PK BH 1995/643
PK BH 1995/643
1995.11.01.
Az építőközösségi szerződésből eredő – hat éve folyamatban levő – perben az elszámolás iránti igényt nem lehet idő előttinek tekinteni azon az alapon, hogy a társaság még nem szűnt meg [Ptk. 578/A. § (1) bek., 578/E. § a) pont, 578/F. §].
Az elsőfokú bíróság a feleknek az építőközösségi elszámolásra irányuló, 1989 augusztusában előterjesztett kereseteit érdemben tárgyalta, ítéletével az elszámolási igényt elbírálta, és az I. és II. rendű alperesekkel szemben előterjesztett kárigényről elutasító döntést hozott.
A másodfokú bíróság az építőközösségi elszámolásra irányuló igények tekintetében a meghozott végzésével a pert megszüntette, és e körben - ideértve a költségekről és az illetékről való rendelkezéseket is - az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte. Az ugyanakkor meghozott ítéletével a kárigény vonatkozásában az első fokú ítéletet helybenhagyó ítéleti rendelkezést hozott.
A permegszüntetés indokolásaként a másodfokú bíróság a következőkre mutatott rá.
A Ptk. 578/F. §-a alapján az építőközösségre megfelelően alkalmazni kell az 578/A. §-ában foglalt rendelkezéseket. A Ptk. 578/A. §-ának (1) bekezdése értelmében pedig végelszámolásnak a társaság megszűnésekor van helye. A Ptk. 578/E. §-ának a) pontja szerint az építőközösség akkor szűnik meg, ha az építkezés befejeződött, és a tagok a tulajdoni viszonyaikat (társasháztulajdon létesítésével, lakásfenntartó szövetkezet alapításával vagy más módon) rendezték. Mindezekből a másodfokú bíróság álláspontja szerint az következik, hogy az építkezés befejeződése önmagában az építőközösséget nem szünteti meg, az építőközösség megszűnését kizárólag a tagok tulajdoni viszonyainak rendezése eredményezi. Arra a ténymegállapítására alapítottan, hogy a peres felek a tulajdoni viszonyaikat az adott esetben még nem szabályozták, az álláspontja az volt, hogy változatlanul építőközösségi jogviszonyban állnak egymással. Így az építőközösség megszűnése hiányában végelszámolásnak nincs helye. Ehhez képest az elszámolásra irányuló kereseti kérelmek idő előttiek, az ezzel kapcsolatos keresetleveleket a bíróságnak a Pp. 130. §-a (1) bekezdésének f) pontja alapján idézés kibocsátása nélkül el kellett volna utasítania, illetve a Pp. 157. §-a a) pontja alapján a pert meg kellett volna szüntetnie.
Az elbírált kárigények tekintetében az elsőfokú bíróság elutasító ítéleti rendelkezését a meghozott ítéletével azzal a ténybeli és jogi indokolással hagyta helyben, hogy a kárigény és az elszámolási kérdések - egymással összekapcsolódó kérdésekként - együttesen bírálandók el, és olyan egyértelmű és az elszámolási kérdésektől elkülöníthető károkozás, amelyért az I., II. rendű alperesek - jogellenes és felróható magatartásuk alapján - helytállni tartoznának, a perben nem nyert bizonyítást.
A felperesek - jogszabálysértésre hivatkozással - mind a permegszüntető végzés, mind a kártérítés tekintetében hozott ítéleti rendelkezés ellen felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. A permegszüntetés kapcsán támadták az idő előttiség megállapítását, míg a kárigény tekintetében utaltak arra, hogy annak az elszámolási kérdésektől elkülönülő elbírálására a másodfokú bíróság kifejtett ténybeli és jogi álláspontja szerint sem volt megnyugtató alap.
A felülvizsgálati kérelem mind a permegszüntető végzés, mind a jogerős ítélet vonatkozásában alapos.
A külön felülvizsgálati kérelemmel indult eljárásokat a Legfelsőbb Bíróság egyesítette, és egységesen bírálta el az alábbiak szerint.
I. A másodfokú bíróság arra helyesen utalt a permegszüntető végzésében, hogy az építőközösségre a Ptk. 578/A. §-ában foglalt rendelkezéseket megfelelően kell alkalmazni. Helyesen hivatkozott arra is, hogy a Ptk.-nak ez a szakasza a végelszámolás lebonyolíthatóságát a társaság megszűnéséhez köti. Nem tévedett akkor sem, amikor a Ptk. 578/E. §-ának a) pontja felhívásával arra mutatott rá, hogy az építőközösség akkor szűnik meg, ha az építkezés részint befejeződött, részint pedig a tagok a tulajdoni viszonyaikat valamilyen módon rendezték.
Elkerülte azonban a másodfokú bíróság figyelmét az a körülmény, hogy a felek, mint építőközösségi tagok által 1987. szeptember 30. napján létrehozott úgynevezett társasági szerződés az általános építőközösségi szerződésekhez képest atipikus szerződésnek minősül. Ez a szerződés ugyanis az I. pontjában pontosan meghatározza a kialakítandó öt lakás elhelyezését és paramétereit, utalva az építési hatóság 1987. április 14-i, az építkezés vázlattervére adott elvi építési engedélyre. A szerződés II. pontja az ismert vázlatterv alapján fogadta el az engedélyezési és kivitelezési tervek elkészíttetését. Egyben úgy határoztak, hogy építési telekként a 706 m2 területű ingatlan tulajdonjogát a szerződő felek adásvételi szerződéssel úgy vásárolják meg, hogy megállapodásuk alapján a tulajdoni hányadok "a felépíteni kívánt lakások haránt főfalai által kimetszett terület alapján lesznek meghatározva, illetve felosztva, majd használva".
A telekre vonatkozó adásvételi szerződés, amely 1987. október 9. napján kelt, ennek megfelelően köttetett meg oly módon, hogy a vevők a telek 706/706-od teljes eszmei részéből a megépítendő lakásuk alapterületére eső hányadot vásárolták meg, az alapterületek szerint eltérő mértékben és az annak megfelelő vételár kifizetése mellett. Az ingatlan tulajdoni lapjára az építőközösségi tagok tulajdonjoga az adásvételi szerződésben rögzített hányad szerint nyert feltüntetést. Az ezt követő későbbi tulajdonváltozások is az egyes lakások alapterülete szerint bejegyzett tulajdoni hányadok átszállására vonatkoztak.
Mindebből tehát az állapítható meg, hogy az építőközösségi tagok által megkötött, 1987. szeptember 30-i társasági szerződés a megvásárolt telek és az azon felépítendő ötlakásos épület tulajdoni viszonyait az elvi építési engedély alapjául szolgáló vázlatterv szerinti lakás-alapterületek arányában rendezte. A tulajdoni arány rendezése ugyan még nem tekinthető - a szerződésből is kitűnően - a társasház-alapító szerződés létrehozásának, de egyértelműen olyan, a tulajdoni arányok kérdését rendező megállapodás, amelyhez képest a - tulajdoni hányad meghatározásának alapjául szolgáló - kiviteli tervnek megfelelő építkezés befejezése megvalósítja a végelszámolásnak a Ptk. 578/A. §-ának (1) bekezdésében, illetve a Ptk. 578/E. §-ának a) pontjában meghatározott törvényi feltételeit.
A másodfokú bíróság ettől eltérő jogi álláspontja téves, ezért a Legfelsőbb Bíróság az elszámolási igény időelőttiségén alapuló permegszüntető végzést hatályon kívül helyezte, a másodfokú bíróságot a benyújtott fellebbezés érdemi elbírálása körében új eljárásra és új határozat hozatalára utasította [Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése]. Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a jelen peres eljárás a társasági szerződésre alapított építőközösségi elszámolás lefolytatása iránt 1989 augusztusában indult. A pertartamra, az igen széleskörűen lefolytatott bizonyításra, valamint a felmerült költségek nagyságára is figyelemmel (még a másodfokú bírósági álláspont helytálló volta esetén is) a másodfokú bíróságnak a jogvita lezárása érdekében a szükséges tájékoztatási kötelezettség mellett az ítéletet hatályon kívül kellett volna helyeznie annak érdekében, hogy a társasház-alapítás - megfelelő keresetmódosítás mellett - a vitatott elszámolás egyidejű lebonyolításával rendezhető legyen.
II. Az ítélettel elbírált kárigény tekintetében a Legfelsőbb Bíróság nyomatékosan utal a másodfokú bíróság azon ténybeli és jogi álláspontjára, hogy ezek olyan, az elszámolással szorosan összefüggő és az egyes elszámolási tételekkel átfedést mutató kérdések, amelyek a tényleges kár kimutathatóságát éppen az elszámolás elmaradása miatt nem tették lehetővé.
Ezeket a kérdéseket tehát az elszámolási kérdésekkel együttesen kell és lehet vizsgálat tárgyává tenni, kiragadott elbírálásuk nem felel meg az anyagi jogi rendelkezéseknek sem, de eljárásjogilag is téves, mert olyan kérdésben foglalt állást, amelynek előkérdése az elszámolás lefolytatása.
Ezért a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság jogerős ítéletét is hatályon kívül helyezve a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A felperesek felülvizsgálati eljárási költségét a Pp. 275/A. §-ának (3) bekezdése alapján csupán megállapította azzal, hogy annak viselése tárgyában a másodfokú bíróságnak kell határoznia (Legf. Bír. Pfv. 120. 515/1995. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás