GK BH 1995/42
GK BH 1995/42
1995.01.01.
Az üzlethelyiség bérletére vonatkozó szerződés annak írásba foglalása nélkül is létrejön, ha a felek az írásba foglalást a szerződés érvényességének feltételeként nem kötötték ki. A törvényben meghatározott egyéb feltételek fennállása esetén az ilyen szerződés bírósági úton való módosításának is helye lehet [Ptk. 216. § (1) bek., 217. § (1) és (2) bek., 241. §].
Az alperes az általa folytatott kereskedelmi tevékenység keretében M. város területén különböző üzlethelyiségeket használ, amelyek ez idő szerint önkormányzati tulajdonban és a felperes kezelésében állnak. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díja 1990. évtől a maximált árformából szabad árformába került. Erre tekintettel a felperes az alperes által használt helyiségek korábbi bérleti díját emelni kívánta. Az alperes a közölt bérleti díjakat nem fogadta el.
A felperes ezért a keresetében tételesen felsorolt bérlemények éves bérleti díjai 1800,-Ft/m2-6000,-Ft/m2 közötti felemelését kérte.
Az alperes a korábban fizetett bérleti díj 30%-os inflációs rátának megfelelő felemelését elfogadhatónak tartotta, ezt meghaladóan azonban a kereset elutasítását kérte. Vitatta, hogy a bérleti díj a bíróság által felemelhető volna.
Az elsőfokú bíróság - kiegészített - ítéletében 1991. május 1. napjától kezdődően - az ítéletben tételesen felsorolt helyiségek bérleti díját 1200-6000,-Ft/m2/év közötti mértékben felemelte, és az alperest 1000,-Ft perköltség - felperes javára történő - megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint az érintett helyiségek bérleti díját a felperes a megelőző időben a hatályos jogszabályi keretek között - túlnyomórészt 1000,-Ft/m2/év alatti díjtételekben - érvényesítette. 1990. évben az akkor hatályos jogszabályi rendelkezések alapján a szóban lévő helyiségek bérleti díját is megemelte, amit követően az alperes - egy eset kivételével - 1920,-Ft/m2/év bérleti díjat fizet, az L. út 218. számú bérlemény esetében pedig 3600 m2/év volt a fizetendő bérleti díj.
A 15/1990. (I. 31.) MT rendelettel módosított 34/1985. (VII. 1.) MT rendelet 1991. év elejétől kezdődően lehetővé tette az állami tulajdonban álló helyiségek bérleti díjában a felek szabad megállapodását. A felperes a helyiségek fekvése, műszaki állapota, rendeltetése figyelembevételével kimunkálta a javasolt bérleti díj emelését, amit azonban az alperes nem fogadott el. A Ptk. 241. §-a lehetőséget ad arra, hogy a bíróság a felek tartós jogviszonyában a szerződést módosítsa, amennyiben a szerződés megkötését követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Ilyen lényeges körülményt jelentett a bérleti díj árformájának a megváltoztatása.
A bíróság álláspontja szerint ezen jogszabály alkalmazása során tekintettel kell lennie arra is, hogy az egyik szerződő fél részéről bekövetkező érdeksérelem kiküszöbölése a másik félnek aránytalan hátrányt ne okozzon. Az ügyben ingatlanforgalmi szakértői véleményt szerzett be, amely szakvéleményt magáévá téve hozta meg ítéletét. Figyelmen kívül hagyta viszont az elsőfokú bíróság az I. r. alperesnek a könyvszakértő kirendelésére irányuló indítványát, amit az alperes annak megállapítására tartott szükségesnek beszerezni, hogy a felperes oldalán merültek-e fel olyan objektív körülmények, amelyek indokolttá teszik a bérleti díj emelését, ugyanakkor az alperes piaci helyzete mennyiben ad lehetőséget a felemelt helyiségbérek megfizetésére. Az elsőfokú bíróság a bérleti díj felemelését csak 1991. május 1. napjától, a kereset benyújtásának időpontjától kezdődően találta teljesíthetőnek.
Az alperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, és az abból levont következtetései is helytállóak. A másodfokú ítélet indokolásában kiemelte, hogy a 14/1990. (I. 30.) MT rendelettel módosított 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet 23. §-ának (2) bekezdése maga írja elő, hogy amennyiben a jogszerű használó feladatát egészben vagy részben más használó veszi át, az elhelyező hatóságnak a bérleti jogviszony folytatására vonatkozóan az elhelyezési jogosultságát el kell ismernie, és ilyen esetben a használati jogosultság az új használót változatlan feltételekkel illeti meg. Ennélfogva jogszabály zárja ki azt, hogy a szerződést a bérbeadó bármilyen mértékben módosíthassa.
Utalt a másodfokú ítélet indokolása arra is, hogy a bérleti díj árformájának megváltoztatásával nyílt lehetőség a versenyhelyzet megteremtésére. Emiatt nem osztotta azt az alperesi álláspontot, hogy a bérleti díjak csak az infláció mértékével volnának emelhetők. A másodfokú bíróság álláspontja szerint ez éppen az árformaváltozás szándékolt célját hiúsítaná. meg. Ez esetben ugyanis a bérleti díjakra vonatkozóan nem állna helyre a megfelelő értékrend, és csupán az infláció következményei kerülnének kiegyenlítésre. Utalt a másodfokú bíróság arra is, hogy a szerződés módosítására irányuló eljárás keretében közömbös, hogy egy adott gazdasági tevékenység egy adott bérleti díj mellett gazdaságosan végezhető-e vagy sem. Nem lehet a bíróság feladata annak elemzése, hogy a gazdálkodó szervezet az adott üzletben folytatott tevékenység megválasztásával a lehető leggazdaságosabban igazodott-e a lehetőségeihez. A másodfokú bíróság ezért arra a megállapításra jutott, hogy nincs az alperes oldalán olyan érdeksérelem, ami az elsőfokú ítélet megváltoztatását indokolná.
A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben a jogerős ítélet "hatályon kívül helyezését" és a felperes keresetének az elutasítását kérte. A jogerős ítélet általi jogszabálysértést a Ptk. 241. §-ának alkalmazásában jelölte meg, mert szerinte ezen jogszabály alapján a bíróság által a felek szerződése nem lett volna módosítható, már csak amiatt sem, mert a felek jogviszonyát nem lehet tartós jogviszonynak tekinteni. Egyébként az érintett helyiségek bérletére a felek nem is kötöttek bérleti szerződést. A szóban lévő üzlethelyiségeket az alperes az elhelyező hatóság kiutaló határozata alapján használja, és fizeti a bérleti díjat. Szerinte tarthatatlan a másodfokú bíróság azon iránymutatása, hogy a bérleti díjak megállapításánál a bíróságnak a bérlő lehetőségeit nem kell vizsgálni. A bérlőnek ugyanis lakossági ellátási feladatai vannak, amelynek kielégítése érdekében kell tevékenységét folytatnia. Sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság figyelmen kívül hagyta a budapesti, sőt a belvárosi üzletek bérleti díjáról általa összeállított adatközlést. Normális körülmények között nem alakulhat ki olyan helyzet, hogy a részéről - a még csak nem is megyei székhelyű - helyiségért fizetendő díjak, ezeket a bérleti díjakat meghaladják. A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése értelmében a jogerős ítélet felülvizsgálatának jogszabálysértés esetében van helye. Az alperes a Ptk. 241. §-ára hivatkozott, mint olyan jogszabályra, amelyet a jogerős ítélet sért amiatt, mert a felek közötti jogviszony nem tekinthető olyan tartós jogviszonynak, amely esetén a szerződés bírói módosításának lenne helye. Ezt már amiatt is hangsúlyozta, mert az érintett üzlethelyiség bérletére szerződés megkötésére sem került sor.
Bár az alperes a felperessel az érintett üzlethelyiségek bérletére a szerződést írásban nem kötötte meg, ez egymagában még nem jelenti azt, hogy a felek között bérleti szerződés nem állna fenn. A Ptk. 216. §-ának (1) bekezdése szerint szerződést jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. A helyiséggazdálkodó szerv az alperes részére az érintett üzlethelyiségeket szabályszerűen kiutalta. Azokat az alperes a tulajdonos hozzájárulásával birtokba vette, és már hosszabb ideje használja, a bérleti díjat rendszeresen fizeti. Ezek a körülmények alkalmasak annak megállapításához, hogy a felek között az egyes üzlethelyiségekre a bérleti szerződések fennállnak. Kétségtelen, hogy a felek a szerződésüket nem foglalták írásba. A Ptk. 217. §-ának (1) bekezdésében foglaltak szerint a jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat. A (2) bekezdés szerint pedig a felek ebben megállapodhatnak. Nincs azonban olyan jogszabály, amely a bérleti szerződésekre vonatkozóan írásbeli alakot ír elő, és a felek között sem történt megállapodás arra, hogy a közöttük nem vitásan létrejött bérleti szerződés érvényességének az írásbeliség feltétele volna. Ehhez képest a felek között a bérleti szerződések az egyes üzlethelyiségekre vonatkozóan attól eltekintve fennállnak, hogy azokat a felek nem foglalták írásba.
Ami a szóban lévő szerződések jellegét illeti, azok a felek jogviszonyát nem egy adott esetre, de nem is rövid időre, hanem több évre tartósan rendezik. Nincs tehát jogszabályi akadálya annak, hogy ezek a szerződések a bíróság által a Ptk. 241. §-ában előírt feltételek fennállása esetén módosításra kerüljenek. A Ptk. hivatkozott §-a szerint a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges és jogos érdekeit sérti. Ilyen lényeges körülményként vehető figyelembe a korábbi árszabályok, illetve az azok módosulása folytán beállott értékaránytalanság is.
Tény, hogy az érintett szerződések értékarányai a korábbi szabályozásnak megfelelően alakultak, amikor a helyiségbérleti díjakat, illetőleg azok legmagasabb mértékét a jogszabályok kötelezőnek írták elő. A változott gazdasági szabályozás azonban a helyiségbérleti díjak tekintetében is bevezette a szabad árformát. Ezzel lehetővé tette azt, hogy a piaci viszonyok árkialakító hatása ebben a körben is szabadon érvényesüljön. A helyiségbérleti díjakra vonatkozóan az árformaváltozás olyan lényeges körülmény, ami - a felek egyetértésének hiányában - alapul szolgálhat a szerződés bíróság általi módosítására.
Az elsőfokú bíróság a kialakult bérleti díjakra vonatkozóan szakvéleményt szerzett be, és a felperes által emelni szándékolt bérleti díjakat a szakvélemény figyelembevételével állapította meg. Amint erre a másodfokú bíróság helyesen utalt, ebben a körben annak vizsgálata, hogy van-e más ok, ami a bérleti díj emelését indokolja, illetőleg a piaci hatások folytán kialakult árat az alperes mennyiben tudja kigazdálkodni, nem lehet meghatározó tényező. Ehhez képest az ezt a kérdést érintő könyvszakértői vélemény beszerzését az eljárt bíróságok indokoltan mellőzték. Ebben a vonatkozásban annak sincs jelentősége, hogy az alperes a lakossági ellátást feladatának tekinti, illetve, hogy ez számára gazdaságos-e vagy sem. Az ügyben felmerült tényeket és körülményeket tehát helyesen mérlegelték az eljárt bíróságok, és a bizonyítás okszerű mérlegelése eredményeként meghozott döntésük nem ütközik a hivatkozott jogszabályba.
A Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság a fentiek alapján a felülvizsgálattal megtámadott jogerős határozatot a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján a hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. IV. 31. 009/1993. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás