GK BH 1994/40
GK BH 1994/40
1994.01.01.
A lízingszerződés — a bérletre vonatkozó szerződéstípus jellemzői mellett — más szerződéstípus — így akár ingatlan adás-vételiszerződés — elemeit is magában foglalhatja. Ha a kérdéses ingatlanra vonatkozó elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, a lízingbe vevő ezen a címen jogszerűen elállhat a lízingszerződéstől [Ptk. 112. § (1) bek., 114. § (3) bek., 215. §, 237. § (1)—(2) bek., 239. § (2) bek.].
T. község területén levő 09/2. hrsz. alatti földingatlan földhasználati joga 1963-tól a felperest illeti meg. Ezen ingatlanon levő szervizcsarnokot, az ehhez tartozó irodahelyiséget és szabadtéri tározót 1986. július 1-jétől - a felperessel 1986. május 26-án megkötött bérleti szerződés alapján - az alperes használta. A felek a bérleti szerződés megszüntetésével 1989. december 19-én lízingszerződést kötöttek. A lízingszerződésben a felperes birtokba adta az alperesnek a központi telephelyén levő ingatlanilletőséget, amely 518 m2 üzemcsarnokból, a csarnokhoz bővített ún. fejépület egészéből és 770 m2 területből áll. Az alperes pedig kötelezettséget vállalt arra, hogy 4 millió alap- és 60% lízingdíjszámítással 1989. december 31-ig 1,5 millió forintot, 1990-91. években ugyancsak 1,5-1,5 millió forintot, 1992-ben 1 millió forintot, 1993. október 15-ig 900 000 Ft-ot + áfát utal át számla alapján a felperesnek. A szerződés szerint az utolsó részlet megfizetésekor a perbeli ingatlan az alperes tulajdonába megy át. Kikötötték azt is, hogy az ingatlanilletőség megosztásáról a felperes az utolsó részlet megfizetésekor gondoskodik. A felperes a lízingszerződés alapján 1989. decemberben az 1,5 millió forint + áfáról, összesen 1 875 000 Ft-ról a számlát kiállította, ebből az alperes 1989. december 26-án 1 020 000 Ft-ot utalt át.
Ezután az alperes a csarnokszerkezetet szakértővel megvizsgáltatta, és az 1990. február 5-én elkészült szakvélemény megállapításaira hivatkozással a lízingszerződést 1990. március 23-án írásban felmondta.
A felmondást követően a felek többször tárgyaltak, közöttük több levélváltás történt annak érdekében, hogy a lízingszerződést közös megegyezéssel módosítsák, vagy újabb bérleti szerződést, esetleg adásvételi szerződést kössenek, de a tárgyalások - mivel a lízingdíjban és a fizetési feltételekben nem tudtak megegyezni - nem vezettek eredményre.
A felperes 1990. december 7-én a bírósághoz fordult, és a többször módosított keresetében a lízingszerződés érvényességének a megállapítását, továbbá a lízingszerződés 3. pontja alapján 2 170 000 Ft lízingdíj és ennek 44%-os kamata - ebből 295 000 Ft az 1989. december 31-ig esedékes lízingdíjból ki nem fizetett összeg, 1875 000 Ft pedig az 1990. december 31-ig ki nem fizetett lízingdíj - megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Előadta, hogy az alperes az 1989. évre fizetett bérleti díj beszámításával összesen 1 580 000 Ft-ot utalt át az 1989. decemberben számlázott 1 875 000 Ft-ból, 1990. évben pedig nem fizetett lízingdíjat. Álláspontja szerint a lízingszerződést nem módosították, mert az alperes a felperes ajánlatát - 1,5 millió forint lízingdíjcsökkentést futamidő-lerövidítéssel - nem fogadta el.
Az alperes a módosított kereset elutasítását kérte. Vitatta annak jogalapját. Azzal védekezett, hogy az épület acélszerkezetének korrodált állapotáról, a tetőfedés hibáiról és a szigetelés hiányáról a felperes nem tájékoztatta, azt a szerződéskötés után beszerzett szakvéleményből ismerte meg. A perbeli szerződést a megkötést követően egy héttel később szóban, majd a szakvélemény ismeretében 1990. március 23-án írásban felmondta. Azt nem vitatta, hogy ezt követően a lízingszerződés módosításáról vagy adásvételi szerződéssé való átalakításáról tovább tárgyaltak. Álláspontja szerint a levelezéseik alapján a lízingszerződés megszűnésével a korábbi bérleti szerződés újból érvénybe lépett - ennek megfelelően 1989. és 1990. évekre a 280 000-280 000 Ft bérleti díjat át is utalta. Egyben viszontkeresetet terjesztett elő és az 1 020 000 Ft lízingdíj és ennek kamatai visszafizetésére kérte kötelezni az alperest.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte: fenntartotta azt az álláspontját, hogy a lízingszerződés érvényben van, s nem ismerte el, hogy az alperessel újabb bérleti szerződést kötött volna, a korábbi pedig közös megegyezéssel szűnt meg, a lízingszerződésben erről így rendelkeztek. Amennyiben a lízingszerződés megszűnt volna, az alperes szerződésszegése miatt az eddig kifizetett lízingdíj visszakövetelésére akkor sem volna jogi lehetőség, a szerződés idevonatkozó kizáró rendelkezése folytán. Az alperes a per során 1990. június 4-én levelet intézett a felpereshez, amelyben közölte, hogy értesülése szerint az ingatlan nem tehermentes, elidegenítési és terhelési tilalom mellett jelzálogjog is terheli, erről a felperes nem tájékoztatta, sót a lízingszerződés alatt tovább terhelte az ingatlant újabb kölcsönök felvételével - ezért a lízingszerződéstől elállt, de nem zárkózott el az ingatlan megvétele elől, amennyiben a tulajdonszerzésnek nem lesz akadálya. A felperes azonban az alperes vételárajánlatát - annak alacsony összege miatt - nem fogadta el.
Az elsőfokú bíróság a felek nyilatkozatai, a becsatolt szerződések, levelek és a telekkönyvi kivonat alapján tényként állapította meg, hogy a lízingszerződés megkötésekor a felperes nem tájékoztatta az alperest az ingatlan lényeges tulajdonságairól [Ptk. 367. § (1) bek.], továbbá hogy az ingatlanon harmadik személy javára elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve, sőt a szerződés megkötése után is további kölcsönök felvételével terhelte a felperes a perbeli ingatlant. Ez akadálya az alperes tulajdonszerzésének [Ptk. 369. § (1) bek.], ezért a Ptk. 320. §-a alapján az alperes jogszerűen állt el a szerződéstől. Ennek folytán a szerződés visszamenő hatállyal szűnt meg [Ptk. 319. § (3) bek.], így az addig teljesített szolgáltatások visszajárnak. Ennek megfelelően az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította, és a viszontkereset alapján kötelezte a felperest, hogy 1 020 000 Ft-ot és ennek 20%-os kamatát az alperesnek fizesse meg.
Ezen ítélet ellen a felperes fellebbezett, és az alperes kereset szerinti marasztalását, a viszontkereset elutasítását
kérte. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a perbeli lízingszerződést nem egészben, hanem egyes rendelkezéseit kiemelve vizsgálta, és a vitás kérdéseket az adásvételi szerződésre vonatkozó szabályok szerint bírálta el. Álláspontja szerint a lízingszerződésben foglaltak mindenben megfeleltek a felek akaratának. A lízingszerződés alapján a tulajdonjog nem a szerződés létrejöttekor, hanem az utolsó részlet kifizetése után száll át a lízingbirtokosra. Így a tulajdonszerzéshez szükséges feltételeknek is ebben az időpontban, azaz 1993. október 15-én kell maradéktalanul fennállniuk. A perbeli szerződésben nem eladó és vevő, hanem tulajdonos és lízingbirtokos áll szemben egymással. Amennyiben a lízingszerződés egyes rendelkezései érvénytelenek is lennének - de ezt egyébként vitatta -, abban az esetben sem lehet az egész szerződés érvénytelenségét megállapítani. A lízingszerződés megszűnése esetén pedig az alperesnek is ki kell ürítenie az ingatlant és vissza kell adnia, mert a korábbi bérleti szerződés megszűnt.
Az alperes fellebbezési ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult.
A fellebbezés a jogalap tekintetében nem alapos, az összegszerűség tekintetében pedig az eddig rendelkezésre álló adatok az ügymegnyugtató eldöntéséhez nem elegendőek.
A Legfelsőbb Bíróságnak a fellebbezési eljárásban az alperes védekezésére tekintettel a lízingszerződés érvényességét kellett vizsgálnia. A felek által kötött lízingszerződés a Ptk. által szabályozott szerződéstípusok között nem szerepel. Ez az atipikus szerződés a bérlet és a részletvétel elemeit egyaránt tartalmazza. Értelmezésénél a felek szerződéskötéskori nyilatkozatából kell kiindulni. A felek - a bérleti szerződést megszüntetve - abban állapodtak meg, hogy az alperes meghatározott időben és összegben fizetendő díj ellenében használja a szerződésben körülírt ingatlanrészt, amelynek tulajdonjogát az utolsó részlet megfizetésével megszerzi. A lízingdíj lényegében az ingatlan - részletekben fizetendő - vételára volt. Ennélfogva a perbeli lízingszerződés tulajdonjog átruházására irányuló - bérleti elemeket is tartalmazó - ingatlan-adásvételiszerződést foglalt magában.
A Ptk. 112. §-ának (1) bekezdése értelmében a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a tulajdonjogát másra átruházza, amennyiben rendelkezési joga valamilyen, a jogszabályban megjelölt okból nem korlátozott. A Ptk. 114. §-ának (3) bekezdése szerint ugyanis a szerződéssel kikötött elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés az a)-b) pontokban írt feltételek esetén semmis. A perbeli ingatlan tulajdoni lapja III. része alapján megállapítható, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a B. Bank Rt. javára az 1989. május 29-én érkezett kérelem alapján 35 millió forint és ennek járulékai, 1990. május 29-én ugyanezen bank javára további 26 millió forint és járulékai, 1990. november 29-én további 6 424 000 Ft és ennek járulékai biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be. Ennélfogva a felperesnek a tulajdonjog átruházására irányuló rendelkezése - a lízingszerződés (1989. december 19.) megkötése időpontjában - az elidegenítési tilalomba ütközött, ezért a szerződésnek a tulajdonjog átruházására vonatkozó része a Ptk. 114. §-ának (3) bekezdése értelmében semmis. A tulajdonjog átruházására vonatkozó rendelkezés a szerződés megkötésének időpontjában történt, ezért annak nincs jelentősége, hogy a tulajdonjog ténylegesen csak később szállhat át.
Az érvénytelenség oka kiküszöbölhető, ha a szerződő felek egyike a jogosult hozzájárulását az elidegenítéshez utólag kieszközli, figyelemmel a Ptk. 215. §-ára. A felperes azonban csak a 286/1990. számú szerződéssel létesített - a perben nem is releváns - elidegenítési tilalom feloldását igazolta, az 1989. évben keletkezett tilalom jelenleg is fennáll. A peres felek egyike sem tett a feloldás érdekében további lépéseket, az elmérgesedett viszony miatt együttműködésre nem voltak hajlandók.
A részleges érvénytelenség következtében a másodfokú bíróság a Ptk. 239. §-ának (2) bekezdése alapján az egész szerződést érvénytelenné nyilvánította, mert nyilvánvaló, hogy a felek a lízingszerződést az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg, hiszen annak lényeges eleme volt a tulajdonjog átruházása.
Az állandó bírói gyakorlat szerint a szerződés érvénytelenségének megállapítása esetén a bíróságnak hivatalból kell rendeznie a felek jogviszonyát. A Ptk. 237. §-ának (1) és (2) bekezdése alapján érvénytelen szerződés esetén a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet - az eredeti állapotot - kell visszaállítani. Ha a szerződéskötés előtt fennálló helyzetet nem lehet visszaállítani, a bíróság a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja, és rendelkezik az esetleg ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről. A lízingszerződés a bérlet elemeit is tartalmazza, amelynek alapján a használat már megtörtént, ezért e vonatkozásban az eredeti állapot helyreállításáról nem lehet szó. A felek között tehát el kell számolni, ehhez viszont meg kell állapítani a használat ellenértékét, ami nem lehet a lízingdíjrészlettel azonos, mert az egyben vételárrészlet is volt, de nem lehet azonos a korábbi bérleti díjjal sem, hiszen a felek bérleti szerződése megszűnt, az a lízingszerződés érvénytelensége okából automatikusan nem éled fel. A Ptk. 234. §-a (2) bekezdésének alkalmazásával sem lehet a bérleti szerződés fennállását megállapítani, mert nyilvánvaló, hogy a lízingdíj ellenében az alperes nem bérleti jogot, hanem tulajdonjogot kívánt volna szerezni.
Az elsőfokú bíróság az érvénytelenség jogkövetkezményeként szükséges elszámolást nem végezte el. Az elszámolás olyan terjedelmű bizonyítás felvételét teszi szükségessé, mely a másodfokú eljárás kereteit meghaladja. A keresettel érvényesített jog fennállására és ennek alapján a feleket megillető követelés összegére nézve a vita elkülöníthető volt, ezért a másodfokú bíróság a Pp. 213. §-a (3) bekezdésének megfelelően a jogalap kérdésében az elsőfokú bíróság ítéletét - a szerződés érvénytelenségének megállapítása mellett - a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta, míg az elszámolás eredményeként fizetendő összeg megállapítására nézve a Pp. 253. §-a (4) bekezdésének utolsó fordulata alapján az elsőfokú bíróságot a tárgyalás folytatására és újabb határozat hozatalára utasította.
A további eljárásban meg kell állapítani, hogy mennyi ideig tartott az alperesi használat az érvénytelen szerződéstől a határozathozatalig terjedően. Erre az időre a felperest használati díj illeti meg. Ennek mértékét - amennyiben a felek a használati díj összegében nem tudnak megállapodni - szükség esetén szakértő bevonásával kell tisztázni, figyelemmel a felülépítmény és a telek méreteire, a használhatóság jellegére és a helyileg kialakult díjakra.
Ennek megállapítása után dönthető el, hogy az alperes által fizetett díj fedezi-e a használat értékét vagy a felperes tartozik-e annak egy részét visszafizetni.
(Legf. Bír. Gf. I. 32 539/1992. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás