KK BH 1996/661
KK BH 1996/661
1996.12.01.
Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot közölni kell: nem tekinthető közlésnek, ha a nem szabályosan címzett postai küldemény "nem kereste" jelzéssel visszaérkezik [Ptk. 145. § (2) bek., 214. § (1) bek. 373. § (1) és (5) bek.; 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 83. §].
Az 1992. november 1-jén kelt adásvételi szerződéssel S. T. 1 900 000 Ft vételárért az alperesi beavatkozó vevőknek eladta a 3466. hrsz. alatt felvett belterületi ingatlan tulajdonjogát képező 1/2 illetőségét. Tartalmazza a szerződés azt is, hogy az ingatlannak a felperes társtulajdonosa, őt elővásárlási jog illeti meg, melynek gyakorlása esetén a jogügylet hatálytalan.
A beavatkozók a körzeti földhivatalnál 1993. február 1. napján kérelmet terjesztettek elő tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt. Kérelmükhöz mellékelték az adásvételi szerződést, valamint a felperes részére a Rákóczi u. 30. szám alatti címre küldött, vételi ajánlatot tartalmazó levelet és az ajánlott küldemény feladóvevényét. A körzeti földhivatal 1993. február 24-én elrendelte a perbeli ingatlanra az alperesi beavatkozók, mint vevők tulajdonjogának bejegyzését vétel jogcímén, e határozatot a felperes részére nem küldte meg.
A felperes az első fokú közigazgatási határozat ellen fellebbezést terjesztett elő, annak megváltoztatását kérve és hivatkozva arra, hogy a vételi ajánlatot vele nem közölték, elővásárlási jogát így nem tudta gyakorolni.
Az alperes által lefolytatott másodfokú eljárásban csatolt postai tudakozvány tartalma szerint a felperes részére 1992. augusztus 27-én postára adott ajánlott tértivényes küldemény 1992. szeptember 16-án "vissza a feladónak, nem kereste" jelzéssel a feladóhoz került visszaküldésre, aki azt 1992. szeptember 17-én átvette. A felperes csatolta az 1992. december 15-én az eladónak küldött - vételi ajánlatott tartalmazó - küldeményét.
Az alperes 1993. november 4-én kelt határozatával a felperes fellebbezését elutasítva, az első fokú határozatot helybenhagyta, mert úgy találta, hogy a beavatkozók a vételi ajánlat felperessel való közlését megfelelően igazolták, így a bejegyzési kérelem teljesítésének jogszabályi feltételei fennálltak.
A felperes keresetében az alperes határozatának felülvizsgálat keretében történő hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárásra való kötelezését kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét - annak helyes indokaira utalással - helybenhagyta, külön rámutatva, hogy a rendelkezésre álló iratok - így a levélboríték, a tértivevény és a tudakozvány - tartalma alapján megállapítható, hogy a felperes részére az ajánlattétel megtörtént az 1992. november 1. napi keltezésű adásvételi szerződés megkötése előtt, mivel a "nem kereste" jelzéssel visszaérkezett postai küldemény elfogadott közlésnek minősül.
A másodfokú jogerős ítélet felülvizsgálata iránt benyújtott kérelmében a felperes az ítélet megváltoztatását, mindkétfokú közigazgatási határozat hatályon kívül helyezését és az első fokú közigazgatási szerv új eljárásra való kötelezését kérte.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
A felülvizsgálati kérelem elbírálásakor a Legfelsőbb Bíróság az alábbiakra volt figyelemmel.
A Ptk.-nak a közös tulajdonról rendelkező 145. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg elő-haszonbérleti jog illeti meg. A Ptk. 373. §-a (1) és (5) bekezdése alapján az elővásárlásra jogosulttal a kapott - eladásra vonatkozó - ajánlatot a szerződés megkötése előtt közölni kell. Ezzel összhangban rendelkezik az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtásának tárgyában kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 83. §-ának (1) bekezdése akként: ha az ingatlan-nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlásra jogosult javára kérik - a (2) és (3) bekezdésben foglaltak kivételével -, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlási jogával nem kíván élni. Az alperesi beavatkozók, mint vevők tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelemhez tehát csatolni kellett volna a felperes, mint jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatát arról, hogy elővásárolási jogával nem kíván élni.
A Vhr. 83. §-ának (2) bekezdése szerint, ha a jogosult nem nyilatkozott, a kérelmező köteles igazolni, hogy a jogosultat nyilatkozattételre írásban felszólította, és a kapott vételi ajánlatot vele közölte. Ezen jogszabályi rendelkezés szerint tehát a kérelmezőnek azt kellett igazolnia, hogy a vételi ajánlatot a felperessel közölte, és egyben nyilatkozattételre is felszólította. A vételi ajánlat közlését illetően nem hagyható figyelmen kívül a Ptk. 214. §-a (1) bekezdésének rendelkezése, amely szerint az írásban közölt nyilatkozat hatályosságához az szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék.
A Vhr. 83. §-ának (3) bekezdése csak az esetben teszi lehetővé, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának beszerzése nélkül a kérelemnek helyt adó határozat hozatalára kerüljön sor, ha a szerződő felek együttesen nyilatkoznak, előadva, hogy a jogosult tartózkodási helye, vagy más körülményei miatt rendkívül nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna nyilatkozatának beszerzése és egyben a rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsíthető tényeket is előadják.
A rendelkezésre álló tényállás szerint a felperes részére küldött - a vételi ajánlatot magában foglaló - postai küldeményen irányítószám és kerület nem került feltüntetésre, ugyanakkor több kerületben is van Rákóczi út (utca), ezért - a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint - a postai tudakozvány tartalmának ellenére nem állapítható meg teljes bizonyossággal, hogy annak kézbesítését a felperes részére kísérelték meg, illetőleg hogy a kézbesítésről értesítést a felperesnek hagytak hátra.
A perbeli postai küldemény szabályszerű kézbesítésének elbírálásánál az 1/1966. (V. 15.) KPM rendelettel kiadott postaszabályzat rendelkezései az irányadóak, és nem alkalmazhatók a hivatalos iratok kézbesítéséről szóló 43/1952. (VIII. 20.) MT rendelet előírásai. A szabályzat 15. §-ának (6) bekezdése egyértelműen úgy rendelkezik, hogy a rendeltetési hely nevét hivatalos elnevezésének megfelelően kell írni, és amennyiben a posta a helyiségek megjelölésére kódjelzést (betű- vagy számcsoportot) rendszeresített, a rendeltetési hely megjelölésénél, annak feltüntetése kötelező. Ezen túlmenően a címben minden olyan közelebbi meghatározást fel kell tüntetni, amely a rendeltetési helynek, valamint a kézbesítés helyének pontos megállapítását lehetővé teszi (kerület neve vagy száma).
Az adott esetben a felperes tartózkodási helye vagy más körülményei miatt tőle a nyilatkozat beszerzése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel nem járt. Alátámasztja ezt az a tény, hogy 1992. augusztus 27-én történt részére a postai küldemény feladása, ugyanakkor ezt követően csak két hónap múlva, 1992. november 1-jén került sor a szerződés elkészítésére, a bejegyzés iránti kérelem benyújtása pedig 1993. február 1. napján történt meg.
A rendelkezésre álló adatok alapján tehát az első fokon eljárt földhivatal helytelenül jutott arra a következtetésre, hogy a felperessel a vételi ajánlat közölve lett. A felperesi nyilatkozat hiányában pedig meg kellett volna követelnie a szerződő felektől eredő olyan együttes nyilatkozat benyújtását, melyben azok a - rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsíthető - tények megjelölésre kerülnek, amelyek a nyilatkozat beszerzését mellőzhetővé teszik.
Mivel az alperesi beavatkozók, mint kérelmezők nem igazolták, hogy a vételi ajánlatot a felperessel, mint elővásárlási jogosulttal az előírt módon közölték, így a felperes elővásárlási joga akadálya annak, hogy a tulajdonjog a beavatkozók részére bejegyezhető legyen, a bejegyzésnek a jogszabályban meghatározott feltétele nincs meg. Az alperes a másodfokú eljárásban beszerzett tudakozvány tartalmát tévesen értékelve hozta meg határozatát, amikor a felperes fellebbezését elutasítva az első fokon eljárt földhivatal határozatát helybenhagyta.
A Legfelsőbb Bíróság a jogszabályok téves értelmezése folytán hozott bírósági ítéleteket jogszabálysértőnek találta, ezért a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a felülvizsgálati kérelemmel támadott másodfokú határozatot hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és az alperes határozatának hatályon kívül helyezése mellett az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. (Legf. Bír. Kfv. II. 27.534/1995. Sz).
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás