48/1995. (VI. 30.) AB határozat
48/1995. (VI. 30.) AB határozat1
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
1995.06.30.
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés alapján meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros XIII. Kerület Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 14/1994. (V. 16.) Ö. K. rendelete 4. §-a (3) bekezdésének c) pontja, e § (8) bekezdésében ,,a kívülálló vevő kivételével'' előírás, valamint a 6. § (1) bekezdése törvényellenes, ezért ezeket a rendelkezéseket megsemmisíti.
Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
A köztársasági megbízott hivatalának vezetője — mivel a köztársasági megbízottnak a törvényességi ellenőrzés körében kiadott felhívásával a XIII. kerületi képviselő-testület nem értett egyet — az Alkotmánybírósághoz benyújtott indítványában Budapest Főváros XIII. Kerület Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről szóló 14/1994. (V. 16.) Ö. K. rendelete (a továbbiakban: Ör.) 4. § (3) bekezdés c) pontja, valamint a 6. § (1) bekezdése törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte. Álláspontja szerint az Ör. kifogásolt 4. § (3) bekezdés c) pontja a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 45. § (1) bekezdés d) pontjába ütközik, mivel korlátozza azoknak a személyeknek a vételi jogát, akik a vételi ajánlat kézhezvételekor nincsenek a vételi joggal érintett lakásba állandó jelleggel bejelentve.
Az Ör. 6. § (1) bekezdés felülvizsgálatára irányuló kezdeményezését arra alapozta az indítványozó, hogy e sérelmezett rendelkezés az Lt. 58. § (2) bekezdésével ellentétesen szabályozta a helyiségértékesítés feltételeit. A támadott önkormányzati rendeleti előírás ugyanis lehetővé teszi, hogy a képviselő-testület által létrehozott úgynevezett tulajdonosi bizottság eltérjen az Ör. -ben foglalt szabályozástól.
II.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a kezdeményezés a következők miatt megalapozott.
1. Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ,,a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal''. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy ''a helyi képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot''.
Az Lt. több tárgykörben — így az 54. § (1) bekezdés a) pontja alapján a vételi, valamint elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a lakás vételára mértékének megállapítását illetően — rendeletalkotási felhatalmazást állapít meg a helyi önkormányzat számára.
Az Ör. 4. § (3) bekezdés c) pontja a következő rendelkezést tartalmazza. Az önkormányzati lakás vételára ,,kívülállónak minősülő személy részére történő eladás esetén egységesen a forgalmi érték 40%-a, amelyre további kedvezmény nem adható. (E rendelet alkalmazásában kívülállónak tekintendő mindenki, aki az ajánlat kézhezvételekor a vételi, illetve elővásárlási joggal érintett lakás albetétbe nincs állandó jelleggel bejelentve, továbbá a társbérlő/k is, a ki nem utalt bérleményrész tekintetében''.
A lakások további körét tekintve a 4. § (3) bekezdés a) és b) pontja állapítja meg a vételár mértékét.
Az önkormányzati lakás vételára:
,,a) egylakásos házingatlannál a forgalmi érték 50%-a
b) többlakásos házban
— ha a vételi jog megnyíltától (1994. április 1.) visszafelé számított — 5 éven belül a házasingatlan műszaki átadás-átvétele megtörtént, illetve a házasingatlan teljes felújítást kapott a forgalmi érték 40%-a
— ha 5 éven túl, de 15 éven belül a forgalmi érték 30%-a
— ha 15 éven túl a forgalmi érték 15%-a.''
Az Lt. 52. § (1) bekezdése a lakás vételára mértékének megállapítását illetően a következőket írja elő:
,,Az önkormányzati és az állami lakás vételárát — ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg — a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján, különösen
a) az épület településen belüli fekvése,
b) az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága,
c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő,
d) a lakás alapterülete és komfortfokozata,
e) a lakottság ténye
figyelembevételével kell megállapítani.''
Az Lt. idézett rendelkezése tehát nem zárja ki, hogy az önkormányzat — rendeletében — a vételár mértékét más körülményektől így ,,a lakásban való állandó bejelentkezés tényétől'' tegye függővé.
Az Lt.-nek a kezdeményezésben hivatkozott 45. § (1) bekezdése [a d) pontja is] a vételi jog jogosultjainak körét határozza meg.
,,A határozatlan időre bérbe adott önkormányzati lakásra vételi jog illeti meg:
a) a bérlőt;
b) a bérlőtársakat egyenlő arányban;
c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában;
d) az a)—c) pontban felsoroltak hozzájárulásával azok egyenesági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét''.
Nem kizárt, hogy az Ör. vizsgált előírása szerint kívülállónak minősülő — a lakásba állandó jelleggel be nem jelentett jogosult személyt is megilleti az Lt. idézett 45. § (1) bekezdésében biztosított vételi jog. Az idézett rendelkezések összevetéséből ugyanis az következik, hogy a vételi jog gyakorlásának nem feltétele, hogy a jogosult állandó jelleggel be legyen jelentve a lakásba. Mindezek alapján nem állapítható meg, hogy az Ör. a kezdeményezésben foglaltak szerint, a vételi jog törvényellenes korlátozásával határozta meg az állandó jelleggel be nem jelentett személy esetében az önkormányzati lakás vételárának mértékét. A támadott rendelkezés ugyanis e személyek esetében sem zárta ki a vételi jog gyakorlását.
Az Alkotmánybíróság a kifogásolt rendelkezést törvényellenesnek minősítő, a rendelkező részben foglalt döntését az Lt. 53. § (1) és (2) bekezdése sérelmére alapozta. Ezek a jogszabályi előírások a következőket tartalmazzák.
,,(1) Ha a lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére — kérelmére — legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.
(2) A vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg.''
Az Ör. idézett 4. §-a (3) bekezdésének c) pontja kifejezetten úgy rendelkezik, hogy ,,kívülállónak minősülő személy részére történő eladás esetén … további kedvezmény nem adható''. Az Lt. a vételi és az elővásárlási jog jogosultjai között a kedvezmények igénybevételét illetően nem tett különbséget aszerint, hogy a jogosultak állandó jelleggel be vannak jelentve a lakásba. Az Ör. tehát az úgynevezett kívülálló jogosult vevőt illetően az Lt. 53. § (1) és (2) bekezdése sérelmével rendelkezett a törvényben biztosított kedvezmények igénybevételének kizárásáról. Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a kifogásolt 4. § (3) bekezdés c) pontját megsemmisítette.
2. Az Alkotmánybíróság a feltárt összefüggések alapján a törvényességi vizsgálatot az Ör. 4. § (8) bekezdésére is kiterjesztette. Ez az előírás a következőket tartalmazza.
,,Ha a magánszemély vevő — a kívülálló vevő kivételével — a szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, vagy 10%-át meghaladó fizetést teljesít, őt a többletfizetés után 40% árengedmény illeti meg.'' Az Lt. előbbiekben már idézett 53. § (2) bekezdésének megfelelően a vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén az engedmény a vevőt illeti meg. Az Lt. 54. § (1) bekezdés d) pontja arra hatalmazza fel az önkormányzatot, hogy rendeletében határozza meg az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén ,,a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét''. Sem az említett előírás, sem az Lt. más rendelkezése nem hatalmazza viszont fel az önkormányzatot arra, hogy a jogosult vevők bizonyos körére nézve az Lt.-ben biztosított kedvezmények igénybevételének lehetőségét kizárja.
A vázoltak alapján az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy az Ör. 4. § (8) bekezdése — mivel a vételár egy összegben való megfizetése, illetve az annak 10%-át meghaladó többletfizetés esetén az árengedményt nem valamennyi (vételre és elővásárlásra) jogosult számára biztosítja — ellentétes az Lt. 53. § (2) bekezdésében meghatározott előírással. Az Alkotmánybíróság ezért a kezdeményezésben foglalt kérelmen túlmenően — a rendelkező részben foglaltak szerint — az Ör. 4. § (8) bekezdésében ,,a kívülálló vevő kivételével'' szövegrészt is törvényellenesnek minősítette és megsemmisítette.
3. Az Ör. ugyancsak kifogásolt 6. § (1) bekezdése a következőket írja elő:
,,A Tulajdonosi Bizottság dönt, ha a helyiséget — az elővásárlási jog jogosultjának lemondása mellett — kívülálló kívánja megvásárolni. Ebben az esetben a Tulajdonosi Bizottság a IV. fejezet 5. § (3)—(7) bekezdéseiben írtaktól eltérhet.''
Az Ör. 5. §-ának idézett (3)—(7) bekezdéseik a helyiségek vételára megállapítására, a részletfizetési kedvezményre, az e kedvezmény igénybevétele esetén alkalmazandó biztosítékra, a vételi ajánlat tartalmára vonatkozó rendelkezéseket tartalmaz.
Az Lt. 58. § (1) bekezdése szerint ,,ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg''. E § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett helyiségek vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit''.
Az Lt. említett rendelkezéseiből kitűnik, hogy az 58. § (1) bekezdésében meghatározott helyiségeket illetően az e § (2) bekezdésében megjelölt tárgyköröket az önkormányzatnak nemcsak az elővásárlási joggal rendelkező bérlők, hanem bármely (kívülálló) vevőt érintően szabályozni kell. Mindezekből tehát az következik, hogy az önkormányzatnak nincs törvényes lehetősége arra, hogy az önkormányzati tulajdonban lévő helyiségeknek az elővásárlási joggal nem rendelkező vevők részére történő értékesítésénél a rendeleti szabályozást mellőzve kizárólag egyedi mérlegelésen alapuló döntések meghozatalára hatalmazza fel a képviselő-testület bizottságát.
Az Alkotmánybíróság már több döntésében — különösen a 11/1992. (III. 5.) AB határozatban — elvi jelentőséggel felhívta a figyelmet a jogállamiságnak arra az alkotmányos követelményére, hogy — mivel a jogbiztonság szorosan a jogállamisághoz kapcsolódik — a jogbiztonság ,,az államtól és elsősorban a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára … előre láthatóak legyenek.'' (ABH 1992, 84.) Az olyan jogszabályi rendelkezés, amely nem felel meg ennek az elvnek — mint a vizsgált esetben is — sérti a jogbiztonság alkotmányos elvét.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság az Ör. 6. § (1) bekezdését is megsemmisítette.
Dr. Ádám Antal s. k.,
előadó alkotmánybíró
előadó alkotmánybíró
Dr. Kilényi Géza s. k.,
alkotmánybíró
alkotmánybíró
Dr. Schmidt Péter s. k.,
alkotmánybíró
alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 1076/H/1994/2.
1
A határozat az Alaptörvény 5. pontja alapján hatályát vesztette 2013. április 1. napjával. E rendelkezés nem érinti a határozat által kifejtett joghatásokat.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás