PK BH 1998/426
PK BH 1998/426
1998.09.01.
Vegyes tulajdonú házingatlanban levő, állami tulajdonú hányad elidegenítése esetében a bennlakó bérlőt követő, de a kívülállót megelőző elővásárlási jog illeti meg a tulajdonostársat [Ptk. 200. § (2) bek., 237. § (1) bek.; 32/1969. (IX. 30.) Korm. r. 4. §, 5. § (1), (3) és (5) bek., 12. § (1) bek., 13. §].
A jogerős ítélet megállapította, hogy az I. r. ingatlanközvetítő vállalat és a III. r. alperes között 1990. október 2-án és 1991. november 7-én a perbeli házingatlanban a földszint 4., majd 3. szám alatti lakásokra létrejött adásvételi szerződések érvénytelenek. Rendelkezett a földhivatal megkeresésével a szerződéskötések előtti tulajdoni állapotok helyreállításáról, és kötelezte a IV. r. önkormányzati hivatal alperest, hogy a vételárakat fizesse vissza a III. r. alperesnek. Kötelezte továbbá a II-III. és V. r. alperest a lakások kiürítésére azzal, hogy az elhelyezésükről maguk kötelesek gondoskodni.
A jogerős ítélet alapjául megállapított tényállás lényege a következő: a magyar állam tulajdonában volt a perbeli négy lakásból álló házingatlan. Az ingatlanban lévő földszint 2. szám alatti lakást 1988-ban a felperesek, a földszint 1. szám alatti lakást pedig a III. r. alperes vásárolta meg. A később megüresedett, a földszint 3. és 4. szám alatti lakások értékesítését is elhatározták, s a felpereseket és a III. r. alperest is felhívták nyilatkozattételre, hogy vétel esetén milyen vételár fizetését vállalják. Az értékesítést végző I. r. alpereshez a felperesek aláírásának meghamisításával olyan hamis tartalmú nyilatkozat érkezett, amely szerint anyagi körülményeik nem teszik lehetővé az ingatlanok megvásárlását. Ezt követően a III. r. alperes a földszint 4. szám alatti lakásra 1990. október 2-án 250 000 forint vételárral, a földszint 3. szám alatti lakásra pedig 1991. november 7-én ugyancsak 250 000 forint vételárral kötötte meg az I. r. alperessel az adásvételi szerződéseket. A II-III. r. alperesek ismerősüket, az V. r. alperest a lakásokba beköltöztették, aki azokat egybenyitotta és használatba vette.
A jogerős ítélet szerint az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (R.) 5. §-ának (3) bekezdése rendelkezik arról, hogy ha az első bekezdésben említettek a házingatlan megvásárlására vonatkozó jogukkal nem éltek, az elővásárlási jog vegyes tulajdonban álló házingatlanban lévő állami tulajdoni hányad elidegenítése esetében a vásárlásra jogosult tulajdontársat illeti meg. Az R. 13. §-a szerint a 4. és 5. §-ban, illetőleg a 12. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezések ellenére kötött adásvételi szerződés semmis. Mindezek alapján nem kétséges, hogy a perbeli adásvételi szerződések a megjelölt jogszabályi rendelkezésbe ütköztek, ezért semmisek (Ptk. 200. § (2) bekezdés(. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése értelmében érvénytelen szerződés esetében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Ennek alapján kellett rendelkezni a tulajdonjog törléséről, a birtokba adásról és a vételárak visszafizetéséről.
A jogerős ítélet ellen a II-III. és V. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben az ítélet megváltoztatásával a kereset elutasítását kérték. A felülvizsgálati kérelmükben - megismételve a perbeli álláspontjukat - azt fejtették ki, hogy a perbeli lakásokra a felpereseket nem illette meg elővásárlási jog a III. r. alperessel szemben. Az alkalmazott jogszabály helyes értelme szerint a tulajdonostársakat elővásárlási jog - a vegyes tulajdonban álló házingatlanban lévő állami tulajdoni hányad elidegenítése esetén - csak harmadik személlyel szemben és csak akkor illeti meg, ha a bentlakók a vételi jogukkal nem éltek. Ezzel az eredménnyel jár a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályának alkalmazása is, vagyis a magyar állam a tulajdoni hányadát választása szerint bármelyik tulajdonostársnak eladhatta. Arra is hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet egyébként is jogszabálysértő, mert a szerződéskötés előtti helyzet visszaállításáról helytelenül rendelkezett, ugyanis nem volt tekintettel arra, hogy a II-III. és V. r. alperesek beruházásokat végeztek, és az ingatlanra garázst építettek.
A felperesek és a IV. r. alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A jogerős ítélet jogszabálysértés nélkül állapította meg a perbeli szerződések érvénytelenségét, és rendelkezett az érvénytelenség jogkövetkezményeiről.
Az R. 5. §-ának (1) bekezdése az elidegenítésre kerülő házingatlan megvásárlására elsősorban a bentlakóknak biztosít - az ott meghatározott sorrend szerint - vásárlási jogot. Az adott esetben ennek alkalmazása szóba sem kerülhetett, mert megüresedett állami tulajdonú lakások értékesítéséről volt szó, s azok olyan vegyes tulajdonban lévő házingatlanban voltak, amelyben a felperesek és a III. r. alperes korábbi vásárlásaik folytán tulajdonostársak voltak. Az R. 5. §-ának (3) bekezdése értelmében az állami tulajdoni hányad elidegenítése esetében a vásárlásra jogosult tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. A felpereseknek és a III. r. alperesnek - mint tulajdonostársaknak - kiadott felhívásra a felperesek valóságos nyilatkozatot nem tehettek, ahogyan azt a jogerős ítélet megállapította. Éppen ezért jogszabálysértőek azok a szerződések, amelyekkel az értékesítések a III. r. alperes részére megtörténtek. Az R. 5. §-ának (5) bekezdésében írt rendelkezésből az következik, hogy ha az előző bekezdésekben meghatározott, a bennlakót és tulajdonostársat illető vásárlási, illetőleg elővásárlási joggal azok jogosultjai nem éltek, az értékesítés csak ez esetben történhet kívülálló részére. Nem arról van tehát szó, hogy kívülálló harmadik személy vételi ajánlata esetében gyakorolhat elővásárlási jogot a tulajdonostárs, hanem a Ptk.-nak a tulajdonostársak elővásárlási jogát szabályozó rendelkezéshez képest speciális rendelkezés alapján abban az esetben illeti meg ez a jog, ha a bennlakók a vásárlási jogukkal nem éltek. A bennlakó bérlőt követő, de a kívülállót megelőző vásárlási jogról van tehát szó, amelynek gyakorlása egymással versengve illette meg a tulajdonostársakat, s ennek sérelmével történtek az értékesítések.
Nem alapos a felülvizsgálati kérelemnek a szerződéskötés előtti helyzet visszaállításával kapcsolatban kifejtett álláspontja sem. A periratokból megállapítható, hogy a perben arra történt hivatkozás, hogy a 3. és 4. számú lakásokat egybenyitották, ezen túlmenő beruházásokról nem esett szó. Ezért a jogerős ítélet jogszabálysértés nélkül rendelkezett az érvénytelenség jogkövetkezményeiről; egyébként is az érvénytelen szerződések alapján történt birtoklás alatt és a perben ismert változtatások miatt - a korábbi helyzet visszaállítására - a IV. r. alperesnek lehetett volna igénye. A garázsépítéssel kapcsolatos hivatkozás pedig azért nem helytálló - ez kitűnik a felülvizsgálati eljárásban csatolt okitokból is -, mert a garázsépítés nem a perbeli érvénytelen szerződésekkel függ össze, hanem azzal, hogy a felperesek és a III. r. alperes mint a korábbi érvényes szerződéseikkel történt vásárlás folytán tulajdonostársak, megállapodásuk alapján építkeztek az ingatlanra ilyen rendeltetéssel.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A §-ának (1) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf.Bír.Pfv.III.22.279/1995. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás