PK BH 1998/382
PK BH 1998/382
1998.08.01.
Lakás és nem lakás célját szolgáló önálló ingatlan vagy önálló ingatlanná alakítható ingatlanrész haszonbérlőjét megillető vásárlási jog [32/1969. (IX. 30.) Korm. r. 5. § (1) bek. a) pont, 13. §; 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM r. 2. § (1) bek.].
A felperes az I. r. B. Állami Gazdaság alperessel 1985-ben kötött haszonbérleti szerződés alapján használta a perbeli ingatlant, amely lakóház és vendéglátó-ipari tevékenységet szolgáló borozó és étterem, valamint gazdasági épület és udvar. Az I. r. alperes 1992-ben értesítette a felperest, hogy megvásárolhatja a bérelt ingatlant. A felperes a vételi szándékát be is jelentette, ügyletkötésre azonban egy, az ingatlant érintő per folyamatban léte miatt nem került sor. Amikor 1993 októberében a felperes ismét érdeklődött, akkor derült ki, hogy az általa használt 1554 m2 területű ingatlanrészből - további területek hozzáadásával kiadott ingatlant - további egyéb ingatlanokkal együtt 1992. október 17-én az I. r. alperes eladta a II. r. alperesnek.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I-II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés az általa használt 1554 m2-es ingatlanrész tekintetében érvénytelen, mert a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján őt mint bérlőt megillető vásárlási jogba ütközik.
A perben hozott jogerős ítélet megállapította, hogy az alperesek közötti adásvételi szerződés egy 1994. évi megosztás folytán kialakított 2227 m2 területű ingatlan vonatkozásában érvénytelen. Megkeresni rendelte a földhivatalt az ingatlan tulajdonjogának a II. r. alperes javára történő bejegyzése iránti kérelmet tartalmazó széljegy törlése iránt. A másodfokú bíróság jogi álláspontja szerint a felperes és az I. r. alperes között 1985-ben létrejött szerződés nem haszonbérleti, hanem bérleti szerződés volt, így a felperest mint bentlakó bérlőt az R. 5. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerinti vásárlási jog megillette, mivel ezt a jogszabályhelyet nem lakás céljára szolgáló házingatlanok esetében is alkalmazni kell. Az R. 5. §-a ellenére kötött szerződés az R. 13. §-a alapján semmis. Mivel az időközbeni ingatlan-átalakítás és -megosztás folytán a felperes által ténylegesen használt ingatlanrész a most 2227 m2 területű ingatlan nagyobb részét teszi ki, ezért a másodfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes vásárlási joga az egész hrsz.-ú ingatlanra áll fenn.
A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, kérve az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a megváltoztatásával a kereset elutasítását. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság jogszabálysértően minősítette a felperes és az I. r. alperes közötti szerződést bérletnek, amikor az nemcsak elnevezésében, de tartalmában is haszonbérlet volt. A felperes tehát nem bérlője, hanem haszonbérlője volt a perbeli ingatlannak, így nem tartozott az R. 5. §-ának (5) bekezdése szerinti vásárlásra jogosultak közé. A felperes egyébként sem tekinthető bentlakó bérlőnek, mert lakcíme nem azonos a perbeli ingatlanéval. Jogellenesen terjesztette ki a másodfokú bíróság a felperes vásárlási jogát az utólag a II. r. alperes részére történő eladás céljára kialakított 2227 m2 területű önálló ingatlanra. Vásárlási jog ugyanis az arra jogosultat is csak a ténylegesen használt ingatlanrészre illetheti meg. Vásárlási jog egyébként csak önálló ingatlan, vagy önálló ingatlanná kialakítható ingatlanrész használóját illetheti meg. Ha a használat nem ilyen ingatlanrészen áll fenn, akkor nincs a jogosult által gyakorolható vásárlási jog.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Tévesen állítja a felülvizsgálati kérelem, hogy a felperes nem tartozik az R. 5. §-ának (1) bekezdésének a) pontja szerint vásárlásra jogosultak körébe. A felperest az I. r. alperessel kötött szerződésének minősítésétől függetlenül megillette a vásárlási jog, mert a Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint helyes értelmezés mellett a haszonbérlő is e körbe tartozik. Az R. nemcsak lakások, hanem egyéb célra szolgáló házingatlanok értékesítésére is vonatkozik, ez utóbbiak esetében pedig bentlakó bérlőn értelemszerűen a birtokban levő bérlőt kell érteni. A felperes állításával szemben a II. r. alperes semmivel sem tette kétségessé a perben, hogy a felperes nem élethivatásszerűen folytatja a vendéglátó-ipari tevékenységet a házingatlanban.
A felülvizsgálati kérelem helyesen mutat rá arra, hogy vásárlási jog csak önálló ingatlan vagy önálló ingatlanná kialakítható ingatlanrész használóját illetheti meg a tényleges használatnak megfelelő mértékben. A jogszabály [16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet 2. §-ának (1) bekezdése] alapján azonban az I. r. alperest terhelte volna az a kötelezettség, hogy értékesítés előtt az épülethez tartozó földrészlet önálló ingatlankénti kialakításáról gondoskodjon. Az utólagos megosztás folytán kialakított 2227 m2 területű ingatlan mutatja, hogy erre viszonylag csekély területrész hozzáadása mellett meg lett volna a lehetőség. Az I. r. alperes azonban e jogszabályi kötelezettségét a felperessel szemben elmulasztotta, ezzel is elütve a felperest a vásárlási joga gyakorlásától.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (4) bekezdése értelmében tárgyaláson kívül meghozott ítéletével a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI. 21 034/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás