GK BH 1998/545
GK BH 1998/545
1998.11.01.
I. Hatósági engedélyek hiányában az ingatlan adásvételi szerződésének és a földterület haszonbérleti szerződésének érvénytelensége [Ptk. 215. § (1) és (3) bek., 237. § (1) bek.].
II. A beavatkozók jogi képviselőjét megillető perköltség (ügyvédi munkadíj) összegének megállapításánál irányadó szempontok [Pp. 54. § (1) bek., 83. § (1) bek.; 12/1991. (IX. 29.) IM r. 1. § (1) bek.].
Az elsőfokú bíróság ítéletével az I. r. és a II. r. felpereseknek az 1993. december 16-án kötött adásvételi szerződés, továbbá az 1993. december 23-án kötött mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló elsődleges, a szerződések érvényességének és az alperesi elállás érvénytelenségének megállapítására irányuló másodlagos, továbbá az alperesi hibás teljesítésre alapított további kereseti kérelmeit elutasította. Kötelezte a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a I. r, alperesnek 2 millió forint, a II. r. alperesnek 68 750 forint, az I-II. r. beavatkozóknak 200 000 forint perköltséget. Egyetemlegesen kötelezte a felpereseket az illetékfeljegyzési joguk folytán le nem rótt 750 000 forint kereseti illeték megfizetésére is a magyar állam javára. Megkereste az R.-i Földhivatalt, hogy a perben szereplő ingatlanokra vezetett perfeljegyzést az ingatlan-nyilvántartásból törölje.
Az ítélet indokai szerint az elsőfokú bíróság nem találta megállapíthatónak, hogy az alperesek az együttműködési és tájékoztatási kötelezettségüknek nem tettek eleget. Nem tekintette e kötelezettség megszegésének, hogy az I. r. alperes a második vételárrészlet megfizetésére a felpereseknek nem adott halasztást. Utalt arra, hogy a felperesek megtekintett állapotban vásárolták meg a perbeli vagyontömeget, benne a 64 darab tenyészkancát. Ez nem azonos a felperesek által vitatott Furioso-North-Star törzskancaállománnyal. Nem fogadta el a felperesek álláspontját az ingatlan-nyilvántartás állapotának rendezetlenségével kapcsolatban, mivel azt az ügyletkötéskor a felperesek ismerték, illetőleg a földhivatalban a szerződéskötést megelőzően megfelelően tájékozódhattak volna. A műemléki védettséggel kapcsolatos felperesi kifogásoknak azért nem tulajdonított jelentőséget mert ez a kérdés utóbb rendeződött. Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint a keresetet elsősorban annak elkésettsége miatt kellett elutasítani. A felperesek 1994. január 13-án megtámadták ugyan a perbeli adásvételi szerződést, de a Ptk. 236. §-ának (1) bekezdésében írottakkal szemben ezt követően haladéktalanul nem indították meg a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti keresetet. Erre csak az 1994. október 10-én benyújtott előkészítő iratukban került sor. Az elsőfokú bíróság az I. r. alperes elállását jogszerűnek minősítette, mely megfelelt a szerződés előírásainak. A foglaló visszatartását ugyancsak a jogszabály rendelkezéseivel és a szerződéssel összhangban állónak találta. A mezőgazdasági haszonbérleti szerződés kapcsán megállapította, hogy az járulékos jellege folytán osztotta az adásvételi szerződés jogi sorsát. Az előzőeknek megfelelően alaptalannak találta a felperesek kártérítés fizetésére irányuló kereseti követelését is. Utalt arra is, hogy az elsődleges, az adásvételi szerződéssel kapcsolatos kereseti kérelem sorsa determinálta a további kereseti kérelmek jogalapját is.
A pertárgy értékének meghatározásánál az érvénytelenségre alapított kereseti követelésre figyelemmel a teljes adásvételi szerződési értékből (50 millió forint) indult ki, ehhez hozzászámította a további kereseti követelések felperes által megjelölt értékét. A perköltségre vonatkozó rendelkezését a felperesek pervesztességével, mértékét pedig a közreműködés terjedelmével és a sikertelen perbeli cselekményekkel indokolta.
Az elsőfokú ítéletnek a kereseti kérelem elutasítására, a perköltség fizetésére kötelező, illetőleg az I. r. alperes javára megállapított perköltség mértékére vonatkozó rendelkezései ellen a felperesek fellebbezést terjesztettek elő. Az elsőfokú ítélet támadott rendelkezéseinek megváltoztatásával a keresetüknek helyt adó ítélet hozatalát és az alperesek perköltség fizetésére kötelezését kérték. Külön fellebbezési kérelmük az I. r. alperes jogi képviselője javára megállapított perköltség mérséklésére irányult. Másodlagosan - amennyiben a Legfelsőbb Bíróság a szerződés érvénytelenségét nem állapítaná meg - kérték, hogy a bíróság kötelezze az alperest a foglaló visszafizetésére. Kérelmet terjesztettek elő arra is, hogy a pertárgy értékét a Legfelsőbb Bíróság 20 millió forintban állapítsa meg. Az elsődleges fellebbezési kérelemmel az elsőfokú ítéletnek a szerződés megtámadásának elkésettségére vonatkozó jogi álláspontját támadták. Állították, hogy a szerződés megtámadásával kapcsolatos igényüket már a keresetlevélben érvényesítették. Utaltak arra is, hogy az egyéves megtámadási határidő az ítéletben rögzített megtámadás időpontjában, 1994 októberében sem járt le. Ezt követően a felperesek változatlanul fenntartották a már eredetileg is előterjesztett, hibás teljesítéssel kapcsolatos kereseti követelésüket. Változatlanul állították, hogy a jogszabály rendelkezésének megfelelően az adásvételi szerződés megkötéséhez a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulása szükséges lett volna. A felperesek nem vitatták, hogy a második vételár-részletfizetési kötelezettségüknek nem tettek eleget, ennek indokaként azonban az alperesi szerződésszegésre hivatkoztak. Jogi álláspontjuk szerint a felperesek jogszerűen álltak el az adásvételi szerződéstől, ugyanakkor az I. r. alperes elállása jogszerűtlen volt.
A másodfokú tárgyaláson a felperesek fellebbezésüket kiegészítették, az adásvételi szerződés érvénytelenségére is hivatkoztak annak alaki fogyatékosságai okából. Az adásvételi és a földhaszonbérleti szerződés érvénytelenségét állították 14/F/1. sorszámon csatolt előkészítő iratukban a szerződéskötés érvényességéhez szükséges műemlékvédelmi és erdőfelügyeleti hatósági hozzájárulás hiányára hivatkozással is. Pontosított másodlagos fellebbezési kérelmük annak a megállapítására irányult, hogy a felperesek felelőssége a szerződés meghiúsulásáért nem állapítható meg, így a foglaló és annak kamatai a felperesek részére ennek alapján is visszajárnak.
Az I-II. r. beavatkozó fellebbezése a részükre megállapított perköltségre vonatkozó ítéleti rendelkezés megváltoztatásával a perköltség egymilló forintra történő felemelésére irányult. Előadták, hogy egy tárgyaláson részt vettek, kilenc beadványt nyújtottak be az ügyben, a kifejtett tevékenységgel nem áll arányban az elsőfokú bíróság által megállapított beavatkozói ügyvédi munkadíj. Hivatkoztak az I. r. alperes és a beavatkozó javára megítélt perköltség aránytalanságára, továbbá arra, hogy az I. r. alperes sikertelen percselekményének (perfeljegyzés fellebbezése) hátrányos jogkövetkezményei elsősorban a vevő beavatkozókkal szemben érvényesültek.
Az I. r. és a II. r. alperesek a fellebbezési ellenkérelmükben az elsőfokú ítélet helybenhagyását indítványozták.
A beavatkozók fellebbezési ellenkérelmükkel - a saját fellebbezésükön túl - ugyancsak az elsőfokú ítélet helybenhagyását indítványozták.
A fellebbezések az alábbiak szerint részben alaposak.
A másodfokú eljárásban a Pp. 249. §-ának (2) bekezdése alapján lefolytatott kis terjedelmű bizonyítás eredményeképpen a Legfelsőbb Bíróság - az elsőfokú bíróság által egyébként helyesen megállapított - tényállást az alábbiakkal egészíti ki. Az Országos Műemléki Felügyelőség a perbeli h.-i kúria ingatlant az 1980. április 18-án kelt 17 952/20/79. számú határozatalával műemlék jellegű építménnyé nyilvánította, egyben megkereste a földhivatalt mint telekkönyvi hatóságot a védettség telekkönyvi bejegyzése érdekében. A bejegyzés azonban elmaradt, annak pótlására csak a perbeli adásvételi szerződés megkötését követően került sor. Az I. r. alperes kérelmére az Országos Műemlékvédelmi Hivatal az 1994. március 22-én kelt 33 128/1994. számú iratával az abban foglalt kikötésekkel hozzájárult a műemléki védettségű ingatlan privatizáció keretében történő értékesítéséhez.
Az adásvételi szerződést kiegészítő haszonbérleti szerződés megkötéséhez a Budapesti Erdőfelügyelőség 1994. január 7-i keltű 1818/2/1993. számú határozatalával elvi hozzájárulását adta, mégis azzal a feltétellel, hogy az Állami Vagyonügynökség és az öt újonnan megalakuló privatizált egység haszonbérleti szerződéséhez csak akkor járul hozzá, ha a szerződések a rendelkezésre bocsátott szerződésminta alapján készülnek el. A szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a haszonbérbe venni szándékozott erdőterületen az erdőgazdálkodás szakmai irányítását ki fogja ellátni. Az I. r. alperes 1994. február 9-én kelt levelével arról tájékoztatta az erdőfelügyelőséget, hogy a haszonbérleti szerződést nem a „Lótenyésztés és Idegenforgalom” termelőegységet elnyert pályázóval kötötte meg, ezért jóváhagyásra az új haszonbérlőkkel kötött szerződést nyújtja be. Az erdőfelügyelőség ennek megfelelően a felperesek és az Állami Vagyonügynökség között létrejött haszonbérleti szerződést nem hagyta jóvá.
A fentiekkel kiegészített tényállás alapján a Legfelsőbb Bíróság jogi álláspontja a felperesek fellebbezésével kapcsolatban a következő. A műemlékvédelmi hatóság az adásvételi szerződés tárgyát képező h.-i majort és a rajta álló kúria épületet egyaránt műemléki védettség alá helyezte, erről hatósági határozatával rendelkezett. Az 1/1967. (I. 31.) ÉM rendelet 10. §-ának (1) bekezdése értelmében a műemlékké nyilvánítás tényét az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni. Ennek elmaradása azonban a védettség hatályát nem érinti. A rendelet 20. §-ának (1) bekezdése szerint a műemlékvédelmi hatóság hozzájárulása szükséges az állami tulajdonú műemlék stb. és földterület eladásához, illetőleg gazdasági társaságba való beviteléhez. A műemlékvédelmi hatóságnak a fenti hozzájárulása tekintetében az építésügyről szóló 1964. évi III. tv. végrehajtásáról szóló, módosított 30/1964. (XII. 2.) Korm. rendelet 12. §-ának (2) bekezdése a környezetvédelmi és területfejlesztési minisztert jelöli ki. Az ismertetett jogszabályi rendelkezésekből következik, hogy a felperes és az I. r. alperes által 1993. december 16-án kötött adásvételi szerződéshez - legalább utólag - miniszteri hozzájárulás is szükséges lett volna annak ellenére, hogy a műemléki védettség az ingatlan-nyilvántartásban nem, illetőleg hiányosan szerepelt, és a védettség teljes terjedelmének bejegyzésére csak az adásvételi szerződés megkötését követően került sor. Ezt nem pótolta a Műemlékvédelmi Hivatal elvi hozzájárulása. A jogszabály által előírt hatósági hozzájárulás nélkül az I. r. alperes a szerződés tárgyát képező ingatlannal nem rendelkezhetett, rendelkezési jogának korlátozott voltát a műemlékvédelmi hatóság utólagos eljárása sem orvosolta.
A perben nem volt vitás, hogy a fenti adásvételi szerződés kiegészítéseképpen, az annak jogi sorsát osztó földhaszonbérleti szerződés megkötésére is sor került a felperes és a II. r. alperes között. A szerződés tárgyát képező földingatlanon lévő erdőterületek erdőgazdálkodási szakmai feltételeinek biztosítása érdekében, a 73/1981. (XII. 29.) MT rendelet 12. §-a a haszonbérbeadáshoz az erdőfelügyelőség hatósági hozzájárulásának szükségességét írta elő. A peradatok alapján nem kétséges, hogy a perbeli szerződéshez az erdőfelügyelet a hatósági hozzájárulását nem adta meg.
A Ptk. 215. §-ának (1) bekezdése értelmében, ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy hatósági jóváhagyás szükséges, ennek megtörténtéig a szerződés nem jön létre, de a felek nyilatkozatukhoz kötve vannak. Kötöttségétől bármelyik fél szabadul, ha az általa a másik féllel közölt megfelelő határidőn belül a harmadik személy a beleegyezés, illetőleg a hatóság a jóváhagyás felől nem nyilatkozik. A (3) bekezdés szerint beleegyezés, illetőleg jóváhagyás hiányában a szerződésre az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni.
A felpereseknek a fellebbezési eljárásban pontosított kereseti kérelme tehát annyiban alapos, hogy a peres felek adásvételi, illetve haszonbérleti szerződései a jogszabály által megkívánt hatósági jóváhagyások hiányában nem jöttek létre, a szerződésekre az érvénytelenségnek a Ptk. 237. §-ában írott jogkövetkezményeit kell alkalmazni. A Legfelsőbb Bíróság az I. r. alperesnek az e körben előterjesztett védekezését nem találta alaposnak, mivel a felek szerződésbe foglalt, a szerződés érvényes létrejöttére, illetve hatálybalépésére vonatkozó jognyilatkozataikkal nem korlátozhatják a szerződés érvényes létrejöttére vonatkozó egyéb kógens jogszabályi rendelkezéseket. Súlytalan tehát az I. r. alperesnek az a védekezése, hogy a felek a szerződés érvényes létrejöttét csak az Állami Vagyonügynökség jóváhagyásától tették függővé. Mivel a jogszabály által megkívánt érvényességi feltétel objektív jellegű kötelmi jogi kategória, annak sincs jelentősége, hogy a peres felek a szerződés érvényes létrejöttéhez szükséges fenti jogszabályi feltételekről, a hatósági jóváhagyás szükségességéről a szerződéskötéskor tudtak-e vagy nem.
A két szerződés a jogszabály által megkívánt hatósági jóváhagyások hiányában nem jött létre, ezért az érvénytelenség jogkövetkezményeit a Ptk 237. §-ának (1) bekezdése alapján le kellett vonni, a peres felek között az eredeti állapot állítandó helyre. Mivel teljesítés - 10 millió forint összegben - csak a felperesek részéről az I. r. alperes javára történt, ennek visszafizetésére kellett az I. r. alperest kötelezni. A felperesek és a II. r. alperes viszonylatában teljesítés nem történt, így a II. r. alperesnek az I. r. alperessel történő egyetemleges marasztalására irányuló kereseti kérelem teljes egészében alaptalannak bizonyult.
A Legfelsőbb Bíróság nem tekintette a Pp. 247. §-ának (1) bekezdésében meghatározott, meg nem engedett keresetváltoztatásnak azt, hogy a felperesek a másodfokú eljárásban nyilvánították ki első ízben határozottan, hogy a hatósági határozatok hiányára alapított érvénytelenség alapján is kérik a foglalóként kifizetett tízmillió forint visszafizetését. Kétségtelen tény ugyanis - a felperesek keresetének ellentmondásossága mellett is -, hogy valamennyi kereseti kérelmük tartalmazta a foglalóként kifizetett összeg visszafizetésére irányuló határozott kérelmet. Az 1994. január 13-án közölt szerződést megtámadó nyilatkozatuk már tartalmazta a szakhatósági, műemlékvédelmi, erdőfelügyelőségi engedélyek hiányára történő utalást. A szerződés megtámadásával szemben azonban a szerződés semmisségen alapuló érvénytelenségére a Ptk. 234. §-ának (1) bekezdése alapján bárki határidő nélkül hivatkozhat. A hatósági jóváhagyások hiányából adódó érvénytelenségen alapuló kereset elbírálhatóságát nem érinti, hogy a felperesek tévesen megtámadási okként - a műemlékvédelmi hatósági engedélyezés körében, közös tévedésként - hivatkoztak az érvénytelenségi okra.
Mivel az érvényesen létre nem jött szerződéstől sem a felperes, sem az alperes nem állhatott el, azt sem megtámadni, sem annak alapján teljesítést követelni nem lehetett, továbbá hibás teljesítésre alapozva sem lehetett a szerződésből eredően szavatossági igényt érvényesíteni, ezért a Legfelsőbb Bíróság a felperesek összes további kereseti követelését alaptalannak ítélte.
Annak ugyan nincs elvi akadálya, hogy az érvénytelen, illetőleg létre nem jött szerződések alapján a szerződést kötni szándékozó felek egymással szemben a szerződéssel - annak hiányával - kapcsolatos káraikat a Ptk.-nak a kártérítésre vonatkozó általános szabályai szerint érvényesítsék. Az adott esetben azonban a Legfelsőbb Bíróság a felperesek valamennyi kártérítési követelését alaptalannak találta, mivel a peradatok alapján arra következtetett, hogy a szerződéskötésnek végül is be nem fejeződött folyamatát az akasztotta meg, hogy a felperesek a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdésében írott - már hivatkozott - szerződési nyilatkozati kötöttségüktől eltérve a szerződésben vállalt vételár-fizetési kötelezettségüknek nem tettek eleget. Erre nem jogosította fel őket a korábban közölt megtámadási nyilatkozatuk sem, hiszen - egyéb feltételek hiánya mellett - a vételár-csökkentési igényük 9 millió forintnak felelt meg, amely csak részét képezte az esedékessé vált 20 millió forint + áfa vételárrészlet-fizetési kötelezettségüknek. A felpereseknek ez a magatartása vezetett az alperesi elálláshoz és ahhoz, hogy a szerződés érvényes létrejöttéhez szükséges feltételek biztosítására, az adásvételi szerződés fogyatékosságainak utólagos orvoslására már nem került sor. A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a felperesek a szerződéskötéssel kapcsolatos költekezésüket - mint a fentiek szerint önokozta kárt - a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése alapján az alperesekre nem háríthatták át, ezért mindenben egyetértett az elsőfokú bíróságnak a felperesek kártérítési követelésének alaptalanságával kapcsolatos jogi indokaival.
A Legfelsőbb Bíróság a beavatkozóknak a perköltség tárgyában előterjesztett fellebbezését is részben alaposnak találta. A beavatkozók kellő alappal hivatkoztak arra, hogy a felperesek által többször változtatott kereseti kérelmekkel szemben - a keresetek egész terjedelmére kiterjedően - nagy terjedelmű és jelentős szakmai felkészültséget igénylőjogi képviseleti tevékenységet fejtettek ki a támogatott alperesek pernyertességének előmozdítása érdekében. Ehhez képest az elsőfokú bíróság által az I. r. alperes jogi képviseleti díjának 10%-ában megállapított beavatkozói jogi képviseleti díj aránytalanul alacsony összegű, és a beavatkozók által kifejtett tevékenységgel és annak szakmai színvonalával sem áll arányban. A Legfelsőbb Bíróság a hivatkozott okokból a beavatkozói jogi képviseleti díj emelésére irányuló fellebbezési indokokat - azt is figyelembe véve, hogy a jogi képviselő két beavatkozót képviselt - megalapozottnak találta, arról a később kifejtendő indokoknak megfelelően a pernyertesség-pervesztesség arányára és a pertárgy értékére figyelemmel rendelkezett [Pp. 54. § (1) bek., 83. § (1) bek., 12/1991. (IX. 29.) IM r. 1. § (1) bek.].
A felperesek alaptalanul hivatkoztak fellebbezésükben arra, hogy a pertárgy értéke 20 millió forint. Ezzel szemben a Legfelsőbb Bíróság, egyetértve az elsőfokú bíróság vonatkozó indokaival, a pertárgy értékét az adásvételi szerződés 50 millió forint értékéből kiindulva, az elsőfokú bírósággal egyező összegben állapította meg.
A Legfelsőbb Bíróság a felpereseknek az elsőfokú eljárásban eredetileg előterjesztett, majd többször módosított, de végeredményben egymás mellett fenntartott kereseti kérelmei közül csak a szerződések létrejöttének hiányára alapított kereseti kérelmét találta alaposnak. Ezért megállapította, hogy a felperesek az I. r. alperessel szemben túlnyomóan, mintegy 4/5. részben, míg a II. r. alperessel szemben szinte teljes mértékben pervesztesek lettek. A Pp. 81. §-ának (1) bekezdése alapján - a pervesztesség és pernyertesség fenti arányát is figyelembe véve - az elsőfokú ítéletnek a perköltségre vonatkozó rendelkezéseit a fellebbezési korlátok között megváltoztatta.
Az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján - a fenti indokoknak megfelelően - részben megváltoztatva kötelezte az I. r. alperest, hogy az I. és II. r. felperesnek mint egyetemleges jogosultaknak fizessen vissza 10 millió forintot és e tőkeösszegnek a keresetlevél benyújtásától számított törvényes késedelmi kamatait. A felperesek a késedelmikamat-fizetés kezdő időpontját nem jelölték meg, ezért a Legfelsőbb Bíróság korábbi időponttól számított kamatfizetésről nem rendelkezhetett.
A perköltségre vonatkozó elsőfokú ítéleti rendelkezéseket részben és akként változtatta meg, hogy a felperesek illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt kereseti illeték megfizetésére a felpereseket és az I. r. alperest fenti pervesztességi arányuknak megfelelően kötelezte. Az I. r. alperesnek fizetendő jogi képviseleti díj összegét - egyetértve a felperesek annak eltúlzott mértékét támadó fellebbezési kérelmével, továbbá a részleges pervesztességi arányára tekintettel - leszállította, a beavatkozók elsőfokú jogi képviseleti díját pedig - a már hivatkozott indokok alapján - az alperesi pervesztesség arányát is figyelembevéve felemelte. A fentieket meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. (Legf. Bír. Gf. IV. 32.054/1996. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás