GK BH 1993/49
GK BH 1993/49
1993.01.01.
A bérleti szerződés azonnali hatályú felmondására nem ad alapot az, hogy a bérlő a bérelt ingatlanon olyan felújítási munkákat végzett, amelyekhez a bérbeadó hozzájárulására és hatóság engedélyére lett volna szükség. Ilyen esetben a bérbeadó az eredeti állapot helyreállítását követelheti [Ptk. 425. § (2) bek. c) pont, (3) bek.].
A felperes kereseti kérelmében előadta, hogy az alperessel 1988. december 20-án bérleti szerződést kötött, melynek alapján bérbe vette a magyar állam tulajdonában és a felperes kezelésében levő ingatlanokat 1989. január 1-jétől 12 évre, 36 000 000 Ft bérleti díjért. Az alperes a szerződésben kötelezettséget vállalt az épületek évi legalább 3 millió forint értékű felújítására, valamint arra is, hogy a felújításhoz szükséges kivitelezési terveket és építési engedélyeket hozzájárulás végett a felperesnek bemutatja.
A kereset szerint a felperes 1989. június 12-én helyszíni szemlét tartott, és ekkor megállapította, hogy az alperes olyan építési munkát végez, melyhez előzetesen nem kérte ki a hozzájárulását, ezért ezt az alperesnél kifogásolta. Az alperes azonban tovább folytatta az építési (felújítási) munkákat, ezért a bérleti szerződést 1990. június 12-én azonnali hatállyal felmondta, amit az alperes nem fogadott el.
A felperes a fentiek alapján keresetében kérte, hogy a bíróság a bérleti szerződést 1990. június hó 12-i hatállyal bontsa fel, kötelezze az alperest a terület elhagyására és az eredeti állapot helyreállítására, kártérítési igénye vonatkozásában pedig jogfenntartással élt.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Többek között arra hivatkozott, hogy a felperessel nem bérleti szerződést, hanem együttműködési megállapodást kötött, amelynek keresetében vállalta, hogy a teljesen leromlott állapotban levő 5 db épületet évenként 3 millió forintos keretösszegben fokozatosan felújítja. A felújításokat elkezdte, és amelyik épületet megfelelően üzembe lehetett helyezni, azt üzembe helyezte. Az volt az elképzelése ugyanis, hogy az épületek felújítása mellett - tisztes haszon elérése reményében - azok hasznosítását is megkezdi.
Az alperes ellenkérelmében előadta, hogy a felújításokra eddig 20 millió forintot fordított, és további 20 millió forint felhasználása várható, amint ez az alperes által kért szakértői vizsgálat eredményéből is kitűnik, melyet az iratokhoz becsatolt. Az alperes álláspontja szerint a felperes nem küldött szabályos felmondó levelet; kifogásai nem alaposak, mert az építésügyi hatóság az engedélyt minden esetben megadta. Amennyiben a felperes ragaszkodik a felmondáshoz, meg kell térítenie a felújításra fordított összegeket.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felek által 1988. december 20-án megkötött ún. együttműködési megállapodás olyan jogviszonynak tekinthető, melyben vállalkozási elemek keveredtek a bérleti szerződés tartalmi elemeivel, s az utóbbiak a meghatározóak. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperesnek a Ptk. 425. §-a (2) bekezdésének c) pontja értelmében azonnali hatályú felmondási joga nem volt, valamint nem volt jogosult a Ptk. 320. §-ának megfelelő egyoldalú elállásra sem, mert az alperes nem tanúsított olyan magatartást, mely ezt indokolttá tette volna. Az ítélet indokolása szerint az alperes terhére nem lehetett szerződésszegést megállapítani, mert erről csak akkor lehetett volna szó, ha az alperes az évi 3 millió forint értékű felújítást nem valósítja meg. Erre az esetre is a felek egyéves felmondási időt kötöttek ki.
Az alperes az 1991. október 31-i tárgyaláson bemutatta az első- és másodfokú építésügyi hatóságok jogerős határozatait, amelyekből kitűnik, hogy az alperest építésrendészeti bírsággal sújtották, a már létrejött és egyébként műszaki kifogás alá nem eső épületekre vonatkozóan azonban a fennmaradási engedélyt megadták. A felperes keresete mindezért nem megalapozott.
Az ítélet ellen a felperes élt fellebbezéssel, kérte annak megváltoztatását és kereseti kérelmének megfelelően a bérleti szerződés felmondását. Fellebbezésében arra hivatkozott, hogy egyetért az elsőfokú bíróság ítéletében megállapított tényállással, megítélése szerint azonban keresetének elutasítása téves jogi következtetés alapján történt. Állította, hogy az alperest súlyos szerződésszegés terheli, mert a felperes hozzájárulása és hatósági engedély nélkül végzett építési munkákat a bérleményen. Ezt az állítását az elsőfokú eljárásban bizonyította, ennek folytán a Ptk. 425. §-a (2) bekezdésének c) pontja alapján jogosult volt az azonnali hatályú felmondásra.
Az alperes az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.
A fellebbezés nem alapos.
Az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg a tényállást, melyből a megfelelő jogi következtetést vonta le. A Legfelsőbb Bíróság ezért az elsőfokú bíróság ítéletét - helyes indokaira tekintettel - a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
A Legfelsőbb Bíróság a felperes fellebbezésével kapcsolatban rámutat arra, hogy az elsőfokú bíróság a valóságnak megfelelően állapította meg: a felek 1988. december 20-án egy olyan együttműködési megállapodást kötöttek, amelyben a bérleti szerződés a Ptk. 425. §-a (2) bekezdésének c) pontja alapján azonnali hatállyal akkor mondható fel, ha a bérlő a dolgot rendeltetésellenesen vagy szerződésellenesen használja, és az ilyen használat tovább folyik, vagy a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra. A felperes ezeket a körülményeket a Pp. 164. §-ának (1) bekezdésében foglalt kötelezettsége ellenére sem az elsőfokú, sem a fellebbezési eljárásban nem biztosította.
A Legfelsőbb Bíróság ítéletének indokolása szerint a bérlő a bérbe vett dolgon jogosulatlanul végeztetett olyan átalakítási munkálatokat, amelyekhez a bérbeadó hozzájárulása és a hatóság engedélye lett volna szükséges. Ez azonban nem a bérleti szerződés azonnali hatályú felmondását, hanem az eredeti állapot helyreállításának követelését alapozza meg [Ptk. 425. §-ának (3) bekezdése].
(Fővárosi Bíróság 39. G. 53 302/1990. sz. - Legf. Bír. Gf. IV. 32 817/1991. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás