GK BH 1994/427
GK BH 1994/427
1994.08.01.
Ha a felek az adásvételi szerződést közös megegyezéssel felbontják, a már teljesített szolgáltatások visszajárnak; az eladó ezért a vételár egy részére azon a címen sem tarthat igényt, hogy a pénzt foglalóként vagy bánatpénzként kapta [Ptk. 244. §, 319. § (1) és (3) bek., 320. § (2) bek.].
A felek 1991. november 19-én adásvételi szerződést kötöttek az alperes tulajdonában álló, T. községben F. út 60. szám alatt levő házas ingatlanra, mely szerződés szerint a felperes az érintett ingatlant az alperestől 1 900 000 Ft ellenében megvásárolja. Vételárelőlegként a felperes még 1991. október 29-én 850 000 Ft-ot adott át az alperesnek. A felek a szerződésben úgy rendelkeztek, hogy a hátralékos 1 050 000 Ft-ot a felperes köteles 60 napon belül az alperesnek megfizetni, a vételár késedelmes megfizetése esetén a felperes 200 000 Ft bánatpénzzel tartozik az alperesnek.
A felperes a megvásárolt ingatlant melegkonyhás étteremmé és panzióvá kívánta átalakíttatni. A tervezés során felmerült körülmények miatt az ehhez szükséges feltételeket a felperes nem tudta biztosítani, ezért javaslatot tett az alperesnek az adásvételi szerződés felbontására. Ennek eredményeként a felek az 1992. április 6-i megállapodásukkal - a Ptk. 319. §-ának (1) és (3) bekezdéseire való utalással - az adásvételi szerződést közös megegyezéssel felbontották, és megállapodtak az eredeti állapot helyreállításában. Az alperes vállalta, hogy a vételár előlegként fizetett 850 000 Ft-ból a felperesnek 650 000 Ft-ot visszafizet, 200 000 Ft-ot azonban visszatartott. Erre az összegre vonatkozóan a felperes a visszakövetelés jogát fenntartotta azzal, hogy ennek érdekében akár bírói utat is igénybe vehet.
Ilyen előzmények után terjesztette elő a felperes a keresetét, amelyben 200 000 Ft visszafizetésére kérte az alperest kötelezni. Álláspontja szerint annak folytán, hogy a felek a szerződésüket közös megegyezéssel felbontották, az adott teljes vételárelőleg részére visszajár. Utóbb keresetét a főkövetelés után 1992. április 6. napjától számított kamattal felemelte, 850 000 Ft után pedig 1991. október 29.-1992. április 6. napjáig terjedő időre számított kamatra kiterjesztette.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy a 200 000 Ft-ot mind a szerződésben, mind annak felbontásakor bánatpénzként kötötte ki, s így azt jogszerűen tartotta vissza.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint a felperes a felek közötti szerződést megszegte, mert a szerződés megkötésekor fennállott vételárhátralékot a szerződésben kikötött 60 napon belül nem fizette meg. Ehhez képest az alperes a 200 000 Ft-ot kellő alappal vonta le a visszafizetendő vételárelőlegből. Az alkalmazott jogszabályként a Ptk. 320. §-ának (2) bekezdését jelölte meg. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperes egyoldalúan állt el a szerződéstől, amihez nem volt joga. Az alperes ugyan elfogadta a felperes elállását, de jogosan ragaszkodott az őt megillető 200 000 Ft-hoz. Ezzel kapcsolatban utalt a Ptk. 207. §-ának (1) és (2) bekezdésében foglaltakra is. Az ügyben indítványozott tanúbizonyítást szükségtelennek találta, mert a tényállás enélkül is megnyugtatóan tisztázható volt.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, melyben a megtámadott ítélet megváltoztatását és az alperesnek 200 000 Ft-ban és kamataiban való marasztalását kérte. Fellebbezésében vitatta, hogy a 850 000 Ft-os vételárelőleg vagy annak egy része bánatpénzként került volna az alperes részére átadásra. A jogcímet az átvételi elismervényre a felperes eljáró adminisztrátora „foglaló” megjelöléssel írta rá, de ennek a felek jelentőséget nem tulajdonítottak. Az adásvételi szerződésben a 850 000 Ft jogcímeként kifejezetten vételárelőleg van feltüntetve. Kifogásolta az elsőfokú bíróság azon megállapítását, hogy a szerződéstől egyoldalúan elállt volna. A szerződést a felek közös meggyezéssel bontották fel, és az erről készült okiratban nem tettek említést „bánatpénzről”. Szerinte a kikötött összeg bánatpénzként túlzott mértékű is lett volna. Előadta, hogy az alperes jogát a 200 000 Ft visszatartására soha nem ismerte el. A 650 000 Ft-ot csak jogfenntartással fogadta el, mert attól tartott, hogy az alperestől - anyagi helyzete miatt - ezt az összeget később nem vagy csak per útján tudja megkapni.
Az alperes az ellenkérelmében az első fokú ítélet helybenhagyását kérte.
A fellebbezés alapos.
A felek a szerződésüket közös elhatározásukból felbontották. Ez a feleknek a szerződés felbontásáról készült 1992. április 6-i megállapodásából egyértelműen kitűnik, amelyben a felek a Ptk. idevonatkozó 319. §-ának (1) és (3) bekezdésére is hivatkoztak. Téves tehát az elsőfokú bíróság azon megállapítása, hogy a felperes a szerződéstől egyoldalúan elállt. A Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése szerint a szerződés felbontása esetén a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal megszűnik, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Így visszajár az az összeg is, amelyet a felperes - még a szerződés megkötése előtt - vételárelőleg címén adott át az alperesnek. Ebből a szempontból nincs jelentősége annak sem, hogy a vételárelőleg átvételéről kiállított bizonylaton „foglaló” jogcím került feltüntetésre. A Ptk. 244. §-a egyébként kimondja, hogy ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, a foglaló is visszajár.
Nem lehet kétséges, hogy abban az esetben, amikor a felek a szerződést közös megegyezésükkel bontják fel, a szerződés megszűnésével kapcsolatban a felek - s így a felperes - felelőssége szóba sem jöhet, még akkor sem, ha a szerződés felbontását a felperes kezdeményezte. Az alperesnek a kapott vételárelőleg visszafizetése iránti kötelezettségét az sem érinti, hogy a felek a szerződésben a teljes vételár megfizetésének késedelme esetére - az utóbb felbontott adásvételi szerződésben - biztosítékot kötöttek ki, és ezen biztosítéknak milyen jogcímet adtak. Az adásvételi szerződés felbontása folytán, a megszüntetett szerződés alapján a felperesnek vételár-fizetési kötelezettsége már nem volt, és így a felperes ezzel fizetési késedelembe sem eshetett. Miután a felek az érintett ingatlanra az adásvételi szerződést megkötötték, az alperes a kapott vételárelőleget vagy foglalót a továbbiakban már, mint a vételár egy részét tartotta magánál, amit viszont a szerződés felbontására tekintettel - annak teljes összegében - tartozott a felperesnek visszatéríteni. Ez következik a szerződés felbontásában történt közös megegyezést tartalmazó jegyzőkönyv azon kitételéből is, amely szerint a felek az eredeti állapotot helyreállítják. Az alperes tehát a korábban átvett 850 000 Ft-nak egy részét sem foglaló, sem pedig bánatpénz címén jogszerűen nem tarthatta vissza. A Legfelsőbb Bíróság ezért az elsőfokú bíróság ítéletét a nem fellebbezett részében nem érintette, a fellebbezett részét pedig a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján megváltoztatta, és az alperest, a jogalap nélkül visszatartott 200 000 Ft, és a késedelmi kamatai megfizetésére kötelezte. (Legf. Bír. Gf. IV. 30 239/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás