GK BH 1997/593
GK BH 1997/593
1997.12.01.
Az ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségét önmagában azon az alapon, hogy az az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tünteti fel, nem lehet megállapítani. Ha valamelyik fél az ilyen szerződés semmisségére, annak színlelt volta miatt hivatkozik, a szerződést a leplezett szerződés alapján lehet megítélni [Ptk. 207. § (4) bek., 208. § (1) bek., XXV. PED V. pont].
A felperes keresetében az alperest a közöttük létrejött szerződés teljesítésére vagy 600 000 forint kár megtérítésére kérte kötelezni. Előadta, hogy az alperestől az 1993. június 22-én, illetve augusztus 24-én megkötött szerződéssel megvásárolta az Sz.-en, a 3/A jelű épületben kialakított egyik üzlethelyiséget 800 000 forint + áfa vételárért. Ehhez kisvállalkozói kölcsönt vett fel a pénzintézettől. Az ingatlan vásárlására és hasznosítására hozta létre a felperesi betéti társaságot. Az ingatlant ő egy harmadik személynek bérbe adta. Az alperes azonban az ingatlant nem adta birtokába, hanem azt más gazdálkodó szervezetnek eladta. A felperes kárként érvényesítette a társaság alapításával, a pénzintézeti kölcsön felvételével kapcsolatban felmerült tényleges kiadásait, továbbá a bérleti díj elmaradásával összefüggő elmaradt hasznát. Kereseti kérelmét utóbb 848 002 forintra felemelte, a tényleges kárt 168 002 forintban, az elmaradt hasznot 480 000 forintban jelölte meg, további kárigényét ún. erkölcsi kárként kívánta érvényesíteni.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a felperessel 2 400 000 forint vételár mellett kötötte meg az adásvételi szerződést. Az 1993. június 22-i adásvételi szerződést azonban a felperes oly módon írta alá, hogy a vételár összegét egyoldalúan 800 000 forint + áfára módosította. Az 1993. augusztus 24-i keltű adásvételi szerződés, melyet mindkét peres fél aláírt, színlelt volt, mert a 800 000 forint + áfa vételárat, vagyis nem a tényleges vételárat tartalmazta. Nem vitatta, hogy a perbeli ingatlant harmadik személynek értékesítette, erre azonban az alperesi álláspont szerint azért került sor, mert a peres felek az ingatlan vételárára vonatkozóan érvényes megállapodást nem kötöttek.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította, kötelezte a felperest, hogy a magyar államnak fizessen meg 50 880 forint kereseti illetéket. A lefolytatott bizonyítás alapján azt állapította meg, hogy a felek 1993. június 22-én tartalmát tekintve előszerződést kötöttek. Az 1993. augusztus 24-én megkötött adásvételi szerződés pedig színlelt szerződés, mert abban nem a tényleges vételárat jelölték meg.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperes fellebbezett, az ítélet megváltoztatását és kereseti kérelmének megfelelő határozat hozatalát kérte. Másodlagosan indítványozta, hogy megalapozatlanság okából a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helyezze hatályon kívül, és kötelezze az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Kötelezte a felperest, hogy az alperesnek 20 000 forint perköltséget, továbbá a Magyar Állam javára 50 880 forint fellebbezési eljárási illetéket fizessen meg. A másodfokú ítélet indokai szerint az 1993. július 22-én megkötött adásvételi szerződést nem lehetett érvényesnek tekinteni, mivel a felek a vételárban nem állapodtak meg. A felperes ugyanis a neki megküldött szerződéstervezetben a vételár összegét egyoldalúan megváltoztatta. A Ptk. 205. §-a alapján tehát ekkor a felek között nem jött létre szerződés. Ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bírósággal ellentétben a szerződést előszerződésnek sem minősítette. Az 1993. augusztus 24-i keltű adásvételi szerződés pedig a másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint színlelt szerződés volt, mivel a felek szándéka 2 000 000 forint körüli vételár kikötésére irányult, a szerződésben azonban ennél jóval alacsonyabb összeg, 800 000 forint vételár szerepelt. A vételár-különbözetre vonatkozóan egyidejűleg kölcsönszerződés-tervezet készült az alperesi társaság ügyvezetője és a felperesi társaság kültagja mint természetes személyek között. A másodfokú bíróság megítélése szerint az adásvételi szerződés a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése alapján színlelt, azaz semmis szerződés, a szerződés alapján tehát teljesítés nem volt követelhető, de az arra alapozott kárigény sem megalapozott.
A jogerős ítélettel szemben a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, amelyben elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a kereseti kérelmének helyt adó határozat hozatalát, másodlagosan az első- és másodfokú ítélet hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Változatlanul állította, hogy a peres felek között - 50%-os készültség figyelembevételével - 800 000 Ft + áfa vételár kikötéssel érvényes adásvételi szerződés jött létre. A felperes részéről a vételár "kijavítására" azért került sor, mert egy rosszul kitöltött formanyomtatványt kapott kézhez, amelyben a vételár a korábbi megállapodásoktól eltérően magasabb összegben került feltüntetésre. Az első- és a másodfokú ítéletben foglalt további ténymegállapítások, így a kölcsönszerződésre vonatkozó bírósági megállapítás is pusztán feltételezéseken alapulnak. A Legfelsőbb Bíróság hiánypótlásra történő felhívása nyomán a felperes megjelölte a megsértett anyagi és eljárásjogi jogszabályokat is, eszerint az alapperben eljárt bíróság a Pp. 163. §-át és a 164. §-ának (1) bekezdését sértette meg azzal, hogy nem folytatta le a felperes által kért bizonyítási eljárást a felperes vagyoni és nem vagyoni kárára vonatkozóan. Az elsőfokú bíróság döntését iratellenesnek is állította annak megállapítása miatt, hogy az alperesi magatartás nem okozott a felperesnek kárt. A megsértett anyagi jogszabályokat felsorolásszerűen a Ptk. 205, 207, 208, 234, 339, 355, 365 és 377. §-aiban jelölte meg.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta. Előadta, hogy a perbeli jogügylettel kapcsolatban - a felperessel ellentétben - jogellenes magatartást nem tanúsított, ezért a felperes kártérítési követelésének a jogalapja hiányzik.
A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.
Nem tévedett az alapperben eljárt bíróság annak megállapításával, hogy a peres felek között 1993. június 22-én nem jött létre a perbeli ingatlan adásvétele tárgyában szerződés, mivel a peres felek az ingatlan vételárában nem állapodtak meg. Ugyanakkor az 1993. augusztus 24-i keltű adásvételi szerződést 800 000 Ft + áfa vételárkikötés mellett mindkét peres fél aláírta, ekkor tehát a szerződés a Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése alapján létrejött. Az alperes azt állította, hogy ez a vételár nem a felek valóságos ügyleti akaratának felelt meg, ezért az adásvételi szerződés a vételárkikötésre tekintettel színlelt szerződés volt. A felek tényleges akaratának szerinte olyan vételár felelt meg, amely az adásvételi szerződésben és az alá nem írott kölcsönszerződésben együttesen szerepelt. A felperes jogi álláspontja szerint viszont az adásvételi szerződésben szereplő vételár alacsonyabb összegben történő kikötésére azért került sor, mert a peres felek szándéka eredetileg kész ingatlan szolgáltatására irányult. A felek tárgyalásai alapján azonban utóbb a felperes alacsonyabb készültségi fokú ingatlan átvételére és az építkezés befejezésére vállalkozott. Ezt tükrözte az adásvételi szerződésben végül is meghatározott alacsonyabb összegű vételár. Ezekre a körülményekre vonatkozóan a felperes tanúbizonyítást ajánlott fel, amelyeket azonban a bíróság mellőzött.
A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló adatok alapján nem értett egyet a másodfokú bíróságnak az 1993. augusztus 24-i szerződés semmisségére alapított jogi álláspontjával és ebből a jogvita érdemére levont következtetésével. A peres felek előadásának a fenti nagyfokú eltérése miatt a bíróságnak a lehetséges bizonyítást le kell folytatnia, és a felperesnek lehetővé kell tennie, hogy a Pp. 164. §-ának (1) bekezdése alapján rá háruló bizonyítási kötelezettségének tanúbizonyítás útján eleget tehessen. Ennek megfelelően már az alapperben eljárt bíróság sem mellőzhette volna a felperes által felajánlott bizonyítás lefolytatását annak tisztázása érdekében, hogy a felek szerződéskötés-kori akarata ténylegesen milyen vételár kikötésére irányult. A lefolytatott bizonyítás eredményének mérlegelése útján vonhatott volna le megalapozott következtetést arra vonatkozóan a bíróság, hogy a peres felek milyen összegű vételárban állapodtak meg, tehát a vételár, mint lényeges szerződési feltétel tekintetében mi volt a szerződés tartalma. Ebben a körben lett volna vizsgálandó, hogy a felek megállapodása milyen készültségi foknak megfelelő ingatlan szolgáltatására irányult, illetve az a további körülmény, hogy a perbeli időszakban az ingatlanpiaci áraknak a felperes által állított vételár megfelelt-e. Amennyiben a bizonyítékok mérlegelése alapján arra lehetett volna következtetni, hogy az 1993. augusztus 24-i adásvételi szerződés - az abban foglalt vételárkikötés tekintetében - színlelt, önmagában az sem alapozta volna meg a szerződés semmisségére a másodfokú bíróság által levont jogi következtetést. A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése szerint ugyanis a színlelt szerződés semmis, ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. PED V. pontja szerint a leplezett szerződést nem teszi érvénytelenné egymagában az, hogy a róla készült okirat az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tünteti fel. Az ilyen szerződés érvényes, a vevő pedig a teljes kialkudott vételárért köteles helytállni. Más kérdés az eltitkolás pénzügyi, adójogi stb. következménye. Ennek megfelelően, amennyiben a peres felek között a tényleges vételárra vonatkozóan megállapodás jött létre - akár az alperes által állított módon, részben kölcsönszerződéssel leplezetten -, a peres felek jogvitáját a leplezett adásvételi szerződés alapján kell megítélni.
A fentieknek a felperes kártérítési követelésének jogalapja szempontjából van jelentősége. Az 1993. augusztus 24-i adásvételi szerződésben ugyanis az alperes arra vállalt kötelezettséget, hogy az ingatlant a felperesnek eladja, és azt 1993. október 31. napján a felperes birtokába is bocsátja. A felperes kártérítési követelését lényegében az alperesnek arra a szerződésszegő magatartására alapította, hogy az alperes a szerződésben vállalt kötelezettségének nem tett eleget, mert az adásvételi szerződéstől elállt, majd ezt követően az ingatlant harmadik, perben nem álló személynek értékesítette. A másodfokú bíróság a szerződés semmisségére alapított jogi álláspontja alapján nem vizsgálta, hogy a felperesnek az alperes fenti szerződésszegésére alapított kárigénye a Ptk. 318. §-ának (1) bekezdése folytán alkalmazandó Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján mennyiben alapos. Amennyiben ugyanis az alperes elállása jogszerűtlen volt, úgy az alperes kártérítési felelőssége fennállhat. Ez esetben a felperes köteles bizonyítani az alperes jogszerűtlen elállásából eredő kárigényének összegszerűségét, továbbá azt, hogy a Ptk. 340. §-ának (1) bekezdése szerinti kárenyhítési kötelezettségének eleget tett. Ebben a keretben vizsgálandó az is, hogy a felperes alapos okkal utasította-e vissza az alperesnek - az elállással egyidejűleg közölt - új ingatlan eladására vonatkozó ajánlatát. Az alperes meghallgatása útján tisztázni kell azt is, hogy az 1993. október 27-i jegyzőkönyvben felvett nyilatkozata mennyiben minősül kárfelelőssége elismerésének. Az alperesnek kell bizonyítania, hogy a szerződéstől elállása jogszerű volt. Amennyiben a lefolytatandó további bizonyítás alapján megállapítható, hogy az alperes szerződésszegésből eredő kártérítési felelőssége a felperessel szemben fennáll, ugyanakkor a felperes kárenyhítési kötelezettségének nem tett az elvárható módon eleget, sor kerülhet a felperes új eljárásban bizonyított kára megosztására a Ptk. 340. §-ának (1) bekezdése alapján.
A Legfelsőbb Bíróság megjegyzi, hogy a másodfokú bíróság - a szerződés semmisségére alapított jogi álláspontja mellett sem - nem tekinthetett volna el a felperes kárigényének érdemi elbírálásától. A semmis szerződést kötő felek kártérítési felelősségére ugyanis a kártérítés általános szabályai az irányadók. A kártérítési felelősség megállapítása során irányadó, hogy a szerződést kötő felek ennek során mennyiben tanúsítottak felróható magatartást Amennyiben mindkét fél felróható magatartása megállapítható, az általános felelősségi szabályok szerint ez esetben is kármegosztásra kerülhet sor.
A fenti indokoknak megfelelően a Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint az alapperben eljárt bíróság az alperes kártérítési felelősségének megállapításához szükséges tényállást teljes mértékben nem derítette fel, és a felperes kártérítésre irányuló kereseti kérelmét - részben téves jogi álláspontja folytán - nem bírálta el. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította, a Pp. 275/A. §-ának (3) bekezdése alapján pedig a felülvizsgálati eljárás költségeit megállapította. (Legf. Bír. Gfv. IV. 31.981/1995. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás