GK BH 1997/241
GK BH 1997/241
1997.05.01.
Ha az ingatlanközvetítő egy zártkörű pályázaton meghirdetett ingatlan eladójának megbízottjaként eljárva – egy másik szerződés alapján, amelyről azonban az eladót nem tájékoztatta –, azt a "vevőt" közvetíti ki, akitől e tevékenysége miatt, ugyancsak közvetítői díjat vett fel vagy kötött ki szerződésben, ez utóbbi szerződés – mint a jó erkölcsbe ütköző semmis [Ptk. 200. § (2) bek., 201. § (1) bek., 221. § (3) bek., 227. § (2) bek., 237. § 474. § (2) bek.; 1990. évi VIII. tv.*; 13/1988. (XII. 27.) ÉVM r. 1. § a) pont].
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét - amelyben ingatlanközvetítői díj címén 9 375 000 Ft és ennek évi 44% kamata megfizetésére kérte az alperest kötelezni - elutasította, és a felperest 20 000 Ft perköltség megfizetésére kötelezte. Az ítélet indokolása szerint a B. Vállalat 1990 végén elhatározta, hogy átalakul gazdasági társasággá. Ezzel összefüggésben úgy döntött, hogy eladja a Budapesten a VI. kerület, A. út 9. szám alatt lévő irodaházát. Erről a szándékáról több cég, közöttük a felperes is értesült, és még a tender kiírása előtt ajánlatot tett az eladónak az ingatlan közvetítésére, aki átadta részére a tendercsomagot. A felperes időközben tudomást szerzett arról, hogy az alperes ingatlant keres megvételre, ezért felkereste az alperest, akitől 1991. június 19-én írásban megbízást kapott arra, hogy az A. út 9. szám alatt lévő ingatlan "ügyében eljárjon". Az ingatlanközvetítés díját a vételár 1%-ában határozták meg. Ezt követően a felperes - 1991. július 23-án - a B. Vállalat eladóval ingatlanközvetítésre szóló megbízási szerződést kötött 1% közvetítői díj ellenében, amelyben vállalta, hogy a szóban levő irodaházra vevőt "kutat" fel, és közreműködik az adásvételi szerződés megkötésében. A B. Vállalattól több cég - köztük a felperes - és több magánszemély felhívást kapott vételi ajánlat tételére. A B. Vállalat 1991. augusztus 29-én több ajánlatot - köztük az alperesét is - továbbította az ÁVÜ-höz, amely az alperest jelölte ki vevőként. Az adásvételi szerződést a B. Vállalat és az alperes hollandiai anyavállalata 1991. december 4-én megkötötte. A felperes az eladótól megkapta a kikötött díjat, az alperes azonban annak megfizetésétől elzárkózott. Az elsőfokú bíróság a fenti tényállás alapján arra a jogi következtetésre jutott, hogy a felperes az alperestől nem igényelheti jogszerűen az ingatlanközvetítői díjat. A felek között létrejött szerződést értelmezve úgy ítélte meg, hogy a megbízás, egy konkrét ingatlannal kapcsolatos tevékenységre vonatkozott, így - figyelemmel a módosított 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet 1. §-ának a) pontjára - felek szerződése nem minősül ingatlanközvetítésnek, mert nélkülözi a megbízás feltételeinek megfelelő ingatlan felkutatását. Megállapította, hogy a felek közötti szerződés megbízásnak minősül, amely az 1990. évi VIII. törvény 7. §-ának (3) bekezdésébe ütközik, ezért semmis. Zártkörű (meghívásos) pályázat esetén ugyanis az érdekelteket kell felhívni a pályázat benyújtására, ezért az ingatlanközvetítő cégnek küldött felhívás nem jogszerű. Az alperes egy zártkörű pályázaton meghirdetett ingatlanra nem adhatott megbízást a felperesnek, mert ilyen esetben ingatlanközvetítésről az érdekelt vevők viszonylatában nem lehet beszélni. Az alperes nyilatkozata képviseleti meghatalmazásnak sem tekinthető, mert annak lényeges feltételei hiányoznak, és a felperes a Ptk. 221. §-ának (3) bekezdése szerinti engedéllyel nem rendelkezett.
A felperes fellebbezése folytán a Legfelsőbb Bíróság, mint másodfokú bíróság ítéletével, amelyet 10. sorszámú végzésével kijavított, az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 9 375 000 Ft-ot, ennek évi 44% kamatát és 1 100 000 Ft első és másodfokú perköltséget. Kötelezte továbbá a felperest arra, hogy 562 500 Ft másodfokú eljárási illetéket rójon le. Ítéletének indokolásában az első fokú ítéleti tényállástól részben eltérve a másodfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes a tender meghirdetése után tett ajánlatott a B. Vállalatnak az irodaház eladásának közvetítésére, és az alperestől kapott megbízás birtokában kötött 1991. július 23-án megbízási szerződést a B. Vállalattal az ingatlan értékesítésére. A másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint a vonatkozó jogszabály nem teszi a szerződés kötelező tartalmává a közvetítendő ingatlan felkutatását, ezért a szerződés egy már ismert ingatlan tekintetében is érvényesen létrejöhet. Nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét az sem, hogy a felperes ugyanerre az ingatlanra az eladótól is kapott ingatlanközvetítői megbízást. Ezáltal a felperes szolgáltatása nem vált lehetetlenné, a szerződés nem sérti a jó erkölcsöt, és nincs érdekellentét az eladó és a vevő között, mivel az adásvételi szerződés megkötése mindkettőjük érdeke. A felek szerződése nem ütközik az 1990. évi VIII. törvény 7. §-ának (3) bekezdésébe sem, mert az alperes maga sem állította, hogy a törvénynek az állami vagyon elidegenítését korlátozó rendelkezéseit nem tartották be, és a jogszabály nem tiltja az értékesítés során az ingatlanközvetítői tevékenység igénybevételét. Az érvényes szerződést a felperes teljesítette, ezért a kikötött közvetítői díj megilleti.
A jogerős ítélet ellen az alperes törvénysértésre hivatkozva felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság által megállapított tényállás iratellenes annyiban, hogy a bizonyítékok alapján az ítéleti tényállástól eltérően tényként állapítható meg, hogy a felperes már 1991 tavaszán - a vételi megbízást megelőzően - megkapta a B. Vállalattól az eladói megbízást. Erről az alperest nem tájékoztatta. Az alperes számára tudott volt, hogy a perbeli ingatlan eladó, és a felperes is tudta, hogy az alperesnek erre az ingatlanra van szüksége, így semmilyen tevékenységet nem kellett végeznie az ingatlan felkutatása érdekében. A felperes a szerződés kidolgozásában és megkötésében sem működött közre, így a szerződés alapján semmilyen tényleges tevékenységet nem látott el. A másodfokú bíróság nem is állapított meg tényszerűen olyan felperesi szolgáltatást, amelynek alapján a felperes ellenszolgáltatásra tarthatna igényt. Ilyen körülmények között az alperes marasztalása sérti a Ptk. 201. §-ának (1) bekezdését. A másodfokú bíróság megsértette a Pp. 221. §-át, amikor nem indokolta meg, hogy miért lehetséges egy egyszeri tevékenységet kétszeresen értékelni. Az alperes álláspontja szerint a felperes tevékenysége - ha volt ilyen - csak az eladói megbízáshoz fűződhetett, hiszen ennek alapján az volt a dolga, hogy eladja az ingatlant. Így ezen kívül nem lehetett olyan sajátos tevékenysége, amelyet az alperes részére és érdekében végezhetett volna. A jogerős ítélet a Ptk. 227. §-a (2) bekezdésének figyelmen kívül hagyása miatt is törvénysértő. Az alperes álláspontja szerint a jogerős ítélet ellentétes a Ptk. 474. §-ának (2) bekezdésében foglaltakkal, valamint a 200. §-ának (2) bekezdésével is. Egy szerződés ellentétes pozícióban részt vevő alanyai közötti érdekazonosságról, közös érdekről nem lehet beszélni. A megbízotti tevékenység a megbízó érdekében végzett tevékenység. A közvetítő a megbízó javára keres ingatlant, és az ő érdekében folytat tárgyalásokat, az ő érdekeit tükröző szerződés létrehozására törekszik. A felperes azt követően szerződött az alperessel, hogy már több hónapja dolgozott az eladónak, az ilyen szerződés amorális, ezért a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis. Semmis a szerződés az 1990. évi VIII. törvény 7. §-a alapján is. A pályázati értékesítési rendszer jellegzetességei önmagában kizárják a közvetítői tevékenységet, hiszen az ingatlan adatait a pályázat tartalmazza, a felek a pályázat útján kerülnek egymással kapcsolatba, és a feltételek adottak. Sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság az általa felhozott két érvénytelenségi okról - a megtévesztés és a feltűnő értékaránytalanság - "megfeledkezett" és nem tett eleget indokolási kötelezettségének. Végezetül utalt arra, hogy az irreálisan magas perköltség megítélését semmi sem támasztja alá.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Alappal hivatkozott az alperes arra, hogy a másodfokú bíróság által megállapított tényállásból hiányoznak olyan releváns tényállási elemek, amelyeknek az ítéleti döntés szempontjából jelentőségük van. K. L. és P. T. tanúvallomásából az állapítható meg, hogy a felperes, mint ingatlanközvetítő cég tett 1991. év elején - a feltételek egyidejű közlésével - szerződési ajánlatot a B. Vállalat eladónak a perbeli ingatlan közvetítésére. Az eladótól a tendert és a műszaki dokumentációt a vállalt közvetítésére tekintettel kapta meg ingyenesen, majd erre tekintettel kapott - július 16-án - vételi ajánlattételre szóló felhívást is. A szerződést a már közölt feltételekkel akkor foglalták írásba, amikor a felperes vevőt talált az ingatlanra. A felperes azonban nem közölte az eladóval, hogy a vevő őt jutalék ellenében már megbízta azzal, hogy az adott ingatlan megvétele céljából az ő érdekében eljárjon. Márpedig az ingatlanközvetítési tevékenység olyan bizalmi jellegű tevékenység, amely feltételezi - ez következik egyébként a Magyar Ingatlanforgalmazók Kamarája által kiadott Etikai Szabályzatból (erről a későbbiekben még lesz szó) -, hogy a közvetítő mind az eladót, mind a vevőt tájékoztatja előzetesen arról: a másik féltől is kap közvetítői jutalékot. Mindebből megállapítható, hogy a felperes az ingatlan eladását közvetítette, amikor az alperesnél megjelent, a pályázati feltételeket, az ingatlan jellemzőit tartalmazó anyagot magától az eladótól kapta meg. Ezt a konkrét ingatlant ajánlotta fel az alperesnek. Minthogy az alperes az ingatlant meg kívánta vásárolni, ezzel a felperes meg is találta azt a potenciális vevőt, akinek a felkutatásával - pár nappal később - az eladó írásban is megbízta. Ennek ellenére olyan tartalmú ajánlatot fogadott el az alperestől, amelyben az alperes 1% jutalékot ígért annak érdekében, hogy a vételre felajánlott ingatlan "ügyében eljárjon". K. L. tanúvallomásából kitűnően kizárólag az alperest közvetítették ki a meghívásos pályázat útján az eladóhoz. Az alperes előtt - amikor a megbízást adta - ismert volt az eladásra szánt ingatlan, tudott volt az eladó személye, ezért a jutalékot nem a számára szükséges ingatlan felkutatása végett ígérte, hanem nyilvánvalóan azért, hogy a felperes az ő ajánlatát közvetítse az eladónak. Ugyanakkor az eladó megbízása és a zártkörű (meghívásos) pályázat folytán csak a felperes volt abban a helyzetben, hogy az alperes ajánlatát "közvetítse" az eladóhoz, tekintettel arra, hogy ő kapott felhívást az ajánlattételre. Ezáltal a pályázat keretében folyó ingatlanközvetítői tevékenység a szokásos közvetítői tevékenységhez képest sajátos vonásokat mutatott. Az ingatlanközvetítés komplex tevékenység, amelybe beletartozik az ingatlanok megbízás alapján történő felkutatása, a kapott szerződési ajánlatok közvetítése, a szerződő felek összehozása. E tevékenység során a közvetítő mind az eladó, mind a vevő érdekében tevékenykedik, részükre azonos tartalmú szolgáltatást teljesít, hiszen mindkét félnek közvetít, ezért az üzleti tisztesség íratlan normái szerint a közvetítésért díjat csak egyszer igényelhet, amelyet a felek - eltérő megállapodás hiányában - a kereskedelmi szokás szerint egyenlő arányban viselnek. Ilyen értelmű javaslatot tett a Budapesti Ügyvédi Kamara az ügyvédi ingatlan-közvetítési tevékenység szabályozása tárgyában, amely megfelel a régi - kereskedelmi törvény alapján kialakult - gyakorlatnak. A Magyar Ingatlanforgalmazók Kamarája által megfogalmazott Etikai Szabályzat is azt írja elő, hogy a kamara tagja több ügyféltől ellenszolgáltatást csak akkor fogadhat el, ha erről az ügyben érintett valamennyi résztvevőt az ügylet lebonyolítása előtt tájékoztatja.
Az ügy megítélése szempontjából a fentieken kívül döntő jelentősége van annak is, hogy az ingatlanközvetítésre pályázati eljárás keretében került sor.
A jelen perben még irányadó 1990. évi VIII. törvényt* az Országgyűlés az állami vagyon és a társadalmi érdekek fokozott védelme, a verseny erősítése érdekében alkotta meg. A kötelezően előírt pályázat célja, hogy az állami vagyon a legkedvezőbb feltételek mellett kerüljön értékesítésre. A vagyon kezelője azért bíz meg ingatlanközvetítőt, hogy minél több információja legyen olyan érdekeltekről, akik potenciális vevők lehetnek. A felperes azzal, hogy a zártkörű pályázatra meghívást kapott, privilegizált helyzetbe került, mert az általa ismert, a vele szerződött vevő csak az ő közvetítésével tudott "pályázni". Olyan körülmények között, amikor a pályáztató eladó megbízottja közli a vevővel az értékesítési feltételeket, és ezt követően díj ellenében vállalja, hogy őt közvetíti ki az eladónak, ezzel egyrészt a potenciális vevőkört erre az egy vevőre redukálja, mert nyilvánvalóan azt közvetíti, akitől díjazásra számíthat; másrészt kihasználja a már említett helyzeti előnyét is. Nyilvánvaló tehát, hogy azok az ügyletek, amelyekben a pályáztató eladó költségére és megbízásából eljáró közvetítőnek a vevő - az eladó előzetes tudta nélkül - a közvetítésért díjat ígér, illetve azt a közvetítő kiköti, nem egyeztethetők össze az üzleti tisztesség követelményével, ellentétesek a törvény által kötelezően előírt pályázat rendeltetésével, nyilvánvalóan sértik a jó erkölcsöt. A perbeli szerződés tehát a Ptk. 200. § -ának (2) bekezdésébe ütközik, ezért érvénytelen, ebből jogot a közvetítő nem származtathat. A felperes a perbeli ingatlan közvetítése során végzett tevékenységéért az eladótól már megkapta a díját, ezért a Ptk. 237. §-át az adott esetben nem kellett alkalmazni.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság, mint felülvizsgálati bíróság arra a megállapításra jutott, hogy a másodfokú bíróság törvénysértéssel állapította meg a felek között létrejött szerződés érvényes voltát, ezért a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az alperes által hivatkozott egyéb semmisségi és megtámadási okok vizsgálata - a fenti döntés következtében - szükségtelenné vált, azokkal a felülvizsgálati bíróság nem foglalkozott. (Legf. Bír. Gfv. X. 32 209/1995. sz.)
*Az 1990. évi VIII. törvényt az 1992. évi LV. törvény 13. §-ának (4) bekezdése hatályon kívül helyezte, az új törvény hatálybalépésekor folyamatban levő eljárásokat azonban a korábban hatályos szabályok alapján lehetett elbírálni.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás