GK BH 1999/322
GK BH 1999/322
1999.07.01.
Az eredetileg bérbe vett, utóbb megvásárolt - az adásvételi szerződés megkötése után végzett földmegosztás útján keletkezett - ingatlanrészt illetően az adásvételi szerződéstől való részleges elállásnak nincs helye [Ptk. 319. § (3) bek., 320. § (1) bek., 370. § (1)-(3) bek.].
Az alapperben megállapított tényállás szerint a peres felek 1989. szeptember 1-jén bérleti szerződést kötöttek, mellyel a felperes határozott időre, 1990. december 31-ig, a teljes időre szóló 1 200 000 Ft bérleti díj ellenében bérbe vette az alperes tulajdonában álló a.-i 0101/3. hrsz.-ú, 0106/3. hrsz.-ú és 0108/3. hrsz.-ú ingatlant. Ugyanezekre az ingatlanokra a felek 1989. november 20-án adásvételi szerződést kötöttek 1, 1 millió forint vételár mellett. Ezt követően a felperes építési munkákba kezdett az ingatlanon. Ennek során derült ki, hogy az ingatlant határoló kerítésen túl további, mintegy 1140 négyzetméter területrész van, mely az adásvételi szerződés szerint a felperes tulajdonába került, azt azonban a szomszéd ÁFÉSZ birtokolta, a területen húsüzemet üzemeltetett. A lehetséges mértékig a kerítés áthelyezésre került, az ingatlanrész további birtokba adásával vagy eladásával kapcsolatos tárgyalások azonban mind az ÁFÉSZ, mind az alperes és a felperes között eredménytelenek maradtak. Az építkezést követően földmegosztás történt, az így kialakított 0101/8. hrsz.-ú ingatlanhoz került az adásvételi szerződéssel érintett, de nagyobbrészt az ÁFÉSZ által birtokolt terület is. Ezt az ingatlant a felperes P. A. tulajdonába adta a kialakított 0101/6. hrsz.-ú ingatlannal együtt, aki az utóbbi ingatlan területén benzinkutat emelt, majd a felépítményes ingatlant az A. Rt. részére értékesítette.
A felperes módosított keresetével a kifizetett vételár és az át nem adott terület arányában a kifizetett bérleti díj mérséklését, továbbá az alperes kártérítésre kötelezését kérte. Kárigényét 2 500 000 Ft-ban jelölte meg, előadva, hogy amennyiben a teljes területet át tudta volna adni az A. Rt.-nek, 75 millió forint vételárat tudott volna elérni, szemben a tényleges 70 millió forint vételárral.
A megyei bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. A fellebbezés folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és a Gy.-i Városi Bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A bérleti szerződéssel, illetve adásvételi szerződéssel a felperes birtokába adott földterület tisztázása érdekében további bizonyítást rendelt el, utalt továbbá arra, hogy a felperes számára lehetővé kell tenni a jogszavatossági igényével kapcsolatos keresetváltoztatást.
A megismételt eljárásban a felperes - keresetét módosítva - az alperest a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdése alapján 195 600 Ft jogalap nélkül felvett bérleti díj megfizetésére, továbbá a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdésére alapított elállása folytán 2 500 000 Ft kártérítés megfizetésére kérte kötelezni.
Az alperes a módosított kereset elutasítását indítványozta. Védekezése szerint a felperes a szerződés megkötésekor tudta, hogy az ingatlan egy része az ÁFÉSZ használatában van, azon az ÁFÉSZ épületei állnak, így ezen az ingatlanrészen korlátozásmentes tulajdonjogot nem szerezhet.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes módosított keresetét elutasította. Kötelezte, hogy fizessen meg az alperesnek 120 000 Ft perköltséget, továbbá az államnak 311 644 Ft első- és másodfokú eljárási illetéket. A lefolytatott bizonyítás alapján tényként állapította meg, hogy a felek a szerződésben meghatározott bérleti díjat és vételárat a ténylegesen bejárt, s ezáltal megismert terület ellenértékeként kötötték ki, így jogalap nélküli teljesítés nem történt. A felperest a Ptk. 370. §-ának (1) és (3) bekezdéseiben írt szavatossági jogok pedig azért nem illetik meg, mivel az alperes nem vállalt jótállást a korlátozástól mentes tulajdonszerzésért.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett annak megváltoztatása és keresetének helyt adó ítélet hozatala érdekében. Fellebbezésében a Legfelsőbb Bíróság hatályon kívül helyező végzésében foglaltakra, illetve a szerződés szövegére utalt.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Kötelezte a felperest 15 000 Ft másodfokú perköltség megfizetésére az alperes javára, illetőleg 161 740 Ft fellebbezési eljárási illeték megfizetésére a magyar államnak. A másodfokú bíróság a lefolytatott bizonyítás alapján az elsőfokú bírósággal egyezően arra a következtetésre jutott, hogy a bérlet tárgyát a felek a szerződéskötéskor fizikai határvonalai alapján: a 85-ös főút és a régi Bécsi út által határolt és az ÁFÉSZ tulajdonában álló területtől kerítéssel elválasztott területként határozták meg. Ennek figyelembevételével állapították meg a bérleti díjat, melynek során a négyzetméterenkénti díjtételnek nem volt szerepe. Az adásvételi szerződés megkötésével a bérleti szerződés megszűnt. A felperes tulajdonszerzését követően derült ki, hogy az ingatlan-nyilvántartás szerinti terület áthúzódik a kerítésen túlra. Erre figyelemmel a másodfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy az áthúzódó területre a bérleti jogviszony tartama alatt a felperes tartozatlanul bérleti díjat nem fizetett, és az alperest a Ptk. 424. §-ának (2) bekezdése szerinti jogszavatosság sem terhelte.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint azonban az adásvételi szerződéssel a felperes megszerezte a teljes 1 ha 5714 négyzetméter térmértékű ingatlan tulajdonjogát. A Ptk. 370. §-a alapján az alperes helytállási kötelezettségét a másodfokú bíróság azért nem állapította meg mégsem, mert a 370. § (1) és (2) bekezdése szerinti szavatossági jogok gyakorlását a pert megelőzően a felek már eredménytelenül megkísérelték. A felperesnek a megismételt eljárás során a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdése alapján előterjesztett részleges elállási jogára alapított kárigényét azért találta alaptalannak, mivel részleges elállásnak adott esetben nem volt helye, a szerződést megkötésének idejére visszaható hatállyal már nem lehetett felbontani. A másodfokú bíróság rámutatott arra, hogy ezt a helyzetet a felperes azzal idézte elő, hogy a vitás területet elidegenítette.
A jogerős ítélettel szemben a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő az ítélet hatályon kívül helyezése és kereseti kérelmének helyt adó ítélet hozatala érdekében. A jogerős ítélet ténymegállapítását megalapozatlannak állította bérleti jogviszonyának időtartamára vonatkozóan. Előadta, hogy - az alperes használati jogának fenntartása folytán - 1990. december 31-ig volt bérlője a perbeli ingatlanoknak. Sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdése, illetőleg 370. §-ának (3) bekezdése megsértésével mellőzte az alperes marasztalását. Ez utóbbi körében vitatta, hogy az eredeti állapot már nem lenne helyreállítható. A megismételt eljárásban tett elállást bejelentő nyilatkozatára hivatkozott, melyet a vevő (P. A.) tudomásul vett. A birtokállapotot azért nem kellett helyreállítani, mert a perbeli területnek soha nem vált a felperes a birtokosává.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmet nem terjesztett elő. A felek hozzájárultak a felülvizsgálati kérelem tárgyaláson kívül történő elbírálásához.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az elsőfokú bíróság - a Legfelsőbb Bíróság hatályon kívül helyező végzésében foglalt iránymutatásnak megfelelően - a lehetséges és a végzésben megjelölt bizonyítást teljes körben lefolytatta. A bizonyítékokat összességükben okszerűen, logikai ellentmondástól mentesen mérlegelte, mérlegelésének eredményéről ítéletének indokolásában megfelelően számot adott. A hibamentes mérlegelés alapján megállapított - megalapozott - tényállásból a per érdemét illetően helyesen következtetett arra, hogy a felperes fizikailag pontosan meghatározható és a felek által a szerződéskötéskor meg is határozott ingatlan birtokát szerezte meg, és az alperesnek a tényleges használat ellenértékeként kikötött bérleti díjat fizette meg. Ezért a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdésében meghatározott jogalap nélküli gazdagodás szabályai a perbeli esetben a felperes javára nem voltak alkalmazhatók.
A Ptk. 370. §-ának (3) bekezdésre alapított felperesi kárigénnyel kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság - az alábbi kiegészítéssel - egyetértett a másodfokú bíróság jogi álláspontjával. A peradatok szerint a felperes által a perbeli adásvételi szerződéssel megvásárolt ingatlanok megosztása és kialakítása folytán keletkezett 0101/6. hrsz.-ú ingatlant az A. Rt., míg a 0101/8. hrsz.-ú ingatlant P. A. magánszemély vásárolta meg. Ez utóbbi ingatlan elidegenítésével - amennyiben az nem tulajdonjog-fenntartással történt, amelyre semmilyen peradat nincs - a felperesnek az ingatlannal kapcsolatos tulajdonosi rendelkezési jogai megszűntek, ezért az alperessel kötött adásvételi szerződéstől a Ptk. 370. §-ának (3) bekezdésére alapítottan már nem állhatott el. A Legfelsőbb Bíróság egyetértett a másodfokú bíróság azon további jogi álláspontjával is, hogy az eredeti ingatlanokból kialakított 0101/8. hrsz.-ú ingatlan tekintetében, erre korlátozottan részleges elállási jogot - a fentiektől függetlenül - sem gyakorolhatott a felperes, mivel az eredeti adásvételi szerződésben ilyen önálló ingatlan nem szerepelt. Mivel a szerződéstől való elállásnak meghatározott ingatlanra kell vonatkoznia, hiszen az elállás a szerződést a keletkezésére visszaható hatállyal felbontja [Ptk. 320. § (1), 319. § (3) bekezdés], a részleges elállás az eredeti szerződés alapján nem értelmezhető, annak jogalapja nincs. Az elsőfokú bíróság a kereseti kérelem kereteire tekintettel nem sértett jogszabályt a - jogalapjában alaptalan - kereset elutasításával.
A Legfelsőbb Bíróság az ismertetett indokoknak megfelelően a jogszabálysértést nem tartalmazó jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. IV. 33.427/1997. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás