GK BH 1996/266
GK BH 1996/266
1996.05.01.
Nincs lehetőség a bérleti szerződés bírósági úton való módosítására, ha a szerződés az ingatlannak a bérlő által történt megvásárlása folytán még a volt tulajdonos keresetlevelének benyújtása előtt megszűnt [Ptk. 241. §, 322. §].
A felperes 1993. január 22-én benyújtott keresetében az alperest az 1992. január 1-je és 1992. október 1-je közötti időre elmaradt bérleti díj címén 1 280 625 Ft és ennek évi 44%-os késedelmi kamata, valamint perköltség megfizetésére kérte kötelezni. (A felperes ezen felüli kereseti kérelmét a felülvizsgálati kérelme nem érintette.) A felperes követelését az alperessel a húsüzemre kötött bérleti és együttműködési szerződésére alapította. Állította, hogy az említett szerződés értelmében - az inflációs árindex figyelembevételével - az alperessel korábban kikötött évi 1 680 000 Ft-os bérleti díj felemelésére jogosulttá vált. Előadta, hogy a felemelt díj megfizetése elől az alperes elzárkózott. Közölte, hogy a bérlet tárgyát képező húsüzemet az alperes 1992. október 1-jei adásvételi szerződéssel megvásárolta.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint a perbeli szerződés alapján csak közös megegyezéssel kerülhetett volna sor a bérleti díj emelésére. Tagadta, hogy a felek szerződésbeli megállapodása az inflációs ráta "automatikus" áthárítására irányult volna. Álláspontja szerint a bérleti díj visszamenőleges elemelésére nincs mód, mivel a felek közötti bérleti szerződés még a kereset benyújtását megelőzően megszűnt.
Az elsőfokú bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőtől összehasonlító adatok alapján véleményt szerzett be a perbeli bérlemény bérleti díjának megállapításához. A szakértő a felek által megállapított eredeti havi 140 000 Ft díjjal szemben a felemelt bérleti díjat 1992. január 1-jétől 1992. október 1-jéig havi 146 000 Ft-ban javasolta megállapítani.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét, tehát a felemelt bérleti díjra vonatkozó igényét is, elutasította. A bíróság a felülvizsgálattal érintett kereset elutasítását azzal indokolta, hogy a felemelt bérleti díjat csak a felek közös megegyezése esetén lehetett volna igényelni. Mivel ez nem történt meg, arra a következtetésre jutott, hogy a Ptk. 241. §-ának alkalmazásával visszamenőleg nincs mód a bérleti díj felemelésére.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, annak részbeni megváltoztatásával az 1992. január 1-jétől 1992. október 1-jéig terjedő időre felemelt bérletidíj-különbözet címén 1 280 625 Ft és kamatai megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Kérelmét az időközbeni inflációra alapozta.
A perben fellépő megyei főügyészség az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését indítványozta.
A felperes csatlakozott az ügyészi indítványhoz.
Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az első fokú ítélet helybenhagyását kérte.
A másodfokú bíróság ítéletével az első fokú ítélet nem fellebbezett rendelkezéseit nem érintve, a fellebbezett rendelkezést megváltoztatta, és az alperest kötelezte 1992. január 1-jétől 1992. október 1-jéig terjedő időre 67 500 Ft felemelt bérleti díjkülönbözet megfizetésére, 1992. október 1-jétől járó mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresét kitevő késedelmi kamatokkal együtt. Az ezt meghaladó kereset elutasítását helybenhagyta. A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztató rendelkezését azzal indokolta, hogy a felperes 1992. március 19-i, a díj felemelésére vonatkozó felszólítása folytán már nem volt érvényes a szerződés 6. pontjában korábban kikötött bér. Nem találta helytállónak az elsőfokú bíróságnak a Ptk. 241. §-ára alapozott jogi álláspontját. Mindezekhez képest a beszerzett igazságügyi szakvélemény alapján 9 hónapra a korábbi 140 000 Ft és a szakértő által javasolt 146 000 Ft díj különbözetének megfizetésére az alperest marasztalhatónak találta.
A felperes a jogerős másodfokú ítélet ellen felülvizsgálati kérelemmel élt. Álláspontja szerint jogszabályt sértett a bíróság, amikor a felek között megkötött szerződést figyelmen kívül hagyva az alperest csupán az ítéletben meghatározott 67 500 Ft díjkülönbözet megfizetésében marasztalta. Állította, hogy a másodfokú bíróság a bérleti díj felemelésének jogalapját ítéletében megállapította, csupán az összegszerűség meghatározásakor sértett törvényt.
Az alperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmet nyújtott be, amelyben a másodfokú ítélet megváltoztatásával, az első fokú ítélet hatályban való tartását kérte. Álláspontja szerint a felülvizsgálattal támadott bírósági ítélet törvénysértő, mivel a szerződés módosítására eredetileg csak a felek közös kérelme alapján kerülhetett volna sor. Hangsúlyozta, hogy az adásvétellel a felek közötti bérleti szerződés 1992. október 1. napjával megszűnt, így a bérleti díj felemelésére a szerződés megszűnését követően már nem kerülhetett sor. Hivatkozott a Ptk. 4. §-a (1) és (4) bekezdésében foglaltaknak a felperes részéről történt megsértésére is.
A felülvizsgálati kérelem alaptalan, a csatlakozó felülvizsgálati kérelem megalapozott.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta: a támadott jogerős ítélet megfelel-e a jogszabályoknak, figyelembe véve, hogy a felek a tényállást nem vitatták.
A Ptk. 322. §-a szerint megszűnik a szerződés, ha ugyanaz a személy lesz a jogosult és a kötelezett. A szerződés megszűnése harmadik személy jogait és kötelezettségeit nem érinti. E rendelkezést és azt a tényt összevetve, hogy az alperes a bérlemény megvásárlásával bérlőből tulajdonossá lett, megállapítható, hogy a felek között korábban megkötött bérleti szerződés 1992. október 1-jével megszűnt. A Ptk. 319. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint a szerződés a jövőre vonatkozóan szűnik meg, tehát amennyiben pl. hátraléka lett volna az alperesnek, ezt köteles lett volna megtéríteni. A szerződés megszűnése azonban - miként ezt az elsőfokú bíróság ítéletében helyesen kifejtette - fogalmilag kizárta a Ptk. 241. §-ának alkalmazásával a szerződés visszamenőleges a módosítását. Ez a jogszabály helyes értelmezésével még az esetben sem lehetséges, ha a szerződés nem szűnt volna meg. Ilyen esetben csak a keresetlevél benyújtásától kezdve van lehetőség a szerződés módosítására.
A kifejtettek miatt jogszabályt sértett a másodfokú bíróság ítéletével, amikor az első fokú ítéletet megváltoztatva módosította a felek között már megszűnt szerződést és annak díját felemelte. A Legfelsőbb Bíróság a leírt indokokra tekintettel, a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján, a jogszabálysértő másodfokú határozatot hatályon kívül helyezte és az első fokú határozatot helybenhagyta. (Legf. Bír. Gfv. IV. 31.079/1994. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás