PK BH 1995/212
PK BH 1995/212
1995.04.01.
Ha a jogosult szavatossági jogként árleszállítást igényel, a bíróságnak a jogvita eldöntésénél a szerződésben kikötött vételérából kell kiindulnia, a dolog forgalmi értéke és a hiba kijavítási költsége csak az árleszállítás mértékének megállapításánál számba jöhető tényező lehet [Ptk. 306. § (1) bek.].
A III. r. felperes, mint állagvevő, az I-II. r. felperesek, mint haszonélvezeti vevők az 1989. november 27. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperesektől a családi házzal beépített ingatlant, az okirat szerint 1 640 000 forint vételárén. Az 1990. február 5-én történt beköltözésüket követően a felperesek rövidesen észlelték a lakóépület vizesedését, majd haladéktalanul közölték az alperesekkel a vételár leszállítására vonatkozó szavatossági igényüket. A mintegy ötvenéves épület falai, padozatai a szigetelés hiánya, illetve avultsága miatt nedvesek; a konyha és fürdőszoba külső határolófalainak belső felületén a vékony és nem megfelelő anyagú falszerkezet, továbbá a hőhidak jelenléte következtében penészedés indult meg; a falakon több helyen a mennyezet alatt 1-2 mm távolságú vízszintes repedések nyíltak; az ablakok állapota avult, korhadt; az épület külső cementlábazata a faltól elválik, repedezik; az épület körüli járda több helyen hiányzik, a csapadék az épület falát áztatja; az udvari szennyvíztisztító akna befejezetlen, kivitelezése hibásan történt. A felsorolt hibák javítási költsége 611 645 forint. Az ingatlan forgalmi értéke az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában 1 800 000 forint volt.
A felperesek keresetükben hibás teljesítés miatt a vételár leszállítását igényelték, és ennek megfelelően 611 645 forint és kamata megfizetésére kérték az alperesek kötelezését. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadták, hogy az ingatlan valós vételára 1 940 000 forint volt, melyből a felperesek csak 1 640 000 forintot teljesítettek, ezért a szavatossági igény netáni megalapozottsága esetére bejelentették, hogy tartozásukba az ellenkövetelésüket beszámítják.
Az elsőfokú bíróság ítéletében - a hátralékos 300 000 forint beszámítása mellett - kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek 311 645 forintot és annak 1989. november 27-től számított évi 20%-os kamatát; ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a felperesek keresetét teljes egészében elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint az alpereseket nem terheli szavatossági felelősség az épület olyan hibáiért, amelyek a természetes elhasználódással együtt járnak. Miután az adásvételi szerződés megkötésekor - az épület műszaki állapotát is figyelembe véve - az ingatlan értéke 1 800 000 forint volt, a bizonyítottan kialkudott 1 940 000 forint vételár leszállítása a szavatossági hibák miatt erre az összegre indokolt. A felperesek azonban még tartoznak 300 000 forint vételárrésszel, így beszámítás folytán az alperesek a vételár különbözet megfizetésére nem kötelezhetők.
A jogerős ítélet ellen - jogszabálysértésre hivatkozással - a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a lakhatatlan épület hibái lényegesen súlyosabbak annál, mint amilyen elhasználódási mértéket az épület kora esetleg indokolna, s részben nem is függnek össze az avulással. Sérelmezték, hogy a bíróság a szerződéses vételárat az okiratban írt összeggel szemben 1 940 000 forintban állapította meg, s azt - csupán az ítélet indokolásából kitűnően - az ingatlan utólag megállapított forgalmi értékére szállította le. Végül kifogásolták, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a feleket az eljárási illeték megfizetése alól mentesítő rendelkezését a másodfokú bíróság erre irányuló fellebbezés hiányában változtatta meg.
Az alperesek a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
A Ptk. 305. §-ának (1) bekezdése szerint olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak.
Családi házzal beépített ingatlan eladása esetében törvényes tulajdonság, hogy a lakóépület a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban legyen. A felperesek által megvásárolt ingatlanon levő lakóépület korából, használtságából eredő hibákért tehát - ellenkező megállapodás hiányában - az alpereseket szavatosság nem terheli, viszont felelősséggel tartoznak a természetes elhasználódás mértékét meghaladó, a felperesek által nem ismert hibákért. A perben alkalmazott szakértők véleményei alapján a hibák fennállása megállapítható ugyan, a bíróságok azonban elmulasztották annak vizsgálatát, hogy azok közül melyek vezethetők vissza az épület korára és az avval összefüggő természetes avulására (amivel a felpereseknek a szerződés megkötésekor számolniuk kellett), és melyek függetlenek attól. Minthogy e kérdések tisztázása nélkül a felek közötti jogvita nem bírálható el, a jogerős ítélet megalapozatlan.
Az árleszállítás mértéke tekintetében tévedett az elsőfokú bíróság, amikor kizárólag a javítási költségeket vette alapul, a másodfokú bíróság pedig tévesen tulajdonított meghatározó jelentőséget az ingatlan átruházáskori forgalmi értékének.
A Ptk. 306. §-a (1) bekezdésének alkalmazása körében az árleszállítás mértékének meghatározásakor a bíróságnak nem a dolog forgalmi értékéből, hanem az érvényes szerződésből, a kikötött vételárból kiindulva azt kell vizsgálnia, hogy a dolog szavatossági hibái milyen mértékben sértik a jogosultnak a hibátlan teljesítéshez fűződő érdekét, és ez az érdeksérelem a szerződésben kikötött vételár milyen összegű csökkentésével orvosolható. Ez az összeg - az irányadó szempontok különbözősége miatt - általában nem azonos a kijavítás költségével, bár ez utóbbi az árleszállítás mértéke megállapításánál számba jöhető tényező lehet - miként ilyen a hibának a dolog értékére gyakorolt hatása is.
Mindezek megállapításához szükséges adatok azonban nem állnak rendelkezésre. A bíróságoknak tehát az előzőekben írt körülmények feltárásával kellett volna dönteniük az árleszállítás kérdésében; a fenti szempontok szerint meghatározva annak mértékét.
Mivel a jogerős ítélet jogszabályt sért, és a felülvizsgálati eljárásban a döntéshez szükséges tények nem voltak megállapíthatók, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-a (2) bekezdésének alkalmazásával a jogerős ítéletnek az árleszállítással és a beszámítási kifogással kapcsolatos, felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezéseit, valamint ebben a keretben az elsőfokú bíróság ítéletét - a perköltségekre is kiterjedően - hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A felülvizsgálati kérelemben foglaltakra tekintettel csupán megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a másodfokú bíróság ítéletének a kereseti illeték megfizetésére kötelező rendelkezése nem sértett jogszabályt, mert a Pp. 253. §-ának (3) bekezdése értelmében a másodfokú bíróság a fellebbezési (csatlakozó fellebbezési) kérelem és a fellebbezési ellenkérelem korlátaira tekintet nélkül határoz a le nem rótt illeték, valamint az állam általelőlegezett és meg nem térült költség megfizetéséről. (Legf. Bír. Pfv. VI. 21. 520/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás