PK BH 1995/274
PK BH 1995/274
1995.05.01.
Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetéséről vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek [Ptk. 147–148. §-ok, 149. § (3) bek., 5. § (3) bek., PK 10. sz.].
A peres felek 1972-ben kötött házasságát a bíróság 1989-ben részítélettel felbontotta. Az 1987. október 1-jei tárgyaláson a felek egyezséget kötöttek, amelyben megállapodtak az egyenlő arányú közös tulajdonukként nyilvántartott, háromszintes lakóingatlanuk használatának megosztásában.
A házastársi közös vagyon megosztásának keretében a felperes a lakóingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetését kérte akként, hogy a bíróság a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását rendelje el. Az alperes a közös tulajdon megszüntetésének ezt a módját ellenezte; arra hivatkozott, hogy - különvagyoni ráfordítás következtében - ingatlantulajdoni illetősége meghaladja a bejegyzett hányadot, és kérte, hogy a bíróság a felperes tulajdoni hányadát adja az őt tulajdonába.
A felperes kérelmére az építésügyi hatóság elvi építési engedélyt adott a lakóépület kétlakásos lakóházzá alakításához szükséges építési munkák elvégzésére. Az alperes az építési munkák elvégzéséhez nem járult hozzá.
A felperes a keresetében kérte, hogy a bíróság az alperesnek az építési engedély megadásához szükséges tulajdonostársi hozzájáruló nyilatkozatát ítélettel pótolja.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetnek helyt adott. A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét részítéletnek nyilvánította, és azt helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolása szerint a közös tulajdon megszüntetése körében a bíróságnak a felperes társasházzá alakítási kérelmével is foglalkoznia kell. Erre viszont csak akkor van lehetőség, ha jogerős építési engedély áll rendelkezésre a társasházzá alakításhoz szükséges munkák elvégzéséhez. A felperesnek "méltánylást érdemlő" magánérdeke ezért a jogerős építési engedély megléte. Az alperes hozzájáruló nyilatkozatának pótlása csupán a társasházzá alakítás feltételeit teremti meg, a tulajdoni hányadok rendezése, a közös tulajdon megszüntetésének módja a per további eldöntendő kérdése lesz.
A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő. A felülvizsgálati kérelem alapos.
A házastársi közös vagyon megosztása során nincs akadálya annak, hogy a bíróság a házastársak ingatlanán fennálló közös tulajdont a társasháztulajdonná alakítsa [Ptk. 149. §-ának (3) bekezdése]. A társasháztulajdonná alakítás azonban a tulajdonközösség felszámolásának nem elsődleges módja, arra - az esetek többségében - csak akkor kerülhet sor, ha a közös tulajdon a Ptk. 147-148. §-aiban meghatározott módokon nem szüntethető meg vagy azok célszerűtlennek mutatkoznak [BH 1992/12/759. eseti határozat). A bíróságnak tehát mindenekelőtt azt kell vizsgálnia, hogy egyéb módon van-e lehetőség a közös tulajdon megszüntetésére.
Téves a jogerős ítéletben kifejtett álláspont, amely szerint az alperes hozzájáruló nyilatkozatának pótlása csupán a társasházzá alakítás feltételeit teremti meg, és nincs kihatással a perben eldöntendő egyéb kérdésekre. Az építési és a használatba vételi eljárásról szóló [12/1986. (XII. 30.) ÉVM rendelet 20. §-ának (2) bekezdése szerint ugyanis az építtető a jogerős építési engedély birtokában az építési munkát az engedély érvényességének időtartama alatt (amely az adott esetben két év) elvégeztetheti. Következésképpen a bíróság döntése értelmében a felperes azokat a munkákat, amelyeknek eredményeként az ingatlan kétlakásossá válik, egyoldalú elhatározással megvalósítja, és ezáltal a közös tulajdon megszüntetésének elsődlegesen alkalmazandó módjai nem jelentenek valóságos alternatívát a társasházzá alakításhoz képest.
Annak, hogy a bíróság a közös tulajdon megszüntetéséről vagy annak társasházzá alakításáról döntsön, elengedhetetlen feltétele, hogy a tulajdoni hányadok tisztázva legyenek. A PK 10. számú állásfoglalása IV/b. pontja nem hagy kétséget afelől, hogy abban az esetben, ha valamelyik fél azt állítja, hogy az ingatlanon "telekkönyvön kívüli" tulajdonjogot szerzett, előbb erről az igényéről kell dönteni, és csak azután kerülhet sor a közös tulajdon megszüntetésére. Az alperes különvagyoni ráfordítására hivatkozással az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzettől eltérő tulajdoni illetőséget igényel a maga számára. Ennek az igénynek az elbírálása megelőzi a tulajdonközösség megszüntetésének módjáról való döntést. Ha a bíróság a közös tulajdont társasháztulajdonná alakítja, és ehhez átalakítási munkák elvégzésére is szükség van, a tényleges tulajdoni hányadok tisztázása - az említetteket túl - azért sem mellőzhető, mert a bíróságnak az önálló tulajdoni részek kialakítása során tekintettel kell lennie a felek kölcsönös érdekeire, vagyis az átalakításnak lehetőleg úgy kell történnie, hogy a lakások kialakítása megfeleljen a tulajdoni hányadoknak [BH 1982/6/239. eseti határozat]. Ezért az építési munkák elvégzésére, amelyek eredményeként az ingatlan kétlakásossá alakul, a tulajdoni hányadok tisztázása nélkül nem kerülhet sor.
De jogszabálysértő a jogerős ítélet azért is, mert a jognyilatkozat pótlásának a Ptk. 5. §-a (3) bekezdésében írott feltételei nem állnak fenn. A felperesnek ugyanis nem fűződik különös méltánylást érdemlő magánérdeke az építési munkák elvégzéséhez, mert a házastársi közös lakás használatára egyezség alapján jogosult, és amennyiben a közös tulajdont meg kívánja szüntetni, és építési munkák elvégzésére nincs feltétlenül szükség. Az alperes magatartását, nevezetesen hogy a lakás átalakításához nem járul hozzá, a már kifejtettekre tekintettel nem lehet joggal való visszaélésnek tekinteni. Végül abban az esetben, ha a bíróság mégis a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítása mellett döntene, a felperest akkor sem éri joghátrány, mert a bíróság a társasházzá alakítással egyidejűleg elvi építési engedély alapján elrendelheti a szükséges építési munkák elvégzését, és rendelkezhet azok költségeinek viseléséről is [BH 1980/7/249., 1982/6/239. eseti határozatok]. Mindezekhez az alperes jognyilatkozatának pótlására nincs szükség. Ily módon a felperes érdeksérelme társasházzá alakítás esetén másként is elhárítható.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet - a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése értelmében részítéletnek tekintve - a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az elsőfokú részítéletet pedig megváltoztatta és a felperes jognyilatkozat pótlása iránti keresetét elutasította. (Legf Bír. Pfv. II. 20. 070/1994. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás