32/1999. (X. 30.) AB határozat
32/1999. (X. 30.) AB határozat1
1999.10.30.
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzatának a Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 65/1995. (XII. 22.) rendelete 36. § (1) bekezdésének b) pontja alkotmányellenes, ezért azt megsemmisíti.
Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
Budapest Főváros Közigazgatási Hivatalának vezetője az Alkotmánybírósághoz intézett beadványában a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 99. §-ának (2) bekezdés a) pontja alapján Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzatának a Budapest Főváros XIII. kerületi Önkormányzat tulajdonában álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételeiről szóló 65/1995. (XII. 22.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 36. § (1) bekezdése törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte, mivel a képviselő-testület a törvényességi felhívásában foglaltakkal nem értett egyet.
Az indítványozó álláspontja szerint az Ör. kifogásolt rendelkezése, amely a lakásbérleti jogviszony létrehozása esetén külön térítési díj fizetési kötelezettséget állapít meg a bérlő terhére, törvénysértő. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvénynek (a továbbiakban: Lt.) a bérbeadás feltételeit szabályozó előírásai ugyanis nem adnak felhatalmazást a helyi önkormányzatoknak arra, hogy az önkormányzati bérlakások juttatása esetén a lakbéren felül egyszeri pénzbeli térítési fizetési kötelezettséget írjanak elő a bérlők számára.
Az indítványozó beadványa kiegészítésében kifejtette azt is, hogy a vitatott pénzbeli térítési kötelezettség megállapítására az Lt. 23. § (3) bekezdése sem ad lehetőséget. Álláspontja szerint, amennyiben a felek az önkormányzati bérlakásra kötött szerződést közös megegyezéssel az Lt. e rendelkezése alapján szüntetik meg, akkor kizárólag a bérbeadó által történő pénzbeli térítés fizetésének lehet helye. Ez következik az Lt. e rendelkezésének értelmezéséből, és a törvény szabályozási rendszerének vizsgálatából is.
Mindezekre figyelemmel az Ör kifogásolt rendelkezése ellentétes az Lt.-vel, ezért az sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését.
II.
Az indítvány megalapozott.
Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése kimondja, hogy a helyi képviselő-testület a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal.
Az Ötv. 16. § (1) bekezdése szerint a képviselő-testület törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján annak végrehajtására rendeletet alkot.
Az Alkotmánybíróság a fenti rendelkezésekre figyelemmel az indítvány alapján azt vizsgálta, hogy az Ör. által szabályozott, vitatott kérdésben az önkormányzat kapott-e törvényi felhatalmazást a helyi szabályozásra, s az összhangban van-e az irányadó törvényi szabályozással.
2. Az Ör. a lakásbérlet megszűnésével kapcsolatos szabályai körében a bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetéséről a következő előírásokat tartalmazza:
,,35. § (1) A lakásbérleti jogviszony megszüntetéséről akkor lehet megállapodni, ha a bérlő kisebb alapterületű vagy kevesebb szobaszámú másik lakás bérbeadását és pénzbeli térítés megfizetését kéri.
(2) Az (1) bekezdés esetén pénzbeli térítésként a bérbe adandó és a lakásbérleti jogviszony megszűnésével érintett lakás bérleti jog különbségének 50–100%-a fizethető. A pénzbeli térítés fele a megállapodás aláírásakor, a fennmaradó része pedig a lakás visszaadásakor fizethető ki.
(3) Ha a bérlő a lakásbérleti jogviszonyt – közös megegyezéssel – úgy kívánja megszüntetni, hogy csak pénzbeli térítést kér, pénzbeli térítésként a szóban forgó lakás bérleti jog értékének 50–100%- a fizethető ki.
(4) A polgármester javaslatára a Kt. a (2) és (3) bekezdésben meghatározott mértéknél magasabb térítést is megállapíthat.
36. § (1) Ha a bérlő nagyobb alapterületű vagy nagyobb szobaszámú lakás bérbeadását kéri, kérelmét akkor lehet teljesíteni, ha
a) ilyen lakás az önkormányzat rendelkezésére áll, és
b) a bérlő vállalja, hogy pénzbeli térítésként a bérbe adandó új és a lakásbérleti jogviszony megszüntetésével érintett lakás bérleti jog értéke különbségének legalább a felét megfizeti.''
3. Az Lt. 1. § (3) bekezdése szerint az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.
A Ptk. 434. § (2) bekezdése előírja, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. A Ptk. e §-ának (4) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy jogszabály – a (2) bekezdésben említett törvény keretei között – a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.
A Ptk. 685. § a) pontja alapján e törvény alkalmazásában ,,jogszabály: a törvény, a kormányrendelet; továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 209/B. § (6) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)–(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése, az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály.
Az Lt. I. Fejezetében rendelkezik a lakásbérlet létrejöttéről, a II. Fejezete pedig a felek jogaira és kötelességeire vonatkozó szabályokat tartalmazza.
Az Lt. 2. § (1) bekezdése alapján a lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre. E § (2) bekezdése szerint pedig a szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni.
Az Lt. a helyi önkormányzatokat több tárgykörben is rendeletalkotásra hatalmazta fel. Az Lt. azonban a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, s ezzel összefüggésben a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályai körében nem tartalmaz olyan rendeletalkotási felhatalmazást, amely alapján az önkormányzat a lakbéren felül pénzbeli fizetési kötelezettséget állapíthat meg.
Az Alkotmánybíróság az 5/1995. (II. 22.) AB határozatában hasonló ügyben törvénysértőnek minősítette és megsemmisítette az általa vizsgált önkormányzati rendeletnek azt az előírását, amely lakáshasználatbavételi díj fizetésének kötelezettségét írta elő. E határozatában megállapította, hogy önkormányzati rendelet a lakásbérleti jogviszony létrehozásának feltételeként ilyen fizetési kötelezettséget az Lt. felhatalmazása hiányában nem állapíthat meg, e jogviszony feltételeit kizárólag az Lt. keretei között szabályozhatja (ABH 1995. 444, 446.).
Az Lt. 23. § (1)–(3) bekezdése a lakásbérlet megszűnéséről így rendelkezik:
,,(1) A szerződés megszűnik, ha
a) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik;
b) a lakás megsemmisül;
c) az arra jogosult felmond;
d) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
e) a bérlő a lakást elcseréli;
f) a bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították;
g) a bérlő a lakásbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
h) a bérlő a lakásbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán megszűnik;
(2) A határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.
(3) A felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet határozza meg.''
Az Lt. 23. § (1) és (2) bekezdése a lakásbérlet megszűnésének általános feltételeit állapítja meg. Az Lt. 23. § (3) bekezdése pedig a lakásbérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetésének speciális esetét szabályozza. Az Lt. e rendelkezésének első mondata értelmében a felek a bérleti jogviszonyt közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy a bérbeadás helyett pénzbeli térítést fizet. E rendelkezés második mondata pedig a bérbeadónak arra is lehetőséget biztosít, hogy a másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítést fizessen a bérlő javára.
Amennyiben a felek a lakásbérleti jogviszonyt az Lt. e speciális rendelkezése alapján szüntetik meg, akkor kizárólag a bérbeadó, vagyis az önkormányzat által történő pénzbeli térítés fizetésének lehet helye, a bérlő terhére térítési kötelezettség nem állapítható meg. Ezt az értelmezést támasztja alá az Lt. 19. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés is, amely szerint önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. Ez következik az Lt. szabályozási rendszeréből is, miszerint ebben a speciális bérbeadási esetben is az Lt.-ben meghatározott és már ismertetett általános bérbeadási feltételek az irányadók.
A fentiek alapján tehát az Lt. 23. § (3) bekezdésében foglalt felhatalmazás alapján az önkormányzat rendeletében csak a másik lakás bérbeadására és a bérbeadó pénzbeli térítési fizetési kötelezettségére vonatkozó szabályokat állapíthatja meg.
Mindezek alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 36. § (1) bekezdésének b) pontja a bérlőt terhelő pénzbeli térítési fizetési kötelezettséget az Lt. felhatalmazása hiányában és nem annak keretei között állapította meg. Az Ör. e rendelkezése tehát törvényellenes és sérti az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését, ezért azt az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglaltak szerint megsemmisítette.
Dr. Bihari Mihály s. k.,
alkotmánybíró
alkotmánybíró
Dr. Strausz János s. k.,
előadó alkotmánybíró
előadó alkotmánybíró
Dr. Tersztyánszkyné dr. Vasadi Éva s. k.,
alkotmánybíró
alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 1534/H/1996/3.
1
A határozat az Alaptörvény 5. pontja alapján hatályát vesztette 2013. április 1. napjával. E rendelkezés nem érinti a határozat által kifejtett joghatásokat.
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás