PK BH 1993/301
PK BH 1993/301
1993.05.01.
Állami tulajdonban álló házingatlan bérlőjét csak a bérleti szerződés alapján használt részre illeti meg elővásárlási jog [32/1969. (IX. 30.) Korm. r. 5. §, 13. §; 16/1969. (IX. 30) ÉVM-MÉM-PM r. 5. §].
A perbeli „gyep és gazdasági terület” megnevezésű 906 m2 nagyságú külterületi ingatlan a magyar állam tulajdonában és a B-i Nagyközségi Közös Tanács V. B. kezelésében volt. Az ingatlant az 1987. december 30-án kelt szerződéssel a helyi önkormányzat I. r. alperes jogelődje, a Nagyközségi Tanács V. B. eladta a II. r. alperesnek, a Mezőgazdasági és Ipari Termelőszövetkezetnek.
A Nagyközségi Tanács V. B. még az 1969. január 1-jén kelt bérleti szerződéssel az ingatlan egy szobáját bérbe adta a felperesnek. A felperes bérleti szerződéssel az ingatlan egy szobáját bérbe adta a felperesnek. A felperes bérleti joga 1987 végén, az ingatlan eladásakor is fennállott.
Az I. r. alperes jogelődje az ingatlan értékesítése előtt a felperest, mint bérlőt nem hívta fel vételi jogának gyakorlására. A szerződésről a felperes csak 1989 szeptemberében értesült, s nyomban kérte az elővásárlási jog gyakorlásából való kirekesztés miatti sérelmének orvoslását. Mivel kérelmére az alperesek a sérelmet nem orvosolták, ezért a felperes a bírósághoz fordult annak megállapítása iránt, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. Arra történő feljogosítását kérte, hogy az ingatlant az I. r. alperestől a szerződés szerinti 300 000 forint vételár ellenében megvásárolhassa. A perben az I. r. alperes úgy nyilatkozott, hogy a szerződést valóban a bérlő vételi jogának megsértésével kötötték, de a 300 000 Ft vételárat már irreálisan alacsonynak találta. A II. r. alperes nem ellenezte a kereset teljesítését.
A városi bíróság az ítéletében megállapította, hogy az alperesek között a perbeli ingatlanra megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, s kötelezte az I. r. alperest, hogy az ingatlant 300 000 forint vételárért ajánlja fel vételre a felperesnek.
Az ítélet ellen az I. r. alperes jelentett be fellebbezést. A megyei bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és azt állapította meg, hogy az alperesek közötti adásvételi szerződés érvénytelen. Elrendelte az eredeti állapot helyreállítását, annak az ingatlan-nyilvántartásban való átvezetését is. Egyebekben - a vételre történő felajánlásra kötelezés tekintetében - az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint az alperesek által kötött adásvételi szerződés a többször módosított 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (R.) 13. §-a szerint az 5. §-ban meghatározottak be nem tartása miatt semmis.
A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás alapos. A megyei bíróság ítéletében hivatkozott R. a vásárlási feltételek terén különbséget tesz a belterületi ingatlanok, továbbá a külterületi földrészlet, illetve a tanyaépület és a körülötte levő föld között. Az R. 5 §-ának (1) bekezdés szerint az elidegenítésre kerülő házingatlan megvásárlására - a (4) bekezdésben említett eset kivételével - elsősorban a bentlakók jogosultak, az a), b) és c) pontokban meghatározott sorrendben. Az R. 5. §-ának (4) bekezdése előírja, hogy tanyaépület és a körülötte levő föld elidegenítése esetében a vásárlási, illetőleg elővásárlási jog azt a mezőgazdasági termelőszövetkezetet illeti meg, amelynek területén a tanya fekszik. Tehát külterületi, úgynevezett tanyás ingatlan esetében a mezőgazdasági termelőszövetkezet elővásárlási joga megelőzi az R. 5. §-a (1) bekezdésének a), b) és c) pontjaiban felsorolt bentlakó jogosultakat. Az előzőekből következik, hogy ha a perbeli ingatlan nem belterületi, hanem külterületi ingatlan, és a termelőszövetkezet táblájában helyezkedik el, úgy a kérdéses adásvételi szerződés nem tekinthető az elővásárlási jog sérelmével kötöttnek. A jogvita elbírálásának elsődleges kérdése ehhez képest annak tisztázása volt, hogy az ingatlan a szerződés megkötésekor kül- vagy belterületi ingatlannak minősült-e.
A megyei bíróság az ítéletében - a keresetlevélhez mellékelt bérletiszerződés-másolattal összhangban - megállapította, hogy a felperes az ingatlanból egy szobát bérelt. Sem az első-, sem a másodfokú bíróság ítélete nem utalt arra, hogy a perbeli ingatlan a külterületen fekszik, sőt a megyei bíróság - az eljárás adataira hivatkozással - azt rögzítette, hogy az ingatlan ténylegesen a Kapa utcában 38. szám alatt helyezkedik el. A per irataiból az állapítható meg, hogy sem a felek nem hivatkoztak az ingatlan belterületi elhelyezkedésére, sem a becsatolt iratok nem tartalmaznak ilyen adatot. Ezért az iratok alapján nem állapítható meg, hogy az ingatlan valójában belterületi, avagy külterületi jellegű-e. Ezt a kérdést az érdemi döntés meghozatala előtt a 0-ás helyrajzi szám ellenére tisztázni kellett volna, már csak azért is, mert a tulajdoni lap külterületi jelzést rögzít, szemben a belterületi jellegre utaló utca és házszám megjelöléssel. (Mindezt természetesen a szerződés időpontjára vetítetten kell vizsgálni). Abban az esetben, ha az ingatlan 1987-ben már belterületi volt, s nem külterületen (vagy zártkertben) volt található, úgy a felperest, mint bentlakó jogosultat a kedvezményes áron való megvétel joga csak az általa a bérleti szerződés alapján jogosultan használt részre illeti meg [16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet 5. §-a].
A felperes keresetleveléből, a perbeli előadásokból és a becsatolt bérletiszerződés-másolatból az állapítható meg, hogy a felperes bérleti joga eredetileg a két szobából, konyhából, pincéből álló épületnek csak egy szobájára terjedt ki. Későbbi perbeli előadása szerint az egy szoba-konyhás lakrészt, és az épület többi helyiségét is használja. Éppen ezért a perben az érdemi döntés meghozatala előtt azt is tisztázni kellett volna, hogy a bérbeadó és a bérlő az eredeti szerződést később módosította-e, vagy sem, az elővásárlási jog terjedelme ugyanis nem a tényleges, hanem a jogszerű használathoz kötött.
Az előzőek alapján megállapítható tehát, hogy sem a megyei bíróság, sem pedig a városi bíróság nem derítette fel az érdemi döntéshez szükséges tényállást. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a másodfokú bíróság ítéletét az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. (P. törv. I. 21. 354/1992. sz.).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás