PK BH 1996/467
PK BH 1996/467
1996.09.01.
A közös tulajdon megszüntetése volt házastársak és közös gyermekeik bentlakása esetén (Ptk. 148. §, PK 10. sz.)
A peres felek 1976-ban megkötött házasságát a bíróság - egyező akaratnyilvánításuk alapján - az 1993. február 16-án kelt és jogerőre emelkedett ítéletével felbontotta. A házasságból 1977-ben és 1979-ben született gyermekek a felperes gondozásában maradtak, és a bíróság a felek egyenlő arányú közös tulajdonában álló háromszobás összkomfortos lakásának használatát a felek egyezségének jóváhagyásával megosztotta, ennek alapján az alperes egy szoba kizárólagos használatára vált jogosulttá.
A felperes keresetében a közös tulajdon megszüntetését árverési értékesítés útján kérte oly módon, hogy a gyermekek nála történt elhelyezésére tekintettel az árverés során befolyt vételárból őt a tulajdoni illetőségét meghaladóan 300 000 forinttal több illesse meg, és ennek a feltételnek a teljesülése esetére vállalta az ingatlanból való kiköltözést. Kötelmi igényként az alperes helyett általa megfizetett 10 688 forint rezsiköltség és hiteltörlesztés megtérítését követelte az alperestől. Az alperes a közös tulajdon megszüntetésével és annak árverési módjával egyetértett, a tulajdoni illetőségével egyezően azonban az árverési vételár egyenlő arányú felosztásához ragaszkodott.
Az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő az ingatlan beköltözhető értékét 1 450 000 forintban, lakott értékét 750 000 forintban, a gyermekek bentlakásának értékcsökkentő hatását 300 000 forintban jelölte meg. A kereset előterjesztésének időpontjában az ingatlant OTP- és munkáltatói hiteltartozás terhelte, amelynek biztosítására a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a lakásingatlan közös tulajdonának megszüntetését árverési értékesítés útján rendelte el, és az ingatlan legalacsonyabb kikiáltási árát 1 450 000 forintban állapította meg. Az árverési vételár felosztását akként rendelte el, hogy abból először a munkáltatói és OTP ingatlanvásárlási kölcsönt kell kifizetni, a fennmaradó vételárból a felperest 310 688 forint illeti meg, ezt meghaladóan a vételárból a felek fele-fele arányban részesülnek.
Indokolása szerint a felperes kérelme megalapozott abban a vonatkozásban, hogy a felperes elhelyezésében lévő két kiskorú gyermekre tekintettel 300 000 forint lakottsági értékcsökkenés kerüljön elszámolásra a felperes javára a Csjt. 77. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel, melynek mértéke szakértői véleményen alapul.
Az első fokú ítélet ellen az alperes fellebbezett, kérte a vételárból részére járó megváltási ár 150 000 forinttal való felemelését, és a gyermekek használatával járó lakottsági értékcsökkentő hatásának a megváltási ár elszámolásánál történő mellőzését.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta, és úgy rendelkezett, hogy az árverési vételárból elsősorban az ingatlant terhelő kölcsönöket kell levonni és a jogosultak részére átutalni, a vételár fennmaradó rész 1/2-1/2 arányban osztandó meg a felek között azzal, hogy az alperes járandóságából 10 688 forintot a felperes részére kell levonni és kifizetni.
Döntését azzal indokolta, hogy "az ingatlan beköltözhető állapotban történő elidegenítése és a tulajdonostársak távozására való kötelezettségvállalása mellett az ingatlan beköltözhető állapotban irányadó becsült forgalmi értékén nyílik lehetőség az árverésre, a bentlakás értékcsökkentő hatása - mely bármelyik fél javára elszámolható lenne - nem jelentkezik. A bentlakás okozta értékcsökkenés elszámolására akkor kerülhet sor, ha az ingatlan részben vagy egészben lakottan kerül megváltásra, illetőleg árverésre. A kiköltözés kötelezettségét elhelyezés biztosítása nélkül a felek kölcsönösen vállalták, ezért a vételárból tulajdoni hányaduknak megfelelő részesedésre jogosultak. Jelen esetben részesedésük összegszerűségét nem befolyásolhatja az a körülmény, hogy a bontóperi eljárásban létrejött egyezség alapján a felek kiskorú gyermekeiknek a felperesnél történő elhelyezéséről állapodtak meg."
A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az első fokú ítélet helybenhagyását kérte. Arra hivatkozott, hogy a Csjt. 77. §-ának (1) bekezdése értelmében a szülők saját háztartásukban kötelesek gondoskodni a kiskorú gyermekeik állandó lakásáról, ezért az elsőfokú bíróság jogi álláspontja volt helyes, amikor a nála elhelyezett gyermekekre tekintettel a vételárból általa igényelt többletet részére megítélte, mert ha a gyermekek a lakásban maradnának, lakottság címén is ilyen összeget lehetne figyelembe venni.
Az alperes a felülvizsgálati kérelemre nem tett észrevételt.
A jogerős ítélet jogszabálysértő.
A bíróság az eljárás során - a felek nyilatkozata alapján - a közös tulajdonnak csupán az árverési értékesítéssel történő megszüntetési módját vizsgálta. A Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése szerinti megszüntetési módozattal kapcsolatban a PK 10. sz. állásfoglalásának II. pontja értelmében "ha az ingatlanra fennálló közös tulajdont árverés útján kell megszüntetni, és a bentlakó tulajdonostárs nem vállalja azt, hogy az árverés után az ingatlanból kiköltözik, a bíróságnak meg kell állapítani, hogy a bennlakó tulajdonostárs - igényeinek méltányos figyelembevételével - mekkora lakásra, illetőleg a lakásnak melyik részére tarthatna igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt az mértékét meghaladja, a bíróság ítéletében azt is megállapítja, hogy az árverési értékesítés után a bennlakó tulajdonostárs mely lakrészeket lesz köteles kiüríteni és a vevő rendelkezésére bocsátani. Ilyen esetben a legkisebb árverési vételárnak és a vételár felosztási arányának meghatározása a bennlakás értékcsökkentő hatásának figyelembevételével történik.
Ha a közös tulajdonban álló ingatlanban lakó tulajdonostárs nem vállal kötelezettséget arra, hogy a közösségnek árverés útján való megszüntetése esetére az ingatlanból kiköltözik, kérelemre a bíróságnak azt is ki kell mondania a közös tulajdont megszüntető ítéletében, hogy az árverési értékesítést elsősorban olyan feltétellel kell megkísérelni, hogy ha az árverési vevő a bennlakó tulajdonostárs részére megfelelő cserelakást ajánl fenn, a bennlakó tulajdonostárs köteles az eladott ingatlanból kiköltözni."
A másodfokú bíróság az ingatlan beköltözhető árverési értékesítéséről tévesen rendelkezett azzal az indokkal, hogy a kiköltözést mindkét fél vállalta. A felperes az eljárás során következetesen úgy nyilatkozott, hogy az árverési vételárból a tulajdoni illetősége alapján neki járó összegnél - a nála elhelyezett gyermekekre tekintettel - 300 000 forinttal többre tart igényt, mert lakáshelyzetét csak így tudja megoldani. Ebből következik, hogy a befolyt vételár rá eső összegének kifizetése fejében a felperes a lakás elhagyására nem vállalt kötelezettséget.
A felperes az ingatlan árverési értékesítése esetén a tulajdoni illetőségének teljes, beköltözhető érékénél nagyobb összegre jogszerű igényt nem tarthat, a gyermekek bentlakása ugyanis csak a közös lakás használata körében, illetve a közös tulajdon megváltással történő megszüntetése esetén [Ptk. 148. § (2) bek.] vehető a gyermekeket a háztartásában eltartó tulajdonostárs javára figyelembe. A közös tulajdon megszüntetési módozatait illetően egyébként a bíróság nincs kötve a kereseti kérelemhez vagy ellenkérelemhez, a Ptk. 148. §-ának (4) bekezdése értelmében pedig csak azt a megszüntetési módot nem alkalmazhatja, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
A felek teljesítőképességük hiányában a másik fél illetőségének magához váltására nem kötelezhetők, ezért a bíróság akkor járt volna el megfelelően, ha a feleket arra vonatkozó nyilatkozattételre hívja fel, hogy a felperes bentlakása mellett kérik-e az árverés elrendelését, erre az esetre pedig a felperes lakáshasználatának terjedelmét, illetve az általa igényelhető cserelakással kapcsolatos követelményeket kellett volna meghatároznia, és ennek alapján kellett volna dönteni az árverési vételár megfelelő felosztásáról.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletnek a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó rendelkezéseit a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és ebben a körben a másodfokú bíróságot új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára kötelezte. (Legf. Bír. Pfv. II. 21.473/1995. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás