GK BH 1999/376
GK BH 1999/376
1999.08.01.
Földterület haszonbérletével kapcsolatban kötött előszerződés alapján a jogosultnak (haszonbérbevevőnek) sem az ingatlan használatára, sem annak birtoklására nem keletkezik jogcíme [Ptk. 208. § (1) és (3) bek., (6) bek., 452. § (1) bek., 457. § (2) és (3) bek.].
A felperes keresetében az alperesnek arra kötelezését kérte, hogy az 1994. január 1-jén kötött földhaszonbérletre vonatkozó előszerződés alapján adja a felperes birtokába az R. község határában, az S.-i dűlőben 0148 hrsz. alatti szántó művelési ágú, 453,01 AK értékű ingatlant, és fizessen meg az 1996. évre 124 912 Ft elmaradt jövedelmet, ennek 1997. december 31-től a kifizetés napjáig járó évi 20%-os késedelmi kamatát, valamint a perrel felmerült költségeket. Keresetét arra alapította, hogy a keresetben megjelölt területre vonatkozóan az alperessel 5 évre szóló haszonbérleti szerződést kötött, de 1996. év tavaszán az alperes - a fia közreműködésével - a terület további használatát megakadályozta. A birtokba adásra vonatkozó felhívása eredménytelen maradt. Az alperes a területet maga vette birtokba, és ettől kezdve ő hasznosítja, s ezzel a felperesnek a keresetlevélben megjelölt kárt okozta.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását, a felperesnek perköltségben marasztalását kérte. Viszontkeresetet is előterjesztett, melyben annak a megállapítását kérte, hogy az 1994. január 1-jén kelt haszonbérleti szerződés - a viszontkeresetében megjelölt okokból - érvénytelen.
Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperest a kereset szerint marasztalta, a viszontkeresetét pedig elutasította, és kötelezte a felperes részére 15 nap alatt 40 000 Ft perköltség megfizetésére. Megállapította, hogy az alperes teljes személyes költségmentessége folytán az állam által előlegezett költséget az állam viseli.
Az elsőfokú bíróság ítéletében tényként állapította meg, hogy a felek között határozott időtartamra vonatkozó haszonbérleti szerződés jött létre [Ptk. 452. §-ának (1) bekezdése]. A szerződés alapján a felperes 1994-1995. években a területet megművelte, az esedékes haszonbért az alperesnek megfizette. A szerződés lényeges tartalmát a felek írásba foglalták, ezért az akkor is érvényes, ha a keltezés nem a szerződés aláírásának tényleges időpontját tüntette fel. Megállapította továbbá, hogy az alperes betegsége csak 1995-től alakult ki, ezért a bizonyítékokat értékelve arra a meggyőződésre jutott, hogy a szerződés aláírásakor az alperes a szerződés lényeges tartalmával tisztában volt, ennek alapján írta alá a szerződést. A haszonbérleti szerződés alapján a felperes az ingatlant megfelelően megművelte, az esedékes haszonbért az alperesnek megfizette, így a szerződésben foglalt feltételeket teljesítette. Az alperesnek az 1995. december 15-i felmondásában közölt az az ok, hogy a jövőben a családja segítségével kívánja megművelni a haszonbérbe adott területet, nem tekinthető olyan oknak, amely a Ptk. 457. §-ának (2) bekezdése szerint a szerződés azonnali hatályú felmondását megalapozza. Az alperes felmondását egyébként a felperes nem fogadta el, az alperes pedig a felmondás érvényességének megállapítása iránt - a jogvesztő határidőn belül - nem fordult a bírósághoz [Ptk. 457. §-ának (3) bekezdése], így az hatályát vesztette. A szakértői vélemény megállapításait elfogadva, az alperest a szakértői véleményben kimunkált - 1996-ra eső - elmaradt jövedelem megfizetésére is kötelezte a késedelembe eséstől járó törvényes mértékű kamatokkal együtt.
Az ítélet ellen az alperes nyújtott be fellebbezést, melyben az ítélet megváltoztatását, a kereset teljes elutasítását és a viszontkeresete szerint a szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte. Fellebbezése indokaként az ellenkérelmében és a viszontkeresetében előadottakat ismételte meg.
A megyei másodfokú bíróság ítéletével - az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva - a keresetet elutasította, és mellőzte az alperes perköltségben történt marasztalását. Kötelezte viszont a felperest 5000 Ft részperköltségnek az alperes javára történő megfizetésére. Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta, és kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 7500 Ft jogorvoslati részperköltséget.
Az ítélet indokolásában a per adataiból kiemelte a másodfokú bíróság, hogy az 1994. január 1. napjára keltezett, de ténylegesen - pontosan meg nem határozható - későbbi időpontban, de még 1994. év elején megkötött és írásba foglalt szerződés rendelkezései szerint a felek szándéka 1998. december 31. napjáig tartó határozott időtartamú földhaszonbérleti szerződés megkötésére irányult, annak kikötésével, hogy az alperes részaránytulajdonaként kiadott ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatainak véglegessé válásáig a megállapodás előszerződésnek minősül. A bérbeadó alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően a felperessel földhaszonbérleti szerződést köt. A felperes az ingatlant az 1994. és az 1995. években megművelte, az előszerződés szerint járó haszonbérleti díjat megfizette. A felperes 1995. május 18-i közgyűlése határozattal döntött arról, hogy a nyugdíjasok - köztük az alperes - üzletrészét kukorica ellenében megváltja, az ellenértéket 8 év alatt teljesíti, mely időre az egyes ingatlanokat haszonbérbe kell venni. Erre tekintettel 1995. szeptember 15-én felhívta az alperest, hogy az új haszonbérleti szerződést kösse meg. Az alperes 8 évi időtartamra haszonbérleti szerződést nem kívánt kötni, ezért a felperes az alperes üzletrésze megváltási árának az 1995. évre esedékes összegét már nem fizette ki, az alperes pedig 1995. december 11-én felmondta a haszonbérleti előszerződést. A felmondást a felperes nem fogadta el.
A földhivatal 1996. január 5. napján adta birtokba az alperes részére a részarány-tulajdonként kiadott ingatlant, mely az r.-i 148/15 hrsz. alatti 11, 4 ha területű ingatlannak felel meg. Az ingatlan 1996 tavaszától az alperes használatában van.
A másodfokú bíróság ítéletének jogi indokai szerint tévedett az elsőfokú bíróság, amikor az 1994-ben kelt megállapodást határozott időtartamú szerződésnek tekintette, mert az tartalmazza a felek jognyilatkozatát arról, hogy későbbi időpontban fognak földhaszonbérleti szerződést kötni, az ingatlan-nyilvántartási adatok véglegessé válásáig pedig a megállapodás előszerződés. Megítélése szerint a perbeli jogvita lényege: mely időpontban nyílt meg - az előszerződés tartalmának megfelelően - a felek szerződéskötési kötelezettsége. Megállapította, hogy a felperes felhívása az alpereshez a végleges szerződés megkötésére 1995 szeptemberében kelt. A felhívás a határozott időtartamot tekintve az előszerződés tartalmától eltér. Az ingatlan-nyilvántartási adatok véglegessé válása 1996. január 5-én, az ingatlan birtokba adásával bekövetkezett. A peres felek ezért legkésőbb ebben az időpontban érvényesíthették a haszonbérleti szerződés megkötése iránti igényüket, aminek elmaradása esetén követelhető lett volna a szerződés bírósági úton történő létrehozása is [Ptk. 208. §-ának (1) és (3) bekezdése]. A végleges szerződés megkötése azonban elmaradt, annak létrehozását a bíróságtól nem követelték. Végleges szerződés hiányában az alperesnek birtokba adási kötelezettsége nem keletkezett, a felperesnek az ingatlan birtoklására és használatára jogcíme nincs, ezért a keresete megalapozatlan. Mivel a felperesnek 1996 tavaszán az ingatlan birtoklására, használatára jogcíme nem volt, az elmaradt haszon megtérítésére irányuló kereseti kérelme is megalapozatlan. Mindezekre tekintettel az ítéletet a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján részben megváltoztatva a keresetet elutasította, egyebekben - a viszontkeresetet elutasító részében - helybenhagyta. A perköltség viselésről a Pp. 81. §-ának (2) bekezdése alapján határozott.
A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben elsődlegesen a jogerős határozatnak a keresetét elutasító rendelkezése helyett a jogszabályoknak megfelelő határozat meghozatalát kérte. Másodlagosan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a másodfokú bíróság utasítását kérte új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára.
Felülvizsgálati kérelmében a felperes a jogerős ítélet jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy az a végleges szerződés megkötésének kötelezettségét - iratellenesen - 1996. január 5. napjára tette. Ezzel szemben a szerződés a feleket az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően kötelezte a végleges szerződés megkötésére. Ez pedig még az elsőfokú ítélet meghozatala és a fellebbezés benyújtása időpontjában sem történt meg. A szerződés nem határozta meg azt sem, hogy a bejegyzést követően a feleknek milyen időtartamon belül kell a végleges szerződést megkötni. A végleges szerződés megkötésének a szerződésben rögzített feltétele tehát még nem valósult meg. Az ítélet figyelmen kívül hagyta a Ptk. 208. §-ának (6) bekezdésében foglaltakat, amely szerint az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók. A Ptk. 452. §-ának (1) bekezdése alapján a határozott időtartamra szóló előszerződés alapján a haszonbérbeadó a zavartalan birtoklást, a hasznok szedését köteles biztosítani; rendes felmondásnak nincs helye, rendkívüli felmondásra pedig a felperes nem adott okot.
A felperes álláspontja szerint az ítéleti tényállás "összemossa" a földhaszonbérleti jogviszonyból eredő jogokat és kötelezettségeket, valamint a szövetkezeti üzletrész megváltásával kapcsolatos tényeket és körülményeket. Téves a jogerős ítéletben kifejtett az a jogi álláspont is, hogy a közgyűlés megváltási, illetve kizárási határozata miatt az alperes nem lenne köteles végleges haszonbérleti szerződést kötni. Az ebben történt állásfoglalás egyúttal prejudikálás is, illetőleg a kereseti kérelmen túlterjeszkedés, mert ilyen irányú keresetet a felek még be sem nyújtottak. A jogerős ítélet a jogszabály téves értelmezésével jutott arra a jogi következtetésre, hogy az előszerződés alapján a haszonbérlőt a használat s a hasznok szedésének joga nem illetné meg. Ennek kimondása jogbizonytalanságot eredményezne, mert csupán a felek jó vagy rosszhiszeműségére bízná a szerződések betartását, vagy arra kötelezné a gazdasági élet szereplőit, hogy a szerződést csak végleges földhivatali adatok birtokában kössék meg. A másodfokú ítélet megalapozatlan az okból is, mert a bíróság nem kereste meg a földhivatalt az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre vonatkozó iratok megküldése végett, illetőleg a feleket nem kötelezte hiteles tulajdoni lap csatolására.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott rendelkezésének a hatályában való fenntartását és a felperesnek a felülvizsgálati eljárás költségeiben történő marasztalását kérte.
A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős határozatot - a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján - csak a felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem keretei között vizsgálta felül. Felülvizsgálati kérelem hiányában így jogerőre emelkedett az ítéletnek a viszontkeresetet elutasító rendelkezése.
A felülvizsgálati kérelem kapcsán a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság elsősorban azt vizsgálta, hogy mind az első- és a másodfokú eljárásban, mind a felülvizsgálati eljárásban mindkét fél által földhaszonbérletre vonatkozó előszerződésnek tekintett megállapodás alapján a feleknek milyen jogai, illetőleg kötelezettségei keletkeztek. A felperes a földhaszonbérletre vonatkozó előszerződés alapján kérheti-e a földterület birtokba adását, ennek elmulasztása esetén pedig a kártérítést.
A Ptk. előszerződésre vonatkozó 208. §-ának (1) bekezdése értelmében a felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. A felülvizsgálati kérelemben kifejtett az a jogi álláspont, hogy az előszerződés alapján a használat és hasznosítás joga is megilleti a felperest, téves. A felhívott törvényhely szerint az előszerződésből csak egy későbbi időpontra vonatkozó szerződéskötési kötelezettség keletkezik, de ennek alapján teljesítést nem lehet követelni, még akkor sem, ha az előszerződés a megkötni kívánt szerződés valamennyi lényeges pontját tartalmazza. A felek maguk a végleges haszonbérleti szerződés megkötését a terület ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követő későbbi - közelebbről meg nem határozott - időpontban jelölték meg. Maga a felülvizsgálati kérelem is utal azonban arra, hogy ez az időpont még az elsőfokú ítélet meghozatalakor nem következett be. Az alperesnek a másodfokú eljárásban tett nyilatkozata szerint (3. sorszámú jegyzőkönyv) az előszerződésben megjelölt ingatlan tulajdonjogát a földhivatal csak 1998 februárjában jegyezte be.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg, hogy az előszerződés alapján a felek a végleges szerződést nem kötötték meg. Helyesen jutott arra a jogi következtetésre is, hogy végleges szerződés hiányában az alperesnek birtokba adási kötelezettsége nem keletkezett, a felperesnek az ingatlan birtoklására és használatára jogcíme nincs. Ezért az ingatlan birtokba bocsátására irányuló kereseti kérelem megalapozatlan. Emiatt viszont megalapozatlan a kártérítésre vonatkozó keresete is.
A felülvizsgálati kérelem azonban annyiban alapos, hogy a másodfokú bíróság a jogerős ítéletében a kereseti kérelmen túlterjeszkedve foglalt állást a felek szerződéskötési kötelezettségének határideje tekintetében, valamint a tekintetben is, hogy az alperes köteles-e a végleges szerződést megkötni (Pp. 215. §-a).
A perben eldöntendő jogvita lényege ugyanis - ellentétben a jogerős ítélet e körben tett megállapításával - [3. oldal (6) bekezdés] nem az volt, hogy mikor, mely időpontban nyílt meg az előszerződés tartalmának megfelelően a felek szerződéskötési kötelezettsége, hanem az, hogy az alperes köteles-e a felek közötti - előszerződésnek tekintett - megállapodás alapján a területet birtokba bocsátani, illetőleg annak elmulasztása miatt kártérítést fizetni. A felperes kereseti kérelme nem irányult az előszerződés alapján a végleges szerződés létrehozására sem, ezért a jogerős ítéletnek ezzel kapcsolatos megállapításai a kereseti kérelmen, illetőleg ellenkérelmen való túlterjeszkedést jelentik, ezért a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a jogerős ítéletből az ezzel kapcsolatos megállapításokat a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján mellőzte. Egyebekben a felülvizsgálni kért határozat a jogszabályoknak megfelel, ezért azt a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.
Mivel a kereseti kérelem nem irányult az előszerződés alapján a végleges szerződés létrehozására, az ügy eldöntése szempontjából nem volt jogi jelentősége a perbeli ingatlan ingatlan-nyilvántartási bejegyzése időpontjának, ezért a felülvizsgálati kérelemnek ezzel kapcsolatos támadásai megalapozatlanok, a felülvizsgálati kérelemben kért bizonyításkiegészítésre szükség nem volt. Emiatt alaptalan a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésére irányuló kérelem is. (Legf. Bír. Gfv. VI. 32.198/1998. sz.)
- Hatályos
- Már nem hatályos
- Még nem hatályos
- Módosulni fog
- Időállapotok
- Adott napon hatályos
- Közlönyállapot
- Indokolás