GK BH 1997/37
GK BH 1997/37
1997.01.01.
Ha a jogosult által a szerződéskötéskor ismert hibák tekintetében a felek a szerződésben rendelkeztek, a szavatossági felelősségre a szerződés kikötése az irányadó [Ptk. 200. § (1) bek., 305. § (3) bek.].
A peres felek 1991. április 19-én előszerződést kötöttek, amely szerint a felperes meg kívánja vásárolni az alperes tulajdonát képező, Budapesten, a III. kerületben lévő, 2156 m2 területű belterületi ingatlant. Az előszerződés 2.3 pontja szerint "az eladó szavatolja, hogy az ingatlanon sem ő, sem jogelődje semmilyen olyan tevékenységet nem folytatott, amely talajszennyezést okozhatott volna, így szavatolja a talaj szennyezésmentességét. Arra az esetre, ha az ingatlannal kapcsolatban a vevőt hatósági határozat kötelezné a szennyezettség megszüntetésére, úgy az eladó kötelezettséget vállal arra, hogy a vevő helyett helytáll, illetve a vevő minden ebből eredő kárát megtéríti". Az előszerződés 3. pontja szerint az alábbi feltételek tisztázása után fogják megkötni a felek az adásvételi szerződést: megvizsgáltatják a talajszennyezettséget, ezt a vevő köteles elvégeztetni; ha ezen vizsgálat eredménye talajszennyezést állapítana meg, úgy a feleknek joguk van a végleges szerződéskötéstől elállni, és ez esetben a kifizetett előleget az eladó köteles visszafizetni.
1991. április 19-én a felek jegyzőkönyvben rögzítették, hogy a vevő az eddigi vizsgálatok során nagyméretű pakuratartályokra bukkant. A Környezetvédelmi Intézet 1991. április 22-én kelt szakértői véleménye szerint a talaj erősen szennyezettnek tekinthető, az ásványolaj-tartalom lényegesen meghaladja a megengedett határértéket. Ezen adatok ismeretében a felek mégis megkötötték 1991. május 16-án az adásvételi szerződést, amelynek 6. pontjában ugyanazt a szavatossági kikötést tették, mint amelyet az előszerződés 2.3 pontja tartalmaz. A felperes 1992. év végén, illetve 1993. év elején kezdett hozzá az irodaház tervezéséhez és építéséhez, ennek során újabb talajvizsgálatokat szerzett be. A szakvélemények alapján a talajt szennyezettnek találta, és elvégezte a talaj megtisztítását 1993. szeptembertől 1993. október végéig. Ehhez a tevékenységhez 1993. július 27-én beszerezte a Környezetvédelmi Felügyelőség, mint elsőfokú környezetvédelmi hatóság hozzájárulását. A szennyezett föld kiemelése, elszállítása, válogatása és ártalmatlanítása címén 15 676 019 Ft megfizetésére szólította fel az alperest. Az alperes elutasító választ küldött.
A felperes ezért kereseti kérelmet terjesztett elő 15 676 019 Ft tőke, ennek a kifizetésig járó törvényes mértékű kamata megfizetése iránt. Kereseti kérelmét a Ptk. 308. §-ának (2) bekezdésére, illetve 310. §-ára alapította, a fentiek megalapozatlanságának esetére pedig a Ptk. 345. §-ára hivatkozott.
Az alperes kérte a kereset elutasítását, vitatta a követelés jogalapját és összegszerűségét is. Arra hivatkozott, hogy nem történt hatósági kötelezés, csak egy szakhatósági állásfoglalás. Hatósági határozat kiadására nem is volt ok, mert a talaj szennyezettsége nem érte el a meg nem engedett mértéket. Mentesül a szavatossági felelősség alól a Ptk. 305. §-ában (3) bekezdése alapján, mert a felperes ismerte a talaj szennyezettségét a szerződés megkötésekor is.
A bíróság megkeresésére a Környezetvédelmi Felügyelőség írásban azt közölte, hogy a benyújtott szakértői vélemények vizsgálati eredményei alapján a talaj és felszín alatti vizek védelme céljából indokolt volt a talajszennyezettség megszüntetése. A talajcsere indokolt költségeinek tisztázására a bíróság szakértői bizonyítást rendelt el.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest arra, hogy 14 134 120 Ft kártérítést az 1993. augusztus 1-jétől a kifizetésig járó és a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeres összegének megfelelő késedelmi kamatával együtt fizesse meg 15 napon belül a felperesnek, ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában megállapította, igaz az a tény, hogy a felperest hatósági határozat nem kötelezte a talaj szennyezettségének megszüntetésére, ezt önként végezte el, de a hatósági határozat hiányának az alperes szerződésszegése szempontjából nincs jelentősége, és nincs jelentősége az alperes szerződésben is vállalt szavatossági és kártérítési felelőssége szempontjából sem. Az indokolt költségeket a bíróság a perben kirendelt szakértő kiegészített szakértői véleménye alapján határozta meg.
Az ítélet ellen az alperes nyújtott be fellebbezést. Ebben kérte az ítélet megváltoztatását és a felperes keresetének teljes elutasítását, másodlagosan az ítélet hatályon kívül helyezését. Többek között arra hivatkozott, hogy a felperes keresetének nincs jogalapja, mert nem volt hatósági kötelezés, csak egy szakhatósági állásfoglalás. Ennek bizonyítására becsatolta a Környezetvédelmi Felügyelőség részére küldött válasziratát. A felperes ezért megfosztotta az alperest attól, hogy az esetleges hatósági határozat ellen jogorvoslattal éljen.
A felperes az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A fellebbezés alapos.
A fellebbezési eljárás eredménye alapján az volt megállapítható, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást kellő mértékben tisztázta, de a peres felek szerződési kikötésének helytelen értelmezésével, a felek akaratának figyelmen kívül hagyásával hozta meg döntését.
A jogvita elbírálásánál abból az alapvető elvből kellett kiindulni, hogy a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg [Ptk. 200. § (1) bekezdés]. A szerződésben a peres felek a Polgári Törvénykönyvben biztosított jogoknál kevesebb jogot, illetve több jogot is kiköthetnek. Már az előszerződés megkötésének idején lényeges kérdésnek minősítették a felek a talaj szennyezettségének kérdését. Közös jegyzőkönyv rögzítette, hogy a vevő pakuratartályokra bukkant. Az adásvételi szerződés megkötése előtti szakértői vélemény azt is megállapította, hogy a talaj erősen szennyezettnek tekinthető. A felperes irodaház építése céljából vette az ingatlant, és az ismert hibákra tekintettel állapították meg a 128 750 000 Ft-os vételárat. A szerződés 6. pontjában lényeges elemként szerepel az a kikötés, hogy az alperes csak hatósági határozat alapján köteles a vevőnek a talajszennyezettség megszüntetésével felmerülő költségeit és kárát megtéríteni.
A felek előtt sem vitatottan a felperest hatósági határozat nem kötelezte a szennyezettség megszüntetésére. Helytállóan hivatkozott fellebbezésében az alperes arra, hogy a Környezetvédelmi Felügyelőség szakhatósági állásfoglalást adott ki, melyben hozzájárult a benyújtott tervdokumentációnak megfelelően kb. 300 köbméter pakurával szennyezett talaj kitermeléséhez és a telephelyről történő elszállításához. A felperes az eljárás során nem tudta bizonyítani, hogy a szerződésben foglalt kikötés megvalósult, és hatósági határozat kötelezte őt a talajszennyezettség megszüntetésére. Miután a felek a szerződésben egyértelműen meghatározták: mikor tarthat igényt a felperes a szennyezettség megszüntetésével felmerülő költségei megtérítésére, ezért jogalap hiányában a Ptk. 305. §-ának (3) bekezdése szerint a felperes keresetét el kellett utasítani. (Legf. Bír. Gf. V. 31.156/1994. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás