• Tartalom
Oldalmenü

1993. évi LXXVIII. törvény indokolása

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

1994.01.01.
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
Az egységes szabályozás indokai
A Parlament döntött arról, hogy a Kormány az önkormányzatok tulajdonában álló lakásokról és helyiségekről terjesszen elő törvényjavaslatot. A benyújtott törvényjavaslat a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletét a „tulajdon formájától” függetlenül, valamennyi tulajdonosra (bérbeadóra) és bérlőre nézve, s nem csak az önkormányztok által bérbeadott lakásokra és helyiségekre kiterjedően szabályozza.
Az Alkotmány egységes tulajdon felfogásából az a követelmény adódik, hogy minden bérbeadóra és bérlőre a közöttük létrejött lakásbérleti jogviszonyra – legalábbis alapvonalaiban meghatározó – ugyanolyan tartalmú szabályok vonatkozzanak.
Az egyeséges szabályozás szükségessége más értelemben is felmerül. A lakások és a helyiségek bérletének nagyon sok olyan eleme van, amelyről nem kell külön-külön rendelkezni, mert a szabályozandó viszonyok ugyanúgy merülnek fel a helyiségeknél is, mint a lakásoknál. A lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (műhelyek, üzletek, garázsok stb.) bérletére vonatkozó rendelkezéseket ezért egy törvénynek indokolt tartalmaznia.
Az önkormányzati és az állami tulajdonú lakások bérbeadásának ugyan mások az indokai, mint a többi tulajdonos esetében, de természetüket illetően mégis azonos jellegű viszonyokról van szó. Ez a tény alapot ad rá, a piaci alapú bérleti rendszer fokozatos kiterjesztésének szükségessége pedig megköveteli, hogy valamennyi bérbeadóra-bérlőre azonos, a polgári jog elveire épülő, a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseihez kapcsolódó szabály legyen érvényes.
A Javaslat nem tesz különbséget a lakások között. Nem a vállalati, a szolgálati stb. lakások bérletét, hanem „a lakások” bérletét szabályozza. A bérleti jogviszony minden eleme esetében azt a megoldást követi, hogy meghatározza a valamennyi lakásbérletre érvényes általános normát, s közvetlenül hozzákapcsolódva megállapítja a különböző tulajdonosokra irányadó sajátos rendelkezéseket.
A Javaslat eltérő szabályokat elsősorban az önkormányzatok és az állam tulajdonában álló lakásokra határoz meg. Erre azért van szükség, mert egyrészt egy aktussal nem oldható meg a maitól eltérő alapokon álló bérleti rendszer kialakítása. Másrészt a Javaslat biztosítani kívánja, hogy a szóban forgó lakások közvagyoni jellegéből következő sajátosságok érvényesülhessenek. Ezt a Javaslat úgy szolgálja, hogy előírja önkormányzati és az állami tulajdonú lakásokra nézve, az önkormányzati, illetőleg miniszteri rendeleteknek kell tartalmazniuk a bérleti szerződés megkötése, valamint a bérbeadói hozzájárulás feltételeit.
A Javaslat valamennyi bérlet esetében a felek mellérendeltségi viszonyából indul ki. Megszünteti a lakásbérleti viszonyokba történő hatósági beavatkozás lehetőségét. Hatósági eljárásokra csat átmeneti időszakra a folyamatban lévő ügyekben ad lehetőséget. A bérleti jogviszonyból fakadó jogviták elbírálása közvetlenül a bíróságokra tartozik.
Az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályozás elvei
Az önkormányzati bérlakás-szektorban – bár az egyes területeken más-más okokból és eltérő mértékben – jelentős feszültségek halmozódtak fel. ezek egyik része a korábban követett gazdaság – és szociálpolitika terméke. Másik részük az állami lakásvagyonról szóló gondoskodás gyakorlatával függ össze, s szerepe volt a jogi szabályozás ellentmondásainak is.
Az önkormányzati tulajdonba átadott lakásállomány az elmúlt évtizedekben többféle lakáspolitikai funkciót töltött be. A magántulajdonú bérházak államosításával az állam átvállalta a lakások fenntartását, s egyben igényt tartott a lakások bérlőinek kiválasztására. Ezzel a piaci alapú lakásbérleti rendszert az éppen napirenden lévő gazdaság- és társadalompolitikai lépéseket közvetlenül kiszolgáló hatósági elosztás váltotta fel.
Az államosított és az újonnan épített lakások bérlőinek kijelölésénél elvileg az volt a fő szempont, hogy az alacsonyabb jövedelmű rétegeket juttassák bérlakáshoz. Ez az elv azonban nem, illetve számottevő kivételekkel érvényesült.
Az önkormányzati lakások bérleti rendszerének egyik legnagyobb problémája a lakbérek mértékével kapcsolatos. A lakásokra a jogszabályok 1990. december 31-éig kötött béreket állapították meg, amelytől a bérbeadók minimális mértékben térhettek el. A jogszabályban meghatározott lakbér mértékek lényegében mesterségesen kiszámított értékek voltak. Nem fejezték ki a lakások tényleges használati értékét, s csak a töredékét fedezték a valódi fenntartási költségeknek. A fizetendő lakbérek nem ösztönözték a racionális lakáshasználatra.
Az árak megállapításáról szóló törvény az önkormányzatoknak árhatósági jogkört adott a tulajdonukban lévő lakások bérének megállapítására is. Ezzel megszűnt a lakbérek központi kötöttsége. Az önkormányzatok azonban nem, illetve kevés helyen éltek a lakbérek differnciáltabb megállapításának lehetőségével.
Jelentős számú lakás nincs kihasználva, mert az önkormányzatoknak nincs eszközük ahhoz, hogy a bérlőket – a település lakhatási viszonyaihoz igazodó – lakás bérlésére szorítsák.
A Javaslat a bérleti rendszerben mutatkozó ellentmondások fokozatos felszámolásához teremt jogszabályi feltételeket. A lakásbérlet újraszabályozása az átfogó és legnagyobb hatású változást az önkormányzatok tulajdonának bérletében kívánja elérni. Megszünteti mindazokat a jogi kötöttségeket, amelyek az önkormányzatokat gátolják a célszerűbb település szintű lakásgazdálkodás kialakításában.
A Javaslat abból indul ki, hogy az önkormányzati lakásállomány a nemzeti vagyon része. A közvagyoni jellegükkel összhangban álló hasznosításuk az önkormányzatok kötelessége. Az önkormányzatok nem a lakástulajdonosok egyikeként, hanem mint a helyi közügyek megoldására – ezen belül a lakásgazdálkodási feladatok ellátására is – hivatottként a település önálló „gazdái”-ként látják el a bérbeadói feladatokat. Ebből következően a lakásvagyonokkal való gazdálkodásban a piaci, jövedelmezőségi és a szociális szempontokat együtt kell érvényesíteniük.
A Javaslat módot ad rá, hogy az önkormányzatok a lakásaikkal való gazdálkodásukban az eddigieknél több tényezővel számoló gyakorlatot alakítsanak ki. Biztosítja, hogy felszámolják azt a helyzetet, amely minden bérlőre egyforma lakbérterheket ró, illetve csak minimális különbségeket érvényesít. Az önkormányzatok vannak olyan helyzetben, hogy a differenciált lakbérrendszerben rejlő tartalékokat felszínre hozzák. Az önkormányzatok úgy képesek érvényesíteni a helyi lakásgazdálkodási érdekeket, ha bérbeadói jogaik más vonatkozásban is megerősítésre kerülnek. Ezt a Javaslat úgy segíti, hogy a lakás bérbeadó általi hasznosítását befolyásoló lépésük – pl. tartási szerződés kötése, a lakás elcserélése és albérletbe adása – a bérbeadó hozzájárulásával történhet.
A Javaslat az önkormányzatokra, mint a legnagyobb bérbeadókra, többletkötelezettséget ró. Nevezetesen nemalakíthatják minden lakásnál a bérbeadás feltételeit ad hoc módon, hanem önkormányzati rendeletben meg kell határozniuk a bérbeadásnál és a bérbeadói hozzájárulásnál érvényesíteni kívánt helyi lakáspolitikai szempontokat. A normatív szabályozás előírásának indoka, hogy a bérlők számára döntéseik következményei kiszámíthatók legyenek. Ebből következően az önkormányzati lakások bérleti jogviszonyának tartalmát a Javaslat, az önkormányzati rendeletben megszabott normatív feltételek és a konkrét lakás bérletéről létrejött megállapodás együtt adják.
a lakások elidegenítésére vonatkozó új szabályok indokai
Az állami tulajdonban élló házingatlanok elidegenítésének szabályaira vonatkozó rendelkezések már nem mindenben felelnek meg az önkormányzati és a bérlői igényeknek, illetőleg a lakáspolitikai céloknak.
A jelenleg hatályos, több mint húsz év óta született rendelkezések eredetileg úgymond védeni kívánták az állami tulajdont, másrészt garanciát kívántak adni a lakásukat megvásárló bérlőknek arra, hogy vásárlási jogukat érvényesíthessék. E kettős célkitűzést bonyolult szabályozással kísérelték meg elérni. A központi jogszabályok az értékesítésre vonatkozóan minden részletre kiterjedő konkrét rendelkezéseket tartalmaznak.
A Javaslat az önkormányzati lakások elidegenítésének feltételeit új alapokra helyezi. Abból indul ki, hogy az elmúlt években felgyorsult az önkormányzati és állami lakások elidegenítése. A bérlők jelentős része már megvásárolhatta a lakását. Méltánytalan volna, ha ugyanezt a vételi szándékkal rendelkezők nem tehetnék meg.
Az önkormányzatoknak és az állampolgároknak is érdeke,hogy az önkormányzati lakások személyi tulajdonba kerüljenek, mert bebizonyosodott: megóvásukra ez ad nagyobb esélyt. A Javaslat ugyanakkor tekintettel van az önkormányzatok településrendezési és a városrekonstrukciót érintő feladataira.
A Javaslat határidőt határoz meg a vételi jog gyakorlására. Az átmenet elegendő felkészülést adhat a bérlőknek, hogy a szükséges forrásokat előteremtsék. Garanciális jelleggel rögzíti a fizetési feltételeket azért, hogy a lakástulajdonlás átalakulása mindenütt reális keretek között történhessen. Lehetőséget ad a helyi szabályozásnak, biztosítékot ad arra, hogy a kedvezményes vásárlással a vevők ne élhessenek vissza.
A helyiségbérlet szabályozásának szempontjai
A nem lakás bérljára szolgáló helyiségek bérlete az üzletekre, műhelyekre, irodákra, garázsokra, kulturális, szociális, egészségügyi tevékenységet szolgáló épületekre és az abban lévő helyiségekre terjed ki. Az elhelyezési igények kielégítésére kötött eljárás keretében került sor.
Az 1984-ben kiadott jogszabályok a helyiséggazdálkodás rendszerét egységesítették, rendelkezései közé piaci elemek is (pl. pályázati rendszer) beépültek, de a kötött hatósági eljárási renden nem változtattak. Az igazgatási szervek kiutalási, engedélyezései, ellenőrzési jogkörébe utalt ún. helyiséggazdálkodást mostanáig a nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel kapcsolatos hiánygazdálkodás tartotta fenn. Ennek megfelelően – lényegében tulajdoni formára tekintet nélkül – a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használata, különböző célú hasznosítása, birtoklása, valamint e vagyoni jogosultságok forgalma döntő részben hatósági rendelkezések útján bocsolódott.
A Javaslat a helyiséggazdálkodásban tulajdonosra tekintet nélkül megszünteti a hatósági beavatkozást. az állami, személyi, szövetkezeti és a gazdasági társasági tulajdonban álló helyiségek bérbeadásába az önkormányzatok nem szólhatnak bele. A tulajdonukban álló helyiségekkel rendelkezhetnek, de azokkal is mint tulajdonosok és nem közhatalmi szervek.
A bérlet tartalmát illetően a Javaslat a legjelentősebb változást az önkormányzati helyiségek esetében hoz azzal, hogy bizonyos korlátokkal lehetővé teszi a piaci elven alapuló bérleti rendszer működését.
Mindezek alapján a Javaslat célja egyfelől a tulajdonosi jogok kiteljesítése, másfelől a bérlők (vállalkozók) számára – a vállalkozás tervezhetősége érdekében – kiszámítható viszonyok teremtése.
A helyiségek elidegenítésére vonatkozó új szabályok indokai
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésére született rendelkezések a lakásokéhoz hasonló kiindulási alapú természetesen az eltérő jelleget és funkciót is szem előtt tartó kettőséget mutat.
Elengedhetetlen a helyiség elidegenítésének újraszabályozása is.
A piacgazdaság követelményeinek következetes érvényesítése, a vállalkozások hosszútávra történő tervezhetősége indokolja a bérlő döntési lehetőségének megteremtését abba, hog a helyiségnek tulajdonosává kíván-e válni.
Ennek a döntési lehetőségnek az érvényesülését biztosítja a Javaslat azzal, hogy a helyiségek elidegenítésénél is bevezeti a vételi jog intézményét.
Az önkormányzati lakások és helyiségek eltérő funkciója indokolja, hogy a vételár megállapítására és a megfizetés feltételeire más szabályok vonatkozzanak és eltérően alakuljon a jogosultak köre.
A szabályozás egyéb fő jellemzői
Az önkormányzati és az állami tulajdonú lakásokra és helyiségekre vonatkozó rendelkezések kapcsolódnak az önkormányzati vagyontörvény szabályaihoz. Figyelemmel vannak az állami vagyon privatizálását szabályozó, valamint az előprivatizációs és a kárpótlási törvényre.
A Javaslat hatályon kívül helyezi a bérletre, a bérekre és az állami házingatlanok elidegenítésére vonatkozó kormányrendeleteket és végrehajtási rendeleteiket, ezzel a törvény a lakásügyi joganyag lényegesen könnyebb megismerését széleskörben teszi is lehetővé.
A Javaslat az állami tulajdonú, a vállalati bérlakásokra és a munka-, valamint a szolgálati viszonyhoz kötődő lakásokra vonatkozó szabályokon nem változtat, hanem a jelenlegi rendelkezésekkel egyező tartalmú normákat iktat a törvénybe.
Ezek változatlanul biztosítják e lakások sajátos rendeltetésének érvényesülését. Az aprólékos szabályozást e lakásokra nézve is felváltják a polgári jog alapelveire épülő normák.
A hatálybalépés minden tulajdonformára nézve egységes. Az önkormányzati és az állami tulajdonú lakásoknál a rendeleteket úgy kell megalkotni, hogy azok a törvény hatálybalépésével egyidőben alkalmazhatók legyenek.
A Javaslat a fennálló szerződésekre, a bérlők védelmére figyelemmel az átmenetre, részletes rendelkezéseket ír elő. Ennek megfelelően biztosítja a törvény hatálybalépésekor elhelyezésre jogosultak teljes körének a megfelelő lakás bérbeadását és a jogszabályban meghatározott jogok érvényesítését.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Az 1. §-hoz
A Javaslat szerint a törvény hatálya – összhangban a nemzetközi magánjogról szóló 1979. évi 13. törvényerejű rendelettel (tvr.) – kiterjed a diplomáciai és más személyes mentességet élvező személyek által kötött lakás- és helyiségbérleti szerződésekre is. Ez abból következik, hogy – ellentétben a hatályos szabályozással – a Javaslat nem veszi ki a törvény hatálya alól az említett személyeket. A tvr. értelmében annak az államnak a jogát kelll alkalmazni, amelynek területén a szerződéskötés időpontjában a bérbeadó lakóhelye, szokásos tartózkodási helye, illetve székhelye vagy telephelye van, az ingatlanra vonatkozó szerződésekre pedig az ingatlan fekvése helyének jogát. A törvény hatálya tehát a külállam tulajdonában lévő lakásra és helyiségre is kiterjed akkor, ha a felek másként nem rendelkeztek.
A törvény hatálybalépésétől kezdve a lakás- és helyiségbérletre, továbbá az önkormányzati és az állami lakások (helyiségek) elidegenítésére elsődlegesen a törvény szabályait kell alkalmazni, míg az itt nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései irányadók.
A 2. §-hoz
A lakásbérleti jogviszony a bérbeadó és a bérlő szerződésével jön létre, a bérlet lényege, hogy a bérbeadó a lakást a bérlő használatába adja, a bérlő pedig lakbért fizet. A lakbér a lakás használatáért és a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatásokért jár.
A fizetendő lakbérben a szerződés megkötésekor kell megállapodni. Ez minden esetben érvényes, amikor nem jogszabály határozza meg a lakbér mértékét, ha ugyanis jogszabály rendezi a lakbér mértékét – a jelenlegi szabályozással egyezően – a szerződés akkor is létrejön, ha a felek nem állapodtak meg a lakbérbe. Ebben azesetben a követendő eljárást a 6. § rendezi.
Jogszabály határozza meg a lakbér mértékét az önkormányzati lakás, és a miniszteri rendelettel érintett állami lakások esetében, éspedig a törvény hatálybalépését követően már tulajdonosi jogkörben. Az 1989. január 1-je előtt bérbeadott személyi tulajdonú lakások bérét az önkormányzatok a jövőben is árhatósági jogkörükben maximálják.
A Javaslat csak az önkormányzati és az állam tulajdonában lévő lakásra kötött szerződés esetében írja elő az alakszerűséget. Indoka, hogy ezek bérbeadása fordul elő a legnagyobb számban, s a jogviszonyból fakadó viták is jelentős rétegeket érintenek. A jogbiztonság és a felekre háruló kötelezettségek pontos követhetősége itt különösen igényli az írásbeliséget.
A Javaslat megszünteti az önkormányzati lakáskiutalás intézményét, vagyis a hatósági eljárásnak nem lesz szerepe a lakásbérlet keletkezésében. A kiutaló,illetve bérlőkijelölő határozatok helyett a lakásbérleti jogviszony kizárólag a bérbeadó és a bérlő megállapodásán alapszik.
Az önkormányzat tulajdonában álló bérlakás esetében a tulajdonosi jogokat a képviselő-testület gyakorolhatja. Ez nem jelenti, hogy a képviselő-testületnek kell a bérleti szerződés megkötésében részt venni. Ugyanígy az egyéb bérbeadói jogok gyakorlásában sem. A képviselő-testületnek van lehetősége arra, hogy a tulajdonosi, ez esetben a bérbeadói jogok tényleges gyakorlásával – pl. a bérlő személyének kiválasztásával, a bérleti szerződés konkrét tartalmának meghatározásával, a szerződés megkötésével – más szervet (szerveket) vagy személyt (személyeket) megbízzon. A képviselőtestületnek az a döntése, amellyel a bérbeadói jogok gyakorlását részben vagy egészben átadja, nem hagyományos értelemben vett hatáskör-átruházás, mert a képviselő-testület sem közigazgatási értelemben vett hatáskört gyakorol, hanem a tulajdonosi jogokat. Ebből következően a bérbeadói jogok gyakorlásával megbízott sem közhatalmi jogkörhöz jut, s a bérleti szerződés létrehozása, fennállása és megszüntetése során a lakást bérelni kívánó féllel (bérlővel) mellérendeltségi viszonyban áll.
A 3. §-hoz
A Javaslat a lakás- és helyiségtulajdonnal rendelkező önkormányzatokra az általános bérleti szabályoktól eltérő rendelkezéseket tartalmaz. Az önkormnyzati lakásokra (helyiségekre) nézve írja elő a rendeleti szabályozást, ezen belül – a helyi önkormányzatokról szóló törvény (Ötv.) 8. § (1) bekezdésében foglaltakra is figyelemmel – a lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadása feltételeinek meghatározását. Rendeletalkotási kötelezettség csupán a korlátozott számú lakás- illetőleg helyiségtulajdonos esetén nem áll fenn. [79. § (2) bekezdése]. Az önkormányzati lakásokra vonatkozó rendeleti szabályokat az önkormányzatoknak a törvény keretei között kell megalkotni, ami azt jelenti, hogy minden esetben rendeletet kell hozni, amikor a törvény előírja. A törvénnyel nem ütköző rendeleti szabályokat természetesen akkor is megállapíthat, ha erre a törvény kifejezetten nem ad felhatalmazást.
Az állampolgárok és a nem állami szervek tulajdonában lévő lakásokra az Alkotmánybíróság 36/1991.(VI.21.) AB határozatáig élt az a szabály, hogy azokat csak lakás céljára lehetett használni. A Javaslat e lakásokra nem tartalmaz megkötéseket. Kizárólag az önkormányzati lakásra írja elő, hogy e lakások nem lakás célú bérbeadására csak kivételesen és az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételek szerint kerülhet sor. Ez azt jelenti, hogy rendeleti szabályok hiányában, illetőleg azok megszegése esetén az önkormányzati lakás nem lakás célú bérbadására kötött szerződés semmis. Az önkormányzat a feltételeket saját maga, a helyi körülmények, lehetőségek és szükségletek ismeretében önállóan állapítja meg, s dönthet a lakás esetleges pótlásáról is.
A jelenlegi szerződéseknél a bérlő saját maga használhatja a lakásának egy részét nem lakás céljára is. A kialakult viszonyokat a rendeleti szabályozásnál is indokolt figyelembe venni. Az új szerződéseknél zárható ki vagy korlátozható a bérlő abban, hogy lakását más célra használja. A fennálló szerződéseknél ilyen tiltást azért nem lehet kimondani, mert eddig a bérlőt kötő szabályok nem voltak. A 3. § (2) bekezdése ezért kifejezetten a bérlet létrejöttét szabályozó fejezetben írja elő a nem lakás céljára szolgáló bérbeadásra vonatkozóan a rendeleti szabályozást.
Az önkormányzatok tulajdonában lévő lakásokra különböző szervezetek bérlőkijelölési, illetőleg bérlőkiválasztási joga áll fenn. Ebben az esetben a bérbeadással kapcsolatos azon jogosítványok, amelyeket az egyébként az önkormányzat, mint tulajdonos gyakorol, a lakással rendelkező szervet illetik meg, kivéve a lakbér mértékének meghatározását. Ez a szabály csak részben érvényes a bérlőkiválasztási jog esetén, mert ilyenkor lényegében a bérlő személyének a kiválasztásáról, illetőleg a szerződés időtartamának a meghatározásáról van szó. Azért, hogy a lakással rendelkező szervek a jogosítványaikat gyakorolhassák, a (4) bekezdés kimondja: a bérbeadói hozzájárulás csak a bérlőkijelölésére, illetőleg a bérlőkiválasztásra jogosult által meghatározott tartalommal érvényes. A bérlőkiválasztásra jogosultra tartozó döntéseket a Javaslat külön nevesíti. [87. § (2) bekezdése].
A 4. §-hoz
A Javaslat fenntartja azt a lehetőséget, hogy a lakást egyidejűleg több bérlőnek is bérbeadják. Általános, minden lakásra vonatkozó szabály, hogy a bérlőtársi jogviszony csak akkor jöhet létre, ha abban a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs együttesen megállapodtak. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, kötelezettségeik tekintetében a bérbeadó irányában egyetemlegesen felelnek.
A jogszabály önkormányzati bérlakásokra határozta meg, hogy milyen körben és mikor lehetett e lakásokat bérlőtársi bérleményként kiutalni. A házastárs pedig az utólagos beköltözés tényével bérlőtárssá vált.
A jövőben a házastársakat kivéve, az önkormányzat határozhatja meg a tulajdonában lévő lakások és helyiségek bérbeadásának feltételeit, így a bérlőtársi jogviszony létesítésének a feltételeit.
Az új szerződéseknél a házastársak is csak a bérbeadóval együttes megállapodás esetén válhatnak bérlőtársakká. Itt a Javaslat annyiban tartalmaz megszorítást, hogy önkormányzati lakásra a házastársak közös – akár a bérleti szerződés megkötésekor, akár annak fennállása alatti – akaratnyilvánítása esetén a bérlőtársi szerződést meg kell kötni. Csupán a bérlőkijelölési jog gyakorlójának eltérő rendelkezése jelenthet tilalmat (pl. kifejezetten a munkaviszonyhoz kötött bérlakásoknál).
A megszorítás oka annak az igénynek az elismerése, hogy a bérlakások legnagyobb részét kitevő önkormányzati lakásoknál a házastársak akaratuk esetén együttesen legyenek a lakás bérlői. Ezzel szorosan összefügg, hogy a Javaslat garantálja az önkormányzati lakásban visszamaradó házastársnak a bérleti jog folytatását, ha a bérlő halálakor állandó jelleggel a lakásban lakott. Ennek a szabálynak akkor van külön tartalma, ha korábban e házastárs nem volt bérlőtárs.
A Javaslat tehát megszünteti azt a korábbi helyzetet, hogy a házastárs a lakásba beköltözés tényével automatikusan, a jogszabály erejénél fogva bérlőtárssá vált. A Családjogi Törvénnyel összhangban határozza meg a házasfeleknek a lakáshoz kapcsolódó jogait. Biztosítja, hogy kizárólag az egyik fél jogán szerzett lakásban a beköltözés tényével ne alakuljon ki bérlőtársi jogviszony, ilyen úton a bérlői pozícióhoz tartozó jogokat ne lehessen megszerezni.
Az 5. §-hoz
A lakáshiány miatt a hatóságok – döntően a fővárosban – kényszermegoldásként alakították ki a társbérleteket. A mesterségesen megosztott lakásrészekben több család élt és él egymás mellett. E családok lakásgondja ezzel gyakran nem oldódott meg. Lakásigényükkel rövid idő alatt újra jelentkeztek. A társbérletek felszámolása nem történt meg, bár a korábbi szabályozás is lehetővé tette, illetve szorgalmazta az ilyen jogviszony megszüntetését.
A Javaslat a megüresedett önkormányzati és állami tulajdonú társbérleti lakrészek önálló bérletként történő jövőbeni hasznosítását megtiltja. Etz természetesen nem jelenti azt, hogy a megüresedett lakrészeket üresen kellene tartani. Ellenkezőleg, az a lakásban maradó másik társbérlő részére – önkormányzati lakás esetén a rendeleti feltételek szerint – bérbeadható, vagy ez utóbbi társbérlő szerződése megfelelő és beköltözhető lakás ellenében a társbérlet megszüntetése és egységes bérleményknt való hasznosítása céljából felmondható [26. § (6) bekezdése].
A 6. §-hoz
E szabályok lényegében a Ptk. hatályos rendelkezéseit tartalmazzák. A (2) bekezdés kapcsán utalni kell arra, hogy a lakbér kérdésében a felek akkor fordulhatnak bírósághoz, ha egyrészt a megállapodásuktól függ a lakbér módosítása, és ebben nem tudnak megegyezni, másrészt ha a jogszabály állapítja meg a lakbéér mértékét, és a bérlő vitatja a jogszabály helyes alkalmazását. Maga a jogszabály polgári peres eljárás keretében nem vizsgálható felül.
A 7–11. §-hoz
A lakásbérleti szerződés alapján olyan tartós jogviszony keletkezik, amelyben – a lakás átadása, a bérlet fennállása és megszűnése vonatkozásában egyaránt – pontosan követhetővé kell tenni a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit. A Javaslat ezeket mindkét fél oldaláról részletezi, megjelölve az eltérő megállapodás lehetőségét, és – ehhez igazodóan – az önkormányzatok önálló szabályozása kereteit.
A korábbi jogszabállyal kialakított lakbérrendszer, egyúttal a lakáson belüli feladatok bérlőkre valá áthárítása következetében a lakásbérlet ma nem bérletként jelenik meg (kivételt az ún. szabad lakbérű lakások jelentenek). A bérlő valójában tulajdonosi kötelezettségekkel rendelkezik. Ugyanakkor a lakbérek, döntően önkormányzati tulajdonnál – a helyiségbér-bevételekkel történő településszintű átcsoportosítással együtt –, az épületfenntartást szolgálják.
A Javaslat egyértelművé teszi a bérbeadónak az épülettel, a bérlőnek a lakással összefüggő feladatait. Nem utolsó sorban, hogy a lakbér nem az épület fenntartásáért, hanem a lakás használatáért és a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatáskort jár [2. § (2) bekezdése].
A 7–9. §-ok a lakás átadásával összefüggő bérbeadói kötelezettségeket, az átadáskor a bérlő által – költségtérítés ellenében – átvállalható feladatokat, valamint a lakás bérletre alkalmazandó szavatossági felelősség szabályait tartalmazzák.
Ez utóbbiaknak a Ptk. általános szabályaihoz képest – a bérlet egyes fázisaiban alkalmazandó – konkrét meghatározása elsősorban a felek többirányú eltérő megállapodásának lehetőségéhez igazodik. A szavatossági felelősség – a lakásbérlet speciális vonásain túlmenően – csak a szerződésben vállalat kötelezettségekhez kapcsolódhat.
A bérleti szerződés a lakásra, annak helyiségeire (2. § (3) bekezdés], és nem az épületre terjed ki. Ezért a 10. § (1) bekezdése nevesíti a bérlőre át nem hárítható, a tulajdonosi kötelezettségekhez tartozó bérbeadói feladatokat. A bérlőkkel – lakbérmérséklés ellenében – kizárólag azoknak az épülethez kötődő feladatoknak az elvégzésében lehet megállapodni, amelyek kisebb munka- és költségráfordítással elvégezhetők (így az épület és a közös használatú helyiségek tisztántartása, megvilágítása, a háztartási szemét elszállítása).
A 11. § az említett bérbeadói kötelezettségek teljesítésének idejére, továbbá a bérlőnek a bérbeadó szavatossági felelősségéhez kapcsolódó jogai érvényesítésére tartalmaz rendelkezéseket.
A 12–18. §-hoz
A bérlő fő kötelezettsége a lakbérfizetés a lakás rendeltetésszerű használata. A közös területekre és helyiségekre a szerződés nem terjed ki – ellenkező esetben ezek „közös” jellegéről nem lehet szó, – de a használatukra való jogosultságot nem lehet kizárni (lakások megközelítése, tárolás, stb.).
A bérlőnek a lakással összefüggő feladatait főszabályként a felek megállapodása határozza meg. Míg a korábbi jogszabály alapján erre csak az ún. szabad lakbérű lakásoknál volt lehetőség, addig a törvény hatálybalépése után ez a szabály minden lakásbérletre alkalmazható. Megállapodás hiányában a lakáson belüli kötelezettségek a bérlőt terhelik, de egyúttal az általa fizetendő lakbért ennek megfelelően kell megállapítani. Ez a hatálybalépéskor fennálló szerződések tekintetében azt jelenti, hogy a bérbeadó a lakbért a lakáson belüli feladatok vállalásával arányos mértékben emelheti.
A javaslat a továbbiakban a kötelezettségek teljesítésének módjára és idejére, valamint a lakás átalakítása, korszerűsítése, a lakás visszaadása, és az átmeneti kiköltöztetés kérdéseire tartalmazza a korábbi szabályozás lényegi elemeit fenntartó előírásokat (14–18. §-ok).
A 19. §-hoz
A bérbeadó és a bérlő eltérő megállapodásának lehetősége önkormányzati tulajdon esetén csak akként érvényesülhet, hogy annak tartalmát a törvény felhatalmazása alapján önkormányzati rendelet határozza meg. Elsősorban a kisebb lakásállománnyal rendelkező önkormányzatoknál lehet célszerű, ha mindezeket rendeleti felhatalmazás alapján a bérbeadó határozhatja meg.
A 20. §-hoz
A Javaslat változtat azon a jelenlegi állapoton, hogy a lakás jogcím nélküli használója lényegében alig fizet magasabb díjat, mint a lakás bérlője. Lehetővé teszi, hogy átmeneti idő után a bérbeadó a használat díját emelje. Ez főszabályként a törvény hatálybalépése után keletkező jogcím nélküli lakáshasználatokra vonatkozik és célja az önkéntes teljesítés kikényszerítése. Nem emelhető a használati díj abban az esetben, ha a bérbeadó – önkormányzati lakásnál, az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételek fennállása esetén – vállalja a lakásban visszamaradó számára másik lakás bérbeadását. A díj emelésének mértékéről a bérbeadó – önkormányzatnál az önkormányzati rendelet – dönt. A jogcím nélküli használatra irányadóak a rendelkezések akkor is, ha a bérlő és az általa befogadott személy (pl. albérlő) között létrejött szerződés megszűnése eredményeként, az adott személy válik jogcím nélküli lakáshasználóvá.
A 21. §-hoz
A korábbi szabályozás a bérbeadó számára követhetetlenné tette a lakásban bentlakó személyek változásának figyelemmel kísérését, mert nem tartalmazott olyan előírást, hogy a bérelt lakásba kik fogadhatók be. Ennek következtében a bérbeadónak nem volt tudomása arról, hogy valójában ki vagy kik lakják a lakást. A Javaslat ezen változtat. Differenciált szabályozással konkrétan meghatározza azon személyek körét, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhat a lakásba. Így kiskorú gyermekét minden bérlő jogosult a lakásba befogadni. önkormányzati lakás esetén a bérlő a házastársát, gyermekét, valamint a szülőjét is jogosult befogadni. Az unoka befogadására – a Javaslat főszabályai szerint – csak a befogadott gyermektől az együttlakás alatt született unoka esetében van lehetőség.
A befogadáshoz fűződő jogkövetkezmények miatt bérlőt védő garanciális szabályként a Javaslat előírja, hogy az önkormányzatoknak rendeletben kell meghatározniuk a bérbeadási hozzájárulás feltételeit. A bérlőtársi jogviszony és a társbérlet esetére a Javaslat külön rendelkezéseket állapít meg.
A 22. §-hoz
A lakásbérleti jog folytatása ellenében kötött tartási szerződés a bérlő által gyakorolható speciális rendelkezési jog, melyet csak a bérbeadó konkrét hozzájárulása esetén gyakorolhat.
Érvényes tartási szerződés esetén a Javaslat az eltartó érdekeinek védelme érdekében a befogadást feltételhez köti. Önkormányzati lakás vonatkozásában meghatározza a tartási szerződéshez történő hozzájárulás megtagadásának feltételeit.
A 23–30. §-hoz
A Javaslat valamennyi lakásra vonatkozóan nevesíti a lakásbérleti szerződések megszűnésének eseteit. A megszűnési okok lényegében megegyeznek a szerződésekre ma is létező, jogszabályban meghatározott okokkal. A szabályozás rendszere az, hogy a Javaslat konkrétan nevesíti az egyes megszűnési okokat (23. §), ezt követően ténylegesen meghatározza azok jogkövetkezményeit (24–32. §-ok).
A javaslat nevesíti a bérbeadó, illetve a bérlők számára a szerződés egyoldalú megszüntetésének, a felmondásnak az eseteit (24. §; 28. §). A bérbeadó konkrét felmondásai okai a bérlő kötelezettségeinek elmulasztása esetére vonatkoznak. A Javaslat a mai rendelkezésekkel megegyezően nevesíti az ún. rendkívüli, a bérlő magatartása következtében előírt felmondás lehetőségeit, garanciális eljárási szabályokat is előírva a felmondás érvényességének megállapításához.
Új szabály a minden bérbeadó részére biztosított ún. cserelakásos felmondási ok. A jelenlegi szabályozás a bérbeadó (tulajdonos) részére csak abban az esetben biztosította ezt a jogot, ha a bérlő részére a felmondással egyidejűleg másik, megfelelő lakást biztosított. Nem adta meg ezt a lehetőséget ugyanakkor az önkormányzati, illetőleg az állami lakások bérbeadói részére.
A Javaslat minden bérbeadó számára lehetővé teszi a csereelhelyezéses felmondást, illetőleg lakás felajánlása helyett a pénzbeli térítésben való megállapodást. Az önkormányzati lakásoknál azonban ez a szabály korlátozottan érvényesül, mert itt ezzel a joggal csak a törvényben nevesített esetekben – lényegében közérdekű feladatok ellátása érdekében – lehet élni.
A Javaslat a felajánlott cserelakással kapcsolatban minden olyan körülményt meghatároz, amely a konkrét eset megítélése során – mindkét fél érdekeire figyelemmel – a bírói mérlegelés szempontjából felmerülhet.
A Javaslat megtartja azt az általános szabályt, hogy – a szerződésben erről történt megállapodás esetén – a bérbeadó cserelakás felajánlása nélkül is felmondhatja a szerződést, de önkormányzati, illetőleg állami lakás bérlőjével szemben erre továbbra sincs lehetőség [26. § (5) és (6) bekezdése]. Szabadabb mozgásteret enged azonban az újonnan kötendő szerződéseknél, mert a nem önkormányzati vagy állami tulajdonnál a felek megállapodásának hiánya esetére is bevezeti az ún. rendes felmondás lehetőségét, tehát a bérbeadónak az indokolás nélkül való felmondás jogát.
A Javaslat fenntartja a bérlőtárs és a társbérlő lakásbérleti szerződése bíróság határozatával történő megszüntetésének lehetőségét. Fenntartja ugyanakkor a feleknek azt a jogát, hogy szerződésüket bármikor közös megegyezéssel megszüntessék. Önkormányzati lakásnál lehetővé válik, hogy az önkormányzat rendeletében munkálja ki bérbeadói számára azokat a feltételeket, melynek során a bérlet közös megegyezéssel történő megszüntetésére másik lakás felajánlásával, vagy pénzbeli térítés fizetésével kerül sor.
A Javaslat továbbra is biztosítja a bérlő részére azt a jogot, hogy lakását a bérbeadó hozzájárulásával elcserélhesse. A korábbi jogszabályokhoz képest azonban alapvetően eltérő rendelkezést tartalmaz azzal, hogy valamennyi bérlő részére lehetővé teszi a lakás nemcsak lakással, hanem más ingatlannal vagy egyéb vagyontárggyal történő cseréjét is.
Garancia a bérlőknek a Javaslat azon szabálya, mely szerint a lakást minden bérbeadónak a bérbeadói hozzájárulást követően ugyanolyan feltételekkel kell bérbeadnia, mint amilyen feltételekkel a cseréhez hozzájárult. Új feltételt szabni, más időtartamot vagy lakbérmértéket megállapítani a lakás bérbeadásakor csak a bérlő tudtával, beleegyezésével lehet.
A Javaslat az önkormányzati lakások cseréjének elősegítése érdekében további garanciákat határoz meg a megalapozott bérbeadói hozzájáruláshoz. Korlátozást az önkormányzat rendelete annyiban tartalmazhat, amennyiben az önkormányzati lakásnak csak másik lakással való cseréjét írja elő.
A 31. §-hoz
A Javaslat nem ismeri el a lakásban visszamaradó személyek elhelyezésének kötelezettségét. Az átmenetre adott rendelkezések végrehajtását követően valamennyi bérbeadó önmaga dönt arról, hogy milyen feltételek mellett és mely személyek elhelyezését vállalja. Önkormányzati lakásnál a kötelezettségvállalása feltételeit az önkormányzatnak rendeletében kell kialakítania. A házasság felbontása esetén az önkormányzati lakás elhagyására kötelezett volt házasfél elhelyezéséről gondoskodni kell.
A 32. §-hoz
A Javaslat a korábbi rendelkezésekhez hasonlóan meghatározott, de szűkebb körben továbbra is lehetőséget biztosít a bérlő halála esetén a lakásbérleti jog folytatására. e jogintézmény célja részben a folyamatosság fenntrtása, részben pedig a bérlők jogbiztonságának megerősítése.
A Javaslat alapvetően ebben tér el a korábbi szabályozástól, hogy általános, minden tulajdoni formára érvényes „jogutódlást” kizárólag a bérleti jog folytatására kötött tartási szerződés esetén ismeri el.
Az eltartó a lakásbérleti jogot a javaslatban meghatározott feltételek együttes fennállása esetén folytathatja.
A Javaslat a bérlő halála esetén a lakásbérleti jog alanyi jogon történő folytatását kizárólag az önkormányzati tulajdonban álló lakások esetében teszi lehetővé.
Önkormányzati lakás vonatkozásában – az eltartón kívül – a bérlő halála esetén a lakásbérleti jogot mindazon személyek folytathatják, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül fogadhat be a lakásba. A jogszerűen befogadott szeméélyek is csak akkor folytathatják a lakásbérleti jogot, ha a bérlő halálakor a lakásban életvitelszerűen laktak.
A 33. §-hoz
A Javaslat albérletre vonatkozó rendelkezései több vonatkozásban is alapvetően eltérnek a korábban érvényes szabályozástól.
A Javaslat új szabályként kötelezően írja elő, hogy a bérlő csak a lakás egy részét adhatja alabérletbe, továbbá, hogy az albérletbe adáshoz szükséges bérbeadó hozzájárulása. E szabályokból következik, hogy a bérbeadó hozzájárulása nélkül érvényes albérleti szerződést a bérlő nem köthet.
A bérlő és az albérlő részére egyaránt garanciális jelentőségű szabályok, amelyek az önkormányzati és állami lakások esetében előírják az albérleti szerződés írásba foglalását, továbbá, hogy a bérbeadói hozzájárulás feltételeit rendeletben kell meghatározniuk.
A 34. §-hoz
A Javaslat az önkormányzatokat tulajdonosi jogkörükben hatalmazza fel az önkormányzati lakások lakbérének megállapítására.
A (2) bekezdés példaszerűen sorolja fel azokat a tényezőket, amelyeket a lakbérmérték szabályozásánál figyelembe kell venni. Ezek a helyi körülményekhez igazodóan szükség szerint bővíthetők.
A Javaslat előírja, hogy az önkormányzatok szabályozzák a lakbértámogatást is. Amíg a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló törvény csupán lehetővé teszi, zhogy az önkormányzatok lakásfenntartási (és ennek részeként lakbér-) támogatást nyújtsanak, addig a Javaslat a lakbértámogatás megállapítására és folyósítására – éppen az új lakbérrendszerre való áttérés miatt, azzal egyidejűleg – kötelezi az önkormányzatokat. Az önkormányzatok kiadásaihoz a szociális törvény alapján adott normatív támogatás csak egy része lehet az önkormányzatok erre irányuló kiadásainak. Célszerű tehát, ha a lakbér mértékének és a lakbértámogatásnak a szabályozása egymásra tekintettel történik. Így ugyanis azokat, akiknek lakására olyan lakbért kell megállapítani, amelyet jövedelmi, vagyoni helyzetük alapján nem tudnak megfzetni, támogatásban tudják részesíteni. Fontos volna, hgy az önkormányzatok a mainál lényegesen differenciáltabb lakbérmértékeket határozzanak meg, s a lakbérekre a helyi lakásgazdálkodási érdekek szolgálatába állítsák. Fokozatosan elérhető, hogy a település általános lakhatási viszonyait alapulvevő lakbér- és támogatási rendszer kerüljön alkalmazásra.
A 35. §-hoz
A hivatkozott rendelkezés nem a bérleti jogviszony keretében nyújtott és a lakbérben is érvényesített bérbeadói szolgáltatások díját szabályozza, hanem a bérbeadó által külön nyújtott szolgáltatásokkal foglalkozik. Ez a kétféle szolgáltatást külön kell kezelni, mértéküket külön-külön kell meghatározni akkor is, ha azokat egyformán a bérbeadók felé kell teljesíteni, illetve ha a szolgáltatásról magában a lakásbérleti szerződésben állapodtak meg.
A 36. §-hoz
A Javaslat a helyiségek bérletének létrrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valmint a bérlet megszűnésére – tulajdoni formára tekintet nélkül – a lakásbérlet szabályainak megfelelő alkalmazását írja elő. Tételesen nevesített szabályozást csak a lakásbérlettől eltérő rendelkezések alkalmazására ad.
Az önkormányzati helyiségekre vonatkozó tulajdonosi döntéseket – így a bérbeadással és a bérbeadói hozzájárulással összefüggő döntéseiket – az önkormányzatoknak rendeletben kell kialakítaniuk.
A 37. §-hoz
A Javaslat a bérbeadó és a bérlő jogainak és kötelezettségeinek meghatározását a felek megállapodására bízza. Ugyancsak a felek megállapodása az irányadó a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával és a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatos kérdésekben. A felek megállapodásának lehetővé tétele azért indokolt, mert a bérlők minden helyiségben más és más gazdasági (vállalkozási) tevékenységet folytatnak, ebből következően a lakásbérlethez hasonló részletes törvényi szabályozást adni nem célszerű. A lakásbérlettől eltérően a bérleti jog szünetelése esetén a bérlő másik helyiségre nem tarthat igényt, de nincs akadálya annak, hogy a felek ettől eltérően állapodjanak meg. Önkormányzati helyiségnél a megállapodás feltételeit az önkormányzatnak rendeletében kell meghatároznia.
A 38. §-hoz
A helyiségbérnek a felek szabad megállapodásával történő megállapítására már a Javaslat hatálybalépése előtt meglévő jogszabályok rendelkezései is lehetőséget adtak. A bérmegállapítás szerződéses szabadsága megfelel a piacgazdaság igényeinek, továbbá arra is figyelemmel van, hogy a helyiségek alapvetően gazdasági (vállalkozási) célkitűzések megvalósításának feltételéül szolgálnak.
Lényegesen eltér a lakásbérlet szabályaitól a bérlőtársi szerződés, valamint a befogadás jogintézménye. Míg a lakásbérletnél bizonyos személyi kör alanyi jogon válik bérlőtárssá, vagy fogadható be a lakásba, addig a helyiségbérlet esetén ezekben a kérdésekben a bérbeadó dönt.
Önkormányzati helyiség esetén a megállapodás, illetőleg a bérbeadói hozzájárulás feltételeit az önkormányzat rendelete határozza meg.
A 39. §-hoz
A szerződés megszűnésének a lakásbérletnél felsorolt eseteit a Javaslat további szerződést megszüntető okokkal egészíti ki. Ezek a szerződések általában meghatározott gazdasági tevékenység folytatása érdekében jönnek létre, ennek megfelelően a bérlői oldalon megjelenő természetes és jogi személyek, illetőleg gazdasági társaságok a szerződés alanyai. Ebből adódóan a bérlő által folytatott tevékenység, vagy a bérlő jogutód nélkül történő megszünésével függ össze a szerződés megszűnése is.
A 40. §-hoz
A Javaslat a bérleti jog folytatását – a lakásbérleti jogra vonatkozó szabályoktól eltérően – viszonylag szűk körben engedi. A bérleti jog folytatására jogosultak között is különböztet attól függően, hogy az elhunyt bérlő a helyiségben vállalkozói igazolványhoz kötött, vagy vállalkozói igazolványhoz nem kötött tevékenységet folytatott. A vállalkozói igazolvánnyal rendelkező bérlő halálakor a tevékenységet folytató hozzátrtozók lehetnek a bérleti jog folytatói. Abban az esetben, ha a tevékenységhez nem kell vállalkozói igazolvány, a Javaslat a bérleti jog folytatására jogosultak körét csak annyiben szűkíti, amennyiben ez a lakásbérletre vonatkozó szabályokkal [21. § (2) bekezdés] való összhang miatt szükséges.
A 41. §-hoz
A Javaslat tulajdoni formától függetlenül a helyiségbérleti jog folytatásának egyéb eseteit is szabályozza. Az (1) bekezdés szerinti esetkört már a Javaslat hatálybalépése előtt érvényes jogszabályok is tartalmazták. Ezt a szabályt azért veszi át a Javaslat, hogy összhangot biztosítson az ún. előprivatizációs törvény rendelkezéseivel.
Új szabály a gazdasági társaságok és a szövetkezetek jogutódlásának az elismerése. A rendelkezés a vállalkozók számára lehetőséget biztosít arr,a hogy a gazdasági élet változásainak megfelelő különböző társasági formákban gyakorolják tevékenységüket.
A 42. §-hoz
Az előprivatizációról szóló törvény lehetővé tette az előprivatizáció során megszerzett helyiség bérleti jogának átruházását. E törvényi szabályozással való összhang megteremtése, valamint a bérlői oldalon megjelenő vállalkozói érdek – a bérlők többsége jelentős összeget fizetett be a helyiség megszerzéséért – védelme indokolja a bérleti jog átruházása lehetőségének további biztosítását.
A Javaslat annak érdekében, hogy a vállalkozók rugalmasan alkalmazkodni tudjanak a változó gazdasági viszonyokhoz, továbbra is módot ad a bérlő bérleti jogának a bérbeadó hozzájárulásával történő cserére.
Önkormányzati helyiség esetén az átruházáshoz, illetőleg a cseréhez való bérbeadói hozzájárulás feltételeit rendeletben kell meghatározni.
A 43. §-hoz
A Javaslat a lakásbérlet szabályaitól eltérően a helyiségbérletnél bevezeti a cserehelyiség biztosítása nélkül történő ún. rendes felmondás szabályát, amely minden tulajdonost megillet. A rendelkezés bevezetését az indokolja, hogy a tulajdonosok valóban rendelkezhessenek tulajdonukkal és szabadon határozhassák meg, hogy kikkel kötnek bérleti szerződést.
Önkormányzati helyiség esetén ez a szabály a bérlők védelme, a vállalkozások tervezhetősége érdekében korlátozással érvényesül, mert a törvény hatálybalépése után határozatlan időre kötött bérleti szerződést öt évig cserehelyiség biztosítása nélkül felmondani nem lehet.
A 44. §-hoz
A Javaslat figyelemmel van arra, hogy az önkormányzati, illetőleg állami tulajdonú helyiségek egy része életvédelem céljára létesült, vagy pedig ilyen célra jelölték ki. Gazdasági (bérbevételi) szempontból viszont indokolatlan ezeknek a helyiségeknek az üresen tartása, ugyanakkor biztosítani kell, hogy szükség esetén bármikor rendeltetésüknek megfelelően felhasználhatók legyenek.
Ezért a Javaslat előírja, hogy az ilyen helyiségek csak határozott időre adhatók bérbe.
A 64. §-hoz
Az önkormányzati bérlakások elmaradt felújításának pótlása gondként jelentkezik. A megoldásban szerpet kell vállalnia az önkormányzatoknak és a központi költségvetésnek. A Javaslat biztosítja, hogy az önkormányzatok a privatizációs bevételeiket elsősorban felújításra (korszerűsítésre) használják fel. A bevételek a törvényben előírt visszaforgatási kötelezetttségének biztosítéka az állami garanciavállalás és a kamattámogatás.
A főszabály az, hogy minden önkormányzat – a társasházzá alakításhoz kapcsolódó költségei levonása után – köteles befizetni az önkormányzat számláját vezető pénzintézethez a lakóépületek elidegenítéséből származó bevételeket. A fővárosi kerületek esetében ez a kötelezettség a bevételek 50 %-ára vonatkozik, míg a másik 50 %-ot a fővárosi önkormányzat számláját veztő pénzintézetnél kell elhelyezni.
A fővárosban lévő önkormányzati bérlakás-állomány összetétele, a kerületi önkormányzatok egymástól élesen eltérő helyzete indokolja a fővárosi kerületi önkormányzatok privatizációs bevételeinek felhasználására vonatkozó speciális szabályozást. A kerületek közötti különbségek kiegyenlítése érdekében a fővárosi közgyűlés állapíthatja meg a kerületi bevételek 50 %-a felhasználási módját, mértékét.
Az állam a fővárosi kerületek által a pénzintézetektől felvett felújítási hitelekre is garanciát, illetve kamattámogatást vállal.
A 65–66. §-hoz
Az ún. átmeneti rendelkezések azokra a lakásbérleti jogokra és kötelezettségekre, illetőleg lakáshasználatokra vonatkozó szabályokat tartalmazzák, amelyek a Javaslat ahtálybalépésekor már fennállnak. Ezekben az esetekben olyan jogosultságokról, illetve kötelezettségekről van szó, amelyeket a korábbi jogszabályok részletesen szabályoztak, míg a törvény alapján megszűnő vagy eltérően rendezett jogviszonyokkal kell számolni. A korábbi rendelkezések, illetve szerződés vagy megállapodás alapján már megszerzett vagy érvényesíthető jogokat az átmenet időszakában, a jogbiztonság érdekében garantálni kell.
A 65. § változatlanul biztosítja a bérlőkijelölési, illetőleg bérlőkiválasztási jog gyakorlását.
A Javaslat 66. §-át a törvény hatálybalépését megelőzően érvényesen létrejött tartási szerződésekre kell alkalmazni. A szabály lényege, hogy ezeket a tartási szerződéseket a felek még a korábbi jogszabály alapján kötötték, tehát rájuk nem alkalmazhatők a Javaslat új rendelkezései.
A 67. §-hoz
A Javaslat a törvény hatálybalépésekor jogcím nélküli lakáshasználóknak minősülő személyek elhelyezésre való jogosultságát tartja fenn. Azok a személyek tarthatnak igényt elhelyezésre, akik a törvény hatálybalépésekor lakáskiutalásra, illetőleg elhelyezésre jogszabály alapján jogosultak. Ugyanakkor, mivel a Javaslat megszünteti a jogcím nélküliek jó-, vagy rosszhiszemű minősítésének lehetőségét, a törvény hatálybalépéséről szóló szabályok – egyebek mellett – az ilyen minősítés megállapítása iránt már megindult eljárásokban a törvény hatálybalépése után is a korábbi jogszabályokat rendelik alkalmazni [94. § (1) bekezése]. Így ezekben az esetekben a hatálybalépést követően jóhiszmű minősített személy is, az eljárás megindításakor hatályos jogszabály alapján tarthatnak igényt elhelyezésre.
A 68–70. §-hoz
A Javaslat nem szabályozza a szociális intézményben elhelyezett vagy onnan elbocsátott volt bérlő, illetőleg azönkormányzati lakást létesítő magánszemély jogait, és nem ismeri el lakásbérleti jogviszonyról történő lemondás intézményét. Ezért az átmeneti szabályok a törvény hatálybalépésekor fennálló, említett jogviszonyokra a korábbi jogszabályok szerinti rendelkezéseket írják elő. Azzal, hogy a szociális intézményből elbocsátott, de pénzbeli térítésben részesült volt bérlő a másik lakásra más a rendeleti feltételek szerint tarthat igényt. Az ingatlanközvetítő szerv javára történt lemondás esetén pedig a bérbeadásról a tulajdonos önkormányzat dönthet. Ez utóbbi nem zárja ki a tulajdonos önkormányzat és a közvetítő megállapodásának lehetőségét, mármint, hogy a lakás az ingatlanközvetítő szerv rendelkezésébenmaradjon. Hiszen a közvetítő az általa kifizetett térítés összegét az önkormányzattól – a Ptk. alapján – visszaigényelheti.
A 71–72. §-hoz
A Javaslat nem tartja fenn a lakásépítési hozzájárulás, a használatbavételi díj, illetve az igénybevételi díj intézményét. Ezért a törvény hatálybalépésekor már fennálló szerződéseknek a hatálybalépése után történő felmondás esetén a bérlő részére a befizetett díj visszajár. A Javaslat a ténylegesen befizetett díj visszatérítéséről rendelkzik. Ugyanakkor a törvény hatálybalépése előtt benyújtott kérelem esetén – a fokozatos átmenet érdekében – az eljárást a korábbi jogszabályok alkalmazásával kell lefolytatni, tehát a díj visszatérítéséről is ennek figyelembevételével kell határozni [94. § (3) bekezdése].
A használatbavételi díj intézményének megszűnésével az abból megelőlegezhető szociálpolitikai kedvezményben sem igényel törvényi szabályozást. A 72. § ezzel és a használatbavételi díj hátralékával összefüggő átmeneti előírásokat tartalmazza; külön rendelkezést adva arra az esetre, ahol a lakás vagy a helyiség nem az önkormányzat tulajdonába, hanem a KVSz kezelésébe került.
A 73. §-hoz
A Javaslat e rendelkezésének célja,hogy a nehéz lakáshelyzet ellenére se kerüljön a jövőben sor a lakhatás minimális követelményeinek nem megfelelő szükséglakás „lakás”-ként történő, határozatlan ideig szóló bérbeadására. Az ilyen, állandó emberi tartózkodásra alkalmatlan „lakásokat” célszerű fokozatosan megszüntetni, illetve nem lakás céljára hasznosítani.
A 74. §-hoz
A Javaslat a nyugdíjasok házában, a garzonházban lévő lakásra, valamint a szobabérlők házában lévő lakrészre fennálló szerződésekre az ezek megkötésekor érvényes szabályoknak megfelelő előírásokat tartalmazza. Ez azt jelenti, hogy a Javaslat új rendelkezései és az önkormányzati rendeletben megállapítható szabályok csak a törvény hatálybalépését követően létrejött bérleti jogviszonyokra alkalmazhatók.
A 75. §-hoz
A szolgálati, illetve vállalati bérlakásnak minősülő lakásra vonatkozó – a jelenleg hatályos rendelkezésekkel azonos tartalmú – a törvény hatálybalépését követő időszakra szóló rendelkezésekről van szó. Lényegében azokat a lakásokat érinti, amelyeket a törvény hatálybalépéskor fennálló jogszabályok alapján szolgálati vagy vállalati bérlakásnak kell tekinteni. Ezek a lakások az önkormányzati és az állami tulajdonost érintik. A Javaslat alpaján ebben a körben a törvény hatálybalépését követően e jogszabályhelyet kell alkalmazni a szerződés megszűnésére és a cserelehelyezésre. Akkor is, ha utóbb tulajdonosváltozás (felszámolási eljárás, gazdasági társasággá átalakulás) történt. Hiszen önmagában ez a tény a szerződés érvényességét, tartalmát nem érintheti, az eredetileg szolgálati, vállalati lakás bérlője, használója nem kerülhet hátrányos helyzetbe.
A 76. §-hoz
A Javaslat a törvény hatálybalépése előtt létrejött valmennyi lakás és helyiségbérleti szerződésre kimondja, hogy a bérbeadó és a bérlő épülettel, illetve lakással összefüggő jogaira, kötelezettségeire, valamint a lakáshoz tartozó területhasználatra a szerződés megkötésekor érvényes szabályok az irányadók. Arra azonban lehetőség van, hogy a felek közös megegyezéssel ettől eltérjenek. Ugyanakkor a bérbeadó lakással összeföüggő szolgáltatásai és a lakbér között szoros összefüggés van. Önkormányzati tulajdonnál szükséges mindkét fél számára felkészülési időt adni, a lakbéremelés átmeneti tilalmának előírásával.
A (3) bekezdés a külállamok tulajdonában lévő, továbbá a diplomáciai, illetőleg más személyes mentességet élvező személyek által használt lakásokra nézve kimondja, hogy a törvény hatálybalépése előtt létrejött megállapodásokat az új rendelkezések nem érintik, hanem azokra a törvény hatálybalépésekor érvényes jogszabályokat kell alkalmazni.
A Javaslat a továbbiakban a lakásba befogadás új intézményével és a törvény hatálybalépése előtt jogszabállyal létrejött bérlőtársi jogviszonnyal összefüggő átmeneti szabályokat tartalmazza.
A 77. §-hoz
A Javaslat figyelemmel van arra, hogy a törvény hatálybalépésekor már nagyon sok bérlőnek (vállalkozónak) van határozatlan időre szóló bérleti szerződése. A fennálló szerződések védelme érdekében írja elő a Javaslat, hogy a helyiségbérletek jelentős részét kitevő önkormányzati tulajdon esetén a bebeadó a cserehelyiség biztosítása nélküli felmondás jogával a törvény hatálybalépésétől számított tíz évig nem élhet.
A 78. §-hoz
A ma érvényben lévő jogszabályi rendelkezések alapján a bérlők a helyiség egészsét vagy túlnyomó részét albérletbe adhatták, vagy használatra átengedhették. Gyakori, hogy az albérleti vagy használati díj sokszorosa a bérlő által fizetett bérleti díjnak. Az e téren tapasztalható ellentmondások megszüntetését célozza a Javaslat, amikor kimondja,hogy az ilyen módon hasznosított helyiség bérleti szerződése felmondható. A felmondáshoz két feltétel szükséges. Az egyik, hogy a helyiség egészét vagy területének több mint ötven százalékát meghaladó részét adják albérletbe (használatba), s a másik feltétel, hogy az albérlet (használat) a törvény hatálybalépésekor álljon fenn.
Önkormányzati tulajdonú helyiség esetén a Javaslat megfelelő időt biztosít, hogy a bérlő és az albérlő (használó) rendezze jogviszonyát. Az érdekelteknek az egymás közötti jogviszony rendezésére a felmondási határidő lejártáig van lehetőség.
A Javaslat ugyanakkor garanciát biztosít, hogy a felek szerződéses akarata teljesüljön, mert kizárja a hozzájárulás megtagadásának lehetőségét, illetőleg előírja, hogy a bérlő és az albérlő (használó) közös kérelmére a bérbeadónak bérlőtársi szerződést kell kötnie. Az ilyen módon megkötött szerződések a megkötésüktől számított öt éven belül cserehelyiség biztosítása nélkül nem mondható fel.
Ezeket a szabályokat nem lehet alkalmazni akkor, hogy a kiskereskedelmi, vendéglátó, illetőleg fogyasztási szolgáltató tevékenységet végző bérlő (vállalkozó) az üzeletének üzemeltetésére a törvény hatálybalépésekor a polgári jog szabályai szerint szerződést kötött, mert ehhez nem volt szükség az elhelyező hatóság jóváhagyására.
Ugyancsak a bérlő és az albérlő (használó) között létrejött jogviszony rendezését elősegítő szabály az, hogy a vételi jog csak akkor gyakorolható, ha a bérleti jog rendezése megtörtént.
A 79–80. §-hoz
A Javslat előírja, hogy az önkormányzati rendelet megalkotása előtt be kell szerezni a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének a véleményét. Mivel a bérlők érdekvédelme szervezet formájában még csak most van kialakulóban, nem indokolt, hogy az önkormányzatok csak a társadalmi szervezeti formában működő bérlői közösségeket tekintsék partnerüknek. Fontos, hogy minél több körülményt mérlegelhessenek, s lehetőség szerint konszenzus alapján szülessenek döntéseik.
A bérbeadók érdekképviseletét az ingatlankezelő szervezetek és a magán bérbeadók érdekképviseletei adják. Ugyan a törvény a településen működő érdekképviseletek véleményének beszerzését írja elő, nem volna helye, ha a területi vagy országos szinten működő ilyen érdekképviseletekkel való konzultációtól azon az alapon zárkóznának el, hogy a településen nem működik szervezetük.
A 79. § (2) bekezdése a kevés lakásszámmal és helyiségtulajdonnal rendelkező önkormányzatok számára felmentést ad a tulajdonukban lévő lakásokra és helyiségekre vonatkozó rendeleti szabályozás alól. Ilyen helyeken ugyanis az egyedi ügyek is kezelhetők képviselő-testületi üléseken.
Az önkormányzatok a tulajdonukban lévő lakásokat és helyiségeket rábízzák a vállalataikra, költségvetési szerveikre. Azokról a lakásokról és helyiségekről van szó, amelyek e vállalatok működéséhez szükségesek. Például a jelenlegi szabályok szerint szolgálati lakásnak tekintendő lakások, irodák stb.
Erre tekintettel a Javaslat az önkormányzatokra bízza, hogy az említett vagyonra alkalmazni kell-e az önkormányzati lakásokra, helyiségekre vonatkozó rendelkezéseket. Ha az önkormányzat fenntrtja teljes körű rendelkezési jogát, lehetősége van a törvény keretein belül speciális szabályok (pl. a bérbeadás munkaviszonyhoz kötése) meghatározására.
A 81–83. §-hoz
Vannak olyan ingatlanok, amelyek az Övt. alapján annak ellenére sem kerülnek az önkormányzatok tulajdonába, hogy azokat az önkormányzati szervek használják, illetve hasznosítzják. Ezek változatlanul állami tulajdonban maradnak. Nem volna azonban helyes, ha a lakások és helyiségek bérlete szempontjából ezeket másként kellene kezelni, mint az önkormányzati tulajdonba kerülőket. Ezért mondja ki a Javaslat, hogy az ilyen lakások és helyiségek bérletére ugyanazokat a szabályokat kell alkalmazni, mint az önkormányzati lakások esetében. Pontosan megjelölve, hogy mely önkormányzat rendeletét, illetve rendeletalkotási kötelezettség hiányában [79. § (2) bekezdése] mely önkormányzat véleményét kell figyelembe venni.
a 82. § azt az ellentmondásos esetet szünteti meg, amely a különböző időpontokban Magyarországra érkező menekültek részére fenntartott lakások bérlete tekintetében fennáll. A hetvenes évek elején ideérkezők már bérlői az ilyen lakásoknak, sőt sokan meg is vásárolhatták, míg néhány évvel ezelőtt elhelyezésben részesültek helyzete változatlanul bizonytalan. E rendelkezés végrehajtásával megszűnik a Népjóléti Minisztérium számára a korábbi jogszabályban biztosított jogosultság.
Az önkormányzati lakások rendeltetése, hogy azok a lakhatás feltételeit szolgálják. E funkciót veszélyeztetné, ha e lakásokat iroda, üzlet, stb. céljára gazdasági társaságokba apportálják. Ugyanakkor mind a lakások, mind a helyiségek vonatkozásában a vételi jog gyakorlásának lehetőségét is megakadályozná az apportálás, amely súlyosan sértené a törvén yalapján egyébként jogosultak érdekeit. Ezért a 83. § kizárja az önkormányzati lakás- és helyiségtulajdon gazdasági társaságba vitelét, mégpedig már a törvény kihirdetésénak napjától. A (2) bekezdés elsőbbséget biztosít az e törvényben előírt elővásárlási jogosultság javára, az elidegenítás akadály nélküli megvalósítása érdekében.
A 84. §-hoz
A törvény hatálybalépésével megszűnik a hatósági kiutalás rendjue. Nem lesznek központi előírások lakáselosztási tervekre, évjegyzékekre stb. Az önkormányzatoknak át kell tekinteniük, hogy az igényléseket ilyen ajánlattételeknek tekintik-e, s a továbbiakban azokat hogyan bírálják el. Rendezni kell a évjegyzéken szereplők helyzetét, dönteni kell, hogy a korábbi, vagy az új szabályok alapján juttatnak részükre lakást. Mindezeknek a módját az önkormányzatok határozzák meg, amivel nyilván nem célszerű bevárni a rendeletek hatálybalépését, hanem már előre ki kell dolgozni a szükséges intézkedéseket. Az sem kizárt, hogy erre az önkormányzati rendeletek tartalmazzanak szabályokat. A Javaslat a továbbiakban a személyes adatok védelméről és a közérdekű adatok nyilvánosságáról szóló törvénnyel összhangban tartalmaz átmeneti szabályokat.
A 85. §-hoz
A Javaslat végleges megoldási lehetőséget nyújt az ún. kényszerbérletek felszámolásához. A Javaslat előírásai alapján az 1953. előtt bármilyen jogcímen és ezt követően hatósági kiutalással magántulajdonra létrehozott lakásbérleteket három éven belül meg kell szüntetni. Az önkormányzatok ehhez cserelakást, pénzbeli segítséget adhatnak, e célra igénybe vehetik az elidegenítésből származó bevételeiket [62. § (3) bekezdése], illetőleg bármely más bevételüket. Az országos szinten ma már nem számottevő, de a még meglévő kényszerbérleteknek a bérlő és a tulajdonos (bérbeadó) által egyaránt jogosan érzékelt feszültségét közvetlenül csak helyi szinten lehet megszüntetni, nagyságrendjüket pontosan felmérni, és mindkét féllel a megoldást közösen megereksni. A törvényi szabályozás mindehhez az említett kereteket adja azzal, hogy az önkormányzatok részére e feladatok ellátásához költségvetési támogatást rendel (90. §). A törvényben megjelölt támogatás mértéke alapján a konkrét esetekben pontosan kiszámítható az önkormányzatok által igényelhető összeg, amely érdekeltté teszi az önkormányzatokat a megvalósításban.
A 86. §-hoz
A Javaslat a fővárosi és a fővárosi kerületi önkormányzatokról szóló törvénnyel összhangban határozza meg a lakásügyi szabályozásban érvényesítendő fővárosi és kerületi munkamegosztást. Lényegében egy sajátos jogi helyzetről van szó, mivel az ugyanazon településen működő egyik önkormányzat rendelete egy másik, adott esetben a kerületek lakásokkal való rendelkezési kereteit szabályozza. Ezért mondja ki a törvény (2) bekezdése, hogy a kerületi önkormányzatoknak a törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között kell a saját szabályozásukat elvégezni.
A 87. §-hoz
A Javaslat rendelkezése összegyűjtve tartalmazza az állami tulajdonban lévő, valamint a bérlőkijelölési joggal érintett és szűk körben a bérlőkiválasztási joggal érintett lakásokra vonatkozó miniszteri rendeleti szabályozás kereteit. Felsorolja, hogy a tevékenység szerint illetékes miniszter a hozzá tartozó szervezetek kezelésében lévő állami tulajdonú lakásokkal (helyiségekkel) hogyan rendelkezhetnek, s e szervek hogyan gyakorolják az önkormányzati tulajdonra vonatkozó bérlőkijelölési jogukat. Az (1) bekezdés a központi költségvetési szerveket említi, az állami pénzügyekről szóló törvény értelmében azonban ide tartoznak a területi, helyi szerveik is.
A jelenleg hatályos miniszteri szintű rendeletek, illetőleg az állami irányítás általuk kibocsátott egyéb jogi eszközei a törvény hatálybalépését követően már nem alkalmazhatók. A 93. § (2) bekezdése értelmében ugyanis az új miniszteri rendeleteknek a törvény hatálybalépésével egyidőben kell hatályba lépniük. Nem vonatkozik ez azon miniszteri normákra, amelyek olyan állami lakásokat érintenek, amelyek nem tartoznak a 87. § (1) bekezdésében felsorolt szervek kezelésébe. Ugyanígy nem érinti a törvény a 87. § (1) bekezdésének hatálya alá nem tartozó állami lakásokra fennálló, bérlőkijelölést szabályozó miniszteri normákat.
A (4) bekezdés – a 84. § szabályaihoz hasonlóan – rendezi az ún. adatvédelmi törvénnyel összhangban lévő átmeneti szabályokat.
A 88. §-hoz
A Javaslat egyértelművé teszi, hogy az önkormányzatok és más személy, illetőleg az állam és más személy közös tulajdonában lévő lakás- és helyiségvagyonra a törvény alkalmazása nem kötelező, mert arról a tulajdonostársak maguk dönthetnek. Nincs tehát akadálya annak, hogy ilyen esetben a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák.
A 89–90. §-hoz
A Javaslat határidőt ír elő a bérbeadó számára, ha e törvény alapján a hozzájárulására van szükség. A bérlő biztonsága érdekében kimondja, hogy ha a bérbeadó harminc napon – vagy indokolt esetben egy ízben meghosszabbított további harminc napon – belül nem nyilatkozik, hozzájárulását megadottnak kell tekinteni. A Javaslat rendelkezik arról is, hogy az elidegenítés során a tulajdonszerzéshez a külön jogszabályokban meghatározott feltételeket és kötelezettségeket teljesíteni kell.
A 91. §-hoz
A Javaslat a törvény hatálybalépését követően – tulajdonformára tekintet nélkül – a lakások és helyiségek használatával összefüggő határozatok végrehajtását a bíróság hatáskörébe utalja. Ennek megfelelően a végrehajtását elrendelő hatósági határozatot is, annak foganatosítása érdekében, a törvény hatálybalépése után a bírósági végrehajtóhoz kell áttenni. Ezzel megszűnik a törvény hatálybalépésekor irányadó jogi szabályozás kettőssége, amely a bírói végrehajtást csak kivételes esetekben engedte meg. A végrehajtási eljárás lefolytatására – néhány kivételtől eltekintve – még bírósági határozat esetén is a lakásügyi hatóság volt jogosult. A Javaslat a továbbiakban teljes mértékig e területen is kiiktatja a közigazgatási hatósági beavatkozás lehetőségét.
A lakásokra és a helyiségekre kötött szerződésekből, illetőleg az ilyen jogviszonyokból fakadó vitás kérdések eldöntése a törvény hatálybalépése után csak a bíróság előtt történhet. Általános jogelv, hogy a jogerős határozat végrehajtása – nem teljesítés esetén – annak a szervnek a hatáskörébe tartozik, amelyik a végrehajtás alapjául szolgáló döntést meghozta. A Javaslat módosítja a bírói végrehajtásról szóló törvényerejű rendelet megfelelő szabályait is, így a jövőre nézve tiszta helyzetet teremt.
A 92–93. §-hoz
A Javaslat a törvény hatálybalépésére dátumszerűen megjelölt, konkrét időpontot tartalmaz.
A hatálybalépés minden tulajdonformára nézve egységes. A rendeletek megalkotásáról, az önkormányzati lakbéremelés és az apportálás tilalmáról szóló rendelkezéseket azonban már a törvény kihirdetésének napjától alkalmazni kell. Ez utóbbiak kimondása nélkül ugyanis az említett szabályok a gyakorlatban nem volnának végrehajthatók.
A 94. §-hoz
A lakás- és helyiségbérlet, valamint az elidegenítés új rendjére való áttérés csak fokozatos lépésekkel valósítható meg. A Javaslat ezért a VIII. fejezetében nevesíti azokat a jogviszonyokat, amelyekben a jogszabály vagy szerződés alapján fennálló, illetve érvényesíthető jogok átmeneti időszakra történő rendelkezése szükséges.
A Javaslat 94. §-a rendkívül szerteágazó jogviszonyok uzökkenőmentes „átvezetését” teljes körűen rendezi. Figyelembe veszi a jogok érdekeket, de az új rendszerre áttérés megkezdésének szükségességét is.
Az (1) bekezdés értelmében a korábbi jogszabályok irányadók akkor is, ha a törvény hatálybalépéséig még első fokú döntést nem hoztak, de az eljárás megindult. A (2) bekezdésében megfogalmazott kivételeknél – az új bérleti rendszertől gyökeresen eltérő jellegük miatt – mindez már nem indokolt. A Javaslat értelmében a kérelemre induló eljárásoknál a benyújtás időpontját kell figyelembe venni. Ha ez a hatálybalépés előtt megtörtént, a kérelmező még jogosan bízhat az akkor érvényes előírásoknak megfelelő döntésben.
A kiutaló határozaton alapuló, illetve jognyilatkozathoz kötődő szerződéseken visszautalásként feltüntetett jogszabályok helyett már a törvény előírásait kell alkalmazni.
A továbbiakban a Javaslat egyes, nevesített jogviszonyokra ad a törvény előírásaival összhangban lévő rendelkezéseket, és az átmeneti ideig még fennmaradó hatósági eljárásokra hatásköri szabályt állapít meg.
A 95. §-hoz
A Javaslat tartalmazza a törvény hatálybalépésével egyidejűleg módosuló jogszabályokat, illetve az új rendelkezéseket. Ezek közül a legjelentősebb, hogy a Polgári Törvénykönyv alakásbérletre vonatkozó szabályai kikerülnek a törvényből. Pontosabban módosított formában csak azokat tartalmazza, amelyek a lakásbérleti szerződést nevesítik. Kiegészítésre kerül a Ptk. azon rendelkezése, amely az alkalmazása szempontjából jogszabálynak minősülő normákat sorolja fel.
A Javaslat módosítja az árak megállapításáról szóló törvényt. A törvény hatálybalépése után az önkormányzatoknak az 1989. január 1-je előtt bérbeadott személyi tulajdonú lakások tekintetében marad fenn – a kereslet-kínálat egyensúlyának megteremtéséig – az árhatósági jogkörük.
A Javaslat az új rendelkezéseknek megfelelően módosítja – egybek mellett – a földről szóló törvényt, a kisajátításról szóló törvényerejű rendeletet, valamint a Családjogi Törvény egyes rendelkezéseit is.
_