PK BH 1997/480
PK BH 1997/480
1997.10.01.
Ha a résztulajdonos a tulajdoni illetőségét ajándékozással és tartással vegyes adásvételi szerződéssel ruházza át, tulajdonostársait elővásárlási jog nem illeti meg [Ptk. 145. § (2) bek.; PK 9. sz. VII. pont].
A perbeli ingatlan 10/30-10/30 arányban a felperesek, 10/30 részben a III. rendű alperes közös tulajdonában állt. A III. rendű alperes tulajdoni hányadát a IV. rendű alperes javára az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog terhelte. Az V. és VI. rendű alperesek a felperesi illetőség haszonélvezőiként álltak perben.
A III. rendű alperes elhatározta, hogy a tulajdoni illetőségét értékesíti. Ennek azonban feltétele volt az ingatlanban lakó édesanyjának (a IV. rendű alperesnek) az elhelyezése. Mindketten évek óta baráti kapcsolatban álltak az I. és II. rendű alperesekkel, akik 1991 nyarán közölték, hogy készek a III. rendű alperes illetőségének a megvásárlására. Ezt követően a III. rendű alperes az ingatlan 1/30-1/30 részét az I-II. rendű alpereseknek ajándékozta. Ennek a szerződésben foglalt indoka az volt, hogy a megajándékozottak a korábbi években segítették az ajándékozót, és a IV. rendű alperes részére is támogatást nyújtottak. Megállapodtak abban, hogy az ajándékozás folytán közöttük létrejött közös tulajdont megszüntetik, az ingatlan 8/30 illetőségét a III. rendű alperes 3 850 000 forint ellenében az I-II. rendű alperesek tulajdonába adja. A IV. rendű alperes a haszonélvezeti jogáról lemondott, és ennek fejében részére az I-II. rendű alperesek 1991. szeptember 1. napjától kezdődően havi 6000 forint életjáradékot fizetnek azzal, hogy egészségi állapotának jövőbeli megromlása esetén a szükséges ellátást - mosást, takarítást, ápolást - természetben nyújtják.
A megállapodást követően a III. rendű alperes, mint állagvevő és a IV. rendű alperes, mint haszonélvezeti vevő 3 850 000 forint vételárért megvásárolt egy társasházi öröklakást. A vételárat a III. rendű alperes - 200 000 forint kivételével - abból a pénzből fizette ki, amelyet ezzel egy időben az általa eladott ingatlan vételáraként az I. és II. rendű alperesektől felvett.
Később a IV. rendű alperes arra a meggyőződésre jutott, hogy kedvezőbb számára, ha haszonélvezeti jogának ellenértékéhez nem életjáradék formájában, hanem egy összegben jut. Ehhez az I-II. rendű alperesek is hozzájárultak és - az életjáradék helyett - 1 050 000 forintot átadtak a III. rendű alperesnek. Az eladó alperesek között azonban ennek felhasználási módjáról vita alakult ki, ezért a III. rendű alperes ezt az összeget 1991. augusztus 29-én Dr. N. G. ügyvédnél letétbe helyezte. Miután a IV. rendű alperes úgy döntött, hogy az érdekeiknek az életjáradék felel meg mégis jobban, a letétet 1991. szeptember 18-án megszüntették és az 1 050 000 forintot az I-II. rendű alpereseknek visszafizették.
A megállapodásnak megfelelő tartalommal írásba foglalt, közös tulajdon megszüntetési és életjáradéki szerződést az abban részes felek 1991. augusztus 30. napjával keltezték, majd a bennük foglaltak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése végett azokat benyújtották a földhivatalhoz. A szerződésben vállalt életjáradék-fizetési kötelezettségüknek az I-II. rendű alperesek folyamatosan eleget tesznek.
A felperesek keresetükben a III. rendű alperes és az I-II. rendű alperesek által kötött ajándékozási szerződés semmisségének, továbbá a közös tulajdont megszüntető szerződés velük szembeni hatálytalanságának és annak megállapítását kérték, hogy a velük szemben hatálytalan szerződésben foglalt feltételeknek megfelelő tartalommal az elővásárlási joguk alapján megtett, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatuk folytán az adásvételi szerződés köztük és a III. rendű alperes között létrejött. Másodlagosan kereseti kérelmet terjesztettek elő a közös tulajdon megszüntetése iránt is.
Az elsőfokú bíróság részítéletében az ajándékozási szerződés semmisségének és a közös tulajdont megszüntető szerződés hatálytalanságának megállapítása iránti kereseti kérelmet elutasította. Részítéletének indokolásában a bíróság kifejtette, hogy a per adatai szerint a III. rendű alperes a baráti kapcsolatra és a részükre korábban nyújtott támogatásra tekintettel ajándékozta a perbeli ingatlan 2/30 illetőségét az I-II. rendű alpereseknek, így a felpereseknek nem sikerült bizonyítaniuk, hogy ez a szerződés adásvételi szerződést leplez. A járadék fizetését az I-II. rendű alperesek a közös tulajdon megszüntetése kapcsán a IV. rendű alperes haszonélvezeti jogáról történt lemondása ellenértékeként vállalták. Az alperesek szándékát valósan a három szerződés tartalma együttesen tükrözi. Az ajándékozási szerződés érvényessége folytán az I-II. rendű alperesek az ingatlan résztulajdonosaivá váltak, így a közös tulajdon megváltás útján történt részbeni megszüntetése során az elővásárlási jog a felpereseket már nem illette meg.
A másodfokon eljárt Legfelsőbb Bíróság a részítéletet helybenhagyta. Rámutatott arra, hogy az I-IV. rendű alperesek által kötött ajándékozási, közös tulajdont megszüntető és életjáradéki szerződéseket, illetőleg azok tartalmát az akaratelhatározás egységessége és a szerződések által elérni kívánt célok összefüggése folytán nem lehet egymástól elszigetelten vizsgálni és értelmezni. Az I-II. rendű alperesek vételi szándékának hiányában ugyanis ilyen tartalmú ajándékozási szerződés megkötésére nyilvánvalóan nem került volna sor, és a III. rendű alperes tulajdoni illetőségének megváltásával merült fel a IV. rendű alperest illető haszonélvezeti jog értéktérítésének a szükségessége is.
A másodfokú bíróság szerint a perbeli esetben a IV. rendű alperes haszonélvezeti jogról való lemondásával összefüggő életjáradéki szerződésben a szerződő felek kikötötték, hogy az I-II. rendű alperesek járadékfizetési kötelezettsége a IV. rendű alperes egészségi állapotának megromlása esetén természetbeni ellátási kötelezettséggé alakul át. A felpereseknek a perben mindenekelőtt azt kellett volna bizonyítaniuk, hogy ez a szerződés színlelt, és ennélfogva a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése alapján semmis, illetőleg azzal a szerződő felek az I-II. rendű alperesek más - nem bizalmi jellegű - kötelezettségét leplezték. A bizonyítékok mérlegelése alapján a másodfokú bíróság arra a megállapításra jutott, hogy a szerződő felek között olyan bizalmi jellegű jogviszony jött létre, amelyben az I-II. rendű alpereseket terhelő kötelezettséget pénzzel nem lehet kiegyenlíteni, és ennélfogva a felperesek elővásárlási jogának gyakorlása - ez okból - szóba sem kerülhet.
A jogerős részítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ez - tartalma szerint - a megállapított tényállásra tett észrevételek kifejtését, a keresetben és a fellebbezésben foglaltak megismétlését és annak az álláspontnak az ismételt hangoztatását jelentette, hogy a helyesen megállapítható tényállás szerint jogszerű éltek az adott esetben az elővásárlási jogukkal.
Az I-IV. rendű alperesek ellenkérelmükben a részítélet hatályában való fenntartását kérték.
A jogerős részítélet nem jogszabálysértő.
Mindkét fokú bíróság a Ptk. 145. §-ának (2) bekezdésében foglalt, a tulajdonostársat megillető elsőbbségi jogból indult ki, amely szerint a tulajdoni hányad értékesítése esetén kívülállóval szemben az általa vállalt - a vételi ajánlatban kifejezésre jutó - szerződési feltételek teljesítésének azonos vállalása esetén a tulajdonostárs elővásárlásra jogosult. Ennek a rendelkezésnek az indoka az, hogy ha a vételi ajánlat kölcsönösen elfogadható összes feltételét az eladó eszmei illetőségére a tulajdonostárs is teljesíteni tudja és akarja, az eladó szempontjából közömbös, hogy a kívülálló helyett a tulajdonostársától jut hozzá az igényelt teljesítéshez. Ezzel szemben a tulajdoni hányadát megtartó tulajdonostárs nem hozható jogszerűen olyan helyzetbe, hogy a kényszerű közösség fennállását (az alanyok körét illetően) akkor se szűkíthesse, vagy ne legyen jogosult azt teljes egészében megszüntetni, ha az eladóval szemben mindazokat a szerződési feltételeket kész teljesíteni, amelyeket az kívülállótól megkapna.
Helyesen mutatott rá a másodfokú bíróság arra, hogy az elővásárlási jog - a teljesítési feltételek azonossága okán - az adásvételi szerződésekre korlátozódik. A jelen esetben a felperesek éppen arra alapították a keresetüket, hogy az I-II. rendű alperesek, mint kívülállók és a III-IV. rendű alperesek, mint tulajdonostársak között létrejött három szerződés valójában egységesen adásvételi szerződés, amelybe az I-II. rendű alperesek vételi ajánlatának elfogadásával azért léphetnek be, mert az ajándékozás színlelt volt, a tartási szerződés pedig erre irányuló valós szerződési akarat nélkül a haszonélvezeti jog megváltását célozta. Így a valóságos szerződési feltételek általuk azonos módon teljesíthetők.
Az elsőfokú bíróság megközelítése szerint a szerződési akaratot elválaszthatatlan egységben kifejezésre juttató és csak együttes összefüggéseiben értelmezhető három szerződés olyan vegyes jellegű szerződés, amely az ajándékozási elem tekintetében nem volt színlelt, hanem teljes mértékben megfelelt az érvényes ajándékozás tartalmi követelményeinek. Ezzel pedig a felperesek elővásárlási joga az ajándékozással résztulajdont szerző I-II. rendű alperesekkel szemben megszűnt, mert a társtulajdonosok közül az eladó azonos teljesítési feltételek mellett is szabadon választhat.
A másodfokú bíróság utalt a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú kollégiumi állásfoglalásának VII. pontjában foglaltakra, amely szerint tartási szerződés esetén a tulajdonostársat elővásárlási jog nem illeti meg. Miután az I-II., valamint III-IV. rendű alperesek egységesen értékelendő három szerződése olyan tartással vegyes szerződésnek minősül, amelynek a IV. rendű alperes igényeihez mérten természetbeni szolgáltatásokra (gondozás, ápolás) is átváltoztatható eleme annak bizalmi és így más szolgáltatásával nem helyettesíthető jellege folytán a felperesek elővásárlási jogát kizárja.
A felülvizsgálati eljárás során az már nem volt vitás, hogy az ajándékozási, a közös tulajdont megszüntető és a tartási szerződés olyan több okiratba foglalt, egymást kiegészítő, egymástól elszakíthatatlan összefüggéseiben értelmezhető szerződés, amely együttesen fejezi ki a szerződő felek szándék- és akarategységét. Ehhez képest annak elbírálása, hogy az egységes, részint ajándékozási, részint tartási elemeket is tartalmazó szerződés együttesnek volt-e színlelt része, a bizonyítékok mérlegelésének kérdése.
A Pp. 270. §-ának (1) bekezdése értelmében jogerős ítélet ellen felülvizsgálati kérelem előterjesztésének jogszabálysértés esetén van helye. Ha a felülvizsgálati kérelem a jogerős ítélettel megállapított tényállást támadja, vagyis azt sérelmezi, hogy a bíróság a tényállást a Pp. 206. §-ának megsértésével állapította meg, a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése értelmében ezt abban az esetben lehet alaposnak tekinteni, ha a bíróság a bizonyítási eljárás szabályait, a bizonyítási anyag értékelésének jogszabályi előírásait megsértette, és emiatt a megállapított tényállás megalapozottnak nem tekinthető. Ilyen eljárási szabálysértés lehet, ha a bíróság a bizonyítékokat - azok egybevetése során - nem a maguk összességében értékelte, figyelmen kívül hagyta a bizonyítási tehernek a Pp. 164. §-ában rögzített szabályait, vagy a Pp. 221. §-ának (1) bekezdésében foglaltak ellenére magából az ítéletből nem tűnik ki egyértelműen az, hogy a döntését mire alapította. Önmagában a bizonyítékok mérlegelésének a kérelmezőre sérelmes eredménye nem lehet felülvizsgálati kérelem alapja. Eredményes előterjesztésre csak abban az esetben van lehetőség, ha a mérlegelési körbe vont, hivatkozott bizonyítékok iratellenesek vagy ellentmondóak, az ellentmondások feloldatlanok, és emiatt a megállapított tényállás okszerűtlen, lényeges logikai ellentmondást tartalmaz.
A Pp. 164. §-ának - a jogvita elbírálásakor hatályos szövegű - (1) és (2) bekezdése értelmében a per eldöntéséhez szükséges tényeket általában annak a félnek kell bizonyítani, akinek érdekében áll, hogy azokat a bíróság valónak fogadja el. A bíróság az általa szükségesnek talált bizonyítást hivatalból is elrendelheti. A jelen esetben a bíróság a jogerős ítélet meghozatala előtt minden olyan felajánlott bizonyítást lefolytatott, amelynek az ügy érdemi elbírálása szempontjából jelentősége lehet. Az így rendelkezésre álló bizonyítási anyag egészének alapos és hibátlan, részleteiben is indokolt helyes mérlegelésével állapította meg a tényállást.
Az adott esetben az nem volt vitás, hogy a III. rendű alperes azért tervezte már jóval a perrel érintett szerződések megkötése előtt a tulajdoni illetősége értékesítését, mert az anyagi helyzetükben bekövetkezett kedvezőtlen változás mellett a tulajdoni illetőségének megfelelő lakás fenntartása az ő és édesanyja számára aránytalanul terhessé vált. Kisebb, a IV. rendű alperes megfelelő elhelyezését is biztosító, olyan alacsonyabb költségű lakást kívánt vásárolni, amelynek vételára mellett jövedelemkiegészítést biztosító készpénzkülönbözethez is hozzájutnak. Az igényeiknek megfelelő lakást 3 850 000 forintos vételáron azt követően találták meg, hogy a III. rendű alperes 6 000 000 forintért eladásra hirdette a perrel érintett ingatlanhányadot. Helyesen utalt tehát az elsőfokú bíróság arra, hogy elfogadva az alperesek által állított - a hirdetésre tett azonnali 6 000 000 forintos vételi ajánlatot, a III. rendű alperes részéről ajándékkal viszonozni kívánt korábbi anyagi támogatáson, baráti segítésen, valamint az ezen alapuló bizalmi viszonyon kívül semmi ésszerű magyarázata nem lett volna annak, hogy a III-IV. rendű alperesek haszonélvezettől mentesen (a felperesek által vételárként megjelölt 3 850 000 + 1 050 000 forint) összesen 4 900 000 forint ellenében értékesítsék a lakásukat. Ez önmagában a szerződések ajándékozási részének valós jellegét erősíti, míg a IV. rendű alperes instabil egészségi állapota és anyagi rászorultsága a bizalmi viszonyon alapuló gondozásra és ápolásra is átváltoztatható tartási részét támasztja alá.
Akár az ajándékozási, akár a tartási elem önmagában is kizárja az elővásárlási jog gyakorlását, mert a szerződés egészének van olyan része, amely a feltételek azonosságát nem teszi megállapíthatóvá a kívülállók és az elővásárlásra jogosultak között. A jelen esetben a valóságos szerződési cél és akarat ajándékozással és tartással is vegyes adásvétel létrehozására irányult. Így mind az első-, mind a másodfokú bíróság jogi megközelítése csak az elővásárlási joggal kapcsolatos igények elutasítását vonhatta maga után. A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 273. §-ának (1) bekezdése értelmében öt hivatásos bíróból álló tanácsban eljárva a jogerős részítéletet, annak ténybelileg megalapozott volta és a jogi következtetés törvényessége folytán a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
A Pp. 275/B. §-a értelmében, a Pp. 78. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel kötelezte az eredménytelen felülvizsgálati kérelmet előterjesztő felpereseket az I-IV. rendű alperesek javára a jogi képviselőjük kifejtett tevékenységével arányos felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére. (Legf. Bír. Pfv. X. 20.939/1996. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás