1099/B/1998. AB határozat
1099/B/1998/4. AB határozat*
2000.10.01.
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások alkotmányellenessége utólagos megállapítására irányuló indítvány alapján meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság Győr Megyei Jogú Város Közgyűlésének az önkormányzati lakások lakbérének mértékéről, a külön szolgáltatási díjakról, ezek megfizetésének módjáról szóló 8/1998. (III. 1.) rendelete 3. §-a, valamint az 1. és 2. sz. melléklete alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasítja.
Indokolás
Az indítványozó Győr Megyei Jogú Város Közgyűlésének az önkormányzati lakások lakbérének mértékéről, a külön szolgáltatási díjakról, ezek megfizetésének módjáról szóló 8/1998. (III. 1.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 3. §-a, valamint az 1. és 2. sz. melléklete alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.
Álláspontja szerint a sérelmezett rendelkezések a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 34. § (2) bekezdésében foglaltakkal ellentétesen szabályozzák az önkormányzati lakások lakbérét.
Az indítványozó kifogásolta, hogy az Ör. a lakbérmérték megállapításánál nem az Lt.-ben előírt szempontokat – a lakás komfortfokozata, alapterülete, a lakóépület állapota stb. – tartalmazza.
Az Ör. – azáltal, hogy 100%-osnak vette a lakások használati értékét – a lakbér kialakításánál nem volt tekintettel valós állapotukra. Az indítványozó azt is sérelmezte, hogy az Ör. alapján "gyakorlatilag 3,154-szeres lakbéremelésre került sor".
II.
Az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglalt döntését a következőkre alapozta.
1. Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint a helyi képviselő-testület feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal. A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy "a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot".
Az Lt. több tárgykörben is rendeletalkotásra hatalmazza fel a helyi önkormányzat képviselő-testületét. E törvény 34. § (1) bekezdésének megfelelően "az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg". Hasonló tartalmú rendelkezést fogalmaz meg az árak megállapításáról szóló 1990. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Ártv.) 7. § (1) bekezdése, valamint a Melléklet I. B) Szolgáltatások című táblázata, amikor a települési önkormányzat tulajdonában lévő lakások bére mint legmagasabb hatósági ár megállapítására hatalmazza fel a települési önkormányzat képviselő-testületét.
A lakbérmérték kialakítására vonatkozóan az Lt. 34. § (2) bekezdése így rendelkezik: "A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni".
Az Ártv. 8. § (1) bekezdése pedig azt írja elő, hogy a legmagasabb árat "úgy kell megállapítani, hogy a hatékonyan működő vállalkozó ráfordításaira és a működéséhez szükséges nyereségre fedezetet biztosítson, tekintettel az elvonásokra és a támogatásokra is".
Az Ör.-nek az indítványban támadott 3. §-a a következő rendelkezéseket tartalmazza:
"(1) A havi lakbért a lakás alapterülete, a lakás használati értékének számszerűsített mértéke és az egységdíj szorzata határozza meg.
(2) A lakás helyiségei – az Lt. mellékletének figyelembevételével – alapterületének megállapításánál a vakolt falsíkok között, a padlószint felett 1 méter magasságban mért méreteket, továbbá a beépített bútorok által elfoglalt területet kell számításba venni.
Nem lehet azonban a helyiség alapterületébe beszámítani a falsíkokon kívül eső területet (az ajtóknál és ablakoknál lévő beugrásokat, a 0,5 m2-nél kisebb alapterületű falfülkéket) és a falsíkokból kiugró falpillérek által elfoglalt területet.
A lakás alapterületének megállapításánál:
a) a lakás összes helyisége teljes alapterületének az 1,90 méter szabad belmagasságot eltérő részét, továbbá
b) a loggia és zárt (fedett és oldalról átlátást gátló módon kialakított) erkély területének a felét kell számításba venni. A lakás belső lépcsője felső szintjének az alapterületét figyelmen kívül kell hagyni. A helyiségek alapterületének összegét 0,5 m2 alatt lefelé, 0,5 m2-től pedig felfelé kell kerekíteni.
(3) A lakás használati értékének számszerűsített mértéke megállapításánál:
– a lakás komfortfokozatát és fűtési módját,
– az épület építési módját és felújítottságát,
– a lakóövezet városon belüli elhelyezkedését kell figyelembe venni.
A lakás használati értékét a lakás adottságainak figyelembevételével a rendelet 1. és 2. sz. mellékletében írt szempontok és értékek szerint kell kiszámítani.
A lakás használati értéke az önkormányzati tulajdonú legjobb lakáshoz képest az adott lakás használati értékét fejezi ki.
(4) Az egységdíj havi mértéke:
2000. június 1-jétől, 1,50 Ft
2001. június 1-jétől, 1,70 Ft"
Az Ör. 1. sz. melléklete táblázatos formában foglalja össze a lakások használati értéke meghatározásánál figyelembe vett jellemzők pontértékét. A pontértékek kialakításánál tekintettel van a lakás komfortfokozatára és fűtési módjára, az épület jellegére (hagyományos, blokkos vagy panelos építésmód), az építés és a felújítás időpontjára, továbbá a lakóövezet településen belüli elhelyezkedésére.
A 2. sz. melléklet kijelöli a lakóövezetekhez tartozó területrészeket.
Az Ör. alkotmányosságának megítélése szempontjából lényeges rendelkezéseket tartalmaz a 4. § is, amikor a lakás kedvezőtlen körülményeire tekintettel a lakbér csökkentésének kötelezettségét írja elő.
" (1) A havi lakbér mértékét csökkenteni kell, ha a lakás
a) az alagsorban (a lakószoba padlószintje legalább 15 cm-rel, de a belmagasság 2/3-át meg nem haladó mértékben a terepszint alatt) van,
b) valamennyi lakószobájának ablaka az épület zárt udvarára néz,
c) országos közforgalmú vasútvonal szélső vágányától mért 50 méter távolságon belül fekvő épületben van és legalább egy lakószobájának ablaka a vasútvonalra néz,
d) a komfortfokozatra megállapított feltételeknek megfelel, de a lakásban konyha (főzőfülke) helyett főzőszekrény, vagy fürdőszoba helyett zuhanyzó (mosdó) fülke van,
e) összkomfortos, vagy komfortos, de közlekedőhelyisége nincs.
(2) Az (1) bekezdés alapján alkalmazható csökkentés mértéke együttesen is legfeljebb 20% lehet.
(3) Ha a lakás műszaki állapota különösen kedvezőtlen (pl. aládúcolt, falai nedvesek), e helyzet fennállásának időtartamára a bérbeadó a lakásra megállapított lakbért köteles mérsékelni. Ilyen címen a mérséklés legfeljebb 50% lehet.
(4) Az (1) és (3) bekezdés szerinti mérséklés mértéke együttesen az 50%-ot nem haladhatja meg."
2. Az Lt. 34. § (2) bekezdésének idézett rendelkezése a lakbér mértéke önkormányzati rendeleti szabályozásánál a lakás alapvető, példálódzó jelleggel meghatározott jellemzői, valamint a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatások figyelembevételét írta elő. A 78/1995. (XII. 21.) AB határozat mutatott rá arra, hogy az önkormányzat a lakbérmérték kialakításánál kizárólag az említett körülményeket, illetve azok jellegéhez kapcsolódó tényezőket vehet figyelembe. [ABH 1995. 556, 558, 561.]
Az Alkotmánybíróság az Lt. 34. § (2) bekezdése és az Ör. támadott előírásai összevetése alapján megállapította, hogy a győri önkormányzat az Lt.-ben figyelembe venni rendelt tényezőket értékelte a lakbérmérték rendeleti szabályozásánál.
A lakás komfortfokozatára az Ör. 3. § (3) bekezdése és az 1. sz. melléklet utal, az alapterület figyelembevételéről a 3. § (1)–(2) bekezdése rendelkezik, a minőségi tényezők alapján tesz különbséget az 1. sz. melléklet és ugyancsak a minőségi hiányosságok miatt rendeli csökkenteni a lakbért az Ör. 4. §-a. A lakóépület állapotát és településen belüli fekvését mint a lakbérmértéket befolyásoló körülményeket jelöli meg különböző kategóriák szerint az 1. sz. melléklet, a lakások lakóépületen belüli fekvésének sajátosságaira vonatkozó előírást pedig az Ör. 4. §-a tartalmaz. A bérbeadó által nyújtott szolgáltatások díjairól és e díjak megfizetéséről az Ör. 9. §-a rendelkezik.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az a körülmény, hogy az Ör. a lakás komfortfokozatát, a lakóépület állapotát és a településen belüli fekvését a használati érték mértékének megállapításánál értékeli, nem ellentétes az Lt. 34. § (1) bekezdésében foglalt szabályozással. Az 1/1998. (II. 4.) AB határozat már felhívta a figyelmet arra, hogy "az önkormányzati rendeletben meghatározott lakbér a lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadó által nyújtott lakáshasználat és szolgáltatás ellenértékeként megállapított hatósági ár, így mértékének megállapítása során elsősorban a nyújtott szolgáltatás értékére kell tekintettel lenni". E határozat arra is utal, hogy a lakás komfortfokozata, minősége, a lakóépület állapota, a lakás településen és lakóépületen belüli elhelyezkedése pedig a lakás használati értékét befolyásoló tényezőnek minősül. (ABH 1998. 31, 37, 38, 40.)
Az Alkotmánybíróság a vázoltak alapján úgy ítélte meg, hogy az Ör. a lakbérmérték meghatározásnál az Lt. 34. § (2) bekezdésében említett körülményeket vette alapul, s ezért a támadott előírásokat nem nyilvánította alkotmányellenesnek.
3. Az Alkotmánybíróság nem találta elfogadhatónak azokat az indítványi kifogásokat sem, amelyek szerint az Ör. szabályozása azért is alkotmánysértő, mert nem veszi figyelembe a lakások valós állapotát.
Az Ör. – az 1. sz. melléklet szerint – 100%-os használati értéket az összkomfortos, egyedi központi fűtésű lakások, az 1985 után épült vagy felújított, hagyományos és blokk épületek esetében, a Belváros I., II., a Nádorváros I. és Révfalu I. lakóövezetben állapított meg.
Az Alkotmánybíróság határozata indokolásában már hangsúlyozta, hogy az Lt. és az Ártv. idézett rendelkezéseinek megfelelően a települési önkormányzat képviselő-testülete az önkormányzati lakás bérének rendeleti szabályozása során a legmagasabb hatósági ár elfogadására jogosult. A lakások egyedi, "valós állapota" értékelésének kötelezettségéről is rendelkezik azonban az Ör., amikor az ugyancsak idézett 4. § (1) és (2) bekezdésében a bérbeadó számára lakbércsökkentési kötelezettséget ír elő a lakás tényleges adottságainak megfelelően.
Az Alkotmánybíróság az indítványnak az Ör.-ben foglalt szabályozás alapján bekövetkezett lakbéremelés mértékére vonatkozó utalásait kifejezett jogszabályi hivatkozások hiányában nem vizsgálta.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a kérelmet nem tartotta megalapozottnak és az Ör. támadott előírásai alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasította.
Budapest, 2000. október 31.
Dr. Kiss László s. k., Dr. Kukorelli István s. k.,
alkotmánybíró alkotmánybíró
Dr. Holló András s. k.,
előadó alkotmánybíró
*
A határozat az Alaptörvény 5. pontja alapján hatályát vesztette 2013. április 1. napjával. E rendelkezés nem érinti a határozat által kifejtett joghatásokat.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás