PK BH 1994/533
PK BH 1994/533
1994.10.01.
I. Közös tulajdon jövőbeli megszüntetésének módját meghatározó megállapodással kapcsolatos jogvita elbírálásának szempontjai [Ptk. 116. § (1) bek., 117. § (1) bek., 148. § (3) bek., 318. § (1) bek., 339. § (1) bek., Csjt. 27. § (3) bek.].
II. A felülvizsgálat tárgya egységes pertársak egyike által előterjesztett felülvizsgálati kérelem esetén [Pp. 52. § (1) bek., 275. § (2) bek.].
A perbeli kert megjelölésű ingatlan - az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint - az I. rendű alperes tulajdonaként nyert bejegyzést. Ezt az ingatlant - az 1990. augusztus 27. napján megkötött adásvételi szerződéssel - az I. rendű alperes eladta a II. rendű alperesnek. A szerződés alapján bejegyezték a tulajdonváltozást az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes elsődlegesen a tulajdonjoga megállapítását kérte arra alapítottan, hogy az említett szerződéssel elidegenített perbeli ingatlan 1/2 része - házastársi közös vagyon jogcímén - őt illeti. Tekintettel arra, hogy a hozzájárulása nélkül az I. rendű alperes a II. rendű alperessel érvényes szerződést nem köthetett, kérte a szerződés érvénytelenségének a megállapítását. Másodlagos kérelme az volt, hogy kötelezze a bíróság "az alperest" 137 000 forint megfizetésére, mert - az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződésben feltüntetett vételárral szemben - ennyi az ingatlan 1/2 tulajdoni illetőségének a valós forgalmi értéke. A városi bíróság ítéletével arra kötelezte az I. rendű alperest, hogy fizessen meg 82 500 forintot a felperes részére, és a pervesztessége arányában viselje a per költségeit. Az elsőfokú bíróság a döntését arra alapította, hogy a felperes és az I. rendű alperes közötti megállapodást tartalmazó, 1988. március 23. napján készült, közös tényvázlat elnevezésű okiratban foglaltak elégségesek annak megállapításához, hogy a perbeli ingatlan adásvételére vonatkozóan közöttük megbízási szerződés jött létre. Az érvényes megbízási szerződés alapján az I. rendű alperes a felperesre is kihatóan értékesíthette a II. rendű alperes részére a perbeli ingatlant. A megbízás alapján kötött szerződés ezért érvényes. Ebből következően a felperesnek a tulajdonjoga bejegyzése iránti kérelme nem alapos. A II. rendű alperes a szerződés szerint a perbeli ingatlanért 97 500 forintot fizetett. Az I. rendű alperes a megállapodásban foglaltakat annyiban szegte meg, hogy az ott feltüntetett 125 000 forintos vételárnál alacsonyabb összegért értékesítette az ingatlant. A perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő becslését alapul véve a bíróság az ingatlan eladáskori forgalmi értékét 165 000 forintra tette. Az I. rendű alperest az említett összeg felének megfizetésére részint azon a címen kötelezte, hogy a felvett vételárból 48 750 forintot egyébként is köteles kiadni a felperesnek, ugyanakkor a felperes illetőségéért járó 82 500 forinthoz képest 33 750 forintot kártérítésként köteles megfizetni a megbízási szerződés megszegése miatt, a Ptk. 318. §-a (1) bekezdése szerint irányadó Ptk. 339. §-a alapján.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett az eredeti kereseti kérelmének való helyt adás végett. Az I. rendű alperes a kereset elutasításáért fellebbezett.
A másodfokú bíróság ítéletével részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és megállapította, hogy a perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni illetősége a felperest illeti "házastársi közszerzemény" címén. Megállapította egyidejűleg, hogy az alperesek között 1990. augusztus 27-én a felperes 1/2 tulajdoni illetőségének elidegenítésére vonatkozóan kötött adásvételi szerződés érvénytelen. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg a II. rendű alperesnek 30 000 forintot a beruházásai ellenértékeként. Mellőzte az ítélet rendelkező részéből az I. rendű alperesre vonatkozó marasztaló rendelkezéseket.
Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg azt, hogy a perbeli ingatlant a felperes és az I. rendű alperes egymás között egyenlő arányban, házastársi közös vagyonként szerezték meg. Az 1988. március 23-i megállapodás azonban nem tartalmaz a felperes és az I. rendű alperes részéről egymás javára az ingatlanok elidegenítésére adott meghatalmazást. A szerződés csupán arra jogosította fel a válófélben levő házastársakat, hogy az ingatlanukat az ott megjelölt árért vagy azt meghaladó összegért elidegenítsék, és erre az esetre kölcsönösen vállalták a másik fél által megkötendő szerződés aláírását. Mivel a felperes nem bízta meg az I. rendű alperest a perbeli adásvételi szerződés megkötésével, ezért a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése értelmében, amely szerint átruházással csak az ingatlan tulajdonosától lehet tulajdonjogot szerezni, a II. rendű alperes nem szerezhette meg a felperes tulajdoni illetőségét. Az alperesek között megkötött adásvételi szerződés tehát a felperes tulajdoni hányadára nézve semmis, ezért érvénytelen. A felperes, mint tulajdonos joggal igényelheti a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. A szerződés érvénytelensége az eredeti állapot helyreállítását vonja maga után. A perben kirendelt ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint a II. rendű alperes beruházásai az ingatlan forgalmi értékét mintegy 60 000 forinttal emelték. Erre alapítottan a felperes a tulajdoni hányada arányában 30 000 forintot köteles a II. r. alperesnek megfizetni.
A másodfokú bíróság határozata ellen - annak jogszabálysértő voltára hivatkozva - a II. rendű alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. A kérelmét arra alapította, hogy jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva, visszterhesen szerezte meg a perbeli ingatlant. Nem tájékoztatta őt az I. rendű alperes arról, hogy az ingatlan közös tulajdonban van. A felperesnek módja lett volna arra, hogy kérje a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetését. Ennek elmulasztása következményeit - a másodfokú ítéletben kifejtettekkel szemben - neki kell viselnie. A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős másodfokú határozat hatályban tartását kérte.
A II. rendű alperes felülvizsgálati kérelme - az I. rendű alperesre is kihatóan - az alábbi indokból alapos.
Tekintettel arra, hogy a felperes elsődleges kereseti kérelme folytán a perben vitássá vált az alperesek közötti szerződés érvényessége, az alpereseket a Pp. 51. §-a a) pontjának első fordulata szerinti egységes pertársaknak kell tekinteni. Egységes pertársi minőségükből fakad az, hogy a Pp. 52. §-ának (1) bekezdése értelmében a II. rendű alperes felülvizsgálati kérelme, amely a jogerős másodfokú határozatban tett azt az ítéleti megállapítást támadja, miszerint az említett szerződés érvénytelen, kihat az I. rendű alperesre is. Ebből következően a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján a mindkét alperesre vonatkozó ítéleti rendelkezéseket a felülvizsgálati eljárás tárgyává tette.
A jogerős másodfokú határozat azt jogszerűen állapítja meg: az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló peradatok alapján helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a perbeli ingatlannak a felperes és az I. rendű alperes házastársi közös vagyon jogcímén közös tulajdonosa volt, egymás között egyenlő arányban. A felperes kereseti kérelme, amely eredetileg is arra irányult, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli, említett jogcímen történt jogszerzése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen, mindaddig foganatosítható lett volna, amíg nem jött létre közöttük a Csjt. 27. §-ának (3) bekezdése szerint alakilag is érvényes, a perbeli ingatlanjogi sorsát is érintő megállapodás. A másodfokú bíróság ugyanis tévesen értelmezte a felperes és az I. rendű alperes között létrejött, 1988. március 23-i megállapodás tartalmát, amikor nem tulajdonított jelentőséget annak, hogy a valóságos szerződési akaratuk arra irányult: a közös tulajdonukban levő valamennyi ingatlant függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az közös tulajdonként került-e feltüntetésre, vagy csak az I. rendű alperes tulajdonaként - közösen értékesítik, "a vételárat egyenlő arányban felezik". Ezzel, mint tulajdonostársak egyező akarattal meghatározták - a perbeli ingatlanra vonatkozóan is - a közös tulajdon jövőbeni megszüntetésének a módját [Ptk. 148. § (3) bekezd é s]. Az említett tartalmú megállapodás valójában magában foglalja annak vállalását is, hogy a felperes nem igényli a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetését [Ptk. 116. § (1) bekezdés], mivel az ingatlan-nyilvántartásban egyedüli tulajdonosként feltüntetett I. rendű alperes a közös értékesítést maga is lebonyolíthatja, a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése foganatosításához nem szükséges a felperes írásbeli nyilatkozata. Ezt a tényt nem befolyásolja az sem, hogy a felek kölcsönösen úgy nyilatkoztak: az ingatlan eladására vonatkozó szerződést "kötelesek" aláírni.
Az a körülmény, hogy az I. rendű alperes a perbeli ingatlant a II. rendű alperesnek a felperessel kötött megállapodástól eltérően, a felperes hozzájárulása nélkül, alacsonyabb vételárért adta el - az egymás közti viszonyukban szabályszerű adásvételi szerződéssel -, önmagában nem teszi lehetővé, hogy a felperes a korábbi szerződési nyilatkozatától eltérően kifogásolja az ingatlan értékesítését, a tulajdoni illetősége ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetése végett. A valóságos jogsérelme ugyanis abban van, hogy a megállapodásban rögzített vételárnál alacsonyabb vételáron történt meg az értékesítés. A megállapodásban a felperes és az I. rendű alperes rögzítette azt a legkisebb vételárat 125 000 forintban, amitől egyikük sem térhetett el a másik hozzájárulása nélkül. Miután az I. rendű alperes a megállapodásnak ezt a részét megszegte - a Ptk. 318. §-a (1) bekezdésének alkalmazásával a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján - helytállási kötelezettsége van a felperessel szemben. A felperest megillető vételár nyilvánvalóan nem lehet kevesebb a megállapodásban rögzített vételár felénél. Amennyiben bizonyítható, hogy az I. rendű alperes nem járt el kellő gondossággal, amikor az egyébként elérhető forgalmi ár alatt értékesítette az ingatlant, az ebből eredő kára megtérítését is követelheti a felperes.
A másodfokú bíróság az előzőekben kifejtettekből következően jogszabálysértően jutott tehát arra a következtetésre, hogy a felperes eredménnyel hivatkozhat az alperesek közötti szerződés érvénytelenségére, és ebből következően jogalapja lenne a szerződéskötéskori állapot helyreállítására. Az a tény, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos illetőségét az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett tulajdonos értékesíti, és ennek kapcsán az ingatlan egészének a tulajdonjogát átruházza, egyébként sem eredményezi az alperesek közötti szerződés érvénytelenségét. Ez a körülmény a felperes vonatkozásában csak hatálytalanságot jelentene, ha az I. rendű alperes a felperestől nem igényelhetné azt, hogy az ingatlan egésze értékesítésre kerüljön. Viszont köteles biztosítani azt, hogy az I. rendű felperes az ingatlan-nyilvántartáson kívül őt megillető tulajdoni hányadáért megkapja a megfelelő ellenszolgáltatást. Mindezekre tekintettel az I. rendű alperes képes volt szerződésszerűen teljesíteni, és így válhatott a szerződés alapján a II. rendű alperes a perbeli ingatlan egészének tulajdonosává.
A másodfokú bíróság az eltérő jogi álláspontja folytán valójában nem adott módot az I. rendű alperesnek annak bizonyítására, hogy a megállapodásban kikötött legalacsonyabb 125 000 forintos vételártól eltérően miért csak 97 500 forintért értékesítette az ingatlant. Tekintettel az igazságügyi forgalmi szakértő értékbecslésére, nem zárható el a felperes sem annak bizonyításától, hogy lett volna olyan vételi ajánlat is, amelynek eredményeként magasabb vételár is elérhető lett volna. Mindezek vizsgálatának eredményeként hozhat a másodfokú bíróság megalapozott döntést a tekintetben, hogy a felperes az őt megillető 1/2 tulajdoni illetősége értékesítése folytán milyen összegű ellenszolgáltatásra tarthat igényt, aminek megfizetésére - az előzőekben kifejtettek szerint - az I. rendű alperes köteles. A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a támadott másodfokú határozatot teljes terjedelmében hatályon kívül helyezte, egyben a másodfokú bíróságot utasította a fenti iránymutatásnak megfelelő új eljárásra és új határozat hozatalára. A Pp. 275/B. §-a szerint irányadó 252. § (4) bekezdése alapján a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárási költséget csupán megállapította a felperes és a II. rendű alperes javára azzal, hogy annak viseléséről az eljárást befejező újabb határozatban kell rendelkeznie a másodfokú bíróságnak. (Legf. Bír. Pfv. I. 21. 657/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás