PK BH 1998/18
PK BH 1998/18
1998.01.01.
I. A végleges szerződés megtagadása a házastárs halála miatt [Ptk. 208. § (5) bek.].
II. Az előszerződés alapján visszajáró összegnek a túlélő házastárs csak a felét igényelheti, a másik fele az örökösöket illeti [Ptk. 244. §, Csjt. 27. § (1) bek.].
A peres felek között 1993. szeptember 17. napján megállapodás jött létre arról, hogy a felperes valamint néhai házastársa 1 650 000 Ft vételáron megvásárolja az alperesek tulajdonában álló házas ingatlant. Ennek biztosítására az aláírás napján 300 000 Ft, majd 1993. szeptember 21. napján 200 000 Ft foglalót adtak át, amelyből azonban később 100 000 Ft-ot visszakaptak. Az ezekről kiállított okiratot előszerződésnek nevezték, és a hátralékos vételár kifizetésének kötelezettségét a vevők házának eladásához kötötték. Az alperesek 1994. február 1. napján felszólították a vevőket, hogy legkésőbb 1994. március 31-ig kössék meg a végleges adásvételi szerződést. Arra azonban nem került sor. Időközben, 1994. február 19-én ugyanis a felperes házastársa meghalt, s ezt követően a felperes az ügyletkötéstől elzárkózott. Utóbb, 1994. október 12. napján adásvétellel vegyes csereszerződést kötött B. Gy.-vel és feleségével, amellyel megszerezte a nevezett társasházi öröklakását, és olyan összegű értékkiegyenlítéshez jutott, melyből néhai férje örököseinek az igényét is kielégíthette. Ezt követően keresetében a 400 000 Ft foglaló visszafizetése iránt támasztott igényt az alperesekkel szemben. Kérelmét arra alapította, hogy álláspontja szerint a végleges adásvételi szerződés meghiúsulása néhai B. J. halálára vezethető vissza, amelyért egyik fél sem felelős, így az adott foglaló visszajár.
A másodfokú bíróság az alperesek fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletével az elsőfokú bíróságnak az alpereseket kereset szerint marasztaló döntését részben megváltoztatta, és fizetési kötelezettségüket 50 000 Ft-ra leszállította. A felek között 1993. szeptember 17. napján létrejött megállapodást adásvételi előszerződésnek minősítette. A vevők által átadott összegből azonban csak az aláíráskor teljesített 300 000 Ft-ot értékelte foglalónak, a fennmaradó 100 000 Ft jogi sorsát az előlegre irányadó szabályok szerint bírálta el. Úgy foglalt azonban állást, hogy a felperes saját személyében csak ezek fele összegét igényelheti, mert azok másik fele része hagyaték tárgyát képezte, amelynek nem vált örökösévé. Rámutatott, hogy a vételi ügylet létrejöttét nem a házastárs halála hiúsította meg, hanem az a körülmény, hogy a felperesi ingatlanra nem jelentkezett vevő. Kiemelte, hogy az örökösökre az örökhagyó által az alperesekkel szemben vállalt szerződéskötési kötelezettség is átszállt, akik azonban azt nem kívánták megkötni. Ebből olyan következtetésre jutott, hogy azok szerződésszegése a felperesre is kihatott. A felperes terhére rótta azt is, hogy az örökösökkel keletkezett közös tulajdon megszüntetését előnyben részesítette az alperesek javára fennálló kötelezettségével szemben. Mindezek miatt azt állapította meg, hogy az alperesekkel kötött szerződés meghiúsulásában a felperes magatartása is közrehatott, aki ezért az adott foglalót elveszítette, és csak az előleg fele részét követelheti vissza.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, tartalmilag annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása iránt. Előadta, hogy a férjét váratlanul ért haláleset és az örökösökkel ennek folytán keletkezett közös tulajdon olyan új helyzet elé állította, amelyben körülményei az előszerződés megkötéséhez képest lényegesen megváltoztak. Kiemelte, hogy a teljesítési határidő lejártát saját házuk értékesítéséhez kötötték, így azzal nem esett késedelembe. Támadta a később átadott 200 000 Ft foglaló helyett előlegnek történő minősítését is. Sérelmezte: az eljáró bíróságok "nem tisztázták, hogy az alpereseknek kifizetett 400 000 Ft-ot teljes egészében kölcsönből biztosították".
Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem részben alapos.
A felperes a rendkívüli perorvoslatát megalapozó jogsértést - tartalmilag - a végleges szerződés meghiúsulása okának és erre visszavezethetően a foglalóból származó jogkövetkezményeknek a téves meghatározásában jelölte meg [Pp. 270. §-ának (1) bekezdése]. Ezért a jogerős ítélet kizárólag ebben a keretben volt felülbírálható [Pp. 275. §-ának (2) bekezdése].
A felek a felülvizsgálati eljárásban nem tették vitássá, hogy a felperes és néhai házastársa mint vevők, valamint az alperesek mint eladók között 1993. szeptember 17. napján a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdése valamint a Ptk. 365. §-ának (1) és (3) bekezdései által szabályozott ingatlan-adásvételi előszerződése jött létre. Ezzel kapcsolatban a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése lehetővé teszi, hogy a fél a szerződés megkötését megtagadhassa, ha bizonyítja, hogy az előszerződés megkötése után beállott körülmény folytán a szerződés teljesítésre nem képes.
A felperes a jelen peres eljárás során érvényesített igényét arra az állítására alapította, hogy a végleges szerződés a férje halála miatt nem jött létre, amelyért egyik fél sem felelős. Ebből olyanjogi következtetés levonását kérte, hogy a foglalóként átadott pénzösszeg visszajár. E jogi okfejtés tartalmilag magában foglalja azt is, hogy szerinte a végleges szerződést a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdésében meghatározott feltételek bekövetkezése miatt nem köteles megkötni. Ezért kérelme teljesítési lehetőségeinek feltárása során ezek fennállását kellett megvizsgálni.
Abból kellett kiindulni, hogy néhai B. J. 1994. február 19. napján bekövetkezett halála idején még sem a felek szerződésében meghatározott és a vevők házának eladásához kapcsolódó, sem pedig az alperesek 1994. február 1-jén kelt felszólító levelében kitűzött 1994. március 31-i teljesítési határidő nem járt le, így a vevők nem estek késedelembe, és egyéb módon sem szegtek szerződést. Ezért ilyen ok miatt a korábbiakban az előszerződés nem szűnhetett meg. A házastárs halála pedig a felperes számára olyan új jogi és élethelyzetet teremtett, amely jelentős kihatással volt az alperesekkel szemben vállalt kötelezettségeire. Megözvegyülése miatt lakásával és lakókörnyezetével kapcsolatos igényei megváltoztak, amelyek kielégítésére az alperesek előszerződéssel lekötött házas ingatlana nem bizonyult megfelelőnek. Ezenkívül az eladók is tudtak arról, hogy a vevők a vételi ügyletből származó fizetési kötelezettségüknek csak a saját házuk értékesítéséből származó pénz felhasználásával képesek eleget tenni. A haláleset miatt azonban ennek fele része hagyaték tárgyává vált, és az örökösök tulajdonába került, akik az előszerződésből jogelődükre háruló kötelezettségek teljesítésétől elzárkóztak. Ebben a jogi helyzetben a felperes - az előszerződés alapján - csak az alperesek ingatlanának fele része megvásárlására lett volna kötelezhető. Ez viszont mindkét peres fél érdekeivel ellentétes volt. Ugyanakkor az alperesek az örökösöket a végleges szerződés megkötésére nem szólították fel, és tőlük az előszerződés teljesítését perben sem igényelték.
Ezek a körülmények kimerítik a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdésében meghatározott tényállási elemeket, és ezzel megalapozzák a felperes számára, hogy a végleges szerződés megkötését megtagadhassa. Ez egyben azzal a jogkövetkezménnyel jár, hogy miután az előszerződés telje-sítése olyan ok miatt maradt el, amelyért ő nem felelős, a Ptk. 244. §-a szerint a foglaló részére visszajár.
Helyesen mutatott rá a másodfokú bíróság, hogy a Csjt. 27. §-ának (1) bekezdése folytán, az örökhagyóval fennállott házastársi vagyonközösség miatt, a felperes az adott foglalóból jogszerűen csak az őt megillető részt követelheti. A felperesnek az az érvelése, hogy a házastársa örökösei "nem folytak bele az ügyletbe", s ő intézte az ügyeket az örökösök hozzájárulásával, nem ad feljogosítást "a foglaló teljes összegének érvényesítésére".
Tekintettel arra, hogy az alkalmazott jogkövetkezmény szempontjából közömbösnek bizonyult: az átadott összeg teljes egészében foglaló vagy pedig részben előleg volt, ebben a kérdésben szükségtelen volt a külön állásfoglalás. A fent kifejtettek eredményeként a Legfelsőbb Bíróság a foglaló elvesztése tárgyában elfoglalt téves jogi álláspont miatt - a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alkalmazásával - a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte. Egyben - annak helyébe - a jogszabályoknak megfelelő határozatot hozott, és a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatva, az alperesek marasztalásának összegét leszállította a visszajáró foglaló felperest megillető részére (200 000 forintra). (Legf Bír. Pfv. V. III. 22.856/1995. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás