GK BH 1993/46
GK BH 1993/46
1993.01.01.
Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés semmissége egyben az ingatlanra kikötött jelzálogjog érvénytelenségét vonja maga után. A kvázi tulajdonost az ingatlan jelzálogjoggal való megterhelésének tulajdonosi részjogosítványa nem illeti meg. A váltókezességet az ingatlan jelzálogjoggal való megterheléséért vállaló fél jóhiszemű szerződése vitatható, ha az ingatlan-nyilvántartási adatok figyelmen kívül hagyásával köti meg a szerződést [Ptk. 122. § (1) bek., 234. § (1) bek. 255. § (1) bek.; 1979. évi II. tv. 35. § (1) bek., 51. § (3) bek.; 1987. évi I. tv. 17. § (3) bek.; 1978. évi 4. tvr. 38. §, 39. § (1) bek.; 1/1965. (I. 24.) IM r. 30. §, 32. § (1)-(2) bek.; 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM r. 3. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes és a II. r. alperes között a perbeli ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés semmis, és elrendelte az ingatlanra az I. r. alperes javára bejegyzett jelzálog törlését. Megkereste a Fővárosi Kerületek Földhivatalát, hogy az ítélet jogerőre emelkedése után a tulajdoni lapon felvett ingatlanra az I. r. alperes javára 110 000 000 Ft erejéig bejegyzett jelzálogot haladéktalanul törölje. A perköltség megállapítását mellőzte.
Ítéletének indokolásában tényként állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felperes a II. r. alperessel szerződéses kapcsolatba került, melynek alapján a II. r. alperes vállalta a felperes adat-nyilvántartási rendszereinek korszerűsítését (információs rendszerének kidolgozását, számítógépek beszerzését stb.). A felperes - a II. r. alperes részteljesítéseinek igazolása után - az általa elismert ellenértékről váltót állított ki. A kiállítóért az I. r. alperes váltókezességet vállalt [1/1965. (I. 24.) IM. r. 30. §-ának (2) bek.] A felperes és a II. r. alperes 1988. december 15-én kelt megállapodása szerint a felperes ellenérték kikötése nélkül átruházta a II. r. alperesre a perbeli ingatlan tulajdonjogát. Ezt követően a felek tévesen 1985. évről datált - helyesen: 1989. január 5-én kelt - szerződésben a II. r. alperes az I. r. alperesnek a váltókezesség biztosítékaként felajánlotta az akkor már tulajdonában levő perbeli ingatlant, melyre az I. r. alperes javára a váltóban szereplő 110 000 000 Ft erejéig jelzálogot alapítottak. Ennek bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba 1989. április 5-én történt meg.
Az 1989. október 9-én a felperes és a II. r. alperes között létrejött megállapodás alapján - szintén ellenérték kikötése nélkül - a II. r. alperes az ingatlant a felperesnek „visszaadta”. A tulajdonjog és a kezelői jog bejegyzése az eredeti állapotnak megfelelően 1989. december 11-én megtörtént.
Megállapította az elsőfokú bíróság, hogy az ugyancsak az 1985. évről datált, ténylegesen azonban 1988. december 15-i kelettel kötött - ingatlan átruházására vonatkozó - szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése és a 207. §-ának (4) bekezdése szerint semmis. Az sérti az állami pénzügyekről szóló 1979. évi II. tv. (Ápt.) 51. §-ának (3) bekezdését, a földről szóló 1987. I. tv. 15. §-a (1) bekezdése a) pontját, valamint a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet előírásait, mert a felek a szerződésben ellenértéket nem kötöttek ki a tulajdonjog átruházásáért (ilyennek a későbbi használat biztosítása, illetőleg később az elhelyezés biztosítása nem tekinthető). A felek visszterhességet színleltek, azonban valójában az átruházás ingyenes volt, mely sérti az Ápt. 35. §-ának (1) bekezdésében, valamint a 23/1979. (VI. 28.) MT rendelet 49. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat is. Jogszabályt sértett az ügylet amiatt is, mert a perbeli ingatlant a II. r. alperes nem használta, ezért részére azt sem eladni, sem pedig csere útján elidegeníteni nem lehetett. A 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 7. §-a szerinti elidegenítésen eladás vagy csere értendő, mely visszterhes elidegenítést jelent, az ellenszolgáltatás nélküli elidegenítést (ajándékozást) a jogszabály nem teszi lehetővé.
Megállapította továbbá az elsőfokú bíróság, hogy a tulajdonjog átruházására vonatkozó megállapodás az 1987. évi I. tv. 17. §-ának (3) bekezdésében foglalt terhelési tilalom megkerülését célozta, amelyet az is bizonyít, hogy utóbb a felek az 1989. október 9-i megállapodással az eredeti állapotot helyreállították.
A semmis szerződés alapján a tulajdonjog tekintetében az eredeti állapot helyreállítása a felperes és a II. r. alperes újabb szerződése folytán megtörtént, míg a jelzálog törlését a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdésében foglalt feltételek hiányában rendelte el a bíróság. Az érvénytelen szerződés alapján a II. r. alperes nem ajánlhatta fel az ingatlant a váltókezesség biztosításaként az I. r. alperesnek. Az I. r. alperesnek egyébként kártérítési igénye sem lehet, mert a váltókövetelése behajtására irányuló másik perben érvényesített igénye még nem lett jogerősen elbírálva. A perköltség megállapítását az illetéktörvény 5. §-ának b) pontjára hivatkozással és azon okból is mellőzte, mert a felek munkadíjat nem igényeltek.
Az ítélet ellen az alperesek fellebbeztek.
A II. r. alperes megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte. Támadta a megállapított tényállást és jogi döntést. Álláspontja szerint a felperes és a II. r. alperes társasági jogi kapcsolatban álltak egymással, a felperes az egyesülés egyik tagja volt, s ennek keretében nyújtott a részére a II. r. alperes folyamatos szolgáltatásokat. Így a felperes részéről nyújtott ingatlan- „szolgáltatás” sem ellenérték nélküli. Álláspontja szerint nincs olyan jogszabályi kikötés, amely úgy rendelkezne, hogy „a szolgáltatás és ellenszolgáltatás viszonyában kifejezetten és kizárólagosan csak pénzértékek cseréjét lehetne vélelmezni”. Állította, hogy a felperes részére a II. r. alperes által az 1986. évtől kezdve nyújtott szolgáltatások több százmillióra rúgnak, melyek egy részét a felperes pénzben ellentételezte, más részével adós maradt, harmadik része pedig „használati értékeknek és vagyoni értékeket képviselő jogoknak a cseréjében jelent meg.”
Az I. r. alperes fellebbezésében elsődlegesen az ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását kérte. Amennyiben ezt a jogi álláspontot a Legfelsőbb Bíróság nem fogadná el, kérte a felperes kötelezését a megszüntetett jelzálog helyett új biztosíték adására. Álláspontja szerint az adásvételi szerződés érvényessége szempontjából közömbös, hogy az átruházás ellenszolgáltatás nélkül történt-e vagy sem, mert az 1987. évi I. tv. nem ír elő olyan kötelezettséget, hogy az átruházás csak visszterhesen történhet. Tévesnek találta az ítélet azon jogi indokát is, hogy a visszterhesség színlelt volt, mert a felek közötti gazdasági kapcsolat vizsgálatát az elsőfokú bíróság elmulasztotta, így ennek hiányában ez a megállapítás megalapozatlan is. A szerződésben pénzbeli ellenszolgáltatást ugyan nem kötöttek ki a felek, ellenszolgáltatásnak tekintendő azonban az ingatlan használati jogának további biztosítása, valamint a későbbi időben esedékes elhelyezés biztosítása is. Végül kétségesnek találta, hogy a lakóingatlanok elidegenítéséről szóló jogszabály tárgyi hatálya kiterjed-e perbeli ingatlanra -, ha igen: tartalmazza-e az ellenszolgáltatás kötelező kitöltését.
Utalt arra az I. r. alperes, hogy amennyiben az adásvételi szerződést a Legfelsőbb Bíróság nem találná érvénytelennek, nem dől meg az ingatlanra alapított jelzálogi szerződés sem. Az adásvételi szerződés érvénytelensége sem vonja azonban maga után feltétlenül a jelzálogjogi szerződés érvénytelenségét, mert azt a felek az ingatlan-nyilvántartásban, annak közhitelességében bízva kötötték, így a forgalom biztonsága a szerződés fenntartását indokolja. Emiatt az érvénytelen szerződést a határozathozatalig érvényesnek kellett volna nyilvánítani. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem indokolta a felperes Ptk. 4. §-ának (4) bekezdésébe ütköző rosszhiszemű magatartását. Megalapozatlannak találta a kártérítési igénye tekintetében tett ítéleti ténymegállapításokat egyrészt azért, mert a jelen ítélettel egyidejűleg hozott ítélettel a váltóperben a felperest kötelezte a bíróság a II. r. alperes részére a 110 000 000 Ft megfizetésére, másrészt, mert a pénzpiacon hátrányos megítélését vonja maga után a jelzálog érvénytelenítése, a hitel jogi biztosítékainak hiánya. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróságnak a kártérítésre és újabb biztosítékok nyújtására irányuló ellenkérelmét viszontkeresetként kellett volna értékelnie és eszerint elbírálnia.
A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, az alpereseknek másodfokú perköltségben való marasztalását kérte.
A fellebbezések alaptalanok.
Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, és helytálló az arra alapított jogi döntése is. Az elsőfokú bíróság helyesen hívta fel és alkalmazta azokat a jogszabályokat, amelyekből egyértelműen kitűnik, hogy az állami tulajdonban álló házingatlanok (melynek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés értelmében a perbeli ingatlan is tekintendő) csak adásvétel és csere útján, tehát visszterhesen ruházhatók át, ingyenes átruházásukat a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet végrehajtásáról szóló 16/1969. (IX. 30.). ÉVM-MÉM-PM rendelet 3. §-ának (1) bekezdése egyértelműen kizárja. Ilyen értelemben foglalt állást - más ügy kapcsán ugyan - az Alkotmánybíróság is a 14/1990. (VI. 27.) AB határozatában, amelyben az adott törvényhelyre vonatkozó jogértelmezés a jelen perre is vonatkoztatható.
A visszterhesség fogalmából következik, hogy a szerződésben kikötött ellenszolgáltatásnak kifejezettnek, határozottnak, a szolgáltatást teljes egészében ellentételezőnek kell lennie. Ahogyan arra az elsőfokú bíróság helyesen utalt, az ellenszolgáltatásnak semmiféle meghatározása a szerződésben nincs, ilyen nem is volt. A II. r. alperes fellebbezésében még hozzávetőlegesen sem jelölte meg az állítólagos ellenértéket, az csak homályos utalásokat tesz saját szolgáltatásainak részbeni ellenérték jellegére. Ilyennek a használati jog biztosítása, illetőleg a későbbi elhelyezés biztosítása sem tekinthető, mert annak sem az időtartamát, sem értékét, illetőleg a későbbi elhelyezés módját, minőségét nem határozza meg, de főként azt nem, hogy ennek ellenében történik a tulajdonjog átengedése.
A szerződéskötés körülményeiből az is megállapítható, hogy a felperes és a II. r. alperes szándéka valójában nem terjedt ki az ingatlan átruházására sem, hanem megállapodásuk pusztán azt célozta, hogy az I. r. alperes kezességvállalásával a váltó forgatását megkönnyítsék, és az állami ingatlan megterhelésének tilalmát kijátsszák. Hogy az átruházás mennyire nem állt a felek szándékában, mutatja, hogy amint az átruházást követően az ingatlan jelzáloggal való megterhelése megtörtént, minden ok és indok megjelölése nélkül a felperes és a II. r. alperes újabb szerződésükben az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot és kezelői jogot az eredeti állapotnak megfelelően visszaállították. Ennek az volt a kívánt következménye, hogy a váltókötelezett és a dologi kötelezett személye azonos legyen.
Arra, hogy az adásvételi szerződés a jogszabály megkerülését célozta, az alábbiakból lehet következtetni. Az 1989. január 5-én kötött szerződésből megállapítható, hogy az I. r. alperes a felperes által január 8-án kibocsátandó váltóért csak azzal a feltétellel vállalt kezességet, ha annak biztosítékául jelzálogot szerez. A felperes a kezelésben levő állami ingatlant az 1987. évi I. tv. 17. §-ának (3) bekezdése szerint nem terhelhette volna meg. Annak valóban nincsen jogi akadálya a Ptk. 255. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel, hogy a zálogtárgy tulajdonosa és a követelés kötelezettje különböző személy legyen. Ez esetben azonban, ha a jogosult kielégítést kap, a követelés a tulajdonosra száll át. A perbeli esetben az ingatlan tulajdonjogának átruházása folytán a II. r. alperes volt egy személyben a váltókövetelés jogosultja és a dologi kötelezett. Amennyiben tehát a kezes, mint zálogjogosult az ingatlanból vagy a II. r. alperestől, mint dologi kötelezettől kielégítést nyerne, ez azzal a kedvezőtlen következménnyel járna, hogy a felperes tartozásáért annak a II. r. alperesnek kellene helytállnia, aki egyben a követelés jogosultja is. Ez teljesen ellentétes a váltójogosult érdekeivel. Ennek csak akkor van értelme, ha a megterhelt ingatlant a kötelezett visszakapja, akinek tartozásáért kezességet vállaltak, és így - nem fizetés esetén - a követeléséért a tényleges kötelezettnek kell helytállnia.
Alaptalanul hivatkozott a II. r. alperes arra, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását a társulási szerződésen alapuló vagyoni hozzájárulásának kell tekinteni. A perbeli időszakban még irányadó 1978. évi 4. tvr.* 38. §-a szerint valóban lehetett az egyesülésnek a tagok által biztosított vagyona, a vagyoni hozzájárulás mértékéről a 39. § (1) bekezdése szerint a társulási szerződésben kellett határozni. A társulási szerződés (csatolva a Gf. I. 31. 566/1991. számú perhez) azonban a felperest terhelő vagyoni hozzájárulásról nem rendelkezik.
Az adásvételi szerződés érvénytelensége folytán az eredeti állapot a felek utóbb kötött újabb szerződésével helyreállt. Az érvénytelen szerződéssel átruházott ingatlan „tulajdonosaként” a II. r. alperes nem volt jogosult az ingatlant jelzáloggal megterhelni, mert a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése értelmében e tulajdonjogból eredő részjogosítvány csak a tulajdonost illeti, a szerződés érvénytelensége folytán azonban a II. r. alperes tulajdonosnak nem tekinthető.
Az állami tulajdonban álló ingatlanra a jogszabály megkerülésével a közérdekbe ütközően kötött szerződés érvénytelensége folytán az elsőfokú bíróság helyesen rendelte el az így bejegyzett jelzálog törlését az ingatlan-nyilvántartásból.
Az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben bízva jóhiszemű jogszerzésre alappal nem hivatkozhat, mert a jelzálogot alapító szerződés megkötésekor a II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba még nem volt bejegyezve. Azt, hogy a jelzálogot alapító szerződés megkötésére az ingatlan-nyilvántartás megtekintése nélkül és az ott feltüntetett adatokról való meggyőződés hiányában került sor, tanúsítja az I. r. alperesnek az elsőfokú bírósághoz 1990. szeptember 4-én benyújtott 7. sorszámú előkészítő iratában tett nyilatkozata is, amelyből az tűnik ki, hogy a felperes is a II. r. alperes nyilatkozatából értesült arról: a II. r. alperes a közte és a felperes között létrejött szerződés alapján biztosíthat jelzálogot a perbeli ingatlanon. Ezen jognyilatkozatban bízva fogadta el ő a felajánlott biztosítékot. A kellő jogi felkészültséggel rendelkező I. r. alperesnek tudnia kellett a felperest, mint az állami tulajdonú ingatlan kezelőjét terhelő, az elidegenítésre vonatkozó jogszabályi kötöttségekről, így a felek egyszerű nyilatkozatát, a közöttük létrejött jogügylet tartalmának megismerése nélkül a jelzálog alapításra vonatkozó jóhiszemű jogszerzése alapjául nem fogadhatta el, illetőleg kellő körültekintés hiányában, jóhiszemű jogszerzésként arra nem hivatkozhat. A szerződések semmissége folytán az adott jogvita rendezésénél a felperes jó- vagy rosszhiszeműségének nincs jogi jelentősége. A Ptk. 234. §-ának (1) bekezdése értelmében ugyanis a semmis szerződés érvénytelenségére - ha a törvény kivételt nem tesz - bárki határidő nélkül hivatkozhat. A semmisség megállapításához külön eljárásra sincs szükség. Ennek folytán még az esetleg rosszhiszemű felperest is megilleti az a jog, hogy semmisségre hivatkozzék.
Az elsőfokú bíróság helyesen járt el akkor is, amikor nem tekintette az I. r. alperes ellenkérelmét a kártérítési igény és a fedezet biztosítása tekintetében viszontkeresetnek. Az alperes ezen ellenkérelme tartalmilag nem felel meg a Pp. 121. §-ában foglalt követelményeknek, különös tekintettel az e) pontban írt határozott kereseti kérelmére. Az I. r. alperes ezt a kérelmet eshetőlegesen terjesztette elő, ezen túlmenően nem adta indokát annak sem, hogy az eredetileg a II. r. alperestől kapott biztosíték helyett milyen okból kéri a felperest biztosíték adására kötelezni.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a per főtárgya tekintetében a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta, míg az eljárási illeték viselése tekintetében megváltoztatta az alábbiak miatt.
Az 1990. évi XCIII. tv. 5. §-a (1) bekezdésének c) pontja alapján a felperes teljes személyes illetékmentességben részesül, amely azt jelenti, hogy beadványain illetéket leróni nem kell és pervesztessége esetén sem kötelezhető annak megfizetésére. Az illetéktörvény 65. §-a értelmében azonban az eljárás kezdeményezésekor meg nem fizetett illeték viselésére, nyilvántartására és a megfizetésével kapcsolatos bírósági intézkedésekre egyebekben a költségmentességről szóló jogszabályok rendelkezései az irányadóak.
A felperes pernyertességére tekintettel a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §-ának (2) bekezdése értelmében az alpereseket kellett kötelezni a meg nem fizetett elsőfokú eljárási illeték megfizetésére olyan arányban, amelyben a perköltség viselésére is kötelesek lennének (Pp. 78-83. §-ai). Tévedett ezért az elsőfokú bíróság, amikor a pervesztes alpereseket nem kötelezte eljárási illeték fizetésére. Az elsőfokú bíróság ítéletét e részében ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján megváltoztatta. (Legf. Bír. Gf. I. 31 568/1991. sz.)
* Az 1978. évi 4. tvr.-t az 1988. évi VI. tv. 331. §-ának c) pontja hatályon kívül helyezte 1989. január 1. határnappal, azzal azonban, hogy az egyesülések 1989. december 31. nappal kötelesek társasági szerződésüket módosítani és ezt - megszüntetés terhével - a cégbíróságnak bejelenteni.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás