PK BH 1997/335
PK BH 1997/335
1997.07.01.
A lakásbérleti jogviszonyról történő "lemondás" nem jelenti a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetését [1993. évi LXXVIII. tv. (Lt.) 1. § (3) bek., 23. §, 92. § (1) bek., 94. § (1) bek.; 1/1971. (II. 8.) Korm. r. 86. § (3) bek.; 1957. évi IV. tv. (Áe.) 13. § (1) bek., 17. § (1) bek.; Ptk. 205. § (1) bek., 319. § (1) bek.].
A felperes 1987-ben lett egy háromszobás, komfortos tanácsi bérlakás bérlője. 1993 őszén megjelent a lakás kezelőjénél és az alperes jogelődje (a továbbiakban: alperes) szakigazgatási szervénél, és közölte azt a tervét, hogy térítés ellenében a bérleti jogviszonyáról le fog mondani. Mindkét szervtől azt a tájékoztatást kapta, hogy ebben az esetben a lakás használatbavételi díjának hatszorosára, 360 000 forintra tarthat igényt. 1994. március 28-án töltötte ki a "Lemondás tanácsi bérlakásról a lakásügyi hatóság javára" megjelölésű nyomtatványt, és azt másnap az alperes ügyfélszolgálatánál leadta. Az alperes szakhatósága 1994. július 28-án egy írásbeli nyilatkozatot juttatott el a felperesnek, amely szerint a lakásbérleti jogviszonyára vonatkozó felmondását elfogadja, és részére 16 000 forint lakáshasználati értéket állapít meg. E jognyilatkozatában a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) 71. §-ának (1) bekezdésében foglaltakra hivatkozott. Arra is felhívta a felperes figyelmét, hogy a pénzbeli térítéssel összefüggésben bírósághoz fordulhat.
A felperes keresetében 360 000 forint megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Hivatkozása szerint az alperes elfogadta azt a nyilatkozatát, amelyben a bérlakásról a javára lemondott, ennélfogva köteles a vele korábban közölt mértékű használatbavételi díjat megtéríteni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint 1994. január 1-je után csak a Lt. 23. §-a szerint lehet a lakásbérleti szerződést megszüntetni, ezért a felperesnek az 1994. március 28-án benyújtott beadványát felmondásnak kellett tekintenie. Ebben az esetben viszont csak 16 000 forintot állapíthatott meg a felperes részére. Hajlandónak mutatkozott arra is, hogy a felperes lakásbérleti jogviszonyát helyreállítsa.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a 16 000 forint beszámításával az alperest 344 000 forint megfizetésére kötelezte. Ítéletének indokolása szerint az alperes elfogadta a felperes ajánlatát, és a felek a lakásbérleti szerződést a Lt. 23. §-ának (3) bekezdése alapján úgy szüntették meg közös megegyezéssel, hogy az alperes a felperesnek pénzbeli térítést fizet.
Az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésében az alperes az ítélet megváltoztatásával a felperes keresetének elutasítását kérte.
A másodfokú bíróság alaposnak tartotta a fellebbezést, és ítéletével a keresetet teljes egészében elutasította. Állásfoglalása szerint az elsőfokú bíróság a helyesen megállapított tényállásból helytelen jogi következtetést vont le. Tévesen állapította meg azt, hogy a felek a lakásbérleti szerződést közös megegyezéssel szüntették meg. A per adatai azt támasztják alá, hogy az alperes nem kívánta a szerződés megszüntetését, ugyanakkor a felperes a lakásbérleti szerződést nem is mondta fel, mert az alperes által még 1994 első felében is használt régi nyomtatványon tett nyilatkozata sem tartalmában, sem szóhasználatában nem tekinthető felmondásnak. Ez azt jelenti, hogy a perbeli lakásbérleti szerződés sem felmondással, sem közös megállapodással nem szűnt meg. A felperes egyoldalú nyilatkozatának joghatálya nincs, a térítési díj iránti igényét ez nem alapozza meg.
A felperes felülvizsgálati kérelme a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezésével az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult. A jogerős ítéletet azért tartotta megalapozatlannak és törvénysértőnek, mert a másodfokú bíróság az alperes sorozatos eljárási mulasztását az ő hátrányára vette figyelembe. Miután az alperes már 1993 őszén tudomásul vette, hogy a lakásbérleti jogviszonyáról térítés ellenében le fog mondani, az erre a célra rendszeresített nyomtatványát nyomban köteles lett volna a rendelkezésére bocsátani. Ekkor még hatályban volt a lakások elosztásáról és a lakásbérletről szóló 1/1971. (II. 8.) Korm. rendelet (R.), amelynek 86. §-a (3) bekezdése szerint az alperes köteles volt a javára szóló lemondást elfogadni és pénzbeli térítést fizetni. Ez véleménye szerint azt is jelenti, hogy jogszerű alperesi eljárás esetén a Lt. hatálybalépésekor, 1994. január 1-jén a lakásügyi hatósági eljárás már folyamatban volt, tehát a jogvita elbírálásánál a Lt. 94. §-ának (1) bekezdéséből következően még a R. előírásait kell figyelembe venni. Álláspontja szerint az alperes a 360 000 forintot kárként a Ptk. 6. §-a alapján is köteles megfizetni.
A felülvizsgálati kérelem nem megalapozott.
Nem tévedett a másodfokú bíróság, amikor megállapította, hogy a felperesnek az 1994. március 28-án kelt nyilatkozatára figyelemmel már az új lakástörvény rendelkezéseit kell alkalmazni [Lt. 92. § (1) bek.]. A felperes ugyanis kellő alap nélkül állítja, hogy az Lt. hatálybalépésekor, 1994. január 1-jén a lakásügyi hatósági eljárás már folyamatban volt [Lt. 94. § (1) bek.]. Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló, többször módosított 1957. évi IV. törvény (Áe.) 13. §-ának (1) bekezdése szerint az államigazgatási eljárás az ügyfél kérelmére, bejelentésére, nyilatkozatára vagy hivatalból indul meg. A törvény 17. §-ának (1) bekezdése értelmében a szóbeli kérelemről akkor kell jegyzőkönyvet vagy hangfelvételt készíteni, ha az ügyfél kéri, vagy az eljárás érdekében egyébként szükséges. A peradatok szerint a felperes 1993-ban tájékozódás céljából járt az alperesnél. Nem terjesztett elő az eljárás megindítására irányuló határozott kérelmet. Ezt az első- és a másodfokú eljárás során maga sem állította. Ennélfogva nem sértett jogszabályt az alperes alkalmazottja, amikor a felperes tájékoztatásával egyidejűleg nem adta át részére a lemondáshoz rendszeresített nyomtatványt, illetve nem foglalta jegyzőkönyvbe a nyilatkozatát.
A Lt. 1. §-ának (3) bekezdése szerint az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. A Ptk. 319. §-ának (1) bekezdése szerint a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntethetik vagy felbonthatják. Ennek megfelelően mondja ki a Lt. 23. §-a (1) bekezdésének a) pontjában azt, hogy a lakásbérleti szerződés megszűnik, ha a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik. A szerződésnek közös megegyezéssel való megszüntetése szerződéssel történik. Ez a jogügylet a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre [Ptk. 205. § (1) bek.]. Az adott esetben a peres felek ilyen kölcsönös és egybehangzó akaratot nem juttattak kifejezésre: a felperes a bérleti jognak ellenszolgáltatás fejében az alperes javára történő lemondásával, az alperes pedig a felperes felmondásával kívánta a bérleti szerződést megszüntetni. Az eltérő jogcímek és tartalmi feltételek miatt ezért a bérleti jogviszonynak közös megegyezéssel való megszüntetéséről nem lehet szó. Ehhez képest a másodfokú bíróság jogszerűen foglalt úgy állást, hogy az adott esetben a Lt. 23. §-ának (3) bekezdése nem alkalmazható. A felperes által hivatkozott jogcímen ezért az alperest nem lehetett marasztalni. Az is tény, hogy felperesi felmondás hiányában a bérleti jogviszony sem szűnt meg.
A Ptk. 6. §-ában foglaltakra - mint új jogcímre - a felperes csupán a felülvizsgálati kérelmében hivatkozott. Miután a Pp. 270. §-ának (1) bekezdéséből következően felülvizsgálattal, mint rendkívüli perorvoslattal csak a jogszabályba ütköző jogerős bírósági határozat támadható, az új s ezáltal el nem bírált jogcím érdemi vizsgálatára nincsen lehetőség.
A kifejtettekre figyelemmel - jogszabálysértés hiányában - a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. V. 20.453/1996. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás