PK BH 1999/20
PK BH 1999/20
1999.01.01.
Az építőközösségi jogviszonyra is irányadók a Ptk.-nak a szerződésekkel kapcsolatos általános rendelkezései [Ptk. 240. § (1) bek., 578/B-578/F. §-ok].
Az akkori szerződő felek - köztük az V. r. alperes - az 1992. augusztus 27-én kelt építőközösségi társasági szerződésben megállapodtak abban, hogy a közös tulajdonukban lévő perbeli telken az alagsorban garázsokat, a földszinten üzlethelyiségeket, az I. és II. emeleten, valamint a tetőtérben nyolclakásos társasházat építenek. Ezt követően a Szolnok Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal városfejlesztési és üzemeltetési irodája határozatával tudomásul vette, hogy az I. r. felperes részére kiadott építési engedély eredeti jogosultja mellé, illetőleg helyébe jogutódok (is) léptek.
Ingatlanilletősége tulajdonjogát az I. r. alperes az 1994. január 31-én kelt, a II. és a III. r. alperes az 1993. április ián kelt adásvételi szerződéssel, a IV. r. alperes pedig az 1993. december 29-én kelt adásvételi és csereszerződés alapján szerezte meg; az adásvételi szerződésekbe foglaltan az építőközösség tagjai az elővásárlási jogukról lemondtak, és a szerződéseket aláírták.
Az I. r. felperes több társával együtt kérelmet nyújtott be a tervtől eltérően megépített nyugati homlokzat és tetőfelépítmény fennmaradásának, továbbá a tetőtér és a padlástér oly módon történő továbbépítésének engedélyezése iránt, hogy a padlástérben egy további - kilencedik - lakás is épüljön. Ez utóbbi módosításhoz azonban az alperesek nem járultak hozzá, ezért a tetőtér és a padlástér továbbépítését a Szolnok megyei jogú város jegyzője határozatában nem engedélyezte.
A felperesek keresetükben azt kérték, hogy a kilencedik lakás megépíthetősége érdekében a bíróság ítélettel pótolja az alperesek hiányzó jognyilatkozatát. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőtokú bíróság keresetet elutasító ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint az építőközösségi szerződés 3. pontja egyértelműen rögzíti a tagoknak azt az egybehangzó akaratelhatározását, hogy a kivitelezést az építési engedély alapján kell elvégezni. A kivitelezés mikéntjét a tagok közösen határozták el, így azt is közösen dönthetik el, ha az eredeti építési engedélytől el kívánnak térni; a szerződés módosításának megtagadása pedig a bírói gyakorlat szerint sohasem jelent a Ptk. 5. §-ának (3) bekezdése szerinti joggal való visszaélést.
A szerződés módosítása megtörténtének megállapításához sem elegendő az, hogy az építőközösség tagjai vagy az adásvételi szerződésekkel megvalósult tulajdonosváltozás folytán jogutódként taggá vált személyek ismerték a tervmódosítási kérelem előterjesztéséhez vezető tényeket és körülményeket, továbbá nem tiltakoztak a ténylegesen kialakult helyzet ellen sem. Az építőközösségi szerződés módosításához ugyanis a Ptk. 578/B. §-ának (2) bekezdése értelmében - figyelemmel a Ptk. 218. §-ában foglalt rendelkezésekre is - írásba foglalás szükséges, és az alperesek ilyen formában tett nyilatkozatát a periratokhoz a felperesek nem csatolták. Kétségtelen, hogy a II. és a III. r. alperesek és a III. r. felperes által kötött adásvételi szerződést a tulajdonostársak aláírták, ezzel azonban nem az építőközösségi szerződés módosításához járultak hozzá, hanem az elővásárlási jogukról mondtak le. Ezeket a nyilatkozatokat nem lehet kiterjesztően akként értelmezni, hogy az építőközösségi tagok a szerződést módosították és megállapodtak egy kilencedik lakás kialakításában. Mindezek következtében tehát az eredetitől eltérő tervek szerinti kivitelezéshez az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának ítélettel való pótlására nincs lehetőség.
A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és a keresetüknek helyt adó döntés hozatala végett - a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontjuk szerint tévesen jutott jogerős ítéletében a bíróság arra a következtetésre, hogy keresetük az építőközösségi szerződés módosítására irányult, holott az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlására az építési engedély módosítása érdekében van szükség. Kifejtették, hogy az építőközösségi szerződés módosításához egyébként sem szükséges valamennyi tag hozzájárulása, ez ugyanis a tagok többségének határozatával is bekövetkezik. A módosítások szükségessége már 1992 decemberében és januárjában is felmerült, így jogszabályt sértett a bíróság azzal, hogy visszamenőlegesen szavazati joggal ruházta fel az alpereseket. Utaltak arra is, hogy az I-IV. r. alperesek - bár az ingatlannak társtulajdonosai - nem tagjai az építőközösségnek, így a tervmódosításhoz való hozzájárulásukra kizárólag az építésrendészeti szabályok ez irányú rendelkezése folytán van szükség.
Az alperesek a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A Ptk. 578/B. §-ának (1) bekezdése szerint építőközösségi szerződéssel a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az épület felépítése végett együttműködnek, és az ehhez szükséges vagyoni hozzájárulást közös rendelkezésre bocsátják.
Az építőközösségi szerződés lényeges tartalma az épület alaprajzának, helyiségei méreteinek, használati céljának és egyéb - az építési tervben kifejezett - tulajdonságainak meghatározása. Az építési terv módosításának elhatározása tehát egyben az építőközösségi szerződés módosítását is jelenti.
A jogszabály eltérő rendelkezése hiányában az építőközösségi jogviszonyra is irányadók a Ptk.-nak a szerződésekkel kapcsolatos általános rendelkezései. Miután a Ptk. 578/B-578/F. §-ai az építőközösségi szerződés módosítására nem tartalmaznak sajátos szabályt, az ilyen szerződés tartalmának megváltoztatásához is szükséges a felek megegyezése [Ptk. 240. § (1) bekezdés]. Az adott esetben a szerződés módosításához az építőközösségi tag alperesek nem járultak hozzá, és e jognyilatkozatuk bírósági ítélettel nem is pótolható. Változatlan tartalmú szerződés mellett pedig nincs lehetőség - az építőközösségi tagok egy részének elhatározásából - az építési engedély lényegi módosítására sem.
A Ptk. 578/B. §-ának (4) bekezdése értelmében a tulajdoni illetőség elidegenítése esetén a közösségből azonnali hatállyal megváló tag a tulajdoni illetőségét az általa kiválasztott és a tagok többsége által elfogadott, az építőközösségbe belépő új tagra ruházza át.
Az I-III. r. alperesek a tulajdoni illetőségeiket adásvétel útján szerezték, s az erről szóló okiratokat, amelyek az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozatokat is tartalmazták - a tulajdonostársak aláírták. Ez pedig egyben azt is jelenti, hogy az új tagokat a többség elfogadta; alaptalan tehát a felpereseknek az a hivatkozása is, hogy a perbeli esetben nincs szó a szerződés módosításáról, mert a most említett alperesek a közösségnek nem tagjai. Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI. 22.155/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás