PK BH 1995/153
PK BH 1995/153
1995.03.01.
A lakbér összegének bírósági módosítása [Ptk. 201. § (2) bek., 241. §, 1990. évi LXXXVII. tv. 7. § és ,,B'' jelű melléklete, 1993. évi III. tv. 38–39. §, 45/1982. (X. 7.) MT r. 9. § (2) bek.].
A felperesek 2/8. részben társtulajdonosai a perbeli házingatlannak. Az ingatlanban lévő egyik, az alperesek által több évtizede bérelt lakás az ő rendelkezésük alatt áll. Az alperesek a pert megelőzően havi 216 forint lakbért fizettek.
A felperesek 1992. évi december hó 15. napján benyújtott - módosított - keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az alperesek jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználók és havi 3000 forint "bérleti díj"-at igényeltek 1992. november 1-jétől.
Az alperesek viszontkeresetükben kérték annak megállapítását, hogy a lakásnak bérlői.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek a lakásukat lakásbérleti jogviszony alapján lakják. Kötelezte őket, hogy fizessenek meg a felperesnek egyetemlegesen havi 2000 forintos részletekben 16 000 forint bérhátralékot és a tőketartozás után 1993. március 1-jétől a kifizetésig járó évi 20%-os kamatát. Kötelezte továbbá az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek még a felpereseknek 1993. július 1. napjától havi 3000 forint bérleti díjat. A perköltséget illetően úgy rendelkezett, hogy mindegyik fél saját költségét viseli.
Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában megállapította, hogy a perbeli lakás 29,28 m2 alapterületű, komfort nélküli egyszobás lakás, amelyben a szoba falazata salétromos, penészfoltos, padlózata elhasználódott, felújításra szorul. A fizetendő bérleti díjat a Ptk. 241. §-a alapján havi 3000 forintra módosította, utalva a szakértői vélemény összehasonlító adataira is. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az 1994. január 1-jén hatályba lépett, a lakások bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVII. törvényben megfogalmazott szabad bérmegállapítással szemben a felek jogvitájának elbírálásánál a korábbi, a kötött bérekre vonatkozó jogszabályokat kell alkalmazni. Miután azonban az alperesek által fizetett irreálisan alacsony bér fenntartása a felperesi bérbeadó lényeges, jogos érdekeit sérti, a Ptk. 241. §-a alkalmazásának van helye.
Az ítélet részbeni megváltoztatása végett az alperesek fellebbeztek, kérték a bérleti díj havi 1000 forintra való leszállítását és a hátralék megfizetésére kötelezés mellőzését. A felperesek csatlakozó fellebbezésükben az alperesek jogviszonyának bérletként való minősítését sérelmezték.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet (helyesen az elsőfokú ítélet fellebbezett részét) részben megváltoztatta, 1992. november 1-jétől a bérleti díj összegét havi 2000 forintra, a hátralék összegét 15 000 forintra módosította. Ítéletének indokolása szerint az elsőfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az alperesek bérlők. A felperesek a havi 3000 forint bérleti díjat el tudnák érni, ha most létesítenének bérleti jogviszonyt. A már hosszú ideje fennálló bérleti jogviszony esetén azonban a bérlő teljesítőképességére is tekintettel kell lenni, mert a cél a "szerződés működőképessé tétele", nem pedig a bérlő ellehetetlenítése. A jogerős ítélet ellen - jogszabálysértésre hivatkozással - a felperesek nyújtottak be - ügyvédjük útján - felülvizsgálati kérelmet. Kérték a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet helybenhagyását. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet a Ptk. 241. §-a alkalmazásánál jogszabálysértéssel helyezte előtérbe az alperesi bérlők érdekeit.
Az alperesek ellenkérelmükben a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott részének hatályban tartását kérték.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §-ának (4) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerős ítélet a Ptk. 241. §-ának alapján módosította a felek bérleti szerződését. A döntés érdemben helyes, de indokai részben tévesek. A felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmények - az árszínvonal és a bérbeadót terhelő állagfenntartási költségek növekedése - folytán a korábbi bér a felperesek lényeges és jogos érdekét sértette. A korábban irányadó kötött bérrel szemben az állampolgárok tulajdonában álló lakások lakbérét a 13/1990. (I. 31.) MT rendelet 2. §-ával módosított 45/1982. (X. 7.) MT rendelet 9. §-ának (2) bekezdése szerint 1992. január 1. napjától a bérbeadó és a bérlő szabad megállapodása határozza meg. Ez a bérmegállapodás csak annyiban volt korlátozott a perbeli időszakban hatályos, az árak megállapításáról szóló 1990. évi LXXXVII. tv. 7. §-ának (1) bekezdése és a törvénynek a szolgáltatásokról szóló "B" jelű melléklete értelmében, hogy az állampolgári tulajdonban lévő lakásokra vonatkozóan is lehetőség volt a települési önkormányzat részéről hatósági ár megállapításának. A perben azonban nem volt adat arra, hogy a települési önkormányzat részéről árszabályozás történt volna e lakásokkal kapcsolatban.
A piacgazdaság és a versenyszabadság alkotmányi elvei (alkotmány 9. §.) a lakásbérleti jogviszonyokban is érvényesülnek. Nem jogosult ezért a felek egyike sem arra, hogy a lakásbérleti jogviszonyban a piacgazdaságnak megfelelően kialakuló értékviszonyokhoz képest a lakbér kikötésénél vagy módosításánál a másik szerződő fél rovására kedvezményt kapjon. [Azonos álláspontot tükröz az Alkotmánybíróság 5/1991. (II. 16.) AB határozata.] Az arra rászoruló bérlők támogatása közfeladat. A szociális igazgatásról és a szociális ellátásról szóló 1993. évi III. tv. 38. és 39. §-a a települési önkormányzat feladatává teszi - meghatározott feltételek mellett - lakásfenntartási támogatás nyújtását az arra rászoruló családnak vagy személynek.
Az előzőekből következően téves a másodfokú ítéletnek az alperesek jövedelmi viszonyaival kapcsolatos érvelése. A bizonyítás egyéb adatainak a maguk összességében való mérlegelése azonban alátámasztja a jogerős ítéleti döntést. A bíróság a szerződésnek Ptk. 241. §-a alapján történő módosításánál a szabad bérmegállapodási jog lehetősége ellenére sem tekinthet el attól, hogy a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdéséből következően a szolgáltatásnak és az ellenszolgáltatásnak arányban kell állnia. A perbeli 29,28 m2 alapterületű komfort nélküli lakás bizonyítottan elhanyagolt, rossz állapotban van. A jogerős ítélettel módosított bér pedig többszöröse az alperesek által korábban fizetett bérnek. A módosított bérösszeg alkalmas a felperesi bérbeadók érdeksérelmének kiküszöbölésére, egyben arányban áll az általuk nyújtott szolgáltatással is.
A Legfelsőbb Bíróság ezért a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján a jogerős ítéletet - indokai részbeni módosításával - hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. IV. 21. 403/1994. sz.)
A melléklet szövegét utóbb módosította az 1992. évi V. törvény, majd az 1993. évi CIV. törvény
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás