7/1995. (V. 30.) KHVM rendelet

1. § (1)² E rendelet szabályait kell alkalmazni a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium és az e rendelet 1. számú mellékletében felsorolt közlekedési és vízügyi költségvetési szervek (a továbbiakban együtt: kv. szerv) rendelkezése alatt álló lakások (a továbbiakban: lakás) és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: helyiség) bérletére, használatára és elidegenítésére.

(2) A kv. szerv rendelkezése alatt áll a lakás és a helyiség, ha

2. § (1) A saját kezelésű lakásra a lakásbérleti jogviszony a kv. szerv és a bérlő között írásban kötött lakásbérleti szerződéssel jön létre.

(2) Az önkormányzat tulajdonában lévő lakás esetén a kv. szerv az általa kijelölt (kiválasztott) bérlő személyéről az érintett önkormányzatot írásban értesíti.

3. § (1) Lakásbérleti szerződés azzal köthető, aki a kv. szervvel közszolgálati, közalkalmazotti jogviszonyban (a továbbiakban együtt: szolgálati jogviszony) áll, és a munkahelye vagy a szolgálati helye szerinti településen önálló lakással nem rendelkezik, kivéve:

(2) Bérlőtársi jogviszony saját kezelésű lakásra vagy önkormányzati tulajdonú bérlőkijelölési jogú lakásra abban az esetben létesíthető, ha mindkét házastárs kv. szervvel áll szolgálati jogviszonyban.

4. § (1) E rendelet hatálybalépését követően szolgálati jogviszonyban álló személy elhelyezése esetén bérleti szerződés csak határozott időre köthető. A határozott idő nem lehet több, mint a szolgálati jogviszony időtartama.

(2) A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő igényt tarthat-e és milyen elhelyezésre.

(3) A bérbeadó a bérleti szerződésben abban az esetben vállalhat kötelezettséget a bérleti szerződés megszűnése után másik lakás biztosítására, ha a bérlő a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérelt saját kezelésű vagy önkormányzati lakását a kv. szerv rendelkezésére bocsátotta.

5. § Nem köthető bérleti szerződés azzal, aki

6. § (1) A bérlő a saját kezelésű lakásba és az önkormányzati tulajdonú bérlőkijelölési jogú lakásba a házastársán, a kiskorú gyermekén (ideértve az örökbe fogadott, a mostoha és a nevelt gyermeket is), a szülőjén (ideértve az örökbe fogadó, a mostoha- és a nevelőszülőjét is), és a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokáján kívül más személyt csak a kv. szerv vezetőjének előzetes írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.

(2) Az (1) bekezdés szerinti hozzájárulás csak határozott időre adható.

(3) Az engedélyezett idő lejártakor a bérlő köteles gondoskodni a befogadott személy lakáshasználatának megszüntetéséről.

7. § (1) A saját kezelésű lakás és az önkormányzati tulajdonú bérlőkijelölési jogú lakás esetén a tartási szerződés megkötéséhez a hozzájárulás [Tv. 22. § (1) bekezdés] abban az esetben adható, ha az eltartó kv. szervvel áll szolgálati jogviszonyban.

(2) A kv. szerv vezetőjének meg kell tagadnia a hozzájárulást, ha a szerződő felek életkora vagy egyéb személyes körülményei alapján a bérlő tartásra nem szorul, vagy az eltartó a tartásra nem képes.

8. § (1) A saját kezelésű lakásra kötött bérleti szerződés közös megegyezéssel történő — a munkaköri szolgálati lakás kivételével — megszüntetése esetén a bérlő térítésre jogosult.

(2) A térítés mértéke a lakás helyi beköltözhető forgalmi értékének

(3) Ha a bérlő lakáscélú munkáltatói támogatásban részesül, a (2) bekezdés szerinti térítési díj

(4) A munkaköri szolgálati lakásra kötött lakásbérleti szerződésnek közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén a bérlő csak abban az esetben tarthat igényt térítésre, ha a korábbi lakását a kv. szerv rendelkezésére bocsátotta és részére cserelakás nem biztosítható.

(5) Az (1)—(4) bekezdés szerinti térítés kifizetésének feltétele, hogy a bérlő a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kiürítve, tisztán a kv. szervnek átadja. A bérlői kötelezettség körébe tartozó, el nem végzett karbantartás költsége a bérlőt terheli.

9. § (1) Amennyiben a 8. § (1) bekezdése szerinti bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésére saját lakás építése vagy vásárlása miatt kerül sor, a térítés a bérlő kérelmére megelőlegezhető, ha a bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a lakást a megállapodás szerint, legfeljebb azonban két év elteltével a 8. § (5) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a bérbeadó rendelkezésére bocsátja. Ez esetben a térítés 20%-át a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tételéhez szükséges költségek fedezetéül vissza kell tartani.

(2) Ha a bérlő az (1) bekezdésben foglalt kötelezettségét nem teljesíti, a megelőlegezett térítési díj 20%-os kamattal növelt összegét köteles megtéríteni.

10. § (1) A határozatlan időre bérelt saját kezelésű lakás bérleti joga másik határozatlan időre bérelt saját kezelésű lakásra a bérbeadó kv. szerv vezetőjének írásbeli hozzájárulásával cserélhető el. Több érintett kv. szerv esetén a lakáscseréhez valamennyi szerv vezetőjének írásbeli hozzájárulása szükséges.

(2) A lakásnak önkormányzati lakásra történő cseréjéhez hozzájárulás abban az esetben adható, ha az önkormányzat a cserével megszerezni kívánt lakásra a bérlőkijelölés vagy bérlőkiválasztás jogát azonos feltételekkel elismeri.

11. § A jogcím nélkül visszamaradó személy részére korábbi lakásának megfelelő komfortfokozatú és szobaszámú cserelakást kell felajánlani, ha a beköltözéskor határozatlan időtartamra bérelt lakást bocsátott a kv. szerv rendelkezésére.

12. § (1) A saját kezelésű lakás bérleti jogát a bérlő halála esetén — változatlan feltételekkel — a bérlő özvegye folytathatja, amennyiben állandó jelleggel a lakásban lakott.

(2) A munkaköri szolgálati lakás bérlőjének halála esetén a bérleti jogot a bérlő özvegye legfeljebb 1 évig folytathatja. A határidő lejártával az özvegy elhelyezési és térítési igény nélkül köteles a lakást elhagyni, kivéve, ha az elhunyt bérlő beköltözésekor másik lakást bocsátott a kv. szerv rendelkezésére.

(3) A lakás bérlőjének házastársa a házasság jogerős felbontása után a kv. szervtől elhelyezésre, térítésre nem tarthat igényt.

(4) A bérleti jogviszony fennállása alatt a bérlő volt házastársa a lakáshasználatról szóló bírósági határozat szerint jogosult a lakás használatára.

13. § (1) A saját kezelésű lakás külszolgálatra beosztott bérlője a lakás egy részét albérletbe adhatja a külszolgálat időtartamára a kv. szervvel szolgálati jogviszonyban álló személynek. Az albérletbe adáshoz a kv. szerv vezetőjének hozzájárulása szükséges.

(2) A hozzájárulás abban az esetben adható meg, ha az albérlő munkahelye vagy szolgálati helye a lakással azonos településen van.

14. § (1) A havi lakbér mértékét, valamint a lakbér mértékét növelő, illetve csökkentő tényezőket e rendelet 2. számú mellékletének I. pontja tartalmazza.

(2) A bérbeadó a havi lakbér mértékét — a lakások településen belüli fekvésének és műszaki állapotának megfelelő eltérések kiegyenlítésére 25%-kal növelheti vagy csökkentheti.

(3) Több növelő, illetve csökkentő tényező figyelembevétele esetén sem haladhatja meg az emelés, illetve a csökkentés együttes összege a 25%-ot.

(4) A lakbért módosítani kell, ha a lakás alapterületében, illetve komfortfokozatában, vagy a lakbér mértékét növelő, illetve csökkentő tényezőkben változás következik be.

(5) Ha a bérlő a lakást saját költségén — a bérbeadó hozzájárulásával, de térítése nélkül — úgy alakítja át, illetve korszerűsíti, hogy a lakás alapterülete vagy komfortfokozata megnő, a lakbér a lakásbérleti szerződés megszűnéséig e jogcímeken nem módosítható.

(6) A lakbért a lakás teljes hasznos alapterületének (a továbbiakban: alapterület) figyelembevételével kell megállapítani.

(7) A lakás havi bérének összege az alapterület négyzetméterének és e rendelet 2. számú mellékletének 2—3. pontja alapján alkalmazható módosító tényezők figyelembevételével megállapított havi lakbér mértékének a szorzata. A lakbér összegét forintra kerekítve kell megállapítani.

(8) A bérbeadót a bérlő részére nyújtott külön szolgáltatásért a bérleti szerződésben meghatározott díj illeti meg.

(9) A külön szolgáltatásokat különösen e rendelet 2. számú mellékletének II. pontja, illetve a bérleti szerződés tartalmazza.

15. § (1) A jogcím nélküli lakáshasználó a használat ellenértékeként a lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni.

(2) Az elhelyezésre nem jogosult jogcím nélküli lakáshasználó a jogcím nélküli használat kezdetétől számított 6 hónap elteltével a lakásra megállapított lakbér kétszeresét, újabb 6 hónap elteltével a háromszorosát köteles lakáshasználati díj címén havonta megfizetni.

16. § (1) Munkaköri szolgálati lakás más célra a közlekedési, hírközlési és vízügyi miniszter (a továbbiakban: miniszter) engedélyével — az abban meghatározott feltételekkel — hasznosítható.

(2) A kv. szerv rendelkezése alatt álló személygépkocsi tároló helyiség más célra a kv. szerv vezetőjének engedélyével — az abban meghatározott feltételekkel — használható, vagy adható bérbe.

17. § (1) Saját kezelésű lakás és helyiség a következő feltételek együttes fennállása esetén idegeníthető el:

(2) A bérlőkijelölési és az ismételten gyakorolható bérlőkiválasztási jogú önkormányzati lakás elidegenítésekor a kv. szerv hozzájárulása csak az (1) bekezdés szerinti együttes feltételek esetén adható meg.

18. § (1) Nem idegeníthető el a lakóépület, illetőleg a benne lévő lakás vagy helyiség, ha

(2) Ha a lakóépületre, illetőleg a benne lévő lakásra vagy helyiségre lakásgazdálkodási érdekből nincs szükség, a miniszter a 17. § (1) bekezdés szerinti feltételektől eltekinthet, és a lakóépületet, illetőleg a benne lévő lakást vagy helyiséget elidegenítésre kijelölheti.

19. § (1) Az elidegenítésre kijelölt lakóépületben lévő lakásra elővásárlási jog illeti meg:

(2) A jogcím nélküli lakáshasználó az általa használt lakást a bérlőre irányadó feltételekkel abban az esetben vásárolhatja meg, ha cserelakásra tarthat igényt, és elhelyezésére a társasház alapító okirat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséig nem került sor.

(3) A jogcím nélküli lakáshasználó az általa használt lakást a forgalmi értéken vásárolhatja meg, ha cserelakásra nem tarthat igényt, és kiköltözésére a társasház alapító okirat ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséig nem került sor.

20. § (1) Ha az elővásárlásra jogosult az elővásárlási jogával nem kíván élni, kérelmére a kv. szerv a jogos lakásigénye mértékének megfelelő, de legfeljebb az általa bérelt lakás szobaszámával azonos szobaszámú cserelakást adhat bérbe.

(2) A jogos lakásigény mértéke — az együttlakó személyek számától függően — a következő:

— két személyig: egy-két lakószoba;

— három személy esetében: másfél-két és fél lakószoba,

— négy személy esetében: kettő-három lakószoba,

— öt személy esetében: két és fél-három és fél lakószoba,

— hat személy esetében: három-négy lakószoba,

— hét személy esetében: három és fél-négy és fél lakószoba,

— nyolc személy esetében: négy-öt lakószoba,

— nyolcnál több személy esetében: legalább négy és fél lakószoba.

(3) Az (1) bekezdés szerinti cserelakás bérbeadása esetén a kv. szerv a költözés igazolt költségeit a bérlőnek megtéríti.

(4) Ha a bérlő elővásárlási jogával nem él és cserelakást sem kér, az általa lakott lakást saját kezelésben kell megtartani. Ez esetben a bérlő lakásbérleti szerződése változatlan tartalommal fennmarad.

21. § (1) Ha a lakást az elővásárlásra jogosult [19. § (1) bekezdés] vásárolja meg, a vételár a Tv. 52. §-ának (1)—(2) bekezdései figyelembevételével megállapított üres és beköltözhető lakás (a továbbiakban: üres lakás) forgalmi értékének az 50%-a.

(2) A vételár megállapításakor az üres lakás forgalmi értékéből le kell vonni a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházások értékét.

(3) A kv. szerv az üres, illetőleg a harmadik személy részére lakottan értékesítendő lakást csak pályázat útján adhatja el. Ennek során a lakás vételára a helyi forgalmi értéket meghaladhatja.

22. § (1) Ha a lakást a 19. § szerinti jogosult vásárolja meg, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár 10%-át egy összegben köteles megfizetni, a fennmaradó vételár megfizetésére havonkénti egyenlő összegű, 25 évi részletfizetési kedvezmény illeti meg.

(2) Részletfizetés esetén a kamat mértéke évi 8%.

23. § (1) Ha a vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, a vételár teljes összege után 40% árengedmény illeti meg.

(2) Ha a vevő a szerződés megkötésétől számított 5 éven belül a fennmaradó vételárhátralékot egy összegben megfizeti, a fennálló tartozásból részére 40% engedményt kell adni.

(3) Ha a vevő a szerződés megkötésétől számított 5 év eltelte után a vételárhátralékot egy összegben megfizeti, a fennálló tartozásból részére 20% engedményt kell adni.

(4) A vételárhátralékot el nem érő törlesztés esetén a vevő részére az előírt törlesztési kötelezettségen felüli éves összeg 20%-ának megfelelő engedményt kell adni.

24. § Az üres, illetőleg a harmadik személy részére lakottan értékesített lakás vevőjét a 22—23. §-okban említett kedvezmények nem illetik meg.

25. § (1) Ha az értékesítés részletfizetési kedvezménnyel történik, a vételárhátralék és járulékai mértékéig a kv. szerv javára jelzálogjogot, illetőleg elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.

(2) A kv. szerv javára bejegyzett jelzálogjog fennállása alatt a lakás és helyiség tulajdonjogának átruházásához hozzájárulni csak a vételárhátralék és járulékai kiegyenlítése után lehet.

26. § (1) Ha az értékesítés részletfizetéssel történt, a törlesztési határidő elmulasztása esetén az adóst kötelezettsége teljesítésére írásban, teljesítési határidő kitűzésével fel kell szólítani. Ha az adós felszólításra sem teljesít, a részletfizetési kedvezményt meg kell vonni, és a vételárhátralék megtérítése egy összegben esedékessé válik.

(2) Az adós késedelme esetén a tartozása teljes összege után köteles a Ptk. 301. §-ának (2) bekezdése szerinti kamatot megfizetni.

27. § (1) Az ingatlan elidegenítésre történő kijelölését követően az elidegenítésről a kv. szerv saját hatáskörben intézkedik. Az elidegenítés teljes körű lebonyolítására megbízási szerződést köthet ingatlanközvetítésre és értékbecslésre jogosult szervezettel vagy magánszeméllyel (a továbbiakban: megbízott).

(2) A megbízottat nyilvános pályázat útján kell kiválasztani. A kv. szervvel szolgálati jogviszonyban álló személy a pályázaton nem vehet részt.

(3) A teljes körű lebonyolítás magában foglalja a lakóépület (a hozzá tartozó földterület, a benne lévő lakások, helyiségek) műszaki felmérését és annak dokumentálását, helyi forgalmi értékének és vételárának megállapítását, a telek- és közműrendezést, a társasházzá történő alakítást, az adásvételi szerződések előkészítését.

28. § (1) A társasház alapító okirat tervezetének előkészítésébe a leendő tulajdonostársakat be kell vonni. Az alapító okirat tervezetének meg kell felelnie a leendő tulajdonostársak többségi akaratának.

(2) A megbízott köteles a társasház alapító okiratát, valamint az általa megállapított vételárat egyeztetni a kv. szerv vezetőjével.

29. § (1) Ha a kv. szerv a 19. §-ban megjelölt személynek adásvételi ajánlatot tesz (a továbbiakban: jogosult), az köteles az ajánlat kézhezvételét követő 90 napon belül írásban nyilatkozni. A határidő elmulasztása az ajánlat elutasítását jelenti, erre a jogosult figyelmét az ajánlatban fel kell hívni.

(2) Ha a jogosult az ajánlatot elfogadja, abban az esetben vele a kvh. szervnek az adásvételi szerződést meg kell kötnie.

30. § (1) A kv. szerv a kijelölt üres lakóépület, valamint a részben lakott lakóépületben lévő, a lakásgazdálkodás körében felhasználni nem tervezett üres lakás és helyiség elidegenítésére pályázatot ír ki.

(2) A pályázati feltételeket a sajtó vagy más tájékoztató eszköz útján, illetve a helyben szokásos módon 30 napos határidővel, nyilvánosan meg kell hirdetni.

(3) A pályázatra természetes és jogi személyek, jogi személyiség nélküli társaságok egyaránt jelentkezhetnek.

(4) Amennyiben a pályázatra kv. szervvel szolgálati jogviszonyban álló pályázó jelentkezik, azt azonos feltételek esetén más pályázóval szemben elsőbbség illeti meg.

(5) A lakást annak kell eladni, aki a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi.

31. § (1) A pályázatot bizottság bírálja el. A bizottság két tagját a kv. szerv vezetője jelöli ki, a helyi érdekképviseleti szervek egy-egy fővel képviseltetik magukat.

(2) A pályázati határidő lejártát követően 15 napon belül a bizottság a vételi ajánlatokat elbírálja, és azt jegyzőkönyvben rögzíti.

(3) A pályázat eredményét a kv. szerv köteles a pályázókkal külön-külön írásban közölni, a megbízott részére megküldeni, továbbá a helyben szokásos módon nyilvánosságra hozni.

32. § (1) A kv. szerv az adásvételi szerződés megkötését követő 15 napon belül a lakást a vevőnek átadja.

(2) Az átadással megszűnik a bérleti jogviszony, és megszűnnek az ebből eredő jogok és kötelezettségek.

(3) Ha a társasházi közösség alakuló közgyűlésének időpontja az (1) bekezdéstől eltér, a kv. szerv kezelői kötelezettsége a társasház megalakulását követő hónap első napjával szűnik meg.

(4) A (3) bekezdés szerinti időtartamra eső kezelői bevételekkel és kiadásokkal a kv. szerv a kezelői kötelezettség megszűnését követő 60 napon belül köteles a társasházi közösséggel írásban elszámolni.

(5) Ha a lakást kívülálló személy veszi meg, a kv. szerv az adásvételi szerződés megkötését követő 15 napon belül adja azt a vevő birtokába.

33. § A kv. szerv az alapító okirat és az adásvételi szerződés alapján bejegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba

34. § (1) Ha az elidegeníthető lakóépületben munkakörhöz kötött házfelügyelői lakás van, a lakások elidegenítésére abban az esetben kerülhet sor, ha a kv. szerv, a leendő társasház-tulajdonosok és a házfelügyelő — a lakást és a házfelügyelőt érintő kérdésekben — előzetesen, írásban megállapodtak.

(2) A társasház alapító okiratban a munkakörhöz kötött házfelügyelői lakást

(3) A (2) bekezdésben foglaltak esetén a házfelügyelő szolgálati jogviszonyát meg kell szüntetni.

(4) A (2) bekezdés a) pontjában foglaltak esetén a házfelügyelő számára

(5) Ha a (2) bekezdés b) pontjában foglaltak esetén a leendő társasház-tulajdonosok a házfelügyelőt a továbbiakban nem akarják házfelügyelőként alkalmazni, vagy a házfelügyelő nem kíván munkaszerződést kötni a társasházi közösséggel, a (4) bekezdés b) pontjában meghatározott rendelkezés az irányadó.

35. § A társasházi közös tulajdonba kerülő, munkakörrel kapcsolatos házfelügyelői lakás vételára

36. § (1) Ha az elidegeníthető lakást a Tv. hatálybalépését megelőzően lakás-használatbavételi díj fizetési kötelezettséggel utalták ki a bérlő részére, és a bérlő a lakás-használatbavételi díj megfizetésére halasztást, részletfizetési kedvezményt kapott, a fizetési kötelezettségének a lakás megvásárlása után is köteles eleget tenni.

(2) A lakás-használatbavételi díjtartozás összegét a vételár-megállapítás során nem lehet figyelembe venni.

37. § Az a bérlő, aki lakásbérleti szerződését közös megegyezéssel, pénzbeli térítés ellenében azért szüntette meg, hogy lakásigényét lakásépítés vagy -vásárlás útján oldja meg, és bérlőként továbbra is a lakásban marad, ez idő alatt a lakást nem veheti meg.

38. § A helyiségek elidegenítésekor e rendeletnek a lakások elidegenítésére vonatkozó szabályait e fejezetben foglalt eltérésekkel kell alkalmazni.

39. § (1) A saját kezelésű helyiségre a bérlőt elővásárlási jog illeti meg.

(2) Ha a helyiséget a helyiség bérlője vásárolja meg, a vételár a helyi forgalmi érték 90%-a.

(3) A beköltözhető állapotban értékesítésre kerülő helyiség vételára az üres, beköltözhető forgalmi érték, ha azonban a pályázat során azt meghaladó összegű ajánlat érkezik, a forgalmi értéket meghaladó mértékű is lehet.

40. § (1) Ha a gépkocsitároló céljára szolgáló helyiséget annak bérlője vásárolja meg, a vételár 30%-át köteles egy összegben megfizetni. A fennmaradó részt a vevő legfeljebb 5 éven át havi részletekben fizetheti meg.

(2) Ha a vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, a vételár teljes összege után 20% árengedmény illeti meg.

(3) Részletfizetés esetén a vételárhátralékot a részletfizetés napjától számított évi 10%-os kamattal kell megfizetni.

(4) Az egyéb célra szolgáló helyiség, valamint az üres gépkocsi tároló elidegenítése esetén, a vevőt az (1)—(3) bekezdésben megállapított kedvezmények nem illetik meg.

41. § (1) Ha a bérleti szerződés a Tv. hatálybalépése előtt szűnt meg, a jogcím nélküli lakáshasználó elhelyezésére a Tv. 67. §-ában és 75. §-ában foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.

(2) Ha a bérleti szerződés e rendelet hatálybalépése előtt szűnt meg, és a volt bérlő, valamint a vele együtt lakó személyek elhelyezéséről a bérbeadó köteles gondoskodni, részükre korábbi elhelyezésüknek megfelelő lakást kell bérbe adni.

(3) Ha a bérlő szolgálati jogviszonya neki felróható okból szűnik meg, nem tarthat igényt elhelyezésre, kivéve, ha a lakásbérleti szerződés megkötésekor lakást bocsátott a kv. szerv rendelkezésére.

42. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 8. napon lép hatályba.