GK BH 1997/448
GK BH 1997/448
1997.09.01.
I. Ha az ingatlan-adásvételi szerződésben a felek – a vételár meg nem fizetése vagy fizetési késedelme esetére – elállási jogot kötnek ki, a feltételek bekövetkezése esetén az eladó a szerződéstől akkor is jogosult elállni, ha a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték [Ptk. 300. § (2) bek., 319. § (3) bek., 320. § (1) bek.].
II. Ha az ellenérték fizetését megtagadó vevő a kérdéses ingatlant időközben továbbértékesíti, az eredeti eladó elállása folytán megszűnt adásvételi szerződéssel kapcsolatos restituálási kötelezettség miatt az utóbb kötött adásvételi szerződés érvénytelen. Az eredeti eladó is kérheti a bíróságtól a tulajdonjogi bejegyzések törlését az ingatlan-nyilvántartásból [Ptk. 117. § (1) bek., 200. § (2) bek.; 1972. évi 31. tvr. 1. §, 2. §, 30. § (1) bek. b) pont, 31. § (2) bek.].
A felperesek és az I. r. alperes között 1993. szeptember hó 6. napján adásvételi szerződés jött létre, mely szerint az I. r. alperes megvásárolta a felperesektől a d.-i 7935. számú tulajdoni lapon 2164/4. hrsz. alatt felvett irodaházat 25 000 000 Ft+áfa vételárért. A szerződés szerint a vevő jogosult tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését - a vételár kifizetésétől függetlenül - nyomban kérni, a birtokba adás azonban csak a vételár teljes kifizetése után történhet meg. A vételár kifizetésére az eladók 60 nap fizetési haladékot engedélyeztek, és a felek a szerződés 7. pontjában úgy rendelkeztek, hogy amennyiben az engedett határidő alatt a vevő a vételárat nem fizeti meg, "úgy köteles a saját költségén az eredeti állapotot helyreállítani akként, hogy eladók az eredeti tulajdoni hányaduk szerinti, a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási állapotnak megfelelő tulajdonjogot szerezzenek".
Az I. r. alperes a fizetési kötelezettségének nem tett eleget, ezért a felperesek 1993. november 24-én - november 30-i határidő tűzésével - felhívták a vételár megfizetésére azzal, hogy amennyiben annak nem tesz eleget, "úgy haladéktalanul kezdeményezzék az ingatlan-nyilvántartási módosítás iránt szükséges" intézkedéseket. Tekintettel arra, hogy az I. r. alperes ezt követően sem fizette meg a vételárat, a felperesek az 1994. február hó 9-én kelt levelükben, a szerződés 7. pontjában foglaltakra hivatkozással, a szerződéstől elálltak, és kérték az eredeti állapot helyreállítását.
Az I. r. alperes 1994. február hó 14. napján az ingatlant 21 000 000 Ft+áfa vételárért eladta a II. r. alperesnek.
Az ingatlan-nyilvántartásba mind az I. r., mind a II. r. alperesek tulajdonjoga bejegyzésre került.
Az I. r. alperes az elállást követően nem intézkedett az eredeti állapot helyreállításáról, ezért a felperesek a módosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az I. r. alperessel kötött szerződéstől jogszerűen álltak el, aminek következtében az I. r. és a II. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. Kérték tulajdonjoguknak az eredeti állapot szerinti visszaállítását.
Az I. és a II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet elutasította. Az ítélet indokolásában megállapította, hogy a felperesek a Ptk. 300. §-ának (2) bekezdése értelmében elállási jogukat - az érdekmúlás bizonyítása nélkül is - jogszerűen gyakorolták, de az eredeti állapot helyreállításának nincs helye, ezért a felperesek csupán kárigényüket érvényesíthetnék. Rámutatott arra, hogy az I. r. alperes már nem tulajdonos, így vele szemben az eredeti állapot helyreállításának nincs helye, a II. r. alperes tekintetében pedig igazoltnak találta, hogy a nevezett az I. r. alperestől jóhiszeműen szerzett tulajdont.
A felperesek fellebbezése folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság közbenső ítéletet hozott, amelyben az elsőfokú bíróság ítéletét a jogalap tekintetében megváltoztatta, és megállapította, hogy a felpereseknek az I. r. alperessel 1993. szeptember 6. napján kötött szerződéstől való elállása jogszerű volt. Ennek alapján a felperesek a tulajdonosai a d.-i 7935. számú tulajdoni lapon 2154. hrsz. alatt felvett irodaháznak. Kimondta, hogy az alperesek tűrni kötelesek az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását. Megállapította, hogy az I. és a II. r. alperesek között 1994. február 14. napján létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. A felperesek és az I. r. alperes között létrejött szerződés alapján a már teljesített szolgáltatások összegére (elszámolására) vonatkozóan az elsőfokú bíróság ítéletét - a perköltségre is kiterjedően - hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot ebben a keretben a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az államnak - külön felhívásra - 13 500 Ft fellebbezési illetéket, valamint a felpereseknek 15 napon belül 5000 Ft másodfokú perköltséget. Kimondta, hogy az alperesek a fellebbezési költségeiket maguk viselik.
A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felperesek és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés 7. pontjában a felek a felpereseknek elállási jogot biztosítottak arra az esetre, ha a vevő I. r. alperes a vételárat határidőben nem fizeti meg. Miután a vevő a vételár túlnyomó részét nem fizette meg, szerződést szegett, s így a felperesek a szerződésen alapuló elállási jogukat a Ptk. 320. §-ának (1) bekezdése alapján jogszerűen gyakorolták. Az elállás folytán az I. r. alperes tulajdonjoga a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése értelmében megszűnt, mert a szerződés felbontása esetén a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság álláspontja szerint ennek folytán rendelkezni kellett az eredeti állapot helyreállításáról, ami az adott esetben azt jelentette, hogy az ingatlan vonatkozásában a felperesek eredeti tulajdonjogát kellett visszaállítani. Mindebből az következik, hogy az I. és a II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés megkötésekor az I. r. alperes már nem volt az ingatlan tulajdonosa, így tőle a Ptk. 1 17. §-ának (1) bekezdése alapján a II. r. alperes nem szerezhetett tulajdonjogot. Az ingatlan-nyilvántartás adatai szerinti bejegyzéshez fűződő tulajdonosi vélelem tehát megdőlt, ezért az I. és a II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés mint jogszabályba ütköző, a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Ezért a semmisségnek a Ptk. 237. §-a (1) bekezdésében írt jogkövetkezményeit kell alkalmazni.
Mindezeket egybevetve a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság a Pp. 213. §-ának (3) bekezdése szerint közbenső ítéletet hozott, egyben elrendelte az ingatlan-nyilvántartási adatok tekintetében az eredeti állapot helyreállítását, és a felperesek, valamint az I. r. alperes közötti elszámolás körében az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. §-ának (3) bekezdése alapján, hatályon kívül helyezte. Kimondta, hogy a jelen pernek nem tárgya az I. és a II. r. alperesek egymás közötti szerződéséből eredő elszámolás. Ezért e kérdésben a határozathozatalt mellőzte.
A jogerős közbenső ítélet ellen a II. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a jogerős közbenső ítélet jogszabálysértő, mert a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság nem volt figyelemmel az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. 1. és 2. §-ában foglalt rendelkezésekre, továbbá tévesen alkalmazta a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdésében foglaltakat, mert álláspontja szerint a jelen esetben a Ptk. 319. §-a (1) bekezdésében írt feltétel nem valósult meg.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős közbenső ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A jogerős közbenső ítélet a jogvita érdemi elbírálását illetően nem jogszabálysértő, a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság azonban észlelte, hogy a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság a tartalmát illetően nem is közbenső ítéletet hozott, figyelemmel arra, hogy az a közbenső ítélet kereteit meghaladó rendelkezéseket is tartalmaz, hanem határozata - annak helyes tartalmát figyelembe véve - részítéletnek felel meg. Ezért a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése szerint ezt az eljárási szabálysértést csupán megállapította, mert annak az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatása nem volt.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság megállapítása szerint a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság a jogerős határozatában helyesen állapította meg a tényállást, és arra alapítottan érdemben helyes döntést hozott. Helyesen jutott arra a következtetésre is, hogy a felperes és az I. r. alperes között létrejött szerződés 7. pontját úgy kell értelmezni, hogy abban a felek a vételár meg nem fizetése esetére a felperesek részére elállási jogot biztosítottak. Tekintettel arra, hogy az I. r. alperes a vételár-fizetési kötelezettségének nem tett eleget, a felperesek jogszerűen álltak el a szerződéstől. Elállásuk megfelelt a Ptk. 320. §-a (1) bekezdésében foglaltaknak. Miután az elállás a szerződést felbontja, helyesen jutott a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság arra a következtetésre is, hogy a Ptk. 319. §-ának (3) bekezdése értelmében a felperes és az I. r. alperes közötti szerződés annak megkötése időpontjára visszamenő hatállyal szűnt meg, és a már teljesített szolgáltatások visszajárnak, amiből az is következik, hogy a felperesek tulajdonjogát az eredeti állapotnak megfelelően kellett helyreállítani. Nem volt akadálya ennek a II. r. alperes által hivatkozott 1972. évi 31. tvr. 1. és 2. §-ában foglalt rendelkezés sem, miután a tvr. 30. §-a (1) bekezdésének b) pontja szerint keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését egyebek között az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszűnt. Miután az elállás folytán az I. r. alperes javára bejegyzett tulajdonjog megszűnt, a felperesek nem voltak elzárva attól, hogy a bejegyzés törlését kérjék. Erre a tvr. 31. §-ának (2) bekezdése értelmében a bejegyzéstől számított 3 év alatt volt lehetőségük s a felperesek a törlés iránti igényüket ennek megfelelő határidőben érvényesítették. Mindebből tehát az következik, hogy nem tévedett a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság, amikor rendelkezett a szerződéskötés előtti tulajdoni állapot visszaállításáról. Ebből viszont okszerűen következik, hogy az I. és a II. r. alperesek között létrejött szerződés érvénytelen, mert a szerződéskötéskor az I. r. alperes már nem volt tulajdonos, így a szerződés a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése, illetve a 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság közbenső ítéletét részítéletnek tekintve, azt ilyenként hatályában fenntartotta [Pp. 275/A. § (1) bekezdés]. Egyebekben a Pp. 275/B. §-a szerint alkalmazott 78. §-a alapján kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő II. r. alperest a felperes javára felülvizsgálati eljárási költség fizetésére. (Legf. Bír. Gfv. X. 31.817/1996. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás