PK BH 1999/115
PK BH 1999/115
1999.03.01.
Tartalmában összefüggő, albérletre, valamint bérleti jog későbbi időpontban történő átruházására irányuló szerződéssel összefüggő jogvita egységes elbírálása [1993. évi LXXVIII. tv. 42. § (1) bek.; Ptk. 200. § (1) bek., 205. § (4) bek., 208. § (1), (3) és (5) bek., 215. § (1) bek.; 19/1984. (IV. 15.) MT r.].
A perbeli üzlethelyiség a Magyar Állam tulajdonában állott, és azt a felperes bérelte az IKV-tól. Az üzlethelyiségből saját költségén vendéglátóegységet alakított ki, és azt az 1989. augusztus 9-én kelt szerződéssel öt évre albérletbe adta az alperes részére, amelyhez a városi tanács vb. igazgatási osztálya határozatával hozzájárult.
Az alperes 5 200 000 forint + forgalmi adó összeget kifizetett a felperes részére. A szerződéskötés napján a felek megállapodtak abban is, hogy ha erre a jogszabály majd lehetőséget ad, a felperes minden ellenszolgáltatás nélkül átruházza az alperesre a helyiség bérleti jogát. Ha erre a jogszabályi korlátok miatt öt év alatt nem kerülhetne sor, a bérleti szerződést további öt évre meghosszabbítják.
A helyiség bérleti jogát az IKV részére az alperes fizette meg.
A felperes 1990. január 1-jétől szeptember 13-ig szerződéses rendszerben üzemeltette a vendéglátóegységet.
A felperes módosított keresetében a helyiség kiürítésére és a leltárban megjelölt ingóságok birtokba adására kérte az alperes kötelezését. Arra hivatkozott, hogy a bérlet ötéves időtartama lejárt, és a bérleti jog átruházására nem került sor. Az üzlet további ötéves időtartamra albérletbe nem adható, mert erre a jogszabály nem ad lehetőséget.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetében az 1989. augusztus 9-én kelt, tartalma szerint előszerződésnek minősülő megállapodás alapján a bérleti jog átruházására irányuló szerződés létrehozását kérte. Arra hivatkozott, hogy az időközi jogszabályváltozás folytán a bérleti jog átruházására lehetőség nyílott, a felperes azonban a szerződés megkötését megtagadta. Másodlagosan 4 755 095, 20 forintot és kamatát követelte.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte, míg a másodlagosan előterjesztett elszámolási igény esetén annak összege erejéig - beszámítási kifogással élt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felek 1989. augusztus 9-én határozott időre szóló albérleti szerződést kötöttek, amely 1994. június 24-én megszűnt, ezért az alperes elhelyezési igény nélkül köteles a helyiség kiürítésére, a felperes birtokába bocsátására és az ingóságok kiadására. A viszontkeresetet elutasította, mert az volt az álláspontja, hogy az 1989. augusztus 9-én kelt, a bérleti jog átruházására irányuló előszerződés az alperes által kért tartalommal nem hozható létre. A Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése alapján a felperes a szerződéskötést megtagadhatta, mert utóbb elállásnak lett volna helye. A felperes egészségi állapotában bekövetkezett változás folytán neki van szüksége a helyiségre, ő kívánja azt vendéglátóegységként üzemeltetni. A felperes a bérleti jogot - meghatározott feltételek mellett - akkor ruházhatta volna át, ha a helyiség számára feleslegessé vált, és arra a bérbeadó nem tartott igényt. A felperes azonban nem ajánlotta fel a helyiséget, de erre nem is kötelezhető, mert számára nem vált feleslegessé. Az alperes a felajánlást a felperes helyett nem tehette meg.
Az albérleti szerződés további öt évre nem hosszabbítható meg, mert a jogszabály az egész helyiség albérletbe adását nem teszi lehetővé. Az elszámolásra alapított viszontkeresetet sem tartotta alaposnak, mert az elszámolás eredményeként a felperes javára mutatkozik térítési kötelezettség, de erre nem tartott igényt.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította. Mellőzte az alperesnek a helyiség birtokba adására, az ingók kiadására, az illeték és perköltség fizetésére való kötelezését, és az előszerződés alapján az albérleti szerződés 1-5, 8-9. pontjainak megfelelően létrehozta az üzlethelyiség bérleti jogának átruházására vonatkozó szerződést.
Az ítélet indokolása szerint a felek szándéka 1989. augusztus 9-én a helyiség bérleti jogának átruházására irányult, de akkor azt a jogszabály nem tette lehetővé. Ezért a megállapodásuk feltételhez kötött előszerződés volt, a feltétel pedig a leendő jogszabályváltozás. Ez a feltétel bekövetkezett a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 42. §-ának (1) bekezdésével, így az előszerződés tartalmának megfelelően a bérleti jog átruházására vonatkozó szerződés létrehozható volt.
A felperes az előszerződés megkötését nem tagadhatta meg, mert a Ptk. 208. §-ának (5) bekezdése szerinti feltételek nem adottak. A felperes egészségi állapota nem változott, és önmagában az, hogy maga kívánja üzemeltetni a borozót, nem olyan ok, amely alapot adna a szerződés megkötésének megtagadására. A bérleti jog átruházható volt, bár a felperes mint bérlő helyett az alperes ajánlotta azt fel a bérbeadó részére, de az előszerződés alapján - quasi bérlői pozíciója folytán - erre lehetősége volt. A bérbeadó önkormányzat a helyiség felajánlását nem fogadta el, s mert a helyi rendeletben meghatározott feltételek adottak, a bérleti jog átruházásának nem volt akadálya.
A jogerős ítélet megváltoztatása és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a bérleti jog átruházására irányuló, 1989. augusztus 9-én kelt megállapodás jogszabályba ütközött, és a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése értelmében semmis. A bérleti jog átruházására csak a helyiséggazdálkodásról szóló 19/1984. (IV. 15.) MT rendelet 1990-ben történt módosításával nyílott lehetőség, ha a bérlemény a bérlő számára feleslegessé vált. Az alperes azonban négy éven keresztül semmit sem tett annak érdekében, hogy az üzlethelyiség sorsát rendezze. Mulasztását nem menti, hogy az időközben bekövetkezett jogszabályváltozásra hivatkozik.
Álláspontja szerint az sz.-i önkormányzat nyilatkozata a bérleti jog kérdésében nem vehető figyelembe, mert azt a közgyűlési rendeletben megjelölt feltételek hiányában adta meg. A bérlő felperes nem ajánlotta fel a helyiséget az önkormányzat részére, ezt helyette az alperes nem tehette meg. A bérleti jog csak a bérbeadó hozzájárulásával ruházható át [Lt. 42. § (1) bek.], ezért a jogerős ítélet sérti a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat is.
Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A peres felek között 1989. augusztus 9-én a helyiség albérletbe adására és a bérleti jog későbbi időpontban, feltételtől függő átruházására irányuló, tartalmában összefüggő és egységesen elbírálandó szerződés jött lére. A szerződésnek a bérleti jog átruházására irányuló része - tartalma szerint - a Ptk. 208. §-ának (1) bekezdésében szabályozott előszerződés.
A Ptk. 200. §-ának (1) bekezdéséből következően a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg, a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, korlátot csak abban állít fel, hogy az eltérést jogszabály nem tilthatja.
A felek szándéka már 1989-ben a bérleti jog átruházására irányult, de akkor erre a jogszabály nem adott lehetőséget. Nem volt azonban akadálya olyan előszerződés megkötésének, amely a bérleti jog átruházására irányuló szerződés megkötésének időpontját a várható jogszabályváltozás utáni időre teszi. Az ilyen előszerződés megkötését jogszabály nem tiltja, és nem ütközik a Ptk. 200. §-ának (1) bekezdésébe.
Alaptalanul hivatkozik a felperes az alperes mulasztására. Az iratok tartalmából megállapíthatóan az alperes már az 1991. november 15-én kelt levelében felhívta a felperest a bérleti jog átruházására irányuló „adminisztratív teendők” lefolytatására. Nem az alperesen múlott tehát, hogy az üzlethelyiség sorsának rendezésére korábban nem került sor.
A Ptk. 208. §-ának (1) bekezdéséből következően a felperes a szerződés megkötésére köteles volt, kivéve, ha az (5) bekezdésben foglaltakat bizonyítja. Helyesen utalt a jogerős ítélet arra, hogy a felperes oldalán utóbb nem állott be olyan körülmény, amely alapot adna a szerződés megkötésének megtagadására.
A Lt. 42. §-a a bérlő számára lehetőséget ad a helyiség bérleti jogának a bérbeadó hozzájárulásával való átruházására. Az önkormányzat tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 2/1994. (II. 3.) KGy. számú helyi rendelet 8. §-a értelmében a bérlő a határozatlan időre szóló bérleti jogviszony esetén a számára feleslegessé vált helyiséget ellenérték fejében köteles a bérbeadó részére felajánlani, és ha ezt a bérbeadó nem fogadja el, a bérlő az ott megfogalmazott feltételekkel a bérleti jogot átruházhatja.
A bérlő felperes a Ptk. 205. §-ának (4) bekezdésében foglalt együttműködési kötelezettsége ellenére nem kezdeményezte a bérleti jog átruházásához szükséges és a helyi rendeletben megfogalmazott feltételek teljesítését, mert az előszerződéstől szabadulni akart. Ezért az alperes az előszerződés birtokában megtehette a szükséges lépéseket, a bérbeadó számára pedig csak az ajánlat tartalmának volt jelentősége. Ennek ismeretében a bérleti jog átruházásához előzetesen hozzájárult, és nyilatkozatát a másodfokú bíróság megkeresésére is megerősítette. A bérbeadó az átruházás feltételeit ismerte, a Ptk. 208. §-ának (3) bekezdése alapján nem volt tehát akadálya a szerződés létrehozásának. A jogerős ítélet nem sérti a Ptk. 215. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat.
A létrehozott szerződés tartalma a felülvizsgálati eljárásban nem volt vitás.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 20.970/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás