GK BH 1995/415
GK BH 1995/415
1995.07.01.
Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevőtulajdonjogát korlátozza, és a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, a vevő kártérítést csak az adásvételi szerződéstől való elállása esetén követelhet, egyéb követelése azonban ennek hiányában is lehet [Ptk. 370. § (1)–(4) bek.].
A felek 1989. szeptember 1-jén szerződést kötöttek az alperes tulajdonában lévő, A. községben fekvő 0101/3. hrsz.-ú 1 ha 4574 m2, 0106/3. hrsz.-ú 162 m2, valamint a 0108/3. hrsz.-ú 978 m2 területű ingatlanok, 1990. december 31. napjáig terjedő bérletére 1 200 000 Ft díj ellenében. A felperes az 1989. november 30. napján kötött adásvételi szerződéssel ugyanezen ingatlanokat az alperestől 1 100 000 Ft vételár ellenében megvásárolta. Az ingatlanokon az alperes a használati jogát 1990. december 31. napjáig fenntartotta és csak ezt követően tartozott az érintett földterületeket a felperes birtokába adni. A három földrészlet egy egységet képező, háromszög alakú terület, amelynek két hosszabbik oldalát út, a harmadik rövidebb oldalát egy húsüzem kerítése határolja. A felperes szándéka a területvásárlással kereskedelmi és vendéglátó egység létesítése volt.
A felperes miután az ingatlan tulajdonjogát megszerezte, a terület villamos energiával való ellátása érdekében tárgyalt a vele szomszédos húsüzemmel, amelynek átadta volna az általa megvásárolt területből a húsüzem által elfoglalt 1140 m2 területet, de legfeljebb a meglévő kerítés vonaláig. A szerződés azonban nem jött létre, viszont a kerítést, az ott elhelyezett építményekre tekintettel - a lehetséges mértékig - a felperes javára beljebb helyezték. A felperes az általa vásárolt és birtokolt területen egy vendéglátó-egységet hozott létre, a húsüzemmel határos területet pedig benzinkút létesítése céljából értékesítette.
A felperes módosított keresetében 97 410 Ft bérleti díj visszafizetésére és 2 500 000 Ft kártérítésre, valamint a kamatok megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Előadta, hogy valóságban már a bérlet során is kevesebb területet használt, mint amilyen nagyságú földrészletre a bérleti szerződés irányult. Amiatt pedig, hogy az alperes a megvásárolt földterület egy részét nem adta a birtokába, jelentős kár érte, mert a területet a benzinkút részére jóval kedvezőbb áron tudta volna értékesíteni, amennyiben a húsüzem által elfoglalt területtel is rendelkezik.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint az alperes mind a bérleti, mind az adásvételi szerződést a terület megtekintése után kötötte meg. A felperessel a szerződések megkötését megelőzően közölte, hogy az érintett földterület egy részét nem tudja átadni, mert azon húsüzem van. A felperes ezt tudomásul vette, és mind a bérleti, mind az adásvételi szerződést ennek ismeretében kötötte meg. Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította és a felperest az alperes részére 50 000 Ft elsőfokú perköltség, az illetékhivatal javára pedig - az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt - 155 844 Ft első fokú eljárási illeték megfizetésére kötelezte. Ítéletének indokolása szerint a felperes igénye jogszavatossági igény, ami abból keletkezett, hogy az adásvétel tárgyán harmadik személynek olyan joga áll fenn, amely a felperes jogát korlátozza [Ptk. 370. § (1) bek.]. A felperes jogának korlátozása abban áll, hogy az alperestől megvásárolt ingatlan egy részét nem tudja birtokba venni, mert azon húsüzem van, ami ennek a területnek a birtokba adását lehetetlenné teszi. A Ptk. 370. §-ának (3) bekezdése szerint ilyen helyzetben a felperes "a szerződéstől elállhat, illetőleg kártérítést követelhet". A hivatkozott § (4) bekezdése értelmében azonban nem illetik meg a vevőt a jogszavatosságból eredő jogok, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy az ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet.
A szerződést megelőző tárgyalásokon és a terület bejárásán részt vevő személyek meghallgatása, illetőleg a helyszín megtekintése után a bíróságnak az a meggyőződése alakult ki, hogy a felperes - ha nem is m2-ben meghatározva - tudatában volt annak: a megszerezni kívánt ingatlannak egy része a kerítés mögött van, és azt a húsüzem foglalja el. Jól látható a helyszínen, hogy időközben a felperes az elfoglalt területnek azt a részét, amelynek birtokbavételével egyáltalán számolni lehetett, "visszakapta". Bár a szerződés a megvásárolt ingatlanok területét is rögzíti, a felperes szándéka az általa szemrevételezett területű és adottságú olyan ingatlan megvásárlása volt, amihez még "valamennyi" a kerítés mögötti szabad területből esetleg hozzátartozik. Ehhez képest a jelenlegi birtoklási helyzetet úgy kell értékelni, hogy az a szerződési akaratnak megfelel. Így szavatossági igénye a felperesnek nem lehet. Ugyanezen körülmények állnak a bérleti szerződésre is, ahol a terület mértékének nem volt elsődleges jelentősége. Mindezek pedig sem a bérleti díj visszatérítésére, sem pedig kártérítés követelésére nem adnak lehetőséget. A perköltség viselésére vonatkozó rendelkezéseket az elsőfokú bíróság a Pp. 78. §-ának (1) bekezdésével és a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §-ának (1) bekezdésével indokolta.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, melyben az ítélet megváltoztatását és az alperesnek a keresete szerinti marasztalását kérte. Fellebbezése szerint az alperes szerződést szegett, amikor a tőle megvásárolt területet nem bocsátotta teljes egészében a birtokába. Szerinte nem felel meg a valóságnak az elsőfokú bíróság megállapítása, hogy szándéka egy megtekintett területű ingatlan megvásárlására irányult, aminek egy részét az alperesnek nem kell birtokába adnia. A szerződés a vétel tárgyának birtokba adásáról rendelkezik, szót sem ejtve arról, hogy az alperesnek ez a kötelezettsége nem a megvásárolt teljes földterületre vonatkozik. Az alperes teher- és mindennemű korlátozástól mentes tulajdonátruházást vállalt. A rendelkezésre álló térképkivonat, illetőleg helyszínkitűzési vázlat szerint a perbeli ingatlan területén építmény nem áll; a felperesnek nem volt tudomása arról, hogy az alperes a megvásárolt földterületet teljes egészében nem tudja birtokába adni. De amennyiben így is lett volna, akkor sem vonható le ebből az a következtetés, hogy a vételi szándéka - a szerződés kifejezett kikötésével szemben - a szomszéd birtokjogával terhelt tulajdonszerzésre irányult.
A felperes fellebbezése hivatkozik arra is, hogy a szerződés szerinti bérleti díját a négyzetméterben meghatározott terület után kellett fizetnie, ezt a területet azonban bérletbe csak részben kapta meg, így szerinte a bérletidíj-különbözet részére visszajár. A kerítés áthelyezésével kára keletkezett, és az ingatlan 5 millió forinttal ér kevesebbet annak folytán, hogy teljes egészében nem adható birtokba. Ez kihatott a húsüzem részére értékesített terület vételárára is.
Az alperes az ellenkérelmében az első fokú ítélet helybenhagyását kérte.
A fellebbezés annyiban alapos, hogy a bizonyítási eljárás eddigi adatai alapján az ügyben megalapozott döntés nem hozható.
A bérleti díj részbeni visszatérítésére vonatkozó kereseti igényt illetően a felek 1989. szeptember 1-jei szerződéséből megállapíthatóan a felperes három földterületén m2-ben pontosan meghatározva, összesen 5814 m2 földterületet vett bérbe az alperestől. A Ptk. 423. §-a szerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. Az alperes sem tette vitássá, hogy a bérletbe adott terület egy részét a húsüzem foglalja el. Ebből viszont egyértelműen következik, hogy az után a terület után, amelyet az alperes nem adott a felperes használatába, az alperes bérleti díjat nem követelhet. Az alperes állította ugyan, hogy a felperes a kifizetett bérleti díj ellenében csak a birtokában álló földterületet vette volna bérbe, erre nézve azonban - a szerződés kifejezett tartalmával szemben - semmiféle bizonyítékot nem szolgáltatott. A rendelkezésre álló adatok szerint a felperes a szerződésben szereplő 5814 m2 földterület figyelembevételével kikötött teljes bérleti díjat megfizette. Ehhez képest arra a területre, amelyet az alperes nem tudott a felperes birtokába adni, a tartozatlanul fizetett bérleti díj visszajár. A felperes azt a területmértéket, amelyet az alperes a bérleti szerződés alapján használatra nem adott át, 1410 m2-ben jelölte meg. A felperes ezen állításának bizonyítására egy kitűzési vázrajzot csatolt. Ezen kitűzési vázrajz alapján azonban a felperes használatába nem adott földrészlet nagysága egyértelműen nem állapítható meg. Enélkül viszont az sem tisztázható, hogy a szerződés alapján kifizetett bérleti díjból a felperes jogszerűen milyen összegű visszatérítést igényelhet.
Ami pedig a felperes kártérítési igényét illeti, a következőkből kell kiindulni. Az adásvételi szerződéssel a felperes az alperes által átruházott teljes földterületre tulajdonjogot szerzett. Való az, hogy a megvásárolt földterület egy részét a húsüzem birtokolja. A Ptk. 370. §-ának (1) bekezdése szerint, ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, a vevő megfelelő határidő kitűzésével tehermentesítést követelhet, és a tehermentesítésig megtagadhatja az ehhez szükséges összeg megfizetését. A (2) bekezdésnek megfelelően a határidő eredménytelen eltelte után a vevő a dolgot az így rendelkezésre álló összegből vagy egyébként az eladó költségére tehermentesítheti. A (3) bekezdés pedig kimondja, hogy ha a tehermentesítés lehetetlen, vagy aránytalan költséggel járna, a vevő a szerződéstől elállhat, és kártérítést követelhet, vagy a teher átvállalása fejében a vételár megfelelő csökkentését követelheti. Ezek a jogok a vevőt akkor is megilletik, ha a tehermentesítésre megszabott határidő eredménytelenül telt el, és a vevő nem kívánja a dolog tehermentesítését. A 370. § (4) bekezdése úgy rendelkezik, hogy nem illetik meg ezek a jogok a vevőt, ha a szerződéskötéskor tudnia kellett: a dolgon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet, kivéve, ha az eladó a vevő korlátozástól mentes tulajdonszerzéséért jótállott.
A felperes a keresetében a tulajdon korlátozott voltára tekintettel kártérítési igényt érvényesített. Kártérítés azonban a felperest - a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdéséből kitűnően - csak abban az esetben illeti meg, amennyiben a tehermentesítés lehetetlensége, vagy az azzal járó költség aránytalansága folytán eláll a szerződéstől. A felperes a szerződéstől nem állt el, ennélfogva kártérítést nem érvényesíthet. A kártérítés ugyanis az elállás jogkövetkezménye. A felperes kereseti igényének e része ennélfogva nem az elsőfokú bíróság által hivatkozott okból, hanem erre tekintettel lett volna elutasítandó. Ezt megelőzően azonban az elsőfokú bíróságnak a felperest a Pp. 146. §-ának (3) bekezdése alapján figyelmeztetnie kellett volna: nem kívánja-e a keresetet a jogszabályban lehetővé tett egyéb jogokra kiterjeszteni, illetve módosítani, figyelemmel arra is, hogy az adott körülmények között mi az indokolt szavatossági igény. Ez a figyelmeztetés az adott esetben nem történt meg.
Emiatt a megismételt eljárásban lehetővé kell tenni a felperes részére, hogy keresetét megváltoztathassa, és azt a jogszabályban engedélyezett más jogára kiterjeszthesse. Amennyiben a felperes a kártérítési igényét változatlanul fenntartja, azt a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdése alapján kell elutasítani.
Ha a felperes a keresetét a jogszabály szerint érvényesíthető igény valamelyikére megváltoztatja, kerülhet sor annak vizsgálatára, hogy a felperesnek tudnia kellett-e arról: a megvásárolt ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet. Ebben a kérdésben a lefolytatott bizonyítás eredménye alapján az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperesnek ingatlanszerzésének korlátozott voltáról tudnia kellett. Az elsőfokú bíróságnak ez a ténymegállapítása azonban a jelenlegi adatok alapján nem tekinthető megalapozottnak; a tanúk erre vonatkozó nyilatkozatai nincsenek összhangban egymással.
Az ellentétes vallomások ellenére nem történt meg a tanúk szembesítése arra nézve, hogy a felperes tudhatott-e a szerződés megkötésekor arról: az általa megvásárolt földterület egy részét a húsüzem birtokolja. A tanúvallomások az elsőfokú bíróság helyszíni szemléje mellett sem alapozzák meg az első fokú ítélet indokolásának megállapítását, hogy a felperesnek a szerződéskötéskor tudnia kellett: a megvásárolt földterület egy részét harmadik személy birtokolja. Márpedig ez a körülmény az elsőfokú bíróság által hivatkozott jogszabály alkalmazásának a feltétele. Ehhez képest ebben a kérdésben szükség esetén a bizonyítási eljárást folytatni kell.
Az új eljárásban elsősorban a tanúvallomások között mutatkozó ellentétek feloldását kell a tanúk szembesítése útján megkísérelni. Szükség esetén további tanúkat kell kihallgatni, így elsősorban azokat, akik a szerződés aláírói közül még nem kerültek kihallgatásra. A feleknek is lehetőséget kell adni, hogy esetleges további bizonyítékaikat előterjeszthessék. Csak a bizonyítás mindkét kereseti igényre kiterjesztett kiegészítése után hozható az ügyben megalapozott, az irányadó jogszabályoknak megfelelő döntés.
A Legfelsőbb Bíróság ezért az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, az 1992. évi LXVIII. törvény 29. §-ának (3) bekezdésére tekintettel a Gy. Városi Bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, erről az elsőfokú bíróságot a jelen végzés egy példányával értesítette. A felek másodfokú perköltségét és a másodfokú illeték összegét a Legfelsőbb Bíróság - a Pp. 252. §-ának (4) bekezdésének megfelelően - csak megállapította, annak viselése felől az új határozatában az elsőfokú bíróságnak kell döntenie. (Legf. Bír. Gf. IV. 33. 797/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás