PK BH 1994/590
PK BH 1994/590
1994.11.01.
A társasházi öröklakás tulajdonosai - eltérő megállapodás hiányában - tulajdoni részarányukhoz igazodóan tartoznak viselni a közös költségeket (Ptk. 140-141. §).
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest 2494 forint főkövetelés és 750 forint perköltség megfizetésére kötelezte a felperes részére. Az első fokú ítélet indokolása szerint a perbeli öröklakás a felperes tulajdona, a társasház másik öröklakásának tulajdonosa pedig az alperes. A társasháztulajdont alapító okirat 8. pontja értelmében, a közös tulajdonban álló ingatlanon történt vízfogyasztással kapcsolatos vízdíj a feleket a tulajdoni hányaduk arányában terheli. Az alperes az 1991. évi víz- és csatornadíj összegéből 2494 forinttal kevesebbet fizetett ki, mint a felperes által kiegyenlített számlák összegének a fele. Ezért az elsőfokú bíróság az alperest a kereset szerint kötelezte a tulajdoni arány alapján őt terhelő vízdíj megfizetésére.
Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét felülbírálta, és a kereset felemelése folytán az alperest terhelő marasztalás összegét 3148 forintra és ennek 1991. szeptember 1-jétől járó évi 20%-os kamatára felemelte. Az 1992. július 4-től esedékes víz és csatornadíj iránti kereset tárgyában pedig a pert megszüntette. A jogerős ítélet indokolása szerint a perbeli társasházban levő lakások vízfogyasztása külön-külön nem mérhető, a vízfogyasztás díja és az ehhez kapcsolódó csatornadíj tehát olyan közös költség, amely a tulajdonostársakat a tulajdoni hányadok arányában terheli. A Ptk. 141. §-ában megfogalmazott költségviselési aránytól a felek a társasház alapító okiratában vagy más külön megállapodásban eltérhettek, ennek hiányában azonban (azonos tulajdoni hányad miatt) a költségek felének viselése alól az alperes nem mentesülhetett. A másodfokú bíróság rámutatott arra is, hogy amennyiben a tulajdonostársak vízfogyasztása egymástól jelentősen eltér, úgy lehetőség van a tulajdoni arányoktól eltérő költségviselés meghatározására. Erre vonatkozó igényt azonban az alperes a perben nem érvényesített, ezért ezzel nem kellett érdemben foglalkozni. Bizonyítottság hiányában pedig alaptalannak találta a másodfokú bíróság az alperesnek arra való hivatkozását is, hogy a tulajdonszerzését követően a felperessel folytatott tárgyalásai alapján jogosult volt a tulajdoni aránytól eltérő költségviselésre. A felperes által az 1992. évre kifizetett vízdíjak alapján a másodfokú bíróság megalapozottnak találta a felperes keresetfelemelését további 654 forint erejéig, miután azonban a felperes további vízdíj kiegyenlítését nem bizonyította, ezért 5382 forint követelés tekintetében az időelőttiséget állapította meg, és ezzel kapcsolatban a pert a Pp. 157. §-ának a) pontja és a 130. §-a (1) bekezdésének f) pontja alapján megszüntette. A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és a vízdíjakkal kapcsolatos költségviselési aránynak a tulajdoni arányoktól eltérő (felperesre terhesebb) 1/3-2/3 arányban való meghatározása és a marasztalási összegnek ennek megfelelő módosítása érdekében az alperes felülvizsgálati kérelemmel élt. Álláspontja szerint a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A perben érintett társasházi öröklakást az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonostól megvásárolta, tulajdonjoga azonban az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre nem került, ezért álláspontja szerint vele szemben nem voltak alkalmazhatók a Ptk. 140. és 141. §-ának rendelkezései. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként nem volt köteles a felperessel a közös költségen osztozni. A jogerős ítélet tehát e jogszabályt megsértve hozott vele szemben marasztaló ítélet - a kereseten túlterjeszkedve - a társasház alapító okiratát „jogszerűtlennek” minősítette, annak ellenére, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a társasház az alapító okirat alapján került bejegyzésre. Kérte ezért az indokolásból az alapító okirat jogszerűtlenségére utaló megállapításokat mellőzni.
A felülvizsgálati kérelem az alábbi okok miatt alaptalan. A Ptk. 140. §-a és a 141. §-a értelmében a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára és a dolog hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg. Ilyen arányban terhelik őket a dolog fenntartásával járó és a dologgal kapcsolatos egyéb kiadások is.
A per adatai szerint az alperes az 1990 novemberében írásba foglalt adásvételi szerződéssel megvásárolta a perbeli társasházi öröklakást, valamint a társasház közös tulajdonban álló részeinek 50/100 tulajdoni illetőségét. Megvásárolta továbbá az önálló épületként nyilvántartott garázsingatlant. A szerződés 6. pontjában a felek rögzítették, hogy az alperes az ingatlant birtokba veheti, és attól kezdve viseli az ingatlan terheit.
Az alperes az adásvételi szerződés alapján az ingatlant birtokba vette, az ingatlan tulajdonára kötelmi igénye van, ezért a megszerzett jogok alapján és arányában őt terhelik az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódó terhek is. A felülvizsgálati kérelemben ezért megalapozatlanul állította, hogy bejegyzett tulajdonjoga hiányában nem volt kötelezhető az ingatlannal kapcsolatos közös költségek viselésére. Alaptalanul hivatkozott az alperes arra is, hogy az adásvételi szerződésben reá átruházott 1/2 arányú tulajdonjog helyett más tulajdoni arány szerint kell az ingatlan közterheit viselnie. Erre vonatkozó egyértelmű bizonyíték ugyanis a perben nem állt rendelkezésre. Nem lehet ilyennek tekinteni a társasház alapító okiratának egyes önkényesen kiragadott kitételeit sem, továbbá a felperesnek a más perben elhangzott és nem a perbeli jogviszony alakítására vonatkozó nyilatkozatát. Mindaddig, pedig amíg a felek eltérően nem állapodnak meg, vagy erre vonatkozó kereset (viszontkereset) alapján a bíróság más költségviselési arányt nem határoz meg, az alperes a tulajdoni részarányához igazodó közös költséget köteles viselni. A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése ezért sem volt indokolt.
A felülvizsgálati kérelem ugyanakkor megalapozottan állította, hogy pernek nem volt tárgya a társasház alakító okirat érvényessége, ezért a Legfelsőbb Bíróság mellőzi a jogerős ítélet indokolásának azt a megállapítását, amely a társasház alapító okiratának egyes rendelkezéseit, „jogszerűtlennek” minősítette.
A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése értelmében, a hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. IV. 21. 876/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás