PK BH 1994/310
PK BH 1994/310
1994.06.01.
Vegyes tulajdonú társasház pincehelyiségének bérletével kapcsolatos jogvita elbírálásának szempontjai [Ptk. 215. § (3) bek., 334. §, 361. § (1) bek., Pp. 51. § a) pont, 52. § (1) bek., 152. § (2) bek.].
A B. út 53. szám alatti ingatlan vegyes tulajdonú társasház, amelynek kezelője 1990. január 1. napjáig - a közös képviselő által megbízott ügyvéd által képviselt társasház felperes által sem vitatottan - az ingatlankezelő vállalat III. rendű alperes volt. 1990. január 1. napjától a társasházközösség vette át az ingatlan kezelését.
A II. rendű alperes bérelte a társasház pincehelyiségét - a mellette lévő, B. út 55. szám alatti lakóépület egyik helyiségével együtt - a III. rendű alperessel kötött bérleti szerződés alapján.
Az I. és a II. rendű alperes 1988. december 15. napján előszerződést kötött azzal a céllal, hogy a II. rendű alperes által bérelt helyiségek használati jogát megszerezhesse az I. rendű alperes. Erre az előszerződésre alapítottan 1989. március 22-én - kötötték meg a használati jog átruházására vonatkozó véglegesnek szánt szerződést. A szerződés 2. pontjában foglaltak szerint a helyiségek használati joga átadásának ellenértékeként 7 200 000 forintot kötöttek ki térítési díjként. A szerződés aláírásától számított 15 napon belül a használati jogot átvevő I. rendű alperesnek 1 000 000 forintot kellett megfizetnie, a fennmaradó térítési díjat pedig részletekben. A szerződés 3. pontjában azt rögzítették, hogy a helyiségek átadására az átvevő és a III. rendű alperes közötti szerződés aláírásával egyidejűleg kerül sor. A szerződés érvényességéhez - a 4. pontból kitűnően - a kezelői jog jogosultjának a hozzájárulása szükséges, valamint az, hogy az átvevő (az I. rendű alperes) a szerződést határidőben benyújtsa a kerületi tanács vb igazgatási osztálya helyiséggazdálkodási csoportjához, jóváhagyás végett.
1989. október 4-én hozta meg a kerületi tanács vb illetékes osztálya azt a határozatát, amellyel engedélyezte, hogy a II. rendű alperes az általa használt helyiségeket az 1989. március 22-én kötött polgári jogi megállapodás alapján határozatlan időre szóló használatra átengedje az I. rendű alperes részére abból a célból, hogy ezekben a helyiségekben elektronikai kölcsönzőboltot és autóalkatrész szaküzletet működtessen. A határozatban az államigazgatási szerv felhívta az érdekeltek figyelmét arra: az I. rendű alperes birtokbalépéséhez az szükséges, hogy a kezelővel a bérleti szerződést megkösse. Tájékoztatta az I. rendű alperest arról is, hogy építési munkák elvégzésére a határozat nem jogosítja fel, csak a kezelő hozzájárulásával végezhet ilyen munkálatokat.
1989. december 8-án kötötte meg a III. rendű alperes az I. rendű alperessel azt a bérleti szerződést, amelyben rögzítették a felperesi társasháztól bérelt helyiségek havi bérleti díját 11 448 forintban azzal, hogy a bérfizetés "folyamatos". A szerződés 15/a. pontja rendelkezik arról, hogy a bérlő (az I. rendű alperes) átalakítási munkát a bérleményben csak a bérbeadó előzetes hozzájárulásával, szükség szerint hatósági engedéllyel végezhet.
A használat átengedésével kapcsolatban államigazgatási eljárás indult, amelynek során a köztársasági megbízott határozatában azt állapította meg, hogy a perbeli helyiség kiutalására a helyiséggazdálkodási hatóság hatáskörrel nem rendelkezik, e tekintetben a közösség szabadon köthet szerződést. A köztársasági megbízott határozata ellen a II. rendű alperes keresettel élt, és a felperes beavatkozóként vesz részt a megindult perben. A jelen per érdemi elbírálásakor a per még folyamatban volt.
A felperes a keresetében azt állította, hogy az I. rendű alperesnek a használati jogosultságához szükséges bérleti szerződést vele kellett volna megkötnie. A III. rendű alperessel ilyen szerződést nem köthetett, mert 1989. augusztus 14-től már nem az állami tulajdonban lévő tulajdoni hányad volt többségben. Állította, hogy az I. rendű alperes a pincehelyiségben különböző átalakítási munkákat végzett és azzal a felperesi társasházi közösségnek kárt okozott. Mivel a II. és III. rendű alperes közreható magatartása folytán került az I. rendű alperes abba a helyzetbe, hogy a kifogásolt átalakítási munkákat elvégezze, az ő kártérítési felelősségük is megállapítható. Az előzőekre alapítottan a felperes eredeti kereseti kérelme valójában arra irányult, hogy állapítsa meg a bíróság az alperesek között létrejött szerződések "semmisségét", és ebből következően rendelkezzék az eredeti állapot helyreállításáról, az átalakításokkal okozott tényleges kár megtérítéséről, a helyiségek használati díjának megfizetéséről. Az alperesek a felperes keresetének elutasítását kérték. Az I. rendű alperes viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben jogalap nélküli gazdagodás, illetve kártérítés címén a beruházásainak és elmaradt hasznának megtérítését kérte.
Az elsőfokú bíróság az ítéletével arra kötelezte az I. és a II. rendű alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen a felperesnek 15 napon belül 587 091 forintot, ennek 1990. január 1-jétől esedékes évi 20%-os kamatát, továbbá ugyancsak egyetemlegesen, 15 napon belül, 4 945 058 forint eddig lejárt használati díjat, az 1991. augusztus 15-től esedékes évi 20%-os kamatával együtt. Ezt meghaladóan a bíróság a felperes keresetét a III. rendű alperes vonatkozásában elutasította, és nem adott helyt az I. rendű alperes viszontkeresetének sem. Ítéletének indokolása szerint a felperes kártérítés címén terjesztette elő a helyreállítási költség és a használati díj megfizetésére irányuló kérelmét, mindhárom alperessel szemben. A helyreállítási költség vonatkozásában megállapítható, hogy az átalakítási munkákat az I. rendű alperes végezte el, a tulajdonosok és az építési hatóság hozzájárulása nélkül, tudván, hogy a felperes sérelmezi ezt a magatartását. Ezért a Ptk. 334. § -ában írtakra tekintettel az I. és II. rendű felperes egyetemleges felelősségét állapította meg a helyreállítási munkák vonatkozásában felmerült kár megtérítésével kapcsolatban.
A használati díj fizetését a tulajdonos a bérlőtől, illetve a használótól követelheti. Nem volt vitás a perben, hogy 1991. január 1-jétől 1993. március 31-ig az I. rendű alperes tartotta birtokban a perbeli helyiségeket. A helyiségek használati díjáért ugyanazon jogalapon kell helytállnia az I. és a II. rendű alperesnek, mint amilyen alapon az átalakítással okozott kárt kötelesek megtéríteni.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét a III. rendű alperes vonatkozásában azért nem tartotta alaposnak, mert az a körülmény, hogy 1990. január 1-jét megelőzően a III. rendű alperes, mint kezelő hozzájárult a felek megállapodásához, nem tekintendő jogellenes magatartásnak, függetlenül a tulajdonosi aránytól. 1990. január 1-jét követően viszont már a felperesi társasházközösség volt a kezelője a perbeli ingatlannak, így ezt követően jogosan maga léphetett fel. Ezen időszaktól pedig a III. rendű alperes nem tanúsított jogellenes magatartást, így kártérítés fizetésére sem köteles, sem a helyreállítási költségek, sem a használati díj vonatkozásában.
Végezetül nem tartotta alaposnak az elsőfokú bíróság az I. rendű alperes viszontkeresetét, mert a beszerzett szakértői vélemény alapján nem lehetett megállapítani, hogy a felperes jogalap nélkül gazdagodna az I. rendű alperes által rosszhiszeműen elvégzett munka értékével.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen - a kereset elutasítását kérve - az I-II. rendű alperesek fellebbeztek.
Az alperesek fellebbezése az alábbi indokból alapos. Az elsőfokú bíróság az ítélete indokolásában a felperes kereseti követelése jogalapját tekintve a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdésére hivatkozott. Az indokolása további részében azonban az alperesek kártérítési felelősségét arra vezette vissza, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor a bérlőnek a bérbevételkori állapotában kell a bérbeadó rendelkezésére bocsátani a bérlemény tárgyát. Ez a körülmény önmagában is arra utal: az elsőfokú bíróság is jelentőséget tulajdonított annak, hogy volt-e a felek között érvényes bérleti szerződés, és annak érvényessége mellett bizonyított-e a megszegése, vagy sem.
A felperes eredeti kereseti kérelméből egyértelműen megállapítható az, hogy a perben érvényesített valamennyi követelését valójában arra az általa állított jogi helyzetre alapítja, hogy az alperesek között sem az I. és a II. rendű alperesek közötti használati jog átruházására, sem az I. és II. rendű alperes közötti bérleti jogviszony tekintetében érvényes szerződés megkötésére nem kerülhetett sor, mert a szerződési nyilatkozat megtételekor a III. rendű alperest rendelkezési jog nem illette meg, mivel állítása szerint - 1989. augusztus 14-ét követően - a magyar állam majoritással nem rendelkezett. E felperesi álláspontra tekintettel az elsőfokú bíróságnak mindenekelőtt azt kellett volna vizsgálnia, hogy a jogvita alapját képező, 1989. március 22-én és az ahhoz kapcsolódó 1989. december 8. napján megkötött szerződések érvényesnek és a felperessel szemben hatályosnak tekinthetők-e, vagy sem. Ennek eldöntése azért nem mellőzhető, mert ha ezek a szerződések érvényesen létrejöttek, akkor a felperes - a III. rendű alperes jogutódjaként - kötve van a III. rendű alperes kezelői minőségében tett jognyilatkozataihoz. A szerződések érvényessége szempontjából mindenekelőtt abban a kérdésben kellett volna állást foglalni, hogy az 1989. március 22. napján megkötött használati jog átruházására vonatkozó szerződéshez, illetőleg annak érvényes létrejöttéhez szükség volt-e a hatóság jóváhagyására, a helyiséggazdálkodásra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával.
A jogvita elbírálása idején még folyamatban volt az a közigazgatási per, amelynek tárgya: az a köztársasági megbízotti határozat, amely határozottan úgy foglalt állást, hogy az I. és a II. rendű alperesek közötti szerződéshez nem kellett a hatóság jóváhagyása. Ennek a pernek a mikénti befejezése nyilvánvalóan kihatással van a jelen perbeli jogvita elbírálására is, mert abban az esetben, ha a közigazgatási per eredményeként a köztársasági megbízott határozata hatályban marad, tehát a szerződés létrejöttéhez nem szükséges hatósági engedély, az érvénytelenség jogkövetkezményei nem alkalmazhatók [Ptk. 215. § (3) bekezdés). Amennyiben a bírósági határozat az lenne, hogy a hatósági határozat hiányában nem jöhetett létre az 1989. március 22-i szerződés érvényesen, az arra alapítottan megkötött 1989. december 8-i szerződés sem tekinthető érvényesen létrejöttnek.
Az érvénytelenség jogkövetkezményének alkalmazhatósága folytán az eredeti állapot helyreállítása az adott esetben azt jelentené, hogy a perbeli helyiség jogszerű bérlőjének továbbra is a II. rendű alperest kell tekinteni. A II. rendű alperes ugyanis korábban - a felperes által sem vitatottan - a III. rendű alperessel, mint kezelővel érvényes bérleti szerződést kötött. A II. rendű alperes bérleti jogának ilyen módon való helyreállítása mellett kell eldönteni azt, hogy a perbeli szerződések alapján birtokba lépett I. rendű alperesnek miként kell helytállnia a bérleményben végzett átalakítási munkákért. Amennyiben a II. rendű alperes a továbbiakban nem tartana igényt a helyiség bérletére, a felperessel, mint jogutóddal fennálló bérleti szerződés megszűnése kapcsán neki magának kellene gondoskodnia arról, hogy a bérleményt abban az eredeti állapotában adja a felperes birtokába, ahogyan azt korábban a saját bérleti joga megkezdésekor birtokba vette. Az 1969. április 22-i közgyűlésen tett megállapítás szerint tehát magának kell gondoskodnia azoknak a korábban engedélyezett átalakításoknak a megszüntetéséről, amely ahhoz kell, hogy eredeti állapotában adja át a társasházközösség pincehelyiségét a felperesnek.
Amennyiben a hivatkozott per jogerős befejezéseként hatályban maradna a köztársasági megbízottnak az a határozata, amely szerint nem kellett az államigazgatási hatóság jóváhagyása az említett szerződésekhez, akkor a szerződések érvényességét abból a szempontból kell vizsgálni, hogy a III. rendű alperes, mint a társasházi ingatlan kezelője, tehetett-e érvényes jognyilatkozatokat részint a használati jog, valójában a bérleti jog átengedése tekintetében, részint pedig az I. rendű alperessel megkötött bérleti szerződés vonatkozásában.
Téves az a felperesi álláspont, miszerint jelentősége lenne annak, hogy 1989. augusztus 14-ét megelőzően rendelkezett csak a magyar állam "majoritással", ugyanis az az irányadó, a harmadik személyek felé tett jognyilatkozatok tekintetében, hogy megilleti-e még a III. rendű alperest a kezelői jog, vagy sem. A III. rendű alperes kezelői joga tényelegesen - a felperes kereseti előadása szerint is - csak 1990. január 1. napjától szűnt meg, akkor, amikor a társasházközösség a társasház egészének a kezelését átvette. Ebből okszerűen következik az, hogy 1989. december 8-án és még inkább 1989. március 22-én a III. rendű alperes tehetett a közös tulajdonban lévő helyiség hasznosítására, bérbeadása tekintetében érvényes szerződési nyilatkozatot. Ez a nyilatkozata viszont az érvényességéből következően azt eredményezi, hogy ahhoz kötve van a felperes is mint jogutód.
A szerződések érvényessége esetén a felperes az I. rendű alperessel került érvényes bérleti jogviszonyba, és ezért nem a helyiségek birtoklásáért járó használati díjra tarthat igényt, hanem a szerződésben kikötött bérleti díjra.
Mindezek mellett azt is vizsgálni kellett, hogy kapott-e az I. rendű alperes a III. rendű alperestől, mint kezelőtől, illetve kért-e tőle, mint a tulajdonosi jogok gyakorlójától engedélyt arra, hogy a tervezett átalakítási munkákat elvégezze. Ha enélkül járt el, megszegte a bérleti szerződésben tett azt a kikötést, miszerint bármiféle átalakítást csak előzetes bejelentés alapján, a bérbeadó előzetes engedélyével végezhet el. Amennyiben az I. rendű alperes nem kért, illetve nem kapott engedélyt, ezért a helytállási kötelezettsége mindenképpen megállapítható. Amennyiben az egyébként érvényesnek minősülő bérleti szerződés fenntartását továbbra sem igényli, akkor a bérleti jogviszony megszűnése folytán neki kell biztosítania annak az eredeti állapotnak a helyreállítását, amit a jogelődjének, a II. rendű alperesnek is meg kellett volna tennie, egyidejűleg azokat az átalakításokat is eredeti állapotába kellett volna helyreállítania, amit ő maga végzett el.
A felperesnek, az említettek szerinti bérbeadói minőségében, joga van arra is, hogy követelje az eredeti állapot helyreállításához kötődően minden olyan berendezési tárgy elvitelét, és minden olyan átalakítás megszüntetését, ami gazdaságosan elvégezhető az állag sérelme nélkül. Ha mégis visszamaradna olyan felszerelési tárgy, vagy fennmarad olyan átalakítás, amely a felperes számára vagyoni előnyt jelent, ezt a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint kellene megtérítenie az I. rendű alperesnek [Ptk. 361. § (1) bekezdés].
A támadott szerződések érvényességéből az is következik: amennyiben a felperessel szemben az I. rendű alperes bizonyítani tudja, hogy jogszerűen kezdte meg az átalakítási munkákat, és a felperes arra hivatkozással, hogy köztük érvényes bérleti szerződés nem jött létre, követelte az átalakítási munkák leállítását és ezzel jogszerűtlenül hátrányt okozott az I. rendű alperesnek, akkor az ezzel összefüggésben felmerülő kárát az I. rendű alperes valóban viszontkeresettel érvényesítheti a felperessel szemben. Ennek a feltétele azonban az, hogy bizonyítást nyerjen az eddigi peradatokkal nem igazolt olyan tény, hogy az I. rendű alperes szabályszerűen megkérte a bérbeadó engedélyét a tervezett átalakításokhoz, ezt az engedélyt megkapta és ilyen engedély birtokában kezdte meg azokat a munkákat, amelyeket a felperes - indokolatlanul - a jogelőd engedélyező nyilatkozatától eltérően megakadályozott. Ha ezt az I. rendű alperes nem tudja bizonyítani, akkor az eljárást úgy kell tekinteni, mint aki a bérbeadó engedélye nélkül végzett átalakításokat, ebből pedig okszerűen következik, hogy magatartása jogellenesnek minősül, és ezért a kárfelelőssége megállapítható. Ugyanakkor az érvényes szerződési nyilatkozatok folytán sem a II., sem a III. rendű alperesnek helytállási kötelezettsége nem lehet az I. rendű alperes bármiféle jogellenes magatartásáért.
A fentiekben kiemeltekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét teljes terjedelmében hatályon kívül helyezte. Tette ezt azért is, mert az I. rendű alperes fellebbezése valójában annak megállapítására irányult, hogy a javára szólóan érvényes szerződések jöttek létre. A szerződések érvényességének állítása, illetve az érvényesség vitatása az alperesek vonatkozásában olyan egységes pertársaságot teremt - a Pp. 51. §-ának a) pontja első fordulata szerint -, aminek eredményeként a nem fellebbező, de a szerződéses viszonyban részt vevő alperesekre is kihat a pertársuk fellebbezése [Pp. 52. § (1) bekezdés]. A megismételt eljárásban a fenti iránymutatásnak megfelelően kell az elsőfokú bíróságnak megállapítania a jogvita elbírálásához szükséges tényeket, bevárva a közigazgatási határozatot támadó peres eljárás jogerős befejezését is, a Pp. 152. § (2) bekezdése alkalmazásával. (Legf. Bír. Pf. I. 21 251/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás