.
A bérleti szerződés módosításának van helye - a bérre vonatkozóan -, ha a bírósági úton való szerződésmódosítás törvényi feltételei fennállnak [45/1982. (X. 7.) MT r1. 9. § (2) bek.; Ptk. 436. § (2) bek., 241. §].
A felperesek tulajdonában álló 63 m2 területű lakást, amelynek bérlője 1941. óta az alperes, a felperesek 1995-ben lakottan vásárolták meg. A bér összege 1992. január 1-jét megelőzően havi 2010 forint volt. A lakóház négylakásos, téglából épült társasház, melynek földszintjén helyezkedik el a per tárgyát képező lakás. A lakás közművesített (víz, villany, szennyvízcsatorna), a gáz a lakásba nincs bevezetve, a fűtés hagyományos. A lakáshoz tartozik még egy nehezen megközelíthető alagsori rész, tüzelőtárolás céljából. A fentiekre figyelemmel a lakás komfortfokozata az 1/1971. (II. 8.) ÉVM rendelet 2. §-ának (2) bekezdése alapján komfortos.
Az alperes a perbeli lakást egyedül lakja, nyugdíjas. Nyugdíjának havi összege 8050 forint.
A bekövetkezett jogszabályváltozásokra figyelemmel a felperesek 1992. március 9-én közölték az alperessel, hogy a lakás bérleti díját 1992. április 1. napjával havi 5000 forintban állapítják meg.
Az alperes a közölt bért nem fogadta el.
A felperesek keresetet terjesztettek elő a városi bíróságon és kérték, hogy a bíróság a tulajdonukat képező lakás bérleti díját 1992. április 1. napjától kezdődően havi 5000 forintban állapítsa meg.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. A kereset jogalapját nem vitatta, a kért bérleti díjat azonban eltúlzottnak tekintette, havi 3000 forint lakbér megfizetését vállalta.
Az elsőfokú bíróság az alperest 1992. április 1. napjától havi 3000 forint lakbér fizetésére kötelezte.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes jelentett be fellebbezést, kérte, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben változtassa meg, és a felemelt lakbér összegét 4000 forintban állapítsa meg.
Az alperes a fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A felperes fellebbezése nem alapos.
Az elsőfokú bíróság az ítéletben a tényállást helyesen állapította meg, a másodfokú bíróság azt ítélkezése alapjául elfogadta. Az elsőfokú bíróság ítéletének jogi indokolását a másodfokú bíróság - az eltérő álláspontja folytán - a következők szerint módosítja.
Az elsőfokú ítéletben felhívott, a lakásbérekről, továbbá az albérleti és ágybérleti díjakról szóló 45/1982. (X. 7.) MT rendelet 9. §-ának (2) bekezdése és ehhez kapcsolódóan a Ptk. 436. §-ának (2) bekezdése olyan értelemben nem alkalmazható a felek jogviszonyára, mint ahogy azt az elsőfokú bíróság az ítéletében tette. A Ptk. 436. §-ának (2) bekezdése abban az esetben teszi lehetővé, hogy a felek a bíróságtól a bér megállapítását kérjék, ha a szerződés megkötésekor a fizetendő bérben nem tudnak megállapodni. A perbeli jogviszonyban hosszú idő óta fennálló tartós bérleti jogviszonyról van szó, a bér összegére vonatkozó jogszabályi rendelkezések időközbeni változása folytán lakbérközlésre nincs jogi lehetőség. Ebből következően nincs a lakbér közlésének joghatálya a bérbeadó részéről, illetőleg nincs joghatályos következménye a lakbérközlésre adott bérlői jognyilatkozatnak sem.
A felperes a keresetében magasabb összegű lakbér megállapítását kérte. Jogalapját tekintve a kereseti kérelem a Ptk. 241. §-ában szabályozott szerződésmódosítás bírósági úton - figyelemmel arra, hogy a felperes által igényelt magasabb lakbérben a felek nem tudtak megállapodni, és ezért a felek megegyezéssel a szerződés tartalmát módosítani nem tudták. A Ptk. 241. §-a szerint a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti.
A már hivatkozott 45/1982. (X. 7.) MT rendelet 9. §-ának (2) bekezdése lehetőséget ad arra, hogy a bér összegét a felek szabadon állapítsák meg. A jogszabályi rendelkezésnek a szerződést követően beállott változása folytán a szerződés a felperes lényeges jogos érdekét sérti. A felperesnek a jogszabályváltozás folytán lehetősége lenne lényegesen magasabb összegű lakbér elérésére. A felperesnek a tulajdonosi jogosítványai folytán jogos érdeke fűződik ahhoz, hogy a reális forgalmi értékeknek megfelelő összegű bérleti díjhoz jusson. Helye van mindebből következően a Ptk. 241. § alapján a bérre vonatkozóan a felek között fennálló bérleti szerződés módosításának. A bérleti szerződés módosításának kezdő időpontját a bíróság helytállóan a keresetlevél beadásának időpontjához igazította. A Ptk. 241. §-ban foglalt szövegezésből az következik, hogy a szerződésnek visszamenőleges módosítására nincs lehetőség.
Az összegszerűség tekintetében az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtett indokokat a másodfokú bíróság magáévá teszi. A beszerzett szakértői vélemény kellően megindokolt és megalapozott, és azt helytállóan fogadta el az elsőfokú bíróság a tényállás megállapításánál és a döntése meghozatalánál. Az adott összehasonlító adatok is a megítélt összeget támasztják alá, annak felemelésére nincs jogi lehetőség. (Baranya Megyei Bíróság 2. Pf. 20 885/1992. sz.)
1
Lásd az 1993: LXX. törvényt.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás