PK BH 1997/436
PK BH 1997/436
1997.09.01.
I. A jogcím téves megjelölése (gondozás helyett tartás) a tulajdonátruházásra irányuló szerződést nem teszi érvénytelenné [Ptk. 117. § (3) bek.; Ptk. 198. § (1) bek.].
II. Az ingatlanátruházási szerződés érvényességéhez, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges okirat elhatárolása [Ptk. 365. § (3) bek., XXV. PED].
III. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez az ügyvédi ellenjegyzés mellett okirati tanúk alkalmazása nem szükséges [1972. évi 31. tvr. (Iny. tvr.) 15. §].
Az elsőfokú bíróság az ítéletében megállapította, hogy a perbeli házas ingatlannak az alperes által tartás jogcímén megszerzett, az egészhez viszonyított 5/12 részilletősége néhai B. I. hagyatékát képezi, kötelezte az alperest annak tűrésére, hogy a perbeli ingatlanilletőség tulajdonjogát jegyezzék vissza az örökhagyó nevére, egyben megállapította, hogy az örökhagyó és az alperes között 1994. március 30-án kötött gondozási szerződés 9. pontjában foglalt rendelkezés érvénytelen.
Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az 1994. december 15-én elhunyt B. I. törvényes örökösei a peres felek és a perben nem álló harmadik testvérük, aki örökségéről az alperes javára lemondott. A B. I.-vel kötött gondozási szerződésben az alperes vállalta, hogy testvérét élete végéig gondozza, szükség esetén ápolja, majd eltemetteti. Rögzítették azt is, hogy a gondozás évek, sőt évtizedek óta folyik. Gondozása ellenében B. I. az alperesre ruházta a fenti ingatlanból őt megillető 5/12 hányadot, holtig tartó haszonélvezeti jogának a fenntartása mellett. Ezen túlmenően a kárpótlási árverésen megszerzett összesen 7,8 hektár szántóra vételi jogot biztosított az alperes javára, az addig nyújtott gondozás fejében, 5 éves időtartamra. A Széchenyi utcai ingatlanra a szerződés alapján megtörtént az alperes tulajdonjogának a bejegyzése.
Az elsőfokú bíróság bizonyítottnak látta, hogy az alperes a néhai részére kizárólag gondozást nyújtott, tartási szolgáltatásokat azonban nem teljesített, ezért a per tárgyát képező szerződés nem felel meg a tartási szerződés ismérveinek. Ugyanakkor a szerződés ellentmondásos is, mert annak 2. és 3. pontja szerint a tulajdonjog átruházása, illetőleg a vételi jog biztosítása gondozás ellenében történik, a szerződés 8. és 9. pontja azonban tartás jogcímén kéri a tulajdonjog, illetve a vételi jog telekkönyvi bejegyzését. Mindezek miatt az elsőfokú bíróság arra a jogi álláspontra helyezkedett, hogy a szerződés jogszabályba ütközik, és ezért érvénytelen, tehát az eredeti állapot állítandó helyre. Az elsőfokú ítélet ellen az alperes fellebbezéssel élt.
A másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. Az ítélet indokolása szerint a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésében meghatározott szerződési szabadság elvéből következően a felek a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg, és a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja. Ebből következik, hogy a felek nemcsak a Ptk.-ban megnevezett szerződéseket köthetik meg, hanem azoktól eltérően más tartalmú szerződéseket is. A Ptk. valóban nem szabályozza a gondozási szerződés intézményét, az ilyen szerződés megkötésének azonban jogi akadálya nincs, miként annak sem, hogy abban a gondozó részére ellenszolgáltatásképpen ingatlan átruházását kössék ki, vagy akár az ingatlan-nyilvántartáson még át nem vezetett földtulajdonra nézve a gondozó javára vételi jogot alapítsanak. A gondozási szerződésre a tulajdonjog átszállása szempontjából a XXV. sz. Polgári Elvi Döntésben foglaltak az irányadók, az ebben foglalt követelményeknek pedig a perbeli szerződés tartalma minden tekintetben megfelel, hiszen az tartalmazza az ingatlanok megjelölését, az ellenszolgáltatást, a tulajdonjog átruházására irányuló szándékot, valamint a felek megnevezését is. A szerződés érvényességének nem feltétele, hogy azt tanúk is aláírják, ettől eltérő kérdés az, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez milyen alakiság szükséges. A felperesnek az a hivatkozása, hogy a gondozási jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be, helytálló, mert az 1972. évi 31. tvr. (a továbbiakban: Iny. tvr.) 6. §-a (1) bekezdésének h) pontja a tartási és életjáradéki jog bejegyzésére ad lehetőséget, ennek azonban a per eldöntése szempontjából nincs jelentősége. Az Iny. tvr. 6. §-ának (1) bekezdésében foglalt tartási és életjáradéki jog bejegyzése nyilvánvalóan biztosítékként történhet meg, miként a jelzálogjog, végrehajtási jog stb. a jelen esetben azonban a szerződés alapján a tulajdonjog ugyanezen jogszabályhely (1) bekezdésének a) pontja értelmében bejegyezhető. Ez utóbbira a korábban kifejtettek szerint viszont jogszerűen kerülhet sor.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt, a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyása iránt. A felülvizsgálati kérelmének indokolása szerint a perben eljárt bíróságok által megállapított tényállás kiegészítendő a rendelkezésre álló peradatok alapján egyrészt azzal, hogy a perbeli gondozási szerződést aláíró F. S. és L. E. tanúk nem a felek együttes jelenlétében írták alá az okiratot, sőt nem is látták, hogy az okiratot valójában kik írták alá, és nem is ismerik a feleket, másrészt pedig azzal is, hogy a szerződés 8. és 9. pontja azt tartalmazza, hogy tartás jogcímén kerüljön a tulajdonjog az alperes javára bejegyzésre, annak ellenére, hogy tartási kötelezettség az alperest nem terhelte, és nem is nyújtott az örökhagyó részére tartási szolgáltatásokat. A tényállás ilyen kiegészítése és helyesbítése mellett a másodfokú ítélet sérti az Iny. tvr. 6. §-ának (2) és 15. §-ának (1) bekezdésében, valamint a 27/1972. MÉM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 10. §-ának (3) bekezdésében és 76. §-a (2) bekezdésének b) pontjában foglaltakat. Az átruházáson alapuló tulajdonjogot ugyanis a földhivatali bejegyzés hozza létre, e bejegyzésben pedig fel kell tüntetni a tulajdonszerzés jogcímét is. A szerződés 8. és 9. pontja a felek akaratával és szándékával szemben olyan jogcímen adta meg a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, amely jogcím a felek viszonylatában nem állott fenn, és nem állott rendelkezésre teljes bizonyító erejű magánokirat sem a tulajdonjog bejegyzéséhez, ezért az eredeti állapot helyreállításának van helye.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §-ának (4) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el. A felülvizsgálati kérelem alaptalan.
I. Az ingatlan tulajdonjoga átruházásának a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése alapján két feltétele van: egyrészt a tulajdonjog átruházására irányuló (érvényes) szerződés vagy egyéb jogcím, másrészt pedig a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése.
A tulajdonjog átruházására irányuló szerződésre a kötelmi jog általános szabályai az irányadók, tehát az átruházás érvényesen megtörténhet a Ptk. 198. §-ának (1) bekezdésében és a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdésében meghatározott minden olyan kétoldalú jogügylet alapján, amely a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre, és amelynek alapján kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére.
A másodfokú bíróság helyesen hivatkozott a szerződéses szabadság elvére, amely szerint a felek a szerződés tartalmát szabadon állapíthatják meg, és erre tekintettel a szerződés típusát annak tartalma, nem pedig a szerződő felek szóhasználata határozza meg. Nincs ezért jogi jelentősége sem a tulajdonjog alperes általi megszerzése, sem pedig annak bejegyezhetősége szempontjából annak, hogy a szerződés 8. pontja szerint az alperes által vállalt szerződéses kötelezettségek tartalma az atipikus, nem nevesített gondozási szerződés fogalmi elemeinek felel meg, a szerződés 9. pontjában pedig az örökhagyó a vételi jog bejegyzésére irányuló engedélyt tartásjogcímén adta meg. A jogcím téves megjelölése ugyanis nem változtat azon, hogy a szerződést a tényleges tartalma szerint kell minősíteni, és nem ad alapot olyan feltételezésre sem, hogy az örökhagyó és az alperes akarata nem irányult volna a tulajdonjog tényleges átruházására.
Egyrészt iratellenes, másrészt pedig a szerződés érvényessége szempontjából közömbös is a felperes azon tényállítása, hogy az alperes a perbeli szerződésben általa vállalt gondozási jellegű szolgáltatásokat nem teljesítette volna. A felperes ugyanis a keresetlevelében maga állította azt, hogy az alperes az örökhagyó gondozásával kapcsolatos teendőket ténylegesen ellátta, a szerződés 3. pontja egyértelműen rögzíti azt, hogy a szerződésben részletezett gondozás és gondviselés az ott meghatározott módon, ténylegesen hosszú évek, évtizedek óta tart, és ezt a tényt támasztotta alá a perben kihallgatott tanúk vallomása is. Ha azonban az alperes a saját szerződéses kötelezettségeit valóban nem teljesítette volna, úgy a szerződés a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdésében meghatározott olyan színlelt szerződésnek minősülne, amely a Ptk. 579. §-ának (1) bekezdésében körülírt ajándékozási szerződést leplez. A Legfelsőbb Bíróság XXV. Polgári Elvi Döntésének az V. pontja szerint azonban önmagában az, hogy a felek az ingatlan tulajdonjogának az átruházására irányuló szerződésüket olyan színlelt szerződéssel leplezik, amelynek írásba foglalt tartalmához az ingatlan tulajdonjogának az átruházása ugyancsak hozzátartozik, de a szerződésről készült okirat a tulajdonjog átruházásának a jogcímét, illetőleg az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tünteti fel, még nem teszi a leplezett szerződést érvénytelenné. Ilyen esetben ugyanis a szerződés a felek valóságos szerződési akaratának megfelelő leplezett jogcímen, illetőleg - az ellenszolgáltatás meglétének a színlelése esetén - a színlelt visszterhes szerződéssel leplezett ingyenes szerződés ajándékozás jogcímén érvényes.
II. A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése, 378. §-a, 579. §-ának (2) bekezdése, valamint 586. §-ának (2) és 591. §-ának (2) bekezdése értelmében ingatlanra vonatkozó adásvételi és csereszerződés, továbbá ajándékozási és tartási, valamint életjáradéki szerződés érvényességéhez írásbeli alak is szükséges, amelyet az egységes bírói gyakorlat minden olyan egyéb jognyilatkozat tekintetében is megkövetel, amely ingatlan tulajdonjogában változást idéz elő, míg a vételi jognak (opció) a létesítéséhez a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése a tulajdonos írásba foglalt egyoldalú jognyilatkozatát követeli meg. A szerződés alakjára nézve a Ptk. 217. §-ának (1) bekezdése mindössze annyi előírást tartalmaz, hogy jogszabály a szerződésre meghatározott alakot szabhat, és ilyen esetben az alakiság megsértésével kötött szerződés - ha jogszabály másként nem rendelkezik - semmis, a Ptk. 218. §-ának (1) bekezdése pedig kimondja, hogy ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. Az a tény, hogy a Ptk. 218. §-ának (2) bekezdése a közokirati vagy teljes bizonyító erejű magánokirati formát a szerződés érvényességéhez csak akkor követeli meg, ha az írásba foglalást jogszabály rendeli, és a szerződő fél nem tud vagy nem képes írni, egyértelműen arra utal, hogy az írásba foglaláshoz - ha jogszabály másként nem rendelkezik - elegendő az ún. egyszerű magánokirati forma, nem szükséges tehát, hogy az okirat tartalma a Pp. 195-196. §-aiban meghatározott közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat követelményeinek is megfeleljen. Más kérdés természetesen az, hogy az ingatlanra vonatkozó vételi jog létesítésének valamint az ingatlanon bekövetkezett tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére kizárólag akkor kerülhet sor, ha az okirat tartalma és alakja a bejegyzés alapjául szolgáló jogszabályi feltételeknek egyaránt megfelel.
Nem volt vitás a felülvizsgálati eljárásban az, hogy a perbeli szerződés az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéhez a Legfelsőbb Bíróság XXV. sz. Polgári Elvi Döntése szerint szükséges minimális tartalmi elemeit magában foglalta.
III. Az Iny. tvr. 15. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek - a (2)-(4) bekezdésekben foglalt kivételekkel - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. A hivatkozott § (2) bekezdése értelmében azonban a tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzés közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozattevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. A perbeli szerződésen az örökhagyó és az alperes saját kezű aláírásának a valódiságát nem csupán a két okirati tanú igazolta, hanem a szerződést ügyvéd is ellenjegyezte, tehát az egymagában az ügyvédi ellenjegyzés következtében a bejegyzéshez megkívánt alaki követelményeknek megfelel. Erre tekintettel pedig nincs jogi jelentősége annak, hogy a szerződő felek a perbeli okiratot nem az aláírásuk valódiságát igazoló okirati tanúk jelenlétében írták alá, az aláírásukat az okirati tanúk előtt a saját kezű aláírásuknak nem ismerték el, sőt az okirati tanúkkal egyáltalán nem is találkoztak.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. II. 21.543/1996. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás